ANTD.VN - 10月19日に投資新聞が主催したセミナー「土地法の改正：観光用地の創出」において、多くの専門家が、法案には、特に土地へのアクセスの分野において、観光用不動産インフラの発展を促す規制がまだ欠けていると指摘した。
数多くの法的な抜け穴
ベトナム不動産協会（VnREA）の統計によると、現在、全国で約239件の観光・リゾート不動産プロジェクトがあります。このうち、コンドミニアム・ホテル・プロジェクトの推定価値は約297兆1,280億ドン、ヴィラ・プロジェクトは約243兆9,900億ドン、ショップハウス・プロジェクトは約154兆2,450億ドンと推定されています。これら3つの物件タイプの合計価値は約681兆8,860億ドン、これは300億米ドルに相当します。
しかし、急速な成長期を経て、この分野は近年停滞しています。市場はほぼ凍結状態にあり、取引量はごくわずかです。
この市場の急激な落ち込みの主な理由は、新型コロナウイルス感染症の影響に加え、観光産業の包括的な開発戦略の欠如、特にベトナムの観光開発のための土地資源とインフラの効率的な活用のためのメカニズムと法的枠組みの完成であり、これが大きな課題となっている。
ベトナム不動産研究所の調査によると、ベトナムの観光・リゾート不動産市場への参入のスピード、規模、決意を阻害する要因としては、 経済的・財務的要因が30％、法的要因が50％、その他の要因が20％を占めています。
上記のデータは、観光およびリゾート不動産事業分野における法的な抜け穴が、投資家の間で法的安全性と潜在的なリスクに関する懸念を引き起こしていることを示しています。
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経済学者のカン・ヴァン・リュック博士は、観光産業に対する優遇政策が一部の関連法規（2020年投資法、2020年官民パートナーシップ（PPP）方式による投資法など）に明確に規定されていないなど、いくつかの欠点を指摘した。
観光開発プロジェクトのための土地割り当ての法的枠組みには、依然として多くの欠陥があります。たとえば、観光事業者は現在、土地使用権入札を通じて土地を割り当てられたり、借り受けたりすることはできません（2020年2月28日付政府法令第25/2020/ND-CP号による）。
改正土地法の現在の草案では、国家の利益のための社会経済開発のための土地取得が30件規定されているが、観光、レクリエーション、娯楽開発のプロジェクトは含まれていない。
さらに、商業用地および観光用地（コンドミニアム、ショップハウスなど）に付随する土地および資産の所有権の付与および移転に関する規定は依然として不完全で、一貫性に欠けています。土地法改正案では、観光用地を含む商業用地およびサービス用地に対する土地使用証明書の発行、および観光用地に形成される各種観光不動産について、具体的な規定がまだありません。
現在、100以上の観光プロジェクトが停滞しており、解決を待っている。
ベトナム不動産ブローカー協会のグエン・ヴァン・ディン会長も同様の見解を示し、現在ベトナムでは200以上の観光不動産プロジェクトが実施されており、約10万戸のコンドミニアム、3,000戸のヴィラ、15,000室の新しいホテルの部屋が作られていると語った。
2030年までに国内観光客1億6,000万人、海外観光客5,000万人～7,000万人を擁する観光大国となるという目標を達成するには、約50万室の宿泊施設が必要です。しかし、必要なインフラ整備の3分の1しか整っておらず、質も依然として十分ではありません。
そのため、ディン氏は観光不動産開発業者にとって有利な条件を整える必要があると主張した。「土地法には観光不動産開発業者の名前は記載されておらず、土地法、投資法、その他の規制にもこのグループは含まれていない。このグループを支援しなければ、いつ私たちの目標を達成できるというのだろうか？」とディン氏は疑問を呈した。
ディン氏によると、現在100件以上の大規模観光プロジェクトが「休眠状態」にあり、法的解決を待っているという。「この状況が続けば、観光投資や投資家の意欲は低下し、投資促進を望む地方自治体でさえ困難に直面することになるだろう」とディン氏は述べた。
土地収用に関して、不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は、土地法改正案で提案されているように観光プロジェクトのための土地収用が許可されない場合、投資家は地元住民と交渉しなければならないだろうと考えている。
「もしそうだとしたら、我々は一部の外国投資家、いわゆる大物投資家たちを排除したことになる。彼らは合意に含まれていなかったからだ。我々は大規模な観光地やテーマパークの建設を期待していたのに、彼らをゲームから締め出したことになる」とディン氏は述べた。
さらに、ディン氏は、商業用地およびサービス用地の利用者に対する土地使用料の免除・減額の仕組みも提案した。「工業団地の不動産プロジェクトと比較すると、企業は数年間にわたり地代を免除される可能性があります。このアプローチは観光用不動産にも適用できるでしょう。観光用不動産も、社会経済発展に大きく貢献し、普及する可能性を秘めたプロジェクトだからです」と専門家は示唆した。
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