ホーチミン市における土地の分割と統合に関する新たな規制

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10月31日、ホーチミン市人民委員会のブイ・スアン・クオン副委員長は、市内の土地の分割、土地の統合、および土地の分割の最小面積に関する条件を規定する決定に署名しました。この決定は署名日から発効し、土地の分割の最小面積を規定するホーチミン市人民委員会の決定第60/2017/QD-UBND号（2017年12月5日付）に取って代わります。

この決定に基づき、ホーチミン市は市域を3つのゾーンに区分します。ゾーン1には、1、3、4、5、6、8、10、11区、ゴーバップ、ビンタン、フーニャン、タンビン、タンフーが含まれます。ゾーン2には、7、12区、ビンタン、トゥドゥック市、およびこれらの区内の町が含まれます。ゾーン3には、ビンチャン、クチ、ホックモン、ニャーベ、カンザーの各区（これらの町を除く）が含まれます。

第1地域の13地区においては、形成された宅地区画及び分離後の残存宅地区画の面積は、最低36平方メートルとする必要がある。（図解写真）

住宅地については、ホーチミン市人民委員会はエリア1の土地分割の条件を規定しています：形成された土地区画と分割後に残る住宅地区画の最小面積は36平方メートルで、土地区画の間口の幅と奥行きは3メートル以上である必要があります。

エリア2は、最小面積が50平方メートル、間口の幅と土地の奥行きが4メートル以上の造成地と分割後の残りの宅地です。

エリア2は、分割後に残った住宅用地であり、最小面積は80平方メートル、土地区画の正面の幅と奥行きは5メートル以上です。

農地については、一年生作物栽培地およびその他の農地については500平方メートル以上、多年生作物栽培地、水産養殖地、製塩地および集中畜産地については1,000平方メートル以上を分割の最小面積としています。

本規則の対象は、土地分割及び土地統合手続きの実施に関連する必要性、権利及び義務を有する組織、世帯及び個人である。管轄の国家機関は、法律の規定に従って土地分割及び土地統合手続きを実施する。

上記の土地分割条件の規定は、国有住宅の売却、国家に寄付された土地、慈善住宅、感謝住宅、連帯住宅を建設するために世帯や個人に寄付された土地、投資、公共投資、住宅に関する法律の規定に従ってプロジェクトを実施するための土地の分割と統合、管轄当局によって承認された 1/500 の縮尺の詳細計画がある地域、管轄の国家機関によって干拓が決定された土地区画または土地区画の一部には適用されません。ただし、干拓決定の日から 3 年以上経過しているが、実施されていない場合は除きます。

10日前（10月21日）、ホーチミン市人民委員会は、不動産プロジェクト投資家や住宅建設投資プロジェクトが、組織や個人に技術インフラを備えた土地使用権を譲渡し、市内で自分の家を建てることを許可する地域を決定する規則に関する決定第83/2024号も発行した。

この決定では、ホーチミン市全域の不動産プロジェクトや住宅建設投資プロジェクトの投資家は、プロジェクト内の技術インフラを備えた土地使用権を、自ら住宅を建設する組織や個人に譲渡することはできないと明確に述べられている。

本決定第2条第2項に規定されている場合を除き、投資家は、不動産事業法2023および土地法2024の規定に従った条件を確保しながら、ホーチミン市のコミューン、タウン、地区内での土地による移住を目標としています。

したがって、この決定では、ビンチャン、ニャーベ、ホックモン、クチ、カンザーの5つの地区を含むホーチミン市全域のプロジェクト投資家が土地を分割して売却することを許可されないと規定されています。

投資家は住宅の建設を完了した後、規制に従って土地使用権と住宅の所有権および土地に付随する資産を個人または組織に譲渡する必要があります。

2014年不動産事業法では、以前は開発業者が特別市および中央直轄一級市の区域外にある土地を分割して販売することができました。これは、ホーチミン市に隣接する5つの区の農村部にある土地も分割して販売できることを意味していました。

ホーチミン市建設局によると、市郊外5地区での土地の分割・売買禁止は、管理を統一し、許可なく違法建築を行う状況を避け、建築管理規制が確保されないこと、また、地域全体で商業住宅プロジェクト間の差別を避けることが目的だという。

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