国家住宅基金はベトナムの住宅「危機」の解決策となるのか？

(CLO) 政府は、住宅価格が収入をはるかに上回り、住宅供給がますます減少している深刻な住宅不足に対処するため、国家住宅基金を設立した。

ハノイの住宅価格はわずか6年でほぼ2倍になった

近年、住宅価格は継続的に「ピークを突破」し、新たな価格水準を確立しており、 国会の議題から社会フォーラムに至るまで、ホットな話題となっている。

ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）の調査データによると、2025年第3四半期末までに、ハノイ、 ダナン、ホーチミン市のマンション価格指数は、2019年と比較してそれぞれ96.2%、72.6%、56.9%上昇した。

これら3都市のサンプルセットにおけるプロジェクトの平均販売価格は、ハノイで7,890万VND/m2、ダナンで6,740万VND/m2、ホーチミン市で8,160万VND/m2に達した。

多くの地域で住宅価格は上昇を続けている。（イラスト写真/DN）

これまでのところ、ホーチミン市のアパート価格は長い期間の蓄積を経て高値に向かっている一方、ダナンとハノイのアパート価格は、投資家がまだ大きな財政的圧力を受けておらず、価格上昇への期待がまだ維持されているため、高値で横ばい傾向になり始めています。

一方、労働者の平均収入は月額約1,500万ドンに過ぎず、住宅価格と収入の比率は購入可能な水準をはるかに超えています。

若い夫婦が家を購入できるだけの資金を貯めるには約10年かかりますが、その間に住宅価格は貯蓄を上回るペースで上昇し、「貯蓄が住宅価格に追いつかない」という状況に陥ります。

現実には、長期にわたって家を借りるという選択肢がますます人気を集めています。しかし、ベトナムの住宅賃貸市場は依然として専門性と安定性に欠けており、家を借りることは短期的な経済的負担を軽減することはできても、人々の持続可能な住宅ニーズを満たすことはできません。

政府は社会住宅（NƠXH）の開発を促進するための多くの政策を発行し、NƠXHプロジェクトの実施速度の向上に貢献してきましたが、結果は期待を満たしていません。

しかし、現在の社会住宅の開発は主に企業を奨励する政策に依存しているため、利益率の低さ、手続きの複雑さ、土地整備資金の不足、インセンティブの仕組みの不安定さなどにより、企業の参加意欲が低下しています。

このような状況に直面して、多くの専門家は、政策立案、土地の割り当て、資金源から実施組織まで、政府が主導的な役割を果たす方向に社会住宅開発モデルを変更することを提言しています。

国家住宅基金が必要

最近、政府は法令302/2025を発行し、2つのレベルで運営される国家住宅基金を設立しました。中央基金は建設省によって設立および管理され、地方基金は省人民委員会によって設立および管理されます。

基金の財源は多岐にわたり、国家予算、社会住宅インフラのための土地基金価値、公有財産の売却による収益、土地使用権の競売による収益、国内外からの任意の寄付、その他の合法的な資金源などが含まれます。

特に、この基金の主な目的は賃貸用の社会住宅を建設・開発することであり、また、公務員、公務員、公務員、労働者向けの賃貸用の商業住宅を購入することも許可されています。

この問題について、ベトナム不動産市場調査評価研究所（VARS IRE）は、社会住宅、特に賃貸社会住宅の建設に国が直接参加することは、国際的な傾向に沿った戦略的な住宅ソリューションであると考えています。

多くの専門家は、国家住宅基金の設立が必要だと考えている。（イラスト写真／CD）

実際、多くの国がこのモデルを成功裏に導入しています。例えば、シンガポールでは人口の80%以上がHDB（住宅開発公社）が開発した住宅に住んでおり、韓国は公営住宅の開発を専門とする国営企業を設立しています。ドイツは、15～25年間、市場価格よりも低い家賃で住宅を提供するという長期支援政策を掲げています。

ベトナムでは、賃貸住宅市場の発展は不可欠なステップです。社会住宅価格の高騰、多くの中間所得層の経済力の限界、そして政策実施過程で多くの問題が生じている状況において、分譲ではなく賃貸専用モデルに重点を置くことは、安定供給の確保、投機の抑制、そして賃貸料を合理的かつ持続可能な水準に維持することにつながります。

「そのおかげで、特に低・中所得層の人々には、住宅所有へのプレッシャーが徐々に軽減されながら、定住する本当の機会がもたらされるだろう」とVARS IREは強調した。

しかし、賃貸が真に持続可能な解決策となるためには、企業がプロジェクトの建設に参加し、国が所有権を買い戻すか、リースバックして運営する官民パートナーシップ（PPP）を推進する必要があるとVARS IREは考えています。

同時に、賃貸住宅の価格上昇の年間制限、長期賃貸借契約の適用、調整条件の透明化など賃貸住宅基準に関する規制の研究と公布、賃貸住宅建設の促進に対する社会参加を促すインセンティブメカニズムと政策の提案を継続する必要がある。

長期的には、住宅供給、特に手頃な価格の住宅と賃貸住宅の供給が改善されれば、市場における需給バランスは徐々に安定するでしょう。所有需要の一部は賃貸需要に置き換えられ、価格上昇圧力が軽減され、不動産市場の透明性と持続可能性を高める環境が整うとともに、大多数の人々に真の住宅機会が開かれるでしょう。

一方、PropertyGuru Vietnamのビジネスディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏も次のように分析しています。「2030年までに100万戸の社会住宅を建設するという目標は非常に野心的なプロジェクトです。しかし、企業や銀行に拠出金の形で参加を促すという従来のやり方を続ければ、目標達成は困難になるでしょう。」

「国民が公営住宅を購入するための資金を創出し、建設資金で投資家を支援するという国家の積極的な役割を示す基金があれば、公営住宅市場を迅速に促進する二重の対策となるだろう」とトゥアン氏は述べた。

トゥアン氏によれば、国家住宅基金の最初の影響は、投資家が資本を持ち、より適切な価格で社会住宅プロジェクトの建設を加速できるようにすることであることは間違いない。

二つ目の影響は、国民への支援です。現在、住宅購入のためにローンを組む消費者は、収入の大部分を利息として支払わなければなりません。しかし、国家住宅基金の新たな融資パッケージでは、融資期間が長くなり、返済額が減るため、住宅購入がより容易になります。

出典: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html