不動産の合併・買収市場：戦略的提携が優勢

2025年のベトナム不動産セクターの合併・買収（M&A）市場では、投資家構造に明らかな変化が見られます。

これまでM&Aは土地資金や財務力の優位性を活かして国内企業が主導してきましたが、現在では海外投資家が積極的な勢力として台頭し、規模と戦略の両面で加速しています。

そうした状況の中で二極化が進行しており、もはや「大物が小物を食らう」というゲームではなく、効率を最適化し価値を共有することを目的とした慎重な選別と淘汰の段階になっています。

外国人投資家は加速するが、国内投資家は依然として慎重

CBREベトナムの最新調査によると、過去2四半期で不動産部門への外国資本流入はベトナムの外国直接投資（FDI）総額の24％を占めており、外国人投資家の強い関心を示す数字となっている。

取引の中で注目すべきは、キャピタランド（シンガポール）がビンホームズオーシャンパーク3（フンイエン）のハイダン地区に数億ドル相当の投資を行ったことだ。

同グループはこれまで、ルミ・ハノイやザ・セニーク・ハノイといった大規模プロジェクトを通じてベトナムにも進出してきました。キャピタランドはまた、今後数年間で投資規模を50億～70億米ドルに拡大する計画を表明しており、ベトナムの不動産市場に対する長期的な信頼を示しています。

ハドンは、ハノイでプロジェクトを開発するために多くの投資家が選んだ地域の一つです。（写真：トゥアン・アン/VNA）

住宅部門にとどまらず、外国資本の波は産業用不動産にも広がっています。スウェーデンの投資家は、ザライ省に10億ドル規模の製造工場を建設する計画を発表しました。これは、製造業と物流不動産開発を融合させるというビジョンを示しています。

北部地域では、キンバック都市開発公社がトランプグループ（米国）と提携し、フンイエン省の高級ゴルフコース開発プロジェクトに着手しました。この契約は、ブランド価値と実行力が高く評価されており、同時に資本、技術、国際基準の多層的な連携モデルを開拓するものです。

しかし、海外投資家の活力とは対照的に、国内企業は依然として慎重な姿勢を保っている。CBREによると、国内企業の最大60%がM&A取引に参加しておらず、39%が投資計画の延期を検討しており、21%は財務の安定維持のため、正式にキャッシュフローを遅らせている。

その理由は、新たな供給の不足、購買力の弱さ、前年からの財政的圧力によるものと説明される。

例えば、2025年第2四半期には、ホーチミン市市場全体で販売中のマンションは約1,000戸、低層住宅はわずか74戸で、過去10年間で最低を記録しました。多くの投資家が最大16%の割引、長期金利支援、高級家具パッケージなどの刺激策を講じましたが、市場は回復できていません。

ある大企業のリーダーは、この時期、企業はキャッシュフローを「命」のように維持しなければならないと語った。財政難に加え、リストラの進捗が遅れ、債務の重圧も重なり、国内企業は自衛のために「縮小」せざるを得ない状況にある。

「大きな魚」は「小さな魚」を簡単に飲み込まない

外国人投資家は資本の流れという点では積極的な立場にあるものの、一部の懸念のように不動産市場を簡単に「乗っ取る」ことはできない。

専門家によると、「大物」が資金力で市場を支配していた時代は終わりました。不動産M&Aは新たなサイクルに入りつつあり、協力体制、法的理解、リスク管理、そして長期的な戦略が重要な要素となっています。

実際、今年の上半期には、国内企業が主導する一連のM&A取引が記録されました。例えば、Bcons Groupはホーチミン市でThuduc Houseから約19,000平方メートルのプロジェクトを取得しました。

サンシャイン・グループは、ハノイのカウザイ新都市圏にある優良な土地に投資し、サン・フェリア複合施設を開発しました。また、ヴァンザン省のスアン・カウ・ホールディングスから55ヘクタールの土地を取得し、アルヴィア・シティ大規模プロジェクトを開発しました。

特筆すべきは、ファットダット社がトゥアンアン1-2号プロジェクトの株式80%をベトナムで長年の経験を持つ外国投資家に譲渡した取引が、互恵的な協力モデルを実証したことだ。国内企業が土地資金と法的文書を保有し、外国パートナーが資本、技術、そして国際的な開発基準をもたらす。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのジェネラル・ディレクター、トラン・ブイ氏は、外国企業がベトナム市場を「乗っ取る」のは容易ではないと述べた。彼らにとって最大の障壁は資金ではなく、きれいな土地と法的手続きだ。

ホーチミン市中心部では、3年連続で供給がほぼ凍結しており、数千平方メートルの整地された土地を見つけるのは非常に困難です。しかし、これは国内企業にとって重要な利点です。なぜなら、国内企業は豊富な整地資金を保有し、現地の仕組みを理解しているだけでなく、手続きを「迅速に」処理できるからです。この立場から、国内企業は受動的に「身売り」するのではなく、積極的に「資金を募る」ことができるのです。

専門家のトラン・ティ・カン・ヴァン氏も同様の見解を示し、現在の潮流はもはや「大魚が小魚を飲み込む」のではなく、「賢い魚が強い魚と握手する」ことだと述べた。M&Aを内部強化戦略として活用する方法を理解すれば、国内企業は状況を完全に好転させ、より持続的に発展することができるだろう。

アナリストらは、市場が「明確な選別段階」に入りつつあるという点でも一致しています。M&A取引はもはや広く行われておらず、資金、ブランド、テクノロジー、そして実行能力といった面での両当事者間のシナジー効果に重点を置いた、非常に厳選されたものになっています。

CBREベトナムの住宅マーケティング部門ディレクター、ヴォ・フイン・トゥアン・キエット氏は、「今やゲームは長期的なビジョン、明確な戦略、そして実践的な運用能力を持つ投資家の手に委ねられている」とコメントしました。これは、機会主義的なM&Aから戦略的なM&Aへの移行と言えるでしょう。

JLLベトナム代表はまた、不動産市場は「資産を保管するために土地を集める」状態から、合弁事業、協会、多層的協力を通じて土地の1平方メートルごとに有効活用する段階に移行していると強調した。

2024年から2026年にかけては、不動産M&A活動のピーク期となり、取引件数と投資額の両方が増加すると予測されています。しかし、専門家によると、成功は財務力だけでなく、関係者間の長期的な協力と発展の能力にも左右されます。

この再編の様相において、国内企業も例外ではありません。国内企業が、潤沢な資金、市場知識、現地での調整能力といった優位性を活かし、海外パートナーからの資本と技術を組み合わせれば、M&Aはもはや「出口」ではなく、生産能力の向上と市場シェア拡大への「踏み台」となり得るのです。

したがって、2025 年の不動産市場のゲームは、もはや「飲み込むか飲み込まれるか」の問題ではなく、協力、連携、リソースの最適化を行って共に前進するという戦略的な問題です。

出典: https://baolangson.vn/thi-truong-mua-ban-sap-nhap-bat-dong-san-lien-ket-chien-luoc-len-ngoi-5055554.html