グリーンオフィスが市場に登場し始めています。
サヴィルズのレポートによると、2024年第2四半期の供給は前四半期比2%増加し、賃貸可能面積は386件のプロジェクトで合計280万㎡となった。このうち、郊外で新たに建設された3件のプロジェクトは、引き続き市全体のバランスの取れた持続可能な市場発展を牽引している。平均オフィス賃料は前四半期比2%、前年同期比8%上昇し、月額81万5000ドン/㎡となった。稼働率は89%で、前四半期比1ポイント、前年同期比2ポイント低下した。これは主に新規供給の稼働率が低かったことによる。
特にグレードAオフィスセグメントでは、市内中心部以外のプロジェクトが好調な業績を示し、稼働率は前四半期比6ポイント増の84%となり、全グレードの中で最も高い数値となりました。平均賃料は110万VND/m²/月となり、前四半期比5%上昇しました。レポートでは、The METT、The Hallmark、The Nexusなど、良好な稼働率を誇るグレードAプロジェクトがいくつか挙げられています。
サヴィルズ・ベトナムの商業リース担当シニアディレクター、トゥ・ティ・ホン・アン氏によると、市場全体の稼働率は今年上半期においてほぼ横ばいでした。つまり、純賃貸量が新規供給量と同程度であることを意味します。
市内中心部以外のグレードAプロジェクトは、2024年上半期に急速な入居率を記録しました。
「この傾向は、在宅勤務モデルや職場におけるテクノロジーの活用など、多くの新しいトレンドが見られる市場において、力強い経済成長と需要が供給を上回ることと相関しています。したがって、吸収率が新たな供給量と同等であれば、ホーチミン市のオフィス賃貸価格は今後3年間で安定し始めると予測しています」とアン氏は分析しました。
サヴィルズの専門家は、注目すべき点も指摘しました。持続可能なオフィススペースが多くの多国籍企業にとって必須基準になりつつあるため、グリーンオフィスプロジェクトの人気が高まっているのです。シンガポール、上海、香港といった先進市場では、グリーンビルディングの割合と賃貸可能床面積は、ホーチミン市やハノイよりもはるかに高くなっています。一方、ベトナムの二大都市では、この割合は依然として25%を下回っており、今後の供給増加は非常に限られています。
ハノイおよびこの地域の主要市場のほとんどは、現在、テナント主導の市場となっています。一方、ホーチミン市市場では、引き続き地主主導の市場が続くと予想されます。この市場では、グレードAオフィススペースの空室率は10%を下回っており、グリーンビルの空室率も以前より低くなっています。多くの外資系企業はプレミアムオフィススペースを求めるため、これらのビルは古いビルに対して紛れもない優位性を持っています。この独特な需給関係により、この傾向は今後も拡大していくでしょう。
外国企業はグレードAのオフィススペースを求めて集まっています。
国内経済の回復により小売業は「活況」を呈している。
小売分野では、トゥ・ティ・ホン・アン氏は、ホーチミン市だけでなくバンコクやシンガポールなどの近隣市場でも、飲食店テナントが拡張需要を牽引しているという顕著な傾向を指摘した。
「これらは実際に目にできる変化です。ファストフード、カフェ、飲料、バー、クラブ、カジュアルレストランから高級レストランまで、市場における多くの飲食業モデルが事業拡大を目指しています。そのため、この競争の場において、国内外のプレーヤーがますます増加しています。より小規模な分野では、 スポーツ、健康・ウェルネスライフスタイル分野で非常にダイナミックな動きが見られます」とアン氏は述べた。
サヴィルズの専門家は、日本の家具・インテリア小売企業であるニトリも挙げています。ニトリは最近5店舗で東南アジアに参入し、無印良品と同様に急速な成長を目指しています。無印良品自身も、ベトナム市場を中心に東南アジア全体でさらに100店舗を展開する計画です。同じく有名小売企業のミニソも、ベトナム市場をターゲットに、東南アジア全体で350～400店舗を展開するという野心的な計画を立てています。
一方、高級ジュエリー、時計、ファッションなどの小売業者は、ハノイやホーチミン市にはない、厳格な基準を満たす限られた地域にのみ進出しています。そのため、これらの企業は、観光スポットへのターゲット設定、マルチチャネルアプローチ、ポップアップストアモデルなど、非常に革新的な展開戦略を講じる必要があります。革新的な小売業態を模索することで、ソーシャルメディアでの認知度を高め、オンラインストアと実店舗の両方の収益向上に繋がるでしょう。
多くの国際的な小売ブランドもベトナム市場で事業を拡大しています。
サヴィルズのレポートによると、2024年上半期の取引は平均256㎡の純賃料総額（NLA）で、前年比26%増加しました。これは、無印良品、ポセイドン、ユニクロといったブランドチェーンの拡大によるものです。賃貸面積の内訳は、ファッションセクターが35%、次いで飲食が30%、家電・家具が15%、エンターテイメントが11%となっています。
サヴィルズ ホーチミン市のシニアリサーチマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏は、市場全体の視点から、国内経済の力強い回復が小売部門の発展を後押しし、新たなブランドが市場に参入し、拡大を続けていると指摘した。
ホーチミン市では、若年層の人口増加、中流階級の増加、そして富裕層の増加が、近代的小売市場の拡大に貢献するでしょう。オックスフォード・エコノミクスによると、ホーチミン市の消費者支出は2025年までに8.4%増加すると予測されています。1,300万人を超えるこの市場において、近代的小売は2025年までに小売チャネル市場シェアの50%を占めると予想されています。
第2四半期には、賃貸用小売スペースの供給面積が150万平方メートル増加し、ビンコム・メガモール・グランドパーク・プロジェクトの開業を受けて2%増加しました。新規小売供給は引き続き郊外地域にシフトし、将来の供給総量の75%を占めました。市場全体の稼働率は94%に達し、前四半期比2ポイント増、2024年第2四半期では3ポイント増となりました。中心部および都心部の稼働率は1ポイントの微増となりました。
1階の賃貸価格は月額130万ドン/平方メートルとなり、前四半期比では安定し、前年比では3％上昇した。これは、開発業者が優遇政策を中止したことにより、ホーチミン市の総供給量の20％で賃貸価格が上昇したためである。
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出典: https://www.congluan.vn/thi-truong-van-phong-va-ban-le-tai-tp-hcm-ghi-nhan-nhieu-dien-bien-tich-cuc-post303798.html
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