国民議会（NA）に初めて意見聴取のために提出された法案（政府提出番号108/TTr-CP、4月5日付）には、プロジェクト投資家が将来的に住宅や建設工事を売却する場合、またプロジェクト内のインフラを含む土地使用権の譲渡および賃貸を行う場合、不動産取引フロアを経由する必要があるとする規定（第57条）が含まれている。これらの提案には、専門家や一部の国民議会議員からの反対意見を含め、多くの反対意見が寄せられた。
2つの選択肢
第5回国会会議における国会議員の意見に基づき、起草機関は関係機関と連携し、検討・吸収・検討を進めた。国会経済委員会に提出された最新の法案の吸収・修正・完成報告書において、政府は不動産取引を床面取引で行わなければならないという規定（第57条）を削除し、床面取引を奨励するにとどめることに合意した。
「起草機関の承認は時宜を得たものであり、非常に歓迎すべきものである。なぜなら、一部の不動産取引を第三者である不動産取引所を経由させることを義務付ければ、追加の手続きと費用が発生し、契約の公証と認証に関する規制がすでに法律で定められている状況下で、不動産価格が上昇することになるからだ」と不動産法の専門家であるグエン・ヴァン・ディン氏は意見を述べた。
法案草案におけるもう一つの注目すべき規定は、不動産取引において投資家が保証金を徴収するための条件である。最新の法案草案第23条第5項において、起草機関は2つの選択肢を提案している。
不動産事業法（改正案）で提案されている不動産取引における保証金規制については、依然として多くの意見の対立がある。写真：タン・タン
オプション1：不動産プロジェクト投資家は、住宅または建設工事の基本設計が国家機関の承認を受けており、投資家が本法第25条第2項に規定されている土地使用権に関する書類を少なくとも1つ保有し、法律の規定に従って工事着工届出手続きを完了している場合にのみ、顧客との契約に基づき手付金を徴収することができます。手付金契約には、住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格が明記され、手付金の額は住宅または建設工事の売却価格、リース購入価格の10%を超えてはなりません。
オプション 2: 不動産プロジェクトの投資家は、住宅および建設工事が事業開始のすべての条件を満たし、本法律の規定に従って取引を行った場合にのみ、顧客との契約に従って保証金を徴収できます。
預金要件を削減または削除しますか?
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、選択肢1の一部の内容に異議を唱えました。これは、顧客、特に個人顧客の利益保護にあまり意味がないためです。具体的には、選択肢1で規定されている保証金の額を次のように改正すべきです。
「預託金の5%を超えない」という水準は、社会慣習に照らして合理的な水準であり、預託金の性質が資金調達目的ではないこと、そして預託者と預託受取人の双方が合意を意識的に遵守できる十分な価値を有することを保証するものです。これにより、プロジェクト投資家は顧客のニーズと嗜好を把握し、プロジェクトの製品、設備、サービスの品質向上に役立てることができます。
一方、専門家のグエン・ヴァン・ディン氏は、理論的には、手付金が不動産事業法の適用範囲内にあるかどうかを判断する必要があると述べた。彼によると、売主（投資家）と買主（潜在的顧客）の関係は民事関係であり、民法によって規制されている。
民法第328条によれば、供託とは、契約の締結または履行を担保するために、当事者の一方が相手方に一定期間、金銭または貴金属、宝石その他の貴重品（以下総称して供託金という）を差し出すことをいいます。
そこで、売主と買主の間の手付金契約の目的が、双方が資格を満たした時点でマンション売買契約を締結すること（場所を確保すること）のみである場合、専門法（宅地建物取引業法）で手付金の受け取り時期や金額を制限することは可能でしょうか？
ディン氏によると、政策の実効性を確保し、「法の抵触」を回避するためには、不動産事業法で保証金を規制する必要はない。むしろ、住宅の売却、将来の建設工事、投資家による資金調達と資金運用を厳格に管理し、同時に違反行為に対する厳格な罰則を設ける必要がある。したがって、法案草案における保証金の受入れ条件と保証金の価値に関する規定は削除されるべきである。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）会長LE HOANG CHAU氏：
プロジェクト移管の問題
プロジェクト譲渡に関する規定については、草案第38条において、プロジェクトの全部または一部を譲渡する原則が明確に規定されている。特に、第38条第3項では、譲渡後、投資家はプロジェクトを継承できると規定されているが、この原則は草案第39条と整合していない。具体的には、第39条第1項Cでは、プロジェクト譲渡の場合、投資家はインフラ整備を完了しなければならないと規定されている。
実際、プロジェクトの売り手と買い手の考え方は全く異なります。買い手は資金力があり、異なる考え方を持ち、プロジェクトの現状を変えるための投資を望んでいます。そのため、譲渡を受けた後、1/500計画を調整し、より多くの資金を支払うことに同意することで財務上の義務を果たし、古いインフラを利用する必要がなくなり、新しいインフラを構築します。しかし、第39条第3項は、譲渡を可能にするために新しいインフラの完成を義務付けており、これは譲渡側にとって不都合です。この規制が依然として拘束力を持つ場合、プロジェクトの合併と買収（M&A）は困難になり、譲渡に有利な条件が整わず、能力のない多くの投資家が新しい投資家を見つけるのが困難になるでしょう。
FINA不動産金融サービス会社のゼネラルディレクター、ファム・アン・コイ博士：
規制はバランスを確保する必要がある
国会で議論され、可決された不動産業法（改正）には多くの重要な内容が含まれています。しかし、すべての決定は、不動産の買い手と売り手を含む市場に参加する主体間のバランスを取る必要があります。買い手や売り手にとって不利な法律であれば、バランスは崩れます。例えば、商品販売条件に関する規制が厳しすぎると、投資家は資金を調達できず、あるいは調達が困難になり、プロジェクトの実施が困難になり、コストが上昇します。市場に供給される商品は少なくなり、販売価格は買い手の手の届かないものになります。
州も予算収入を失い、建設資材、建設、設置などの不動産関連の他の産業も労働者が職を失い、経済全体にも影響が及ぶでしょう。
レ・タン貿易建設会社総裁レ・フー・ンギ氏：
動員された資金を管理するための規制が必要だ。
国会が無視すべき不必要な規制があり、拘束力を持たせると、チェックと監督に人員が余計にかかるだけです…例えば、手付金規制は民事問題であり、売主と買主の双方が決定します。買主が手付金を支払うことに同意したものの、実際に購入しない場合、手付金は失われ、売主が手付金を受け取った上で契約を解除すれば、手付金は返還されます。
あるいは、取引所を通じた取引を規制するかどうかは、投資家の自由な選択に委ねられるべきです。なぜなら、どの取引所が十分な選択能力を持っているかは投資家が判断できるからです。そうでなければ、投資家は自ら商品を販売し、顧客への責任を負うことになります。実際、規制が義務付けられると、手数料を得るためだけに商品を販売したい多くの信頼できない取引所が、事実を誇張したり、プロジェクトを偽って顧客に商品を販売したりすることになり、投資家がすべての責任を負うことになります。
不動産ビジネスにおいて重要なのは、投資家のキャッシュフローを管理することです。顧客から受け取った資金をどこに投資するのか？もし資金が適切に管理されず、恣意的に使用され、プロジェクトの実行に投入されなければ、顧客にとってリスクとなります。
ファム・ディンは記録した
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出典: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
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