土地価格の決定：監査さえも難しい

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10月18日、ハノイでフォーラム「経済回復と発展の促進：国家監査の要点と役割」が開催されました。フォーラムの主要議題の一つは、「土地管理と土地価格設定 ― 実務と国家監査活動における欠陥」で、ハ・ティ・ミー・ズン国家監査副総監とレ・ミン・ガン天然資源・環境副大臣が議長を務めました。

フォーラムでは、不動産投資家の代表者が困難について「不満を述べた」だけでなく、いくつかの大きな省や都市も当局が直面している困難を共有した。

したがって、ワークショップでは、土地価格の決定における困難さと問題点を「特定」し、そこから州の監査とともに解決策を提案することが期待されています。

土地価格決定監査も図1に該当する — 「土地管理と土地評価 - 実務と国家監査活動における不備」会議は、国家監査副総監ハ・ティ・ミ・ズン氏と天然資源・環境副大臣レ・ミン・ガン氏が議長を務めた。写真：ホアン・トゥ

省や市も土地の価格を決定するのに苦労している。

ワークショップにおいて、ハノイ市人民委員会は、近年、同機関が地方分権と権限委譲を徹底し、用地取得、用地整地、補償および移住の基準となる具体的な土地価格の決定、市内の公共投資プロジェクト（環状3号線および環状4号線プロジェクト、鉄道プロジェクトなど）の実施、用地取得、補償、支援、移住に関する問題の迅速な解決において、地区レベル人民委員会の主導権を高めていると述べた。

ハノイ市人民委員会は、実践を通じて、政府の2014年5月15日付政令44/ND-CP第3項d号の規定に従って財政的自立に移行した公共サービス部門の土地賃貸価格を決定するために住宅地価格を適用することは不適切であると評価している。

一方、カインホア省人民委員会も、これまでの多くのプロジェクトにおける土地価格の決定における「誤りの修正」に苦慮している。

カインホア省人民委員会は、土地評価とは、特定の時点における特定の利用目的に基づく土地の価値を金銭的に推定することであると述べた。土地評価は、経済のみならず国家の土地管理活動においても重要な役割を果たしている。

カインホア省は、当該地域における土地使用料、地代、補償金、そして移住支援の徴収に充てるための具体的な土地価格を決定するという任務に加え、中央検査委員会と政府検査機関の結論に基づき、違反事業を是正するための土地価格も決定しなければなりません。これは、省における具体的な土地価格の決定という任務にとって、新しく、特別で、非常に困難な任務です。

この機関は、違法プロジェクトや土地使用料徴収プロジェクトを阻止するため、具体的な土地価格の決定業務を分担していました。省党委員会常務委員会と省人民委員会は綿密に指導しましたが、計画調整、土地利用構造・形態の変更に伴うプロジェクトでは土地価格の再決定が必要となること、投資、土地、建設計画、詳細、土地の種類に関する法的文書に問題があること、市場土地価格に関するデータがないことなど、様々な問題により、依然として遅延しており、割り当てられた任務の要件を満たしていません。

天然資源・環境省土地資源計画開発局は、土地価格の枠組みと土地価格表は市場の一般的な土地価格を考慮して規制に従って作成されたと評価した。

しかし、2013年土地法の実施状況を総括した決議第19-NQ/TW号のまとめによると、現在までに土地価格に関する一部の法律規定は実際には効力を失っており、土地価格を決定する一部の方法が土地使用権市場の情報の実態に適しておらず、土地価格データベースが不完全な状況下での国家による土地価格管理には適していないなどの限界が明らかになった。

投資家は困難について「不満」を漏らす

ワークショップで講演したホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、2013年土地法の規定に従って「特定の土地価格を決定する」ための「土地価格決定」の現状について評価を述べた。

土地価格決定監査も図2に該当する — フォーラム「経済復興と発展の促進：国家監査の要点と役割」の一環として開催されたワークショップ「土地管理と土地評価 - 実務と国家監査活動における問題点」の参加者。写真：ホアン・トゥ

レ・ホアン・チャウ氏によると、2013年土地法および政令44/2014/ND-CPでは「5つの土地評価方法」と「土地評価方法の適用」が規定されているものの、それらは完全ではなく、具体的でもなく、実情に即していない。一部の規定は実際には「標準」ではない。例えば、「減算法」が規定されているが、これは「比較法」の計算手法に過ぎない。また、「マス・ランド・アセスメント法」が規定されていないが、実際には国は「マス・ランド・アセスメント法」を適用して「土地価格枠」または「土地価格表」の土地価格を算出している。さらに、「土地価格調整係数法」は、「土地価格表」に基づき、土地区画の価値が300億、200億、100億ドン未満のプロジェクトにのみ適用され、土地区画の価値がそれ以上のプロジェクトには適用されていない。

「土地評価手法」の適用は、必ずしも信頼できる結果をもたらすとは限りません。例えば、同じ土地評価コンサルティング会社が同一のプロジェクトにおいて、2つの異なる「土地評価手法」を適用して「土地価格の決定」を行った場合、20%程度の差が生じることがよくあります。また、2つの土地評価コンサルティング会社が同一のプロジェクトにおいて、同じ「土地評価手法」を適用して「土地価格の決定」を行った場合も、大きく異なる結果となることがあります。

チャウ氏は、ビントゥアン省の都市部プロジェクトを例に挙げ、最初の政府機関が土地の価値を9,000億ドンと評価し、2番目の政府機関が検査してその土地の価値を1兆8,000億ドンまで評価し、3番目の政府機関が再検査してその土地の価値を3兆ドン以上と評価したと述べた。

土地価格の決定は多くの投資家にとって困難を生じさせているため、レ・ホアン・チャウ氏は、国家監査が「土地価格の決定、土地価格の評価、土地価格の決定」業務を監査する任務を遂行する上で非常に重要な役割があると評価し、「土地使用料、土地を使用するプロジェクトの地代を計算するために具体的な土地価格を決定すること」、「公的財政情報、公的資産、または公的財政と公的資産の管理と使用、法律の遵守、公的財政と公的資産の管理と使用の効率に関連する財務報告の正確性と誠実性を評価および確認すること」を監査する任務を遂行する上での役割を評価した。

監査さえも問題です。

国家監査地域担当官は、現在、規定に基づき、土地評価には5つの方法があると述べ、監査の実務を通じて、主に地方自治体が土地補償の際の具体的な地価算定に比較法、計画区域における土地評価に剰余金法、農地評価に収益法、そして小規模かつ低額の土地については地価調整係数法を用いていることがわかった。

多くの地域で、土地の個別評価の遅延が発生しています。土地使用料徴収のための地価承認の時期は、土地の割り当て時期よりも大幅に遅れることがよくあります。地価承認がないまま2～3年も経過しているプロジェクトもあります。

多くの場合、計画調整が地価に影響を与えた際、あるいは5年ごとの地価安定サイクルが終了した際に、地価は適時に調整されない、あるいは調整されていません。土地評価の遅れは、土地使用料が州予算に適時に計上されないことにつながります。

監査の結果、多くのプロジェクトにおいて土地価格が適切に評価されておらず、評価時点のオークション価格や市場参考価格を大幅に下回っていることが明らかになりました。多くの場合、類似性のない比較対象資産の選択、不適切な定量化、様々な要因の調整が相まって、評価対象の土地の価値が低下しました。

評価時点から遠い時期に比較対象資産を選定するプロジェクトがありますが、比較対象価格を評価時点の水準に調整する要素が考慮されていません。多くのプロジェクトでは、公証役場での売買契約に基づいて比較対象資産の価格情報を取得していますが、実際の取引価格と比較した契約上の価格情報の信頼性と正確性は保証されていません。

さらに、評価に含まれる多くの要素は、投資率、稼働率、投資家の標準利益率、売上原価率、キャッシュフロー割引率など、明確な根拠を欠いていたり、現実に適していないと判断されたりしています。

第1地域の国家監査は、土地評価における剰余金方式による開発投資費用の算定方法の実務を評価し、その問題点と不十分さを明らかにした。監査の結果、地方自治体間で一貫性が見られなかった。投資率に基づいて算定された地方自治体もあれば、詳細な見積りに基づいて算定された地方自治体もあった。また、暫定的な見積りを行い、詳細な精算を求める地方自治体もあった。

州監査の役割

ヴー・ディン・アン博士は、土地評価全般、特に土地評価方法が近年の国家監査の主要な監査主題の一つであると評価しました。

この内容の監査活動は、土地価格枠組みの廃止に関する中央決議の要件に厳密に従う必要があり（法令96/2019/ND-CPに規定されている土地価格枠組みは、地方自治体が2020～2024年の土地価格リストを発行するための基礎となる）、市場原理に従って土地価格を決定するためのメカニズムと方法を備え、土地価格の決定を担当する機関の機能、タスク、責任を規定する必要があります。

したがって、中央政府は、地方自治体による地価表の策定を検査・監督するための基準と手順を策定する。省人民評議会は地価表の制定を決定し、その実施状況を検査・監督する。

「国家監査役は、土地評価、土地評価委員会の独立性、土地評価コンサルタント組織の能力、鑑定士の能力と倫理、そして、公開地価、取引所を通じた義務的取引、銀行を通じた支払い、現金禁止など、公開性と透明性を確保する規制の遵守について監査を実施します…」 - ヴー・ディン・アン博士は、土地価格の決定における国家監査役の役割について意見を述べました。

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