オフィスビルやホテルをサービスアパートメントに改装するトレンド

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市場はかつてないほど活況を呈している

都市部や大都市での就職が集中する傾向にあり、住宅需要も増加しています。一方、低価格のアパートの供給が極めて不足しているため、中価格帯のアパートを購入する余裕がない人も少なくありません。そのため、年収2,000万ドン程度の労働者を対象とするアパートやサービスアパートメントなどの賃貸市場は常に「空室なし」の状態となっている。

ホーチミン市に物件返却の「波」が押し寄せ、多くの場所に「貸し出し中」の看板が掲げられ、多くのオフィスが空室状態に陥った時期でさえ、賃貸アパートの価格は依然としてわずかに上昇した。 Batdongsan.com.vnの2023年第2四半期レポートでは、アパート分野への投資における利益率（価格上昇率+賃貸利回りを含む）の成長率が2015年初頭と比較して97％増加しており、株式、金、貯蓄、外貨などの他の投資チャネルよりも安定していることも示されています...

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像1 — サービスアパートメントは、家を買う資金がない、または家を買う必要がない多くの人々を惹きつけています。

調査によると、ホーチミン市中心部のフーニャン、ビンタン、タンビン、10区、11区などの多くのサービスアパートメントの入居率は80％を超えており、賃貸プロジェクトの中には100％の部屋入居率に達しているものもある。ホーチミン市の小規模サービスアパートメントの入居率は近年急激に上昇しており、学生が新学期の準備をする夏季には増加する傾向にあります。

こうした傾向を受けて、景気回復を待ちながら、オフィスやホテルの賃貸として運営していた多くのビルオーナーが方向転換し、サービスアパートメントへの改修手続きを進めている。これらのスタジオスタイルのサービスアパートメントは通常、家具付きで貸し出されており、価格はエリアに応じて月額600万〜1200万VNDです。

通常のアパートよりも面積が小さいため、家賃が安く、中心地に近いというメリットがあります。近年のサービスアパートメントの出現は、賃貸投資目的で郊外のアパートを購入する投資家にとって競争力を高めている。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像2 — 多くのビルの所有者は、1 階にビジネスオフィス、上階にアパートメントを組み合わせています。

仲介業者の中には、同じ価格帯の郊外のアパートではなく、市内中心部近くのサービスアパートを借りることを選択する人が多く、広さや換気、インフラ設備などを犠牲にするつもりだと話す人もいる。そのため、オフィスビル全体をテナント待ちで空のままにしておくのではなく、キャッシュフローを生み出すこの賃貸モデルに転換されたビルが増えています。

また、ビルオーナーによっては、1階と2階をオフィスと本社の賃貸併用住宅にし、上層階をサービスアパートメントに改装して、エリアやアメニティの異なる、中級から高級まで様々なタイプの賃貸物件を開設しているところもあります。

投資コストを慎重に計算する必要がある

調査によると、サービスアパートメントの賃貸収入は低くなく、非常に安定しているようです。同じ面積の通常の部屋と比較すると、サービスアパートメントの賃貸価格は1部屋あたり少なくとも1.5～2倍高くなるのが一般的です。特に、スペースを有効に活用し、ユーティリティや適切なサービスを増やす方法を知っている投資家にとっては、価格がさらに上昇する可能性があります。

ただし、このタイプのサービスアパートメントは、安価な賃貸部屋に比べて管理や運営、収支の計算が複雑になります。ビジネスパーソンは、このタイプに投資する場合、収益を最適化するために、契約段階から運用、広告段階まで体系的かつ綿密に管理する方法を知っておく必要があります。

なぜなら、現在でもサービスアパートメントは非常に人気があり、多くの人に求められているからです。しかし、このタイプに切り替えた際に損失を被った投資家もいます。例えば、ホテルモデルを改装して賃貸用のサービスアパートメントにしたゴック・アン氏（ビン・タン）のストーリーなど。

当初は、長期レンタルモデルの管理方法を知らなかったこと、間違ったターゲット層への広告、モデル改修のための約20億ドンの融資によるプレッシャーなどにより、転換後1年近くは苦境に立たされました。 1年以上の損失に苦しんだ後、友人の助けを借りて賃貸事業を最もスムーズに運営する方法を見つけ、ゴック・アン氏のサービスアパートメント複合施設は80％が埋まり、毎月約3億ドンの収益をもたらしている。

オフィスビルやホテルビルをサービスアパートメントに改装するトレンド画像3 — ホテルやオフィスビルには、地下駐車場、エレベーター、防火システムが整備されているという利点があります。

しかし、誰もが幸運なわけではありません。例えば、ヒュー氏（ビンタン）の場合は、市場をよく理解していなかったため、友人と共同で資金を出し合い、多くの建物を借りて、賃貸用のサービスアパートメントに改装しました。しかし、多額の投資資金と銀行融資の金利のため、ヒュー氏が貸し出すサービスアパートメントは、同じ場所にあるアパートメントと比べて価格競争力がありません。

ビンタンでは、50平方メートル以上のアパートが月額約700万ドンで賃貸されている一方、ヒュー氏のサービスアパートは月額600万ドンで賃貸広告されている。アパートよりも高いサービス料、電気代、水道代を計算すると、このタイプの物件の競争力は失われ、何ヶ月もの間、アパートを60％以上満たすことは不可能になります。これにより、収入は経費、利息、家賃しかカバーできないため、負債の負担が増大します。

しかし、この地域では、多くのサービスアパートメントモデルが多くの入居者を引きつけており、入居率が常に 100% に近いことが注目されています。ほとんどがサービスアパートメントですが、手頃な価格で、賃貸料は月額400万〜500万VNDで、同じエリアのアパートメントよりも大幅に安くなっています。

適切に運営され、コストが慎重に計算されていれば高い収益性が得られるため、サービスアパートメントモデルがますます登場しています。その中には、さまざまな要因により過去一定期間の収入減に耐えられなかったホテルオーナーやオフィスビルオーナーも多数います。既存の建物の利点を活かして、建物の賃貸コストを削減できるようになった将来には、賃貸市場において強力な競争相手となるでしょう。

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