부동산 가격의 투기와 조작은 엄격히 관리되어야 합니다.

게다가 부동산 사업에서의 위법행위는 점점 더 복잡하고 정교해지는 추세로 발생하고 있으며, 특히 부동산 가격은 매분기, 매년 지속적으로 상승하고 있습니다.

투기와 시장 조작의 문제

최근 하노이 , 다낭, 호치민시와 같은 대도시를 비롯한 많은 지역에서는 '유령' 도시 지역이나 수십 년 동안 버려지거나 '덮여' 있는 수천 헥타르 규모의 크고 작은 주택 단지가 익숙한 이미지가 되었습니다. 이는 엄청난 수익을 내기 위해 적절한 시기를 기다리는 것을 목표로 하는 체계적인 투자 형태입니다. 이는 토지자원의 낭비를 초래할 뿐만 아니라, 부동산 가격이 급등하는 직접적인 원인 중 하나이기도 합니다.

베트남부동산협회의 시장조사 자료에 따르면, 2024년 3분기에도 부동산 가격은 계속해서 급등했습니다. 구체적으로 토지 부문은 1차 시장에서 평균 약 3.5%의 증가를 기록했습니다. 마찬가지로 저층 주택은 5~10%가 추가됩니다. 특히 아파트 부문은 가격이 평균 24% 상승하고 전체 신규 공급이 이전 분기에 비해 약 20% 감소하는 새로운 수준을 기록했습니다. 하노이, 다낭, 호치민 시 시장에서만 전년 대비 각각 64%, 30.6%, 46.2%의 성장률을 기록했습니다.

부동산 가격은 수년에 걸쳐 꾸준히 상승해 왔습니다. 사진: 콩 훙

토지 투기 및 징수 문제와 더불어, 토지 이용권 경매를 이용해 시장을 조작하려는 조짐도 나타나고 있습니다. 이는 국가 예산을 위한 재정 자원의 수집이라는 이점 외에도 토지 사용권 경매의 가장 큰 한계입니다. 많은 지역에서는 시작 가격보다 수십 배나 높은 가격을 지불하기 위해 서로 공모하는 "경매 중개인"이 등장하여 경매된 토지를 사고 파는 "가상 가격"을 만들거나 이전에 저렴한 가격으로 구매한 인근 토지를 정리합니다.

그 결과, "경매 중개인"은 이상하게 높은 가격을 책정한 후 빠른 유동성과 이익이라는 목표를 달성하기 위해 자연스럽게 보증금을 포기하게 됩니다. 왜냐하면 보증금은 조직 단위가 제시한 시작 가격에 따라 계산된 토지 총 가치의 약 10~20%에 불과하며, 이 가격은 종종 해당 지역의 실제 시장 가격보다 낮기 때문입니다.

이는 경매 참여자의 이익에 직접적인 영향을 미칠 뿐만 아니라, 새로운 주택 프로젝트에 대한 보상 및 부지 정리를 위한 기준으로 이 가상 가격이 사용되어야 하기 때문에 부동산 시장에 부정적인 영향을 미칩니다.

2024년 3분기 부동산 시장은 긍정적인 회복세를 보였지만, 코로나19 팬데믹 이전만큼 활발하지는 않았습니다. 신규 공급은 여전히 ​​제한적인 반면 부동산 가격은 여전히 ​​높습니다. 이러한 상황으로 이어지는 여러 가지 이유가 있습니다. 주택 및 사업에 대한 사람들의 수요는 높은 반면, 공급은 부족하여 수요가 공급을 초과하고 있습니다. 또한 부동산 프로젝트의 투입 비용(건축 자재, 토지 사용료 등)이 모두 증가하고 있습니다. 특히 많은 지역에서 토지 사용권 경매를 통해 시장을 조작하기 위한 가격 상승 및 인플레이션 조짐이 나타나고 있습니다. - 응우옌 비엣 훙 건설 부 차관

버려진 땅을 '껴안는' 프로젝트에 대한 강력한 조치

부동산 가격의 투기와 조작이라는 "비밀 흐름"에서 얻은 교훈은 부동산 시장에 많은 결과를 가져왔고, 사실상 토지 열풍을 일으켜 주택, 생산, 사업 등 실질적인 필요가 있는 사람들이 토지에 접근하는 것이 불가능해졌습니다. 그들이 원한다면, 그들은 투기에 많은 돈을 지불해야 하며, 이로 인해 토지가 버려지게 됩니다. 새로운 프로젝트를 개발하는 기업들은 투자 증가와 토지 비용 증가로 인해 수익을 보장할 수 없을까 걱정합니다. 가난한 사람들은 점점 더 많은 비용을 지불해야 하며 점차 주택을 소유할 능력을 잃어가고 있습니다.

생산, 사업, 일자리 창출, 사회의 잉여가치 창출에 투자할 자원이 땅속에 '매몰'되어 있다는 점은 우려스러운 일입니다. 활용되지 않는 투기적 토지는 관련 산업의 성장을 촉진하지 못하며, 장기적으로 공급이 장기간 축적되면 은행 시스템의 투자자들에게 부실채권이 발생하고 어느 순간 전체 경제에 인플레이션을 초래하게 됩니다.

"국가 관리 기관과 지방 당국은 투기 목적으로 토지를 '보유'한 채 수년간 방치되어 주관적 및 객관적 원인에 대한 구체적인 고려와 평가를 거쳐 개발 및 활용되지 않은 사업에 대해 강력한 조치를 취해야 합니다. 충분한 실행 능력이 있는 사업의 경우, 사업 지속을 위한 메커니즘을 마련해야 합니다. 반대로 형법은 부동산 사업에서 가격 조작, 부풀리기, 가격 인상 행위에 대한 처리 규정을 명확하게 규정하고 있습니다. 위반 사항을 신속하게 시정하기 위해서는 이러한 규정을 엄격하게 시행해야 합니다."라고 베트남 부동산협회 부회장 응우옌 반 딘 박사는 말했습니다.

경제 전문가인 딘 트롱 틴 박사 부교수에 따르면, 부동산 가격을 안정시키고 급격하고 갑작스러운 가격 상승을 제한하기 위해 가장 중요한 것은 투기와 가격 인플레이션을 방지하는 것입니다. 따라서 관계 당국은 토지이용권 경매를 포함한 부동산 거래에 대해 매매가격을 실제 시장가치로 통제하고 회복하기 위한 보다 강력한 조치를 취해야 합니다.

세계 각국은 부동산세 관련 법령을 통해 실제 시장 가치에 따라 부동산 가격을 통제하는 데 매우 성공적이었습니다. 약 20년 전 당 중앙위원회는 부동산세 개혁에 관한 결의안을 발표했지만, 현재까지 이 정책은 시행되지 않았습니다.

따라서 부동산 시장에 대한 별도의 세무 조례를 제정하여 안정적이고 장기적으로 시행할 필요가 있습니다. 따라서 방치된 부동산, 여러 번 매각된 부동산 또는 많은 부동산을 소유하고 있는 부동산은 현재 이용 가능한 토지 면적과 건축 면적에 대한 임대료와 동일한 수준으로라도 높은 세금을 부과해야 합니다."라고 딘 트롱 틴 박사(부교수)가 말했습니다.

또한 전문가들은 법률적인 문제도 부동산 시장 침체의 주요 원인 중 하나라고 보고 있다. 부동산 시장의 어려움을 검토하고 해소하기 위한 총리 특별 작업반은 많은 양의 작업을 해결했습니다(중단된 1,200개 프로젝트 중 800개 이상의 어려움이 해결되었습니다).

특히, 2024년 8월 1일부터 개정 및 보완된 법률이 정식으로 발효되고 많은 새로운 규정이 곧 법적 장벽을 제거할 것으로 예상되면 관리 기관은 하위 법률 문서 및 시행 지침의 발행을 서두르면서 프로젝트 진행 속도를 높이고 시장에 공급을 늘려야 합니다. 동시에 대다수 국민의 요구를 충족시키기 위해 사회주택 사업과 저렴한 상업주택을 우선시하고, 사회보장정책의 효과를 확보합니다.

 

현재 가장 중요한 문제는 국가가 규제적 역할을 하는 것입니다. 즉, 메커니즘, 정책, 관리 도구 및 제재를 통해 투기를 줄이고 예방하여 장기적으로 부동산 시장을 균형 상태로 되돌리는 것입니다.

최근 개정 및 보완된 법률 제도가 시행되었으나, 여전히 의견을 수렴하는 것이 필요합니다. 교훈을 요약하고, 공급을 늘리고 가격을 안정시키기 위해 투자 정책 승인 문제를 철저히 해결하고, 동시에 토지를 사용하는 투자자를 승인하는 문제가 지속적으로 해결되어야 한다는 중요한 쟁점을 지속적으로 수정해야 합니다.

하노이 부동산 클럽 부회장 응 우옌 더 디엡

출처: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html