호치민시 7구에서 건설 중인 부동산 프로젝트 - 사진: 꽝딘
수요와 공급의 불균형으로 인해 많은 사람들이 내 집 마련의 꿈을 이루기가 점점 더 어려워지고 있습니다.
최근 부동산 시장 관련 회의에서 정부 상임위원회는 수급 불균형 해소를 위해 건설부 , 베트남 중앙은행, 관련 부처 및 지방 정부에 토지 기금 조성, 저렴한 상업용 주택 사업을 위한 안정적인 금리의 중기 대출 상품 연구, 청년층 주택 구매 자금 대출 상품 마련 등 장애물 제거를 위한 일련의 해결책을 시행할 것을 요청했습니다.
동시에 주택 가격을 통제하기 위해 가격 조작 및 인위적인 가격 급등 유발에 대해 엄격한 조치를 취할 것입니다.
집값이 폭등하고 있다.
건설부에 따르면 2025년 초 부동산 시장은 공급과 거래량 모두 2024년 같은 기간에 비해 증가하는 등 긍정적인 신호를 많이 보였다.
그러나 공급은 여전히 제한적이며 시장 수요를 충족하지 못하고 있습니다. 상품 구조는 불균형하여 근로자와 청년층에 적합한 주택이 부족하고, 빌라와 저층 주택은 과잉 공급되고 있으며, 부동산 및 주택 가격은 필요한 사람들이 감당할 수 없는 수준입니다. 투기, 시장 조작, 가격 인플레이션, 시장 교란이 여전히 만연하고 있습니다.
호치민시에서는 지난해 말부터 올해 2분기까지 착공된 대부분의 프로젝트가 고급 및 럭셔리 아파트 부문에 집중되었으며, 가격은 평방미터당 1억~1억 5천만 VND에 달하고, 중심 지역에서는 그보다 더 높습니다.
호치민시 동부 지역 신문인 투오이 트레(Tuoi Tre)의 조사에 따르면, 투득시(Thu Duc City)의 신규 아파트 단지들이 평방미터당 1억 동이 넘는 가격에 분양되고 있는 것으로 나타났습니다. 안푸(An Phu) 교차로(투득) 인근의 일부 단지는 평방미터당 1억 2천만~1억 5천만 동이라는 높은 가격에 분양가를 제시하고 있기도 합니다.
빈찬(Binh Chanh)과 나베(Nha Be) 지구를 포함하는 도시 남부 지역에서는 평방미터당 6400만~8000만 VND에 달하는 가격으로 프로젝트가 고객에게 판매되고 있습니다.
1군 지역만 해도 현재 분양 가능한 아파트가 몇 채 남지 않았지만, 분양가는 평방미터당 2억~3억 VND에 달하며, 일부 지역은 4억~5억 VND까지 치솟고 있습니다.
신규 분양 아파트 시장뿐만 아니라 기존 아파트 시장에서도 가격이 천정부지로 치솟고 있습니다. 거의 10년 가까이 운영된 일부 프로젝트의 경우 아파트 분양가가 두 배로 올라 현재 한 채당 40억~50억 VND에 거래되고 있습니다.
시장 조사 기관에 따르면 호치민시 외곽 지역의 저렴한 아파트 가격은 현재 평방미터당 4500만~5500만 VND입니다. 이 가격으로 50m² 아파트를 구입하려면 약 22억 VND가 필요합니다.
호치민시 Thu Duc City Vo Nguyen Giap 거리의 아파트 건물 - 사진: QUANG DINH
하노이 에서는 2024년 하반기부터 현재까지 주택 가격이 급등했으며, 순환도로 3호선 외곽 지역에서조차 평방미터당 5천만 VND 미만의 상업용 아파트는 거의 사라졌습니다.
남뚜리엠 지역의 한 부동산 중개소(개발사가 흥옌 과 동안, 자람, 남뚜리엠 등 하노이의 다른 지역에서 프로젝트를 판매하고 있는 곳)는 평일인데도 중개인과 모델하우스를 보러 온 사람들의 차량과 오토바이로 가득 차 있었다.
남뚜리엠 지역에서 실시된 조사에 따르면, 일부 상업용 아파트 프로젝트가 개발업체들에 의해 평방 미터당 1억 2천만~1억 6천만 VND의 가격으로 판매되고 있는 것으로 나타났습니다.
부동산 중개인인 민 후엉 씨는 남뚜리엠 지역에서 평방미터당 5천만 동 미만의 아파트는 더 이상 없다고 말했습니다. 레꽝다오 거리 인근의 한 프로젝트에서도 부가가치세와 관리비를 제외하고 평방미터당 1억 2천만~1억 5 천만 동 에 달하는 아파트를 제공하고 있습니다.
전망이 좋은 아파트의 경우 평방미터당 약 1억 5천만 VND 정도입니다. 약 100m² 규모의 침실 3개짜리 아파트는 130억에서 150억 VND 사이의 가격대에 형성되어 있습니다.
또한, 하노이 탄쑤언 지구의 일부 완공된 아파트 건물은 중개업자들이 평방미터당 7400만 VND에 광고하고 있으며, 박뚜리엠 지구의 팜반동 거리에 있는 상업용 아파트 단지의 아파트는 평방미터당 6700만 VND에 제공되고 있습니다.
관료주의적 병목 현상으로 인해 주택 가격이 상승합니다.
투오이 트레 신문 과의 인터뷰에서 사이공 5 부동산 개발 주식회사 부사장인 응우옌 호앙 민 씨는 호치민시와 같은 대도시의 집값이 행정 절차상의 병목 현상 때문에 지나치게 상승하고 있다고 말했습니다.
예를 들어, 2018년부터 개발 중인 한 회사의 프로젝트가 절차상의 문제에 "정체"되어 예상 주택 가격이 초기 가격보다 최소 두 배 이상 상승하는 상황이 발생하고 있습니다.
민 씨는 이 회사가 2020년 이전에 평방미터당 2600만~2800만 VND의 가격으로 시장에 출시했던 8구의 첫 번째 프로젝트를 예로 들었습니다.
하지만 법적 문제로 인해 프로젝트가 현재까지 일시적으로 중단되면서, 회사는 그 외에도 510억 VND가 넘는 추가 은행 이자 부채를 떠안게 되었고, 이로 인해 여러 가지 재정적 비용이 증가했습니다.
따라서 만약 해당 프로젝트가 올해 착수되어 판매된다면, 회사 측은 금융 비용 외에도 건설 자재, 건설 비용, 사업 경비 등 기타 비용이 증가했기 때문에 판매 가격을 최소 두 배 이상 인상하여 재산정해야 할 것으로 예상하고 있습니다.
"절차상의 장애물이 없었다면 신속하게 건설하고 분양할 수 있었을 것이고, 사람들은 4~5년 전에 이미 입주했을 것입니다. 하지만 프로젝트가 지연되면서 이러한 재정적 초과 지출이 결국 분양가에 더해지고, 주택 구매자들이 그 부담을 떠안게 되어 주택 가격이 사람들과 기업들이 원하는 만큼 저렴해질 수 없게 되었습니다."라고 민 씨는 설명했습니다.
Trung Thuy Group의 부사장인 Duong Thanh Thuy 씨에 따르면, 아파트 프로젝트의 경우 토지 비용은 30%에 불과하고, 건설 기간이 3년일 경우 금융 비용은 30%를 차지하며, 이전에는 15%에 그쳤던 건설 비용이 현재는 20~25%로 증가했다고 합니다.
그녀에 따르면 이러한 비용은 "고정" 비용이므로 법적 절차로 인해 프로젝트가 지연되어 진행이 늦어지고 그 기간이 4년으로 늘어나면 재정적 비용이 40% 증가하고, 그보다 더 오래 지연될 경우 재정적 비용이 "급증"할 것이라고 합니다.
토지 가격이 높은 상태로 유지되고, 많은 주택 사업에서처럼 금융 비용이 매년 상승한다면 저렴한 주택 공급은 불가능할 것입니다.
같은 견해를 가진 비엣안호아(Viet An Hoa) 사의 쩐 칸 꽝(Tran Khanh Quang) 대표는 저렴한 부동산 가격의 가장 중요한 요인은 낮은 토지 가격이라고 생각합니다. 건축 자재 비용은 전체 부동산 가격에 큰 영향을 미치지 않는다는 것입니다.
호치민시 중심부에 위치한 500억 VND에 달하는 50m² 아파트의 경우, 자재비는 약 10억 VND에 불과하며, 이는 판매 가격의 약 15~20%에 지나지 않습니다.
호치민시 빈탄구 주민들이 주택 건설 절차를 밟고 있다 - 사진: 후한
생애 첫 주택 구매자들을 위한 지원이 필요합니다.
주택 부족 문제를 해결하기 위해 기업과 전문가들은 모두 특히 저렴한 주택 부문의 공급을 신속하게 늘려야 한다는 데 동의합니다.
또한, 연령에 관계없이 생애 첫 주택 구매자를 지원하는 정책이 필요하며, 가장 확실한 지원책은 금리 정책입니다.
하노이와 호치민시 중심부의 토지 부족 문제를 고려할 때, 베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 이 두 도시의 외곽 지역에 저렴한 주택 개발을 위한 토지를 계획적으로 배분하는 것이 필요하다고 생각합니다.
저렴한 주택 개발을 위해서는 두 도시 중심부와 연결되는 기존 교통 인프라를 갖춘 토지를 우선적으로 고려해야 합니다.
나머지 지역의 경우, 저렴한 상업용 주택을 위한 토지 계획은 교통 인프라 연결 투자와 연계하여 사람들에게 적합한 주거 공간을 조성해야 합니다.
더 나아가, 저렴한 주택 공급을 위해서는 구체적인 전략이 필요하며, 정부는 하노이와 호치민시 주변 지역 주민들을 위한 저렴한 주택 개발 계획을 수립하기 위해 지방 당국과 협력해야 합니다.
한편, 응우옌 호앙 민 씨는 정부 기관이 법적 절차상의 장애물을 신속하게 제거한다면 기업들이 더 빨리 건설을 시작할 수 있고, 프로젝트에 드는 재정적 비용이 줄어들며, 주택 가격을 구성하는 요소들이 낮아질 것이라고 믿습니다.
한편, 쭝투이 그룹의 부회장은 토지 및 금융 비용을 조정해야 한다며, 국가가 토지 비용을 현재 30%에서 약 20%로 낮추는 방안을 검토해야 한다고 제안했다.
특히, 비재정적 조치(본질적으로 재정적 해결책)는 절차를 신속히 처리함으로써 촉진될 수 있으며, 이를 통해 프로젝트가 실행 지연 상태에 빠지는 것을 방지할 수 있습니다.
예를 들어, 3년 동안 30%에 달하는 재정적 비용을 부담하는 대신, 정부가 기업과 협력하여 이러한 절차를 1년 안에 처리하면 재정적 비용을 10%로 줄일 수 있습니다.
"이 두 가지가 실현된다면, 프로젝트 개발 비용의 상당한 절감은 주택 가격에 분명한 영향을 미칠 것입니다. 기업들은 적절한 이윤만 유지하면 되고, 나머지 비용은 줄어들어 대중이 주택을 더 쉽게 구할 수 있게 될 것입니다."라고 투이 씨는 덧붙였습니다.
기업의 재정적 부담을 줄이기 위해 행정 절차를 간소화해야 합니다. (사진: 호치민시 나베구 응우옌후토 거리의 부동산 개발 현장 - 사진: 투쭝)
* 응우옌 꾸옥 히엡 씨 (베트남 건설업체협회 회장):
그 부담은 결국 구매자들이 짊어지게 된다.
현재 부동산 시장은 "토지 가격이 주택 가격을 쫓고, 주택 가격이 토지 가격을 쫓는" 악순환에 빠져 있으며, 결국 구매자들이 가격 변동의 부담을 고스란히 떠안고 있습니다. 이러한 상황의 원인 중 하나는 토지 가격에 대한 규제가 미비하여 세계 최고 수준까지 치솟았기 때문입니다.
같은 프로젝트 내에서 토지 배정 결정 시기가 불과 몇 달 차이밖에 나지 않는데도 가격이 20%나 상승하는 경우가 있는데, 이는 불합리하며 주택 가격 상승을 부추길 것입니다.
그러므로 이제 당국이 나서서 토지 가격을 조화로운 방식으로 관리하고 통제해야 할 때입니다.
게다가 토지 평가와 같은 길고 복잡한 행정 절차로 인해 기업은 대출 이자나 추가 토지 수수료 등 수백억 또는 수천억 VND에 달하는 추가 비용을 부담하게 됩니다. 이러한 비용은 모두 매매 가격에 추가됩니다.
주택 가격을 안정시키기 위해서는 현재의 무질서한 상황을 바로잡고 토지 가격에 대한 국가 관리 메커니즘을 신속히 구축하여 기업의 재정적 부담을 줄이기 위한 행정 절차를 간소화해야 합니다.
* 응우옌 꾸옥 흥 박사 (베트남 은행협회 부회장 겸 사무총장):
우대 대출 패키지는 적합한 수혜자에게 지급되어야 합니다.
특히 주택을 구매하는 젊은층을 위해 안정적인 금리의 중기 주택 대출 상품을 도입하는 것이 올바른 정책입니다.
하지만 이러한 대출 상품이 진정으로 효과를 발휘하려면 현재 시장에서 주택을 사고파는 사람들이 거주 목적으로 구매하는 것인지, 아니면 투자 및 투기 목적으로 구매하는 것인지를 검토해야 합니다.
현재 대부분의 거래는 투자자들이 다른 투자자들과 매매하는 방식으로 이루어지고 있습니다. 이러한 상황이 개선되지 않으면, 주택 구매가 절실히 필요한 사람들에게 대출 자금이 제대로 전달되지 못할 것입니다.
또한, 대출 패키지의 수혜 대상자와 대출 기준 및 조건을 명확하게 정의해야 합니다. 이상적으로는 이 대출 패키지는 생애 첫 주택 구매자에게만 제공되어야 합니다.
평방미터당 3500만~4000만 VND 가격대의 상업용 부동산이 적합합니다.
베트남 부동산협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨에 따르면, 저렴한 상업용 주택이란 평균 소득 및 저소득층이 구입할 수 있는 주택을 의미합니다. 따라서 이러한 유형의 저렴한 상업용 주택은 평방미터당 3500만~4000만 VND 범위가 될 것입니다.
건설부의 계산에 따르면 현재 고층 아파트 건물의 평방미터당 건설 비용은 약 2천만 VND/m2이므로, 분양가가 3천5백만~4천만 VND일 경우 투자자들은 이미 수익을 내고 있는 셈입니다.
현재 아파트 가격 구조에서 토지 비용은 일반적으로 하노이 중심부 외곽 지역에서 분양가의 20~25%를 차지합니다. 도심 지역의 경우 토지 비용이 총 가격의 50%까지 올라갈 수도 있습니다.
하노이 부동산 시장 - 사진: 남 트란
집을 살 기회를 놓칠까 봐 걱정돼요.
내 집 마련과 안정적인 삶을 꿈꾸는 것은 수백만 명, 특히 하노이와 호치민 같은 대도시의 젊은이들과 중산층에게 점점 더 요원한 꿈이 되고 있습니다.
이미 높은 주택 가격이 천정부지로 치솟는 반면 근로자들의 소득은 정체되어 있어, 많은 사무직 근로자와 공무원들의 내 집 마련 계획이 사실상 좌절되고 있다.
"저는 구청에서 사법 공무원으로 일하고, 아내는 공증인으로 일합니다. 돈을 좀 모았지만, 요즘 집값이 너무 비싸서 집을 살 여유가 없어졌습니다. 번 돈을 투자해 둬서 지금은 가족 모두 월세로 살고 있습니다."라고 탄화성 출신의 호앙 반 민(40세) 씨가 말했다.
한편, 응우옌 투 짱 씨(34세, 푸토성 출신)는 10년 넘게 저축해서 어느 정도 돈을 모았지만, 시장 상황을 알아보니 30제곱미터 정도 되는 아파트를 사기에는 여전히 부족하다고 말했다.
"저는 미혼이고 아파트를 사고 싶었는데, 알아보니 괜찮은 아파트도 20억 VND 정도 하더라고요. 그래서 대신 월세를 내기로 했어요. 도심 지역에 있는 30m²짜리 아파트 월세가 800만 VND밖에 안 되거든요."라고 트랑 씨는 말했다.
베트남 부동산 협회의 한 전문가에 따르면, 현재 부동산 시장은 저렴한 아파트 부족 현상을 겪고 있어, 매물을 보유한 개발업체들이 높은 가격에 판매하고 있다고 합니다.
최근 주택 구매자들은 대부분 투자자 성향으로, 집을 사서 가격 상승을 기다렸다가 차익을 남기려는 생각을 가지고 있습니다. 따라서 현재 시장에 나와 있는 주택 가격은 현실적이지 않습니다.
부동산 가격 상승에 영향을 미치는 요인으로는 토지 가격, 건축 자재 가격, 대출 금리 등이 있다. - 사진: 투 트룽
절차를 간소화하고 주택 투자 비용을 절감합니다.
정부상임위원회가 부동산 시장의 안전하고 건전하며 지속 가능한 발전을 촉진하기 위한 핵심 해결책 중 하나로 제시한 것은 권한의 분산과 위임을 강화하고 행정 절차를 최소화하는 것입니다.
정부상임위원회는 토지 가격, 건축 자재 가격, 대출 금리 등 부동산 가격 상승 원인에 대한 검토 및 규명을 요청하는 한편, 각 부처, 기관 및 지방자치단체에 중복되고 불필요한 행정 절차를 최소화하고 복잡한 서류 작업 및 증빙 요건을 즉시 폐지할 것을 요청했습니다.
처리 시간을 최소 30%, 행정 준수 비용을 최소 30% 절감해야 합니다. 이를 위해 투자 정책 승인, 사업 평가, 설계, 특히 건설 허가 절차, 검사 및 인수 시험과 관련된 절차 간소화, 사전 승인 점검 감소, 사후 승인 점검 강화 방안을 검토해야 합니다.
또한, 해결책에는 공급 증대, 가격 인하, 그리고 특히 중저소득층의 실제 주택 수요를 충족하기 위해 다양한 부동산 부문을 개발하는 것이 포함됩니다.
특히 정부는 청년층과 진정한 주택난을 겪는 사람들을 지원하고, 이들의 주택 접근성을 높여 헌법에 명시된 주택권을 실현하는 데 기여할 수 있는 정책 연구 및 개발을 요청합니다.
베트남 중앙은행은 120조 동 규모의 우대 대출 프로그램에 은행들이 참여하도록 적극적으로 독려하고 지도해야 합니다. 또한, 각 부처와 기관은 "국가가 관리하는 전자 부동산 및 토지 이용권 거래 센터" 모델을 연구하고 제안해야 합니다.
이는 주식 시장 거래와 유사하게 거래, 공증, 세금 부과, 등록 등 모든 단계를 포괄하는 통합 시스템이 될 것입니다. 이 모델은 정보 투명성을 보장하고 가격 조작, 탈세 및 시장 사기를 방지할 것입니다.
출처: https://tuoitre.vn/giam-gia-nha-thao-go-phap-ly-co-hoi-dang-sang-dan-20250622092058922.htm
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