토지이용료, 사업체 부담 줄이기 위해 여러 차례 징수

토지 임대료 차액 규제

호치민시 부동산협회(HoREA) 회장 레 황 짜우(Le Hoang Chau) 씨에 따르면, 토지의 부가가치(토지 임대료 차액)는 국가와 투자자(개인 투자자는 매우 중요한 역할을 함)라는 두 주체에 의해 창출됩니다. 따라서 국가 재정 수입과 투자자의 이익을 위해 공정성과 사회적 안정성을 확보하기 위해 토지 및 토지 가격에 대한 재정 정책을 규제해야 합니다.

첫째, 국가는 토지이용계획, 건설 및 도시계획, 종합교통계획(TOD) 등을 통해 토지의 부가가치(토지임대료 차액)를 창출하고, 투자자가 사업 투자 사업을 추진할 수 있도록 계획에 따라 토지 용도 변경을 허용합니다. 따라서 국가는 국가 및 공공의 이익을 위해 토지의 이러한 부가가치(토지임대료 차액)를 규제할 권리가 있습니다.

토지 이용료는 국가 예산의 큰 수입원입니다.

예를 들어, 호치민시의 경우 농경지 1헥타르는 연간 약 5억 동(VND)의 가치를 창출하지만, 토지 용도가 비농업용지로 변경되면 생산, 산업, 상업, 서비스, 도시용지 1헥타르는 연간 최대 550억 동(VND)의 가치를 창출하여 100배 이상 증가합니다. 이는 1997년(냐베 농업 지구에서 분리되어) 7군이 설립된 사실에서 알 수 있습니다. 당시 국가 재정 수입은 590억 동에 불과했지만, 25년 후인 2022년에는 5조 5,500억 동(VND)으로 증가하여 1997년 대비 94배 증가했습니다.

이에 따라 2018년 정부는 호치민시가 2025/2020년 기간 동안 2만 6천 헥타르의 농지를 비농업, 생산, 산업, 상업, 서비스, 도시용 토지로 전환하도록 허용했습니다. 현재 호치민시는 5개 교외 지역을 도시 지역으로 전환하는 프로젝트를 추진하고 있습니다. 이와 동시에, 국회는 호치민시 개발을 위한 여러 구체적인 메커니즘과 정책의 시범 운영에 관한 결의안 98호를 발표했는데, 이는 향후 호치민시가 토지 자원을 포함하여 빠르게 발전할 수 있는 여건을 조성할 것입니다.

한편, 투자자(주로 민간 투자자)는 토지 건설 및 사업 개발에 투자 활동을 통해 토지에서 발생하는 부가가치(토지 임대료 차액)를 창출합니다. 이는 주로 투자자의 창의성과 재정 능력을 통해 이루어지며, 이는 프로젝트의 투자율에 반영됩니다. 투자율이 높을수록 부동산 가치는 높아지며, 투자자는 국가에 대한 재정적 의무를 이행한 후 토지에서 발생하는 부가가치(토지 임대료 차액)를 향유할 권리가 있습니다.

따라서 국가와 기업의 이익을 조화시키기 위해 토지의 부가가치(토지임대료 차이)를 규제하는 메커니즘을 개발하는 것이 필요합니다.

토지 이용료를 세금으로 부과하다

또 다른 제기해야 할 문제는 국가가 토지 이용료와 토지 임대료를 합리적이고 공평한 방식으로만 징수해야 하며, 과도하게 징수하거나 아무것도 누락되지 않도록 해야 한다는 것입니다.

많은 기업에 따르면, 토지 사용료는 현재 기업들에게 부담이 되고 있으며, 오랫동안 토지 사용료를 내지 못해 알려지지 않은 부분이기도 합니다.

현재의 토지이용료 산정 방식은 사업체를 어렵게 만들고, 요구와 제공, 괴롭힘의 메커니즘을 만들어내고 있습니다.프로젝트 투자자들은 부지 정리 보상 비용의 약 70%에 해당하는 막대한 토지이용료를 지불해야 하며, 거의 두 번째로 토지이용권을 매입해야 하며, 이러한 부담은 결국 주택 구매자들이 떠안게 됩니다.따라서 토지이용료는 주택 비용 구조에서 큰 비중을 차지하며, 아파트 가격의 약 10%, 타운하우스 가격의 약 30%, 빌라 가격의 약 50%를 차지합니다.국가는 토지이용료에서 많은 세수를 확보하고 있지만, 장기적으로 모든 토지가 양도될 경우 이러한 큰 예산 수입원은 더 이상 존재하지 않게 되며, 재산세로 보충하고 대체해야 할 것입니다.

많은 사람들은 한꺼번에 모든 비용을 징수하는 대신 토지 이용료를 세금으로 전환하자고 제안했습니다.

따라서 기업들은 토지이용료를 농지에서 주거용지로 용도 변경 시 부과되는 세금으로 규제할 것을 제안합니다. 이 세금은 도(省) 인민위원회가 발행하는 토지가격표를 기준으로 약 10~15%의 세율을 적용하며, 매년 시장 가격에 따라 토지가격조정계수(계수 K)를 적용하여 조정합니다. 이를 통해 투명성을 확보하고, 공매-부과 방식을 폐지하며, 현재 과도하게 부과되는 토지이용료 징수를 합리적인 수준으로 줄일 수 있습니다. 이를 바탕으로 부동산세(주거용 토지, 주택)법을 보완하여 도 및 중앙 직할시의 국가 예산에 안정적이고 지속 가능한 세원을 확보할 것입니다.

토지이용료 산정 속도를 높이기 위해 전문가와 기업들은 개발 잠재력이 크고 규모가 크며 가치가 2,000억 동(VND) 이상인 토지의 경우, 토지이용료 및 토지임대료 산정 시 잉여금 산정 방식을 유지할 것을 권고합니다. 이러한 사업에는 지가조정계수 산정 방식이 적용되지 않기 때문입니다. 실제로 과거 부동산 사업의 약 90%가 토지이용료 산정 시 잉여금 산정 방식을 사용해야 했습니다.

소스 링크: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm