Nieruchomości nadal przodują pod względem rentowności inwestycji

Jak zmieni się psychologia nabywców domów w ciągu najbliższych 2 lat?

Opierając się na analizie dużych zbiorów danych i badaniach rynku w ramach cykli rozwoju, pan Nguyen Quoc Anh – zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn – przewiduje, że w ciągu najbliższych 2 lat wietnamski rynek nieruchomości może przejść przez następujące etapy: odwrócenie trendu, eksplorację, konsolidację, wzrost i stabilizację. Na każdym etapie kupujący będą kierować się innymi czynnikami przy wyborze nieruchomości.

Dokładniej, do końca 2024 roku rynek wciąż jest w fazie eksploracji, a kupujący priorytetowo traktują takie czynniki, jak zaspokojenie realnych potrzeb mieszkaniowych, jasna sytuacja prawna, dobra polityka wsparcia finansowego, a także stabilne zyski z wynajmu i optymalizacja kosztów. Na tym etapie mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem i charakteryzują się najwyższą płynnością spośród wszystkich typów.

Wkraczając w okres konsolidacji, którego rozpoczęcie planowane jest na pierwszy kwartał 2025 roku, kupujący i inwestorzy będą mieli większe zaufanie do czynników finansowych i prawnych, ale nadal będą priorytetowo traktować produkty, które zaspokajają rzeczywiste potrzeby i generują wysoki przepływ gotówki. W tym momencie, jeśli czynniki finansowe będą bardziej sprzyjające, wolumen transakcji w segmencie nieruchomości o wysokiej wartości, takich jak domy prywatne i szeregowce, będzie stopniowo wzrastał.

Psychologia kupującego na każdym etapie rynku nieruchomości (zdjęcie: Batdongsan.com.vn)

Od drugiego do czwartego kwartału 2025 roku przewiduje się okres ożywienia. Ludzie będą zwracać większą uwagę na potrzeby inwestycyjne i tempo wzrostu cen, a nie na cenę sprzedaży i czynniki prawne, jak w okresie pesymizmu na rynku. Będzie to czas, w którym grunty i wille stopniowo odzyskają swoją przewagę i będą miały lepszą płynność. Przewiduje się, że od początku 2026 roku wietnamski rynek nieruchomości wejdzie w fazę stabilizacji. Kupujący będą priorytetowo szukać okazji inwestycyjnych w nieruchomości o wysokiej dynamice cen, w niewielkich ilościach, ale cieszące się dużym zainteresowaniem.

Oprócz prognozowania trendów wśród kupujących i inwestorów w ciągu najbliższych dwóch lat, Batdongsan.com.vn przeanalizował również ich krótkoterminowe gusta w ramach badania psychologii konsumentów nieruchomości w drugiej połowie 2024 roku. W związku z tym wskaźnik nastrojów rynkowych pozostaje na stabilnym poziomie. Kupujący oczekują pozytywnych sygnałów z rynku, niższych stóp procentowych w porównaniu z 2023 rokiem oraz nowych przepisów prawnych, które wkrótce wejdą w życie, aby poprawić nastawienie społeczne.

Według ekspertów z Batdongsan.com.vn, rządowa propozycja wprowadzenia w życie ustawy o gruntach, ustawy mieszkaniowej i ustawy o nieruchomościach od 1 sierpnia 2024 r. to pozytywny sygnał, który pomoże uporządkować system prawny i przyspieszyć proces odbudowy rynku. Obowiązujące przepisy będą promować bardziej spójną i realistyczną wycenę gruntów, zaostrzą wymogi dla inwestorów w projektach deweloperskich, aby zapewnić prawa nabywców, stworzą korzystne warunki dla Wietnamczyków mieszkających za granicą, przyciągną więcej inwestycji zagranicznych oraz zwiększą profesjonalizm i przejrzystość w środowisku pośredników.

Ważne czynniki wpływające na decyzje kupujących o wpłacie zaliczki

Ponadto, popyt na nieruchomości jest stale obecny, a głównymi nabywcami docelowymi w najbliższym czasie będą młode rodziny, zwłaszcza pary nowożeńców. Badanie przeprowadzone przez tę jednostkę pokazuje, że 73% małżeństw bez dzieci planuje zakup domu w ciągu najbliższego roku. Podczas gdy osoby samotne przy wyborze nieruchomości priorytetowo traktują przestrzeń biurową, małżeństwa najbardziej interesują się szkołą, centrami handlowymi i sklepami. Trend kupowania dóbr wtórnych rośnie ze względu na niską podaż dóbr pierwotnych przy wysokich cenach początkowych projektów.

Badanie psychologii konsumentów przeprowadzone w drugiej połowie 2024 roku wykazało również, że kupujący priorytetowo traktują wyszukiwanie informacji na głównych portalach informacyjnych i oficjalnej stronie internetowej inwestora. Rozważając inwestora, zwracają oni największą uwagę na potencjał finansowy, a przy wyborze projektu, najważniejszym czynnikiem jest legalność. Poszukując pośrednika nieruchomości do wsparcia transakcji, kupujący cenią przede wszystkim wiedzę, doświadczenie i podejście, a następnie prowizje.

Nieruchomości nadal przodują pod względem rentowności wśród kanałów inwestycyjnych

Dane z rynku nieruchomości za pierwsze 6 miesięcy 2024 roku, opublikowane przez Batdongsan.com.vn, pokazują, że większość kanałów inwestycyjnych odnotowała pozytywne sygnały w porównaniu z rokiem 2023. Spośród nich, nieruchomości nadal stanowią kanał o najwyższej stopie zwrotu z inwestycji. W czerwcu 2024 roku średnia cena sprzedaży nieruchomości wzrosła o 24% w porównaniu z początkiem 2023 roku. Tymczasem indeks VNIndex, odzwierciedlający wahania cen akcji, wzrósł o 19%, cena złota SJC o 17%, a kurs dolara amerykańskiego o 8%.

Hanoi , jako jedna z miejscowości o największym wzroście cen, odnotowało wzrost cen domów prywatnych o 32% w porównaniu z początkiem 2023 roku, wzrost cen mieszkań o 31% oraz wzrost cen gruntów, willi i domów szeregowych o 10-19%. Tymczasem ceny nieruchomości w Ho Chi Minh City pozostały praktycznie niezmienione w ciągu ostatniego półtora roku, z wyjątkiem mieszkań, które wzrosły nieznacznie o 6%. Pozostałe rodzaje nieruchomości utrzymały się na tym samym poziomie.

Jeśli chodzi o rodzaje nieruchomości na rynku, w pierwszej połowie 2024 r. odnotowano pewną poprawę pod względem zainteresowania i transakcji w przypadku gruntów i domów prywatnych. W szczególności zainteresowanie domami prywatnymi wzrosło o 87%, a gruntami o 60% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2021 r. Jest to jednak tylko lokalna poprawa w niektórych obszarach, zwłaszcza w prowincjach północnych.

Nieruchomości nadal są najskuteczniejszym kanałem inwestycyjnym.

Tylko w niektórych północnych prowincjach, takich jak Hung Yen , zainteresowanie gruntami wzrosło o 194%, a liczba domów prywatnych wzrosła o 70%. W Hanoi również odnotowano wzrost zainteresowania gruntami o 75%, a liczbą domów prywatnych o 48%. W szczególności, zainteresowanie i ceny gwałtownie wzrosły na obszarach podmiejskich Hanoi dzięki czynnikom planistycznym i działaniom aukcyjnym. W szczególności, w pierwszej połowie 2024 roku, popyt na grunty w Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That i Quoc Oai wzrósł z 48% do 104%, co doprowadziło do wzrostu cen gruntów w tych dzielnicach podmiejskich z 4% do 24% w porównaniu z drugą połową 2023 roku.

Ponadto apartamenty stanowią najbardziej dynamiczny segment rynku nieruchomości, zwłaszcza w Hanoi. Badania przeprowadzone przez tę jednostkę pokazują, że popyt na mieszkania w Hanoi osiągnął szczyt w marcu 2024 roku, co oznacza wzrost o prawie 60% w porównaniu z końcem 2023 roku. Obecnie, pomimo „ochłodzenia” zainteresowania apartamentami, ceny nie spadły. Cena sprzedaży mieszkań w Hanoi w maju 2024 roku była równa cenie w Ho Chi Minh City, osiągając 50 milionów VND/m². Jednocześnie apartamenty nadal charakteryzują się najwyższą płynnością na rynku – 48% brokerów biorących udział w badaniu Batdongsan.com.vn stwierdziło, że segment ten znajduje się w okresie silnego wzrostu.

Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor regionu południowego Batdongsan.com.vn, stwierdził, że obecnie nie ma oznak „bańki” na rynku mieszkań, ponieważ czynnikami, które powodują tę sytuację, są: nadmiernie rozdmuchany popyt, większy popyt inwestycyjny niż realny popyt, wzrost cen w porównaniu z gospodarką i innymi czynnikami; a także luźna polityka pieniężna stwarza warunki do kontroli kapitału na rynku.

Apartamenty stanowią najprężniej rozwijający się rynek, zwłaszcza w Hanoi.

Dane z Batdongsan.com.vn pokazują, że w porównaniu z innymi miastami na świecie, różnica w cenach mieszkań w stosunku do PKB Wietnamu wciąż nie jest zbyt duża. Szacuje się, że na zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w Bangkoku (Tajlandia) trzeba wydać ponad 47 lat dochodów, w Manili (Filipiny) ponad 56 lat, a w Kuala Lumpur (Malezja) prawie 17 lat. Tymczasem w Hanoi i Ho Chi Minh City trzeba wydać około 14-15 lat dochodów, aby kupić mieszkanie o podobnej powierzchni.

„Tempo wzrostu populacji w dwóch głównych miastach pokazuje, że realny popyt na mieszkania jest nadal bardzo wysoki. Prognoza całkowitego popytu na mieszkania w latach 2021–2030 w Hanoi wynosi 89 milionów metrów kwadratowych powierzchni użytkowej, a w Ho Chi Minh City 107,5 miliona metrów kwadratowych. Popyt jest tak wysoki, ale obecne ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City nie są zbyt wysokie w porównaniu z innymi miastami na świecie. Tymczasem oprocentowanie kredytów hipotecznych na zakup domów nie powinno być niskie, ponieważ stopa mobilizacyjna została właśnie skorygowana w górę. Dlatego nie ma zjawiska „bańki” na rynku mieszkań. W rzeczywistości ograniczona podaż i wysokie ceny wywoławcze spowodowały ostatni silny wzrost” – wyjaśnił pan Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Source: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html