Nieruchomości nadal przodują pod względem rentowności inwestycji

Jak zmieni się psychologia nabywców domów w ciągu najbliższych dwóch lat?

Opierając się na dużych zbiorach danych i badaniach rynku obejmujących różne cykle rozwoju, pan Nguyen Quoc Anh – zastępca dyrektora generalnego Batdongsan.com.vn – przewiduje, że w ciągu najbliższych dwóch lat wietnamski rynek nieruchomości może przejść przez następujące fazy: odwrócenie trendu, eksplorację, konsolidację, ożywienie i stabilizację. Na każdym etapie kupujący będą kierować się innymi czynnikami przy wyborze nieruchomości.

Dokładniej, do końca 2024 roku rynek wciąż znajduje się w fazie testowania. Kupujący priorytetowo traktują takie czynniki, jak zaspokojenie rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, jasna sytuacja prawna, dobra polityka wsparcia finansowego oraz stabilne zyski z wynajmu, przy jednoczesnej optymalizacji kosztów. Na tym etapie mieszkania cieszą się dużym zainteresowaniem i charakteryzują się najwyższą płynnością spośród wszystkich typów nieruchomości.

Wchodząc w fazę konsolidacji, której rozpoczęcie planowane jest na I kwartał 2025 roku, kupujący i inwestorzy poczują się pewniej pod względem finansowym i prawnym, ale nadal będą priorytetowo traktować produkty, które zaspokajają rzeczywiste potrzeby i generują wysoki przepływ gotówki. W tym momencie, jeśli warunki monetarne będą bardziej sprzyjające, nieruchomości o wysokiej wartości, takie jak domy jednorodzinne i szeregowce, będą stopniowo odnotowywać wzrost wolumenu transakcji.

Psychologia kupującego na każdym etapie rynku nieruchomości (Zdjęcie: Batdongsan.com.vn)

Przewiduje się, że od drugiego do czwartego kwartału 2025 roku nastąpi okres odrodzenia, w którym ludzie będą zwracać większą uwagę na potrzeby inwestycyjne i wzrost cen, a nie na cenę sprzedaży i kwestie prawne, jak w okresie spowolnienia gospodarczego. Będzie to czas, w którym działki i wille stopniowo odzyskają swoją wartość i będą miały lepszą płynność. Oczekuje się, że od początku 2026 roku wietnamski rynek nieruchomości wejdzie w fazę stabilizacji, a kupujący będą priorytetowo traktować możliwości inwestycyjne w nieruchomości o wysokim wskaźniku wzrostu cen, ograniczonej podaży, ale wysokim popycie.

Oprócz prognozowania trendów wśród kupujących i inwestorów na najbliższe dwa lata, Batdongsan.com.vn analizuje również ich krótkoterminowe preferencje w ramach badania nastrojów konsumentów w sektorze nieruchomości (Real Estate Consumer Sentiment Survey) na drugą połowę 2024 roku. Według badania, nastroje rynkowe pozostają stabilne. Kupujący oczekują pozytywnych sygnałów z rynku, a niższe stopy procentowe w porównaniu z 2023 rokiem i nowe regulacje prawne, które wkrótce wejdą w życie, budują bardziej pozytywne nastroje wśród opinii publicznej.

Według ekspertów z Batdongsan.com.vn, rządowa propozycja, aby umożliwić wejście w życie ustawy o gruntach, ustawy mieszkaniowej i ustawy o nieruchomościach od 1 sierpnia 2024 r., jest pozytywnym sygnałem, który ujednolici ramy prawne i przyspieszy odbudowę rynku. Skuteczne wdrożenie tych przepisów będzie sprzyjać bardziej spójnej i realistycznej wycenie gruntów, zaostrzy wymogi dla deweloperów w zakresie realizacji projektów, aby zapewnić prawa nabywców, ułatwi nabywanie nieruchomości przez Wietnamczyków mieszkających za granicą, przyciągnie więcej inwestycji zagranicznych oraz zwiększy profesjonalizm i przejrzystość w środowisku pośredników w obrocie nieruchomościami.

Kluczowe czynniki skłaniające nabywców domów do zakupu.

Ponadto, popyt na nieruchomości utrzymuje się na wysokim poziomie, a główną grupą docelową w nadchodzącym okresie będą młode rodziny, zwłaszcza nowożeńcy. Badanie przeprowadzone przez tę jednostkę wskazuje, że 73% małżeństw bez dzieci planuje zakup domu w ciągu najbliższego roku. Podczas gdy osoby samotne przy wyborze nieruchomości priorytetowo traktują przestrzeń do pracy, pary małżeńskie są najbardziej zainteresowane udogodnieniami, takimi jak szkoły i centra handlowe. Trend poszukiwania nieruchomości na rynku wtórnym rośnie ze względu na ograniczoną podaż nieruchomości pierwotnych i wysokie ceny początkowe projektów pierwotnych.

Badanie nastrojów konsumentów przeprowadzone w drugiej połowie 2024 roku wykazało również, że kupujący priorytetowo traktują wyszukiwanie informacji na dużych portalach ogłoszeniowych i oficjalnych stronach deweloperów. Rozważając wybór dewelopera, zwracają oni największą uwagę na jego kondycję finansową, a przy wyborze projektu na zgodność z przepisami prawa. Szukając pomocy u agentów nieruchomości, kupujący cenią przede wszystkim wiedzę, doświadczenie i podejście, a na drugim miejscu stawiają prowizje za pośrednictwo.

Nieruchomości pozostają najlepszym kanałem inwestycyjnym pod względem zysków.

Według danych rynku nieruchomości za pierwsze sześć miesięcy 2024 roku, opublikowanych przez Batdongsan.com.vn, większość kanałów inwestycyjnych odnotowała pozytywne sygnały w porównaniu z rokiem 2023. Nieruchomości pozostają kanałem o najwyższych stopach zwrotu z inwestycji. W czerwcu 2024 roku średnia cena ofertowa nieruchomości wzrosła o 24% w porównaniu z początkiem 2023 roku. Tymczasem indeks VNIndex, odzwierciedlający wahania cen akcji, wzrósł o 19%, cena złota SJC o 17%, a kurs dolara amerykańskiego o 8%.

Hanoi, jako jedna z czołowych lokalizacji pod względem wzrostu cen, odnotowało wzrost cen ofertowych domów prywatnych o 32% w porównaniu z początkiem 2023 roku, wzrost cen mieszkań o 31% oraz wzrost cen gruntów, willi i domów szeregowych o 10-19%. Tymczasem ceny ofertowe nieruchomości w Ho Chi Minh City pozostały praktycznie niezmienione w ciągu ostatniego półtora roku, z wyjątkiem mieszkań, które odnotowały niewielki wzrost o 6%. Ceny innych rodzajów nieruchomości utrzymały się na tym samym poziomie.

Jeśli chodzi o typy rynku, działki i domy jednorodzinne wykazały pewną poprawę zainteresowania i transakcji w pierwszej połowie 2024 roku. W szczególności zainteresowanie domami jednorodzinnymi wzrosło o 87%, a działkami o 60% w porównaniu z pierwszym kwartałem 2021 roku. Jest to jednak tylko lokalna poprawa w niektórych obszarach, zwłaszcza w prowincjach północnych.

Nieruchomości pozostają kanałem inwestycyjnym o najwyższych wynikach.

W niektórych prowincjach północnych, takich jak Hung Yen , zainteresowanie działkami wzrosło o 194%, a domami prywatnymi o 70%. W Hanoi zainteresowanie działkami wzrosło również o 75%, a domami prywatnymi o 48%. Poziom zainteresowania i ceny gwałtownie wzrosły na obszarach podmiejskich Hanoi ze względu na działania planistyczne i aukcyjne. W szczególności, w pierwszej połowie 2024 roku popyt na działki w Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That i Quoc Oai wzrósł o 48%–104%, co przełożyło się na wzrost cen ofertowych o 4%–24% w porównaniu z drugą połową 2023 roku.

Co więcej, apartamenty to najbardziej dynamiczny rodzaj nieruchomości na rynku nieruchomości, zwłaszcza w Hanoi. Badania przeprowadzone przez tę jednostkę pokazują, że popyt na apartamenty w Hanoi osiągnął szczyt w marcu 2024 roku, wzrastając o prawie 60% w porównaniu z końcem 2023 roku. Obecnie, pomimo spadku zainteresowania apartamentami, ceny nie spadły. Cena ofertowa mieszkań w Hanoi w maju 2024 roku była porównywalna z ceną w Ho Chi Minh City, osiągając 50 milionów VND/m². Jednocześnie apartamenty pozostają najbardziej płynnym rodzajem nieruchomości na rynku; 48% pośredników biorących udział w badaniu Batdongsan.com.vn uważa, że ​​rynek apartamentów znajduje się obecnie w fazie silnego wzrostu.

Pan Dinh Minh Tuan, dyrektor regionu południowego Batdongsan.com.vn, uważa, że ​​obecnie na rynku mieszkań nie widać oznak „bańki”, ponieważ czynnikami powodującymi tę sytuację są: zawyżony popyt, przy czym popyt inwestycyjny przewyższa popyt rzeczywisty; ceny windowane w górę w porównaniu z gospodarką i innymi rodzajami nieruchomości; oraz luźna polityka pieniężna, która stwarza warunki do ograniczeń kapitałowych na rynku.

Apartamenty stanowią najbardziej pożądany rodzaj nieruchomości na rynku, szczególnie w Hanoi.

Dane z Batdongsan.com.vn wskazują, że w porównaniu z miastami na całym świecie, różnica między cenami mieszkań a PKB Wietnamu wciąż nie jest zbyt duża. Szacuje się, że zakup mieszkania o powierzchni 50 m² w Bangkoku (Tajlandia) wymagałby ponad 47 lat dochodów, w Manili (Filipiny) – ponad 56 lat, a w Kuala Lumpur (Malezja) – prawie 17 lat. W Hanoi i Ho Chi Minh City zakup mieszkania o podobnej powierzchni wymagałby wydatkowania około 14-15 lat dochodów.

„Tempo wzrostu populacji w dwóch głównych miastach pokazuje, że popyt na mieszkania utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Prognozowany całkowity popyt na mieszkania w latach 2021–2030 w Hanoi wynosi 89 milionów metrów kwadratowych, a w Ho Chi Minh City – 107,5 miliona metrów kwadratowych. Pomimo tak wysokiego popytu, obecne ceny mieszkań w Hanoi i Ho Chi Minh City nie są nadmiernie wysokie w porównaniu z innymi miastami na świecie. Jednocześnie nie oczekuje się spadku stóp procentowych kredytów hipotecznych do niskich poziomów, ponieważ oprocentowanie depozytów zostało właśnie podniesione. W związku z tym na rynku mieszkań nie ma „bańki”; w rzeczywistości ograniczona podaż i wysokie ceny początkowe sprzedaży spowodowały niedawny silny wzrost” – wyjaśnił pan Dinh Minh Tuan.

Tran Thi My Nhat

Source: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html