Czy obniżanie stóp procentowych jest rozwiązaniem dla rynku nieruchomości?

W artykule opublikowanym w SCMP autor Nicholas Spiro twierdzi, że gospodarka Korei Południowej i Australii stanowi przestrogę przed ograniczeniami polityki pieniężnej, skoro na perspektywy rynku nieruchomości mieszkaniowych wpływają również inne czynniki.

Budynki mieszkalne w dzielnicy Meadowbank na przedmieściach Sydney. Ceny domów w Australii gwałtownie wzrosły w ostatnich latach, ponieważ rekordowo niskie stopy procentowe zwiększyły popyt, choć pojawiają się ostrzeżenia, że ​​taki wzrost jest nie do utrzymania. Zdjęcie: Bloomberg

Prezes Rezerwy Federalnej Jerome Powell wygłosił 23 sierpnia wyczekiwane przemówienie podczas dorocznej telekonferencji Fed w Kansas City w Jackson Hole w stanie Wyoming, nie zaskakując rynków finansowych. Jednak jego stwierdzenie, że „nadszedł czas na korektę polityki”, było jak dotąd najsilniejszym sygnałem ze strony najbardziej wpływowego banku centralnego świata , że ​​obniżki stóp procentowych są nieuchronne.

Podczas gdy inne główne banki centralne, w tym Europejski Bank Centralny, zaczęły obniżać stopy procentowe, zmiana polityki Fed ma „silniejszy wpływ” na resztę świata. Dotyczy to szczególnie Azji, gdzie efekt domina jest bardziej widoczny ze względu na bliższe powiązania handlowe i finansowe ze Stanami Zjednoczonymi.

Istnieją spekulacje, która czołowa gospodarka azjatycka, poza Chinami, jako pierwsza obniży stopy procentowe. W przypadku rynków nieruchomości wrażliwych na stopy procentowe, zmiany w polityce pieniężnej mają istotny wpływ na nastroje. Nie jest to jednak jedyny czynnik wpływający na wyniki i perspektywy rynku nieruchomości mieszkaniowych. W niektórych gospodarkach nie jest nawet jasne, czy stopy procentowe mogą lub powinny zostać obniżone w najbliższej przyszłości.

Na przykład w Korei Południowej oczekiwanie niemal całkowitego obniżenia stóp procentowych przyczyniło się do silnego ożywienia cen nieruchomości. Ceny mieszkań w Seulu gwałtownie wzrosły z najniższego poziomu z grudnia 2022 roku, po druzgocącej recesji spowodowanej decyzją Banku Korei (BOK) o podniesieniu stóp procentowych do 14-letniego maksimum, wynoszącego 3,5%.

Chociaż inflacja w Korei Południowej spada w kierunku celu 2%, a popyt krajowy znacznie osłabł – co uzasadnia obniżkę stóp procentowych – utrzymanie stabilności finansowej pozostaje kluczowym zadaniem Banku Korei (BOK). To sprawia, że ​​BOK jest niezwykle wrażliwy na wysoki poziom zadłużenia południowokoreańskich gospodarstw domowych, stanowiący piętę achillesową gospodarki Azji Północno-Wschodniej.

Poprzednie działania rządu Korei Południowej mające na celu zapobieżenie kryzysowi mieszkaniowemu na szeroką skalę doprowadziły do ​​silniejszego niż oczekiwano ożywienia w kredytach hipotecznych, które w ostatnim kwartale wzrosło o prawie 6% w ujęciu rocznym. Choć nie było ono tak gwałtowne jak boom z lat 2020-2021, było wystarczająco szybkie, aby Bank Korei (BOK) wskazał na odbicie cen domów w Seulu na swoim posiedzeniu w zeszłym miesiącu jako powód do ostrożności w obniżaniu stóp procentowych.

„Po raz pierwszy wyraźnie wspomniano o cenach w regionie Seulu. Pokazuje to również, jak ryzyko kolejnego wzrostu cen nieruchomości ogranicza politykę pieniężną pomimo niskiej inflacji i słabego wzrostu gospodarczego. Bank Korei znajduje się w trudnej sytuacji” – powiedział Jeong-woo Park, ekonomista specjalizujący się w Korei i Tajwanie w Nomura.

Sytuację komplikuje fakt, że odpowiedzialność za zarządzanie rynkiem nieruchomości spoczywa na rządzie, a nie na banku centralnym. Chociaż zaostrzono przepisy dotyczące kredytów hipotecznych i podejmowane są działania mające na celu zwiększenie podaży, decydenci wciąż zmagają się z zapobieganiem boomom i kryzysom, które szkodzą rynkowi nieruchomości.

W Australii natomiast obniżka stóp procentowych w ogóle nie była omawiana. Na początku tego miesiąca Bank Rezerw Australii (RBA) utrzymał koszty kredytów na najwyższym poziomie od 12 lat, a nawet rozważał możliwość dalszych podwyżek z powodu utrzymującej się wysokiej inflacji.

Chociaż RBA nie zaostrza polityki monetarnej tak agresywnie, jak inne główne banki centralne, ma trudności z przekonaniem rynku, że będzie się opierał trendowi luzowania polityki pieniężnej w tym roku, utrzymując stopy procentowe na wysokim poziomie przez dłuższy czas. Inwestorzy obligacyjni oczekują, że RBA rozpocznie łagodzenie polityki monetarnej w grudniu.

Jednak to nie polityka pieniężna napędza rynek nieruchomości w tym kraju. Nawet gdy RBA podniósł stopy procentowe w zeszłym roku, ceny nieruchomości rosły szybciej niż oczekiwano po gwałtownym, ale krótkotrwałym spadku . „Gdyby chodziło tylko o stopy procentowe, bylibyśmy już w głębokiej recesji” – powiedział Tim Lawless, dyrektor ds. badań w regionie Azji i Pacyfiku w CoreLogic.

Wahania podaży i popytu mają znacznie większy wpływ na wartość nieruchomości w Australii. Kryzys związany z dostępnością mieszkań, zaostrzony przez pandemię COVID-19, uwypuklił długotrwałe błędy w polityce zarówno po stronie podaży, jak i popytu.

W kwietniowym piśmie do Ludowego Komitetu ds. Kryzysu Mieszkaniowego, Saul Eslake z Corinna Economic Advisory zauważył, że rynek nieruchomości ucierpiał najbardziej. Od połowy lat 80. rządy federalne i stanowe skupiały się na stymulowaniu popytu, a nie na zwiększaniu podaży. Polityka popytowa ostatecznie przyniosła większe korzyści inwestorom niż osobom kupującym dom po raz pierwszy, częściowo dzięki zmianom w systemie podatkowym.

Gwałtowny spadek liczby właścicieli domów napędził popyt na mieszkania na wynajem, przyczyniając się do spadku ich dostępności w obliczu gwałtownego wzrostu emigracji netto wywołanego pandemią. Restrykcyjne przepisy dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego zaostrzyły kryzys, utrudniając rozwój budownictwa mieszkaniowego o średniej gęstości zabudowy na atrakcyjnych przedmieściach w pobliżu centrum miasta.

Niższe koszty kredytów nie poprawią dostępności mieszkań, a wręcz mogą pogorszyć problem. Z drugiej strony, gruntowna reforma australijskiego systemu planowania przestrzennego pomogłaby wyeliminować podstawowe przyczyny kryzysu mieszkaniowego.

Podczas gdy inwestorzy coraz częściej spodziewają się spadku stóp procentowych w czołowych gospodarkach Azji, Korea Południowa i Australia ostrzegają przed ograniczeniami polityki pieniężnej, zwłaszcza jeśli chodzi o rynek nieruchomości.

Nicholas Spiro jest partnerem w Lauressa Advisory, londyńskiej firmie doradztwa nieruchomości i makroekonomii. Specjalizuje się w gospodarkach rozwiniętych i wschodzących oraz jest częstym komentatorem makroekonomicznych wydarzeń finansowych i politycznych.

Source: https://baoquocte.vn/cat-giam-lai-suat-co-phai-la-giai-phap-cho-thi-truong-bat-dong-san-kinh-nghiem-han-quoc-va-australia-284033.html