Eksperci „patrzą prosto i mówią szczerze” o sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 roku

[reklama_1]

Mieszkalnictwo socjalne potrzebuje pomocy państwa

PV: Rok 2023 to rok wielu trudności i wyzwań dla wietnamskiej gospodarki , a w szczególności dla sektora nieruchomości. Rząd wprowadził wiele rozwiązań politycznych, aby wspomóc rynek. Jak ocenia Pan „wsparcie” płynące z tych rozwiązań dla rynku nieruchomości w ostatnim czasie?

Pan Nguyen Van Duc: W ostatnim czasie polityka rządowa miała pozytywny wpływ na rynek nieruchomości. Jednak jej celem było jedynie uspokojenie sytuacji, a nie głęboka, bezpośrednia i dogłębna interwencja, która miałaby na celu poprawę sytuacji podmiotów działających na rynku nieruchomości.

Nieruchomości – Eksperci „patrzą prosto i mówią szczerze” o sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 roku — Ekspert ds. nieruchomości Nguyen Van Duc.

Jednak moim zdaniem „choroba” rynku nieruchomości nie leży w polityce, lecz w „chorobie” samych przedsiębiorstw (błędne inwestycje segmentowe, błędne inwestycje docelowe, przedsiębiorstwa „zaganiające kurczaki” – PV). Gdy inwestycje są błędne, przedsiębiorstwa zaciągają duże pożyczki w bankach, nie mają możliwości rozwiązania problemu… wtedy żadna polityka nie jest w stanie ich „uratować”. Ponadto polityki lub przepisy prawne mają pewne opóźnienie, więc nie da się ich wchłonąć z dnia na dzień.

PV: Wiele opinii głosi, że ustawa mieszkaniowa (znowelizowana) usunęła barierę w dostępie do mieszkań socjalnych. Co Pan o tym sądzi?

Pan Nguyen Van Duc: Celem mieszkań socjalnych jest pomoc ubogim w znalezieniu domu. To dobra polityka, ale ważne jest, jak jest realizowana.

Nowe przepisy w Ustawie o mieszkalnictwie (znowelizowanej) są bardziej otwarte, pomagając ubogim w dostępie do mieszkań socjalnych. Jednak moim zdaniem, mieszkalnictwo socjalne potrzebuje pomocy państwa, a nie polegania na przedsiębiorstwach.

W rzeczywistości wiele firm, w tym my, zainwestowało w mieszkania socjalne, ale po pewnym czasie nie były w stanie przetrwać. W tamtych czasach, budując mieszkania socjalne, trzeba było się liczyć z procedurami administracyjnymi, rosnącymi cenami, stopami procentowymi i długim czasem budowy, co powodowało podwójne straty firm. Dlatego dziś bardzo niewiele firm inwestuje w mieszkania socjalne.

Postawiliśmy sobie za cel zapewnienie 1 miliona mieszkań socjalnych do 2030 roku, ale nie mamy kapitału ani mechanizmów, aby to osiągnąć. Moim zdaniem, trudno będzie nam osiągnąć ten cel zgodnie z planem.

Moim zdaniem powinniśmy rozwijać budownictwo mieszkaniowe na wynajem i wprowadzić odpowiednie przepisy oraz standardy rozwoju tego segmentu. Mieszkania na wynajem nie wymagają tak wysokiej jakości jak mieszkania komercyjne, dzięki czemu osoby ubogie będą miały łatwiejszy dostęp do mieszkań w przystępnej cenie.

Czy rynek nieruchomości wyjdzie z kryzysu?

PV: Wiele opinii wskazuje na to, że rynek nieruchomości odczuwa wiele pozytywnych czynników i obecnie dysponuje wystarczającą ilością dobrych informacji, aby rozpocząć nowy cykl. Jaka jest Pana opinia na temat sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 roku?

Pan Nguyen Van Duc: Rynek nieruchomości pogarsza się od 2022 roku, aż do końca 2023 roku, i wiele osób wierzy, że sytuacja się poprawi do końca 2023 roku. Jednak był to ponury rok dla rynku, o czym świadczy fakt, że wiele osób ogłosiło bankructwo, wiele firm ogłosiło bankructwo, a ich konta zostały zablokowane...

Moim zdaniem rok 2023 jest „czarnym” rokiem dla rynku nieruchomości. Ta trudna sytuacja zmusza firmy z branży nieruchomości do ciągłego zwracania się do władz z prośbami o „ratunek”, aby uniknąć zamrożenia i załamania rynku.

Nieruchomości - Eksperci „patrzą prosto i mówią szczerze” o sytuacji na rynku nieruchomości w 2024 roku (rysunek 2). — Eksperci twierdzą, że rynek nieruchomości w 2024 roku nadal będzie ponury.

W ciągu ostatnich kilku lat, z powodu wpływu pandemii COVID-19, wiele osób odczuwało „lęk”, a nawet musiało wydawać oszczędności, aby zarobić na życie. Nie mieli żadnych oszczędności, nie mieli pieniędzy na zakup domu.

Musimy również stawić czoła rzeczywistości, że dopóki ludzie wciąż zmagają się z codziennym życiem, rynek nieruchomości będzie nadal ponury i trudno będzie go przestawić na jaśniejszą barwę. W związku z tym, z mojej perspektywy, w 2024 roku rynek nieruchomości nie będzie mógł prosperować zgodnie z oczekiwaniami. Szczerze mówiąc, rynek nadal będzie ponury.

PV: Dlaczego uważa Pan, że rynek nieruchomości nie uniknął ponurej sytuacji?

Pan Nguyen Van Duc: Od wielu lat firmy z branży nieruchomości koncentrują się na inwestowaniu w produkty z wyższej półki. Produkują drogie wille, kamienice, ośrodki wypoczynkowe itp., których wartość w krótkim czasie rośnie o dziesiątki miliardów dongów. Tworzą produkty dla bogatych, na które stać tylko potentatów, nie zwracając uwagi na produkty dla osób o niskich dochodach.

Ta rzeczywistość ma miejsce nie tylko w Ho Chi Minh City i Hanoi , ale także w wielu innych miejscowościach. Masowo otwierane projekty nie przynoszą korzyści lokalnej społeczności ani społeczeństwu, lecz są otwierane po to, by ratować siebie. Firmy z branży nieruchomości intensywnie budują wille, ośrodki wypoczynkowe, kamienice itp. z nadzieją na zysk. Jednak projekty te są na dużą skalę, wymagając kredytów bankowych i powszechnej emisji obligacji.

Jednak w trudnej sytuacji gospodarczej firmy są zagrożone, ponieważ efektywność wykorzystania tego segmentu jest niska, a wiele nieruchomości jest budowanych i pozostawianych pustych, wynajmowanych za 0 VND w ciągu 1-2 lat; niska płynność finansowa, wysokie stopy procentowe i wysoka presja na zapadalność sprawiają, że firmy borykają się z problemami. Mówiąc obrazowo, rynek nieruchomości luksusowych jest w stanie „martwy”, wiele projektów upadło, a inwestorzy nie mogą odzyskać swoich pieniędzy. Patrząc na rzeczywisty kontekst, widać, że rynek nieruchomości przeszedł przez trudne czasy, ale wciąż istnieje wiele „ciemnych chmur”.

Co więcej, państwo wkrótce będzie identyfikować domy i opodatkowywać właścicieli drugich domów – to śmiertelny cios dla spekulantów i osób piorących pieniądze za pośrednictwem nieruchomości. W związku z tym ci, którzy „posiadają” nieruchomości, będą zmuszeni je sprzedać i uciekać.

Ponadto państwo ostatnio zaostrzyło zasady udzielania kredytów, co spowodowało problemy dla przedsiębiorstw. Moim zdaniem jednak ta polityka jest bardzo słuszna. Jako przykład podam sprawę Van Thinh Phat, gdzie setki firm zaciągnęło pożyczki, co pociągnęło za sobą wiele konsekwencji. Takie zaostrzenie zasad emisji obligacji i udzielania kredytów bankowych jest konieczne.

W 2024 roku zapadalność banków jest również obciążeniem dla firm. Wiele firm z branży nieruchomości będzie musiało zadłużyć banki i obligacje, podczas gdy wiele przepływów pieniężnych nie będzie dostępnych, a obecnie, o ile wiem, są firmy, które nie mogą zarobić ani jednego donga. Inwestują dużo w segment luksusowy, ale kto nadal wydaje pieniądze na zakup towarów? Wiele firm „wydłuża sobie oddech”, radząc ludziom, aby przedłużali kredyty o 1-2 lata lub przeszli na produkty z nadwyżek. Wszystkie te realia częściowo ukształtowały obraz rynku nieruchomości.

PV: Mimo to rynek nieruchomości w 2024 roku nadal będzie stawiać czoła wielu wyzwaniom. Czy firmy z branży nieruchomości wymagają „ratowania”, proszę pana?

Pan Nguyen Van Duc: W rzeczywistości, ostatnio wiele firm działało w sposób spekulacyjny i oportunistyczny, zakłócając rynek. Sprzedają spekulacyjne i nieskuteczne produkty, a jeśli je „ratujemy”, będzie to niesprawiedliwe wobec innych branż.

Dlaczego musimy „ratować” firmy z branży nieruchomości, skoro prowadzą działalność spekulacyjną, nie przynoszącą korzyści społeczności? Moim zdaniem, należy ratować te, które działają skutecznie, mają dobre projekty i dążą do rozwoju budownictwa mieszkaniowego dla osób o niskich dochodach. Te, które nie radzą sobie z tym najlepiej, powinny zostać pozostawione rynkowi.

PV: Dziękuję za wywiad!

Ngan Giang

Źródło