Nie apartamenty, bo to jest prawdziwy segment rynku, na którym można zarobić; Hanoi analizuje ponad 700 projektów, aby poznać profil i psychologię najemców.

Czy inwestować w apartamenty czy działki? Najemcy preferują segment poniżej 10 milionów VND miesięcznie; ponad 700 projektów w Hanoi przechodzi przegląd, inspekcję i wnioski poaudytowe… Oto najnowsze wiadomości ze świata nieruchomości.

Nieruchomości: Działki budowlane pozostają popularnym kanałem inwestycyjnym, szczególnie w niedalekiej przyszłości, gdy podaż tego typu nieruchomości będzie ograniczona ze względu na przepisy ograniczające podział i sprzedaż gruntów. (Zdjęcie: Duong Tam)

Czy warto inwestować w mieszkanie czy działkę?

Kierując się przekonaniem, że „zakup ziemi nigdy nie jest stratą” – ceny gruntów z czasem zawsze rosną – wiele osób rozważa inwestycję w działkę w prowincjach otaczających Hanoi. Niektórzy jednak rozważają również zakup mieszkania i wynajem go co miesiąc.

Pan Le Dinh Chung, dyrektor generalny SGO Homes Investment and Real Estate Development Joint Stock Company, przeanalizował, że w Hanoi, jeśli inwestuje się w mieszkania na wynajem, popyt jest wysoki i można je łatwo wynająć. Jednak obecnie inwestowanie w mieszkania nie będzie już opłacalne pod względem kosztu kapitału.

Pan Chung argumentuje, że ceny mieszkań zbliżają się do szczytu, co utrudnia ich wzrost wartości. Wraz ze wzrostem cen mieszkań, rentowność wynajmu nie jest już zbyt atrakcyjna. W rzeczywistości rentowność wynajmu mieszkań w Hanoi waha się zaledwie w granicach 3-4%.

Dlatego, zdaniem pana Chunga, działki pozostają bardzo pożądanym kanałem inwestycyjnym, ponieważ podaż tego produktu będzie w przyszłości ograniczona ze względu na przepisy ograniczające podział i sprzedaż gruntów. Ponadto działki stanowią segment inwestycyjny o szerokim spektrum budżetowym, odpowiedni dla wielu osób.

„W związku z szybkim tempem urbanizacji, popyt w tych miejscowościach będzie wysoki, dlatego inwestowanie w działki pod wzrost wartości kapitału pozostaje dobrą i bezpieczną opcją. Dysponując kwotą 3-4 miliardów VND, można inwestować w działki wokół Hanoi, w centrach gospodarczych połączonych ze strefami przemysłowymi, takimi jak Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong i Quang Ninh… To obszary, które obecnie cieszą się dużym zainteresowaniem inwestorów” – zasugerował pan Chung.

Dyrektor Generalny SGO Homes zauważył jednak, że inwestorzy, kupując działki, powinni zwracać uwagę na projekty, które spełniają wymogi prawne, a przynajmniej posiadają podpisaną umowę sprzedaży lub świadectwo własności gruntu. Jednocześnie powinni brać pod uwagę możliwości dewelopera i wybierać lokalizacje, które odpowiadają zapotrzebowaniu i przyciągną przyszłych mieszkańców.

Pan Pham Duc Toan, dyrektor generalny EZ Property, zauważył, że obecnie inwestowanie w apartamenty lub działki w dużych miastach, takich jak Hanoi czy Ho Chi Minh City, nie jest ani atrakcyjne, ani efektywne. Powodem jest utrzymujący się wysoki poziom cen, a jednocześnie spadek płynności.

„Ceny mieszkań przekraczają możliwości finansowe wielu osób, które chcą je kupić i w nich mieszkać. Wcześniej mieszkanie można było kupić za 2,5-3 miliardy VND, ale teraz trzeba wydać 4-5 miliardów VND. Cena mieszkań kupowanych w celach inwestycyjnych podwoiła się, podczas gdy ceny wynajmu nieznacznie wzrosły, więc zwroty z inwestycji spadły. Wraz ze wzrostem cen mieszkań wzrosły również ceny gruntów. Dom o powierzchni 30 m² w zaułku, 3-4-piętrowy, który kiedyś kosztował 3 miliardy VND, teraz kosztuje 5-7 miliardów VND, w zależności od lokalizacji” – powiedział pan Toan.

Dodał, że wielu inwestorów przenosi kapitał z dużych miast, takich jak Hanoi i Ho Chi Minh, do innych obszarów, takich jak Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai i Ba Ria - Vung Tau ...

Wynajmujący wybierają przedział cenowy poniżej 10 milionów VND/miesiąc.

Odnosząc się do profilu i psychologii najemców nieruchomości, dyrektor ds. marketingu Batdongsan.com.vn, Le Bao Long, podkreślił, że popyt na wynajem wynika głównie z oszczędności we wszystkich grupach dochodowych. Według pana Longa, 73% respondentów chce wynajmować za mniej niż 10 milionów VND; jednak podaż w tym segmencie również maleje.

Dokładniej rzecz ujmując, 41% respondentów ankiety Batdongsan.com.vn wyraziło chęć wynajęcia domu za 5–7 milionów VND, ale liczba ofert wynajmu w tym przedziale cenowym na Batdongsan.com.vn (częściowo odzwierciedlająca podaż rynkową) w 2024 r. wyniosła jedynie 19%.

Powyższe dane pokazują, że ceny wynajmu wzrosły wraz ze wzrostem cen na rynku kupna i sprzedaży, zwłaszcza w Hanoi. Warto zauważyć, że 52% uczestników ankiety mieszkających w Hanoi zadeklarowało gotowość przeznaczania 31–40% swoich dochodów na czynsz.

Co więcej, przy średnim czynszu ofertowym w Hanoi sięgającym 19 milionów VND miesięcznie, wyższym niż 14 milionów VND miesięcznie w Ho Chi Minh City w czwartym kwartale 2024 roku, najemcy w Hanoi coraz częściej idą na kompromis w kwestii udogodnień i lokalizacji, aby obniżyć koszty. Są skłonni wybierać mniej dogodne opcje, wynajmować mieszkania dalej od centrum miasta, wybierać lokale o niższym standardzie, mniejsze mieszkania lub dzielić je z innymi, aby obniżyć koszty wynajmu.

Pan Le Bao Long radzi potencjalnym najemcom, aby pamiętali o kilku kwestiach, m.in. o jasnym określeniu swoich potrzeb dotyczących lokalizacji, wielkości i udogodnień; porównywaniu cen w tej samej okolicy w celu negocjacji; a także sprawdzaniu umowy, stanu wynajmowanej nieruchomości i warunków płatności, aby zapewnić sprawny proces poszukiwania mieszkania do wynajęcia.

Przeanalizowano ponad 700 projektów w Hanoi, a wnioski wyciągnięto w drodze inspekcji, audytów i kontroli końcowych.

Hanoi People's Committee zidentyfikował 712 projektów finansowanych ze źródeł pozabudżetowych i wykorzystujących grunty, których realizacja jest opóźniona, i wydał plan zajęcia się nimi i ich rozwiązania zgodnie z uchwałą nr 04/NQ-HĐND z dnia 8 kwietnia 2022 r. Hanoi People's Committee w sprawie środków mających na celu przyspieszenie postępu inwestycji i skupienie się na obsłudze projektów o powolnej realizacji finansowanych ze źródeł pozabudżetowych i wykorzystujących grunty w Hanoi.

Do listopada 2024 r. 706 projektów (stanowiących 99,2%) o łącznej powierzchni 11 352 hektarów zostało poddanych przeglądowi, inspekcji, audytowi i procedurom poaudytowym wraz z wytycznymi dotyczącymi ich realizacji. Taki właśnie stan rzeczy przedstawił Miejski Komitet Ludowy Radzie Ludowej na jej dwudziestej sesji.

Zgodnie ze stanowczym kierownictwem Miejskiego Komitetu Partii i uchwałą nr 04/NQ-HĐND z dnia 8 kwietnia 2022 r. Miejskiej Rady Ludowej, Miejski Komitet Sterujący, Komitet Partii Miejskiego Komitetu Ludowego oraz Przewodniczący Miejskiego Komitetu Ludowego regularnie nadzorowali, wzywali, kierowali i przydzielali zadania miejskim departamentom i agencjom oraz Komitetom Ludowym dzielnic, powiatów i miast, aby skupić się na synchronicznym wdrażaniu środków, w szczególności na przeglądaniu, inspekcji, sprawdzaniu i przeprowadzaniu audytów, szybkim wykrywaniu przypadków opóźnień i naruszeń przepisów dotyczących inwestycji gruntowych, analizowaniu i wyjaśnianiu przyczyn, proponowaniu środków mających na celu rozwiązanie przeszkód i trudności oraz odpowiednich planów postępowania.

W tym zakresie miasto ułatwiło inwestorom opracowanie realnych planów i harmonogramów rozwiązywania problemów, szybkiego oddania gruntów do użytkowania, zapobiegania marnotrawstwu oraz przyczyniania się do zapobiegania naruszeniom przepisów dotyczących gospodarki gruntami i ich użytkowania. Wiele projektów, którym przyznano przedłużenie, usunęło naruszenia, wykorzystało grunty zgodnie z ich przeznaczeniem, aktywnie przeprowadziło procedury inwestycyjne, skoncentrowało zasoby, przezwyciężyło trudności, zakończyło projekty inwestycyjne i oddało grunty do użytkowania, wnosząc opłaty za użytkowanie gruntów i opłaty za dzierżawę gruntów do budżetu państwa zgodnie z przepisami.

Przypadki celowego zwlekania i ciągłych naruszeń będą rozpatrywane ściśle zgodnie z prawem. Przewodniczący Miejskiego Komitetu Ludowego, Przewodniczący Komitetu Sterującego, wraz z wiceprzewodniczącymi Miejskiego Komitetu Ludowego, dyrektorami wydziałów i agencji miejskich oraz sekretarzami i przewodniczącymi komitetów ludowych dzielnic i miast, regularnie spotykają się, aby wysłuchać raportów na temat sytuacji i wyników oraz kierować realizacją każdego projektu (wysłuchując pisemnych raportów i zapoznając się z konkretnymi obrazami aktualnego stanu). Wymagają od wydziałów, agencji i komitetów ludowych dzielnic i miast proaktywnego i ukierunkowanego kierowania oraz rozwiązywania przeszkód i trudności, pomagając inwestorom w ich pokonywaniu; a także proaktywnego przeglądu, inspekcji i ścisłego postępowania w przypadku naruszeń zgodnie z prawem.

W związku z tym, spośród 712 projektów inwestycyjnych pozabudżetowych, wykorzystujących grunty, których realizacja została uznana za opóźnioną, Miejski Komitet Ludowy kierował realizacją 706 projektów (stanowiących 99,2%) o łącznej powierzchni 11 352 hektarów. Pozostałe 6 projektów (stanowiących 0,8%) o łącznej powierzchni 81,6 hektara, które uzyskały zgodę, ale nie zostały jeszcze przydzielone ani wydzierżawione przez państwo, jest obecnie kontrolowanych przez Departament Planowania i Inwestycji, który proponuje konkretne rozwiązania.

Hanoi zatwierdziło plan budowy toru wyścigów konnych o wartości ponad 400 milionów dolarów.

Hanoi People's Committee właśnie wydał decyzję nr 6396 zatwierdzającą plan zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Soc Son 3 w skali 1/2000, obejmujący gminy Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu i miasto Soc Son (dystrykt Soc Son).

Zgodnie z tym, obszar objęty studium planowania dla podstrefy miejskiej Soc Son 3 obejmuje około 1424 hektarów. Prognozowana liczba ludności do 2030 roku wynosi około 46 210 osób.

Granice badanego obszaru są następujące: od północy graniczy z planowaną drogą prowadzącą do świątyni Soc; od południa graniczy z nowo planowaną drogą nr 18; od zachodu graniczy z korytarzem ochronnym i krajową linią kolejową Hanoi-Thai Nguyen; a od wschodu graniczy z planowaną drogą miejską o szerokości 40 m.

Obszar ten podzielony jest na dwie strefy planowania (strefa III.1 i III.2) składające się z 16 bloków planistycznych, które służą do kontroli rozwoju i tras transportowych.

Strefa III.1 obejmuje obszar 246,5 hektara i składa się z dwóch stref planistycznych przeznaczonych pod ekologiczny rozwój miasta, z większą ilością terenów zielonych i zbiorników wodnych. Spośród nich strefa planistyczna III.1-1 przeznaczona jest pod regionalny ośrodek sportu i rekreacji (tor wyścigów konnych).

Strefa planowania III.1-2 przeznaczona jest pod nową zabudowę mieszkaniową z kompleksową infrastrukturą społeczną. Dodatkowo, w strefie tej rozwijane będą funkcje komercyjne i usługowe, wspierające w szczególności teren toru wyścigów konnych i cały region.

Strefa III.2, obejmująca niemal 1170 hektarów, składa się z 14 zaplanowanych obszarów przeznaczonych pod skoncentrowany rozwój złożonych funkcji, w tym opieki zdrowotnej, kultury, edukacji, miejskich usług publicznych, multimodalnego centrum transportowego, obszarów handlowych i usługowych, biur, hoteli itp., połączonych z obszarem stacji kolejowej Da Phuc, rozwijających infrastrukturę społeczną, powiększających nowe tereny mieszkalne wokół istniejących wiosek oraz uzupełniających niezależne grupy i jednostki mieszkalne.

Na początku tego roku Ludowy Komitet Dystryktu Soc Son przeprowadził konsultacje w sprawie szczegółowego projektu planistycznego (w skali 1:500) wielofunkcyjnego kompleksu rozrywkowego i toru wyścigów konnych w gminach Tan Minh i Phu Linh oraz w mieście Soc Son. Szacowany koszt inwestycji w projekt wynosi około 420 milionów dolarów, co pozwoli na stworzenie bezpośrednich miejsc pracy dla około 5000 pracowników i przyciągnięcie około 25 000 pracowników do innych sektorów usług.

W związku z tym projektem, we wrześniu 2019 r. Prezes Rady Ministrów wydał decyzję zatwierdzającą plan inwestycyjny.

W październiku 2019 r. Departament Planowania i Inwestycji w Hanoi wydał początkowy certyfikat rejestracji inwestycji, a następnie, w marcu 2020 r., trzeci certyfikat zmieniający.

Oczekiwano, że tor wyścigowy zostanie oddany do użytku po 2021 roku, ale napotkano pewne trudności, które uniemożliwiły realizację tego planu.

W połowie 2022 roku Hanoi zwróciło się z petycją do premiera o rozwiązanie trudności w odzyskaniu 125 hektarów ziemi pod projekt.

Source: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html