A Lei de Negócios Imobiliários alterada foi aprovada pela Assembleia Nacional e entrará em vigor no início de 2025, regulamentando o depósito para futuras compras de moradia.
Especificamente, o Artigo 17 da Lei de Negócios Imobiliários alterada estipula que os investidores em projetos imobiliários não estão autorizados a autorizar outras organizações ou indivíduos a assinar contratos de depósito, compra, venda, transferência ou arrendamento-compra de casas em obras de construção, áreas de construção em obras de construção e direitos de uso de terra com infraestrutura técnica em projetos imobiliários.
Ao mesmo tempo, a Cláusula 5, Artigo 23 desta Lei também detalha os depósitos e pagamentos para futuras aquisições de imóveis. Investidores em projetos imobiliários só podem receber depósitos de, no máximo, 5% do preço de venda ou locação/compra dos clientes quando a moradia ou as obras de construção atenderem a todas as condições para serem colocadas em operação.
O projeto de apartamentos Hanoi Time Tower, na área urbana de Van Phu (Ha Dong, Hanói ), está abandonado há muitos anos (Foto: Ha Phong).
Segundo especialistas, essa regulamentação de depósitos pôs fim ao longo período em que os depósitos eram feitos sob a forma de contratos. Ao mesmo tempo, a regulamentação de depósitos garante a celebração do contrato e protege os direitos dos compradores de imóveis.
O Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que o mercado imobiliário possui características especiais de transações com depósito. A Lei de Negócios Imobiliários de 2006 e 2014 não regulamenta depósitos realizados antes do momento em que o projeto imobiliário ou a moradia se torna elegível para assinar um contrato ou mobilizar capital para vender futuras moradias, especialmente terrenos.
Segundo o Sr. Chau, aproveitando-se da Cláusula 1 do Artigo 328 do Código Civil de 2015, que não estipula o valor e a taxa dos depósitos, especuladores, corretores de imóveis e empresas desonestas receberam depósitos de grande valor, em alguns casos até 90-95% do valor do imóvel negociado. Os especuladores chegaram a criar "projetos fantasmas" sem base legal para fins de fraude, causando enormes prejuízos aos clientes e perturbando a ordem social, como ocorreu com a Alibaba.
O projeto Usilk City (Ha Dong, Hanói) está atrasado há muitos anos, fazendo com que as esperanças de milhares de clientes de se estabelecerem e ganharem a vida "desapareçam" (Foto: Ha Phong).
Compartilhando a mesma opinião, o presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, Nguyen Van Dinh, disse que o depósito não apenas demonstra a assinatura do contrato de venda, mas também serve ao propósito de o investidor determinar a demanda do mercado e garantir a produção do produto do projeto.
"As regras de depósito previstas na lei são muito razoáveis, mas, de acordo com a experiência de países desenvolvidos, eles utilizam terceiros, como bancos e instituições de crédito, para supervisionar e administrar esse valor em uma conta conjunta, sem que ele "vaze" para o bolso do investidor. Se o investidor não cumprir o compromisso, o cliente poderá receber o dinheiro de volta, e o banco será responsável por esse valor", enfatizou o Sr. Dinh.
De acordo com os repórteres do Dan Tri , na realidade, houve muitos projetos habitacionais que receberam depósitos e pagamentos progressivos de clientes por meio de corretoras ou diretamente de investidores. No entanto, os investidores não implementaram o projeto ou o implementaram pela metade e depois pararam por décadas, fazendo com que os compradores de imóveis caíssem em uma situação de "meio choro, meio riso".
O ponto comum desses projetos é que o investidor reteve o depósito e o pagamento progressivo dos clientes em até centenas de bilhões de dong, nos quais muitas pessoas tiveram que arcar com o ônus de pagar juros de empréstimos bancários para comprar casas e pagar aluguel mensal.
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