É improvável que os preços dos imóveis diminuam, especialistas preveem dois cenários de mercado para 2025, a nova lista de preços de terrenos em Hanói terá uma reação em cadeia, ativando os níveis de preços das moradias... são as últimas notícias do mercado imobiliário.
Nos próximos 2 a 3 anos, o mercado imobiliário ficará mais claro, com mudanças significativas, incluindo flutuações de preços e ajustes na demanda, tanto de investidores quanto de compradores de imóveis. (Foto: Anh Phuong) |
Oferta aumenta, preços de imóveis ainda são difíceis de baixar
A oferta de apartamentos recém-inaugurados em 2024 atingirá cerca de 35.000 unidades, acima da previsão anterior de 22.000 a 24.000 unidades. Em 2025, a previsão é de que esse número aumente para 40.000 apartamentos nos dois principais mercados, Hanói e Ho Chi Minh . No entanto, especialistas afirmam que, embora a oferta aumente significativamente, ainda será difícil "desacelerar" os preços dos imóveis.
Ao prever o mercado imobiliário para 2025, o CEO da CBRE Vietnam, Duong Thuy Dung, afirmou que os preços dos imóveis não cairão, mas também não aumentarão tão rapidamente quanto nos últimos tempos. O aumento pode ser de 5% a 8% em relação a 2024. Como ter um preço adequado à capacidade de pagamento das pessoas continua sendo uma questão difícil, um grande desafio para o mercado, que atualmente não tem resposta.
De acordo com a análise da Sra. Dung, o índice de preços de apartamentos em Hanói aumentou 64% em comparação ao segundo trimestre de 2019, o dobro do aumento na Cidade de Ho Chi Minh. O preço médio de venda inicial se aproximou de 60 milhões de VND/m².
Compartilhando a mesma visão, o Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh, especialista em economia , comentou que 2024 será o ano em que o segmento de apartamentos em Hanói testemunhará um rápido aumento nos preços. Os preços dos apartamentos aumentaram de uma média de 40 milhões de VND/m² em 2022 para mais de 70 milhões de VND/m² até o final do terceiro trimestre de 2024. Notavelmente, o mercado não tem mais projetos com preços abaixo de 60 milhões de VND/m²; muitos projetos de médio porte chegam a ter preços acima de 100 milhões de VND/m².
Durante os períodos de alta temporada, o preço de venda tende a aumentar dia após dia, semana após semana, mas a liquidez permanece alta. A demanda reprimida por imóveis e investimentos foi liberada quando surgiram muitos incentivos para restaurar a confiança de clientes e investidores no mercado. A demanda crescente, embora a oferta ainda seja escassa, elevou os preços.
Especialistas afirmam que, embora o aumento dos preços dos apartamentos em Hanói tenha desacelerado, será difícil reduzir os preços de venda em 2025 devido ao aumento dos custos dos terrenos. De fato, o mercado de Hanói está seguindo o cenário de crescimento da Cidade de Ho Chi Minh. Nos próximos 2 a 3 anos, o mercado imobiliário se tornará mais claro, com mudanças significativas, incluindo flutuações de preços e ajustes na demanda de investidores e compradores de imóveis. A previsão é de que toda a oferta primária em Hanói em 2025 seja nos segmentos de luxo e alto padrão, dos quais o luxo representa 36%.
Do ponto de vista empresarial, o Sr. Ngo Huu Truong, Diretor Geral Adjunto da Hung Thinh Corporation, afirmou que será difícil reduzir os preços dos imóveis no próximo período. Um dos motivos é que o processo de aprovação de projetos costuma ser demorado, aumentando os custos de investimento.
Em relação aos preços dos imóveis, o vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, Nguyen Van Dinh, também comentou que, de agora até o final de 2025, as disposições da nova lei não foram totalmente aplicadas, mas ainda estão sendo exploradas a partir do antigo problema. Portanto, espera-se que os preços dos terrenos permaneçam em um nível razoável. No entanto, no período de 2026 a 2027, se ainda não houver um ajuste adequado até lá, haverá mais pressão sobre os preços.
Segundo o Sr. Dinh, haverá dois cenários para o mercado imobiliário. Se houver uma boa regulamentação, o mercado permanecerá estável em 2026-2027. Mas, se não houver um bom ajuste técnico, os preços dos imóveis poderão ser empurrados para níveis mais altos e irracionais. E então, o mercado voltará a ficar difícil.
O mercado passou pelo seu período mais difícil.
O Ministério da Construção acaba de anunciar 10 destaques do setor da construção civil em 2024. Em particular, 2024 marca um marco em termos de crescimento, atingindo cerca de 7,8-8,2%, o maior desde 2020, superando a meta atribuída pelo Governo na Resolução nº 01 (6,4-7,3%).
Esta é também a maior taxa de crescimento alcançada pelo setor da construção civil desde 2020, sendo este o motor do crescimento geral do PIB da economia. A taxa de urbanização atingiu 44,3%, superando a meta estabelecida pela Assembleia Nacional de 43,7%. O setor da construção civil também atingiu outras duas metas estabelecidas pelo Governo, incluindo: uma taxa de coleta e tratamento de águas residuais de 18% e uma área habitacional média nacional de 26,5 m² de área construída/pessoa.
Ao avaliar o mercado imobiliário no ano passado, o Ministério da Construção afirmou que muitas soluções simultâneas foram implementadas para eliminar as dificuldades do mercado. O grupo de trabalho do Primeiro-Ministro para a remoção de dificuldades e obstáculos na implementação de projetos imobiliários trabalhou com as localidades e empresas imobiliárias para coletar informações, analisar situações e analisar cada projeto específico para discutir, orientar e responder a fim de eliminar as dificuldades e obstáculos na implementação.
"O mercado imobiliário teve mudanças positivas, superando o período mais difícil para ganhar impulso de recuperação e desenvolvimento", enfatizou o Ministério da Construção.
Outro destaque do ano passado foi a atenção especial dada ao desenvolvimento de moradias sociais. Em 24 de maio, o Secretariado emitiu a Diretiva nº 34 sobre o fortalecimento da liderança do Partido no desenvolvimento de moradias sociais na nova situação.
O Ministério da Construção está apresentando ao Governo um projeto de Resolução sobre fontes preferenciais de capital para o desenvolvimento de moradias sociais. Nesse sentido, propõe-se implementar um pacote preferencial de VND 100 bilhões para empréstimos habitacionais sociais, com capital em títulos, com prazo de vigência de 5 anos. Os esforços acima serão a base para a aceleração do desenvolvimento de moradias sociais em todo o país nos próximos anos.
Impacto da nova lista de preços de terrenos de Hanói
De acordo com a lista de preços de terrenos de Hanói, emitida recentemente e em vigor em 20 de dezembro de 2024, os preços de terrenos em algumas áreas de Hanói são de 2 a 6 vezes mais altos do que a lista de preços de terrenos emitida em 2019. Em particular, o maior preço de terreno pertence a algumas estradas no distrito de Hoan Kiem, quando atinge quase 700 milhões de VND/m2.
Algumas opiniões dizem que a aplicação de uma nova lista de preços de terrenos por Hanói pode fazer com que os preços dos imóveis continuem a aumentar.
Um relatório do Ministério da Construção mostra que, se a tabela de preços de terrenos de 2024 for aplicada, os custos de uso do solo para projetos imobiliários aumentarão significativamente em comparação com o período anterior. Isso ocorre porque os principais custos que afetam os preços de moradias e imóveis incluem: custos de compensação por limpeza do terreno, taxas de uso do solo, custos de construção de projetos como moradia, imóveis, impostos, taxas relacionadas...
Em particular, os custos relacionados às taxas de uso do solo geralmente representam uma grande proporção do custo total de um projeto habitacional, variando de 7% a 20% para projetos de apartamentos em arranha-céus e de 25% a 50% para projetos de vilas e sobrados.
De acordo com o Ministério da Construção, a aplicação da nova tabela de preços de terrenos terá uma reação em cadeia, desencadeando um aumento de 15% a 20% nos preços de imóveis e moradias em comparação com o período anterior.
O Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, afirmou que, para as empresas, ter uma tabela de preços de terrenos ajudará a avaliar os preços dos terrenos de forma rigorosa, acompanhando os preços de mercado. A tabela de preços de terrenos ajustada é uma base importante para as empresas determinarem os impostos sobre a terra.
Entretanto, se o imposto sobre a terra for determinado de acordo com o preço de mercado, o imposto de conversão de uso da terra das empresas será maior e, portanto, o preço de venda do imóvel para os compradores será maior.
Posso vender um apartamento que está sendo pago em parcelas de acordo com as novas regulamentações?
Comprar um apartamento a prestações é uma tendência que muitas pessoas preferem para ter uma casa sem ter que gastar muito dinheiro de uma só vez. Então, quais são os requisitos necessários para comprar um apartamento a prestações?
A compra e venda de apartamentos mediante pagamento parcelado é regulamentada no artigo 167 da Lei de Habitação de 2023 da seguinte forma:
- Acordado pelas partes e claramente declarado no contrato de compra da casa.
- Durante o período de pagamento parcelado, o comprador do apartamento está autorizado a usar e é responsável pela manutenção, salvo acordo em contrário ou durante o período de garantia do apartamento.
Em particular, a Cláusula 2, Artigo 167 da Lei de Habitação de 2023 afirma: O comprador de imóvel residencial que paga em parcelas ou em prestações somente poderá realizar transações de compra, venda, doação, troca, hipoteca ou contribuição de capital para este imóvel residencial com outra pessoa após ter pago integralmente o imóvel, a menos que as partes tenham outro acordo.
De acordo com essa regulamentação, se o comprador de um apartamento que está pagando em prestações quiser vendê-lo para outra pessoa, ele deverá pagar o preço integral da compra ao vendedor, a menos que as partes tenham outro acordo.
Assim, se comprar um apartamento pagando em parcelas com o investidor ou pagando em parcelas ao vendedor, somente quando pagar o valor integral do preço de compra do apartamento, o comprador poderá vendê-lo a outra pessoa, a menos que as partes tenham outro acordo.
Da mesma forma, ao hipotecar um empréstimo bancário parcelado, se você quiser vendê-lo a outra pessoa, de acordo com a Cláusula 5, Artigo 321 do Código Civil de 2015, o mutuário pode vender o apartamento hipotecado ao banco a outra pessoa se o banco concordar ou de acordo com as disposições da lei.
Assim, caso as partes concordem ou o banco concorde em vender o apartamento parcelado, podem ser utilizados os seguintes métodos:
- O investidor assinou o Documento de Transferência do Contrato de Compra e Venda do Apartamento sem submeter o requerimento ao órgão estadual para emissão do Certificado.
- As partes assinam o cancelamento do antigo contrato de compra e venda do apartamento em prestações e o vendedor assinará diretamente o contrato de compra e venda do apartamento com o novo comprador (se o antigo comprador não tiver transferido o Livro Vermelho) ou estabelecerá um acordo por escrito sobre a venda do apartamento em prestações entre três partes: o antigo comprador, o vendedor e o novo comprador.
- Faça um acordo tripartido entre o banco, o comprador e o vendedor, concordando que o banco venda o apartamento a ser pago em parcelas para outra pessoa. Ao mesmo tempo, libere a hipoteca do imóvel, assine novamente o contrato de compra e venda e transfira o Livro Vermelho para o novo comprador.
Neste caso, as partes podem transferir a obrigação de empréstimo do banco para outra pessoa, de acordo com as disposições do artigo 370 do Código Civil de 2015.
Assim, o comprador poderá vender o apartamento parcelado se houver anuência do vendedor conforme a análise acima ou quando a parcela tiver sido paga integralmente ou conforme acordo das partes.
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Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html
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