Os preços dos imóveis são fáceis de subir e difíceis de baixar. Prevendo dois cenários de mercado para 2025, a nova tabela de preços de terrenos em Hanói terá uma reação em cadeia.

É improvável que os preços dos imóveis diminuam, segundo especialistas que preveem dois cenários de mercado para 2025. A nova tabela de preços de terrenos em Hanói terá um efeito cascata, impulsionando os preços das moradias... Essas são as últimas notícias do mercado imobiliário.

Nos próximos 2 a 3 anos, o mercado imobiliário ficará mais claro, com mudanças significativas, incluindo flutuações de preços e ajustes na demanda tanto de investidores quanto de compradores de imóveis. (Foto: Anh Phuong)

A oferta aumenta, mas os preços dos imóveis continuam difíceis de baixar.

A oferta de novos apartamentos em 2024 deverá atingir aproximadamente 35.000 unidades, um número superior à previsão anterior de 22.000 a 24.000 unidades. Em 2025, projeta-se que esse número aumente para 40.000 apartamentos, considerando os dois principais mercados imobiliários de Hanói e Cidade de Ho Chi Minh . No entanto, especialistas concordam que, mesmo com um aumento significativo na oferta, ainda será difícil conter a alta dos preços dos imóveis.

Ao projetar o mercado imobiliário para 2025, Duong Thuy Dung, CEO da CBRE Vietnam, acredita que os preços dos imóveis não cairão, mas também não subirão tão rapidamente quanto no período recente. O aumento poderá ficar entre 5% e 8% em comparação com 2024. Como alcançar preços acessíveis para a pessoa média continua sendo uma questão complexa e um grande desafio para o mercado, cuja resposta ainda é desconhecida.

Segundo a análise da Sra. Dung, o índice de preços de apartamentos em Hanói aumentou 64% em comparação com o segundo trimestre de 2019, o dobro do aumento registrado na Cidade de Ho Chi Minh. O preço médio de venda inicial aproximou-se de 60 milhões de VND/m².

Compartilhando da mesma opinião, o Professor Associado Dr. Dinh Trong Thinh, especialista em economia , comentou que 2024 será o ano em que o segmento de apartamentos em Hanói testemunhará um rápido aumento nos preços. Os preços dos apartamentos subiram de uma média de 40 milhões de VND/m² em 2022 para mais de 70 milhões de VND/m² no final do terceiro trimestre de 2024. Notavelmente, o mercado não possui mais projetos com preços abaixo de 60 milhões de VND/m², e muitos projetos de médio padrão chegam a ter preços acima de 100 milhões de VND/m².

Durante os períodos de alta do mercado, o preço de venda tende a aumentar dia após dia, semana após semana, mas a liquidez permanece elevada. A demanda reprimida por imóveis residenciais e para investimento foi liberada, graças aos diversos incentivos que restauraram a confiança de clientes e investidores no mercado. A demanda crescente, em um cenário de oferta ainda escassa, impulsionou os preços para cima.

Especialistas afirmam que, embora o aumento dos preços dos apartamentos em Hanói tenha desacelerado, será difícil reduzir os preços de venda em 2025 devido ao aumento dos custos de aquisição de terrenos. De fato, o mercado de Hanói está seguindo o cenário de crescimento da Cidade de Ho Chi Minh. Nos próximos 2 a 3 anos, o mercado imobiliário se tornará mais claro, com mudanças significativas, incluindo flutuações de preços e ajustes na demanda tanto de investidores quanto de compradores de imóveis residenciais. Prevê-se que toda a oferta primária em Hanói em 2025 será de imóveis de alto padrão e luxo, representando 36% desse total.

Do ponto de vista empresarial, o Sr. Ngo Huu Truong, Vice-Diretor Geral da Hung Thinh Corporation, afirmou que será difícil a queda dos preços dos imóveis no próximo período. Um dos motivos é que o processo de aprovação de projetos costuma ser demorado, aumentando os custos de investimento.

Em relação aos preços dos imóveis, o vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã, Nguyen Van Dinh, também comentou que, de agora até o final de 2025, as disposições da nova lei não foram totalmente aplicadas, mas ainda se aproveitam do problema antigo. Portanto, espera-se que os preços dos terrenos permaneçam em um nível razoável. No entanto, no período de 2026 a 2027, se não houver um ajuste adequado até lá, haverá uma pressão ainda maior sobre os preços.

Segundo o Sr. Dinh, haverá dois cenários para o mercado imobiliário. Se houver uma boa regulamentação, o mercado continuará estável em 2026-2027. Mas se não houver um bom ajuste técnico, os preços dos imóveis poderão subir para níveis mais altos e irracionais. E então, o mercado voltará a enfrentar dificuldades.

O mercado atravessou seu período mais difícil.

O Ministério da Construção acaba de anunciar 10 destaques do setor da construção civil em 2024. Em particular, 2024 marca um marco em termos de crescimento, atingindo cerca de 7,8-8,2%, o maior desde 2020, superando a meta estabelecida pelo Governo na Resolução nº 01 (6,4-7,3%).

Este é também o maior índice de crescimento alcançado pelo setor da construção civil desde 2020, que é a força motriz para o crescimento geral do PIB da economia. A taxa de urbanização atingiu 44,3%, superando a meta estabelecida pela Assembleia Nacional de 43,7%. O setor da construção civil também atingiu outras duas metas estabelecidas pelo Governo, incluindo: taxa de coleta e tratamento de esgoto de 18% e área média de moradias em todo o país de 26,5 m² de área construída por pessoa.

Ao avaliar o mercado imobiliário no ano passado, o Ministério da Construção afirmou que diversas soluções simultâneas foram implementadas para eliminar as dificuldades enfrentadas pelo setor. O grupo de trabalho do Primeiro-Ministro para a superação de dificuldades e obstáculos na execução de projetos imobiliários atuou em conjunto com as autoridades locais e empresas do setor para coletar informações, analisar a situação e revisar cada projeto específico, com o objetivo de discutir, orientar e responder às dificuldades e obstáculos em sua implementação.

"O mercado imobiliário apresentou mudanças positivas, superando o período mais difícil e ganhando impulso para a recuperação e o desenvolvimento", enfatizou o Ministério da Construção.

Outro destaque do ano passado foi a atenção especial dada ao desenvolvimento da habitação social. Em 24 de maio, o Secretariado emitiu a Diretiva nº 34 sobre o fortalecimento da liderança do Partido no desenvolvimento da habitação social no novo contexto.

O Ministério da Construção está submetendo ao Governo um projeto de Resolução sobre fontes de capital preferenciais para o desenvolvimento de habitação social. De acordo com a proposta, será implementado um pacote preferencial de 100 trilhões de VND para empréstimos habitacionais sociais provenientes de títulos, com prazo de 5 anos. Essas medidas servirão de base para a aceleração do desenvolvimento de habitação social em todo o país nos próximos anos.

Impacto da nova tabela de preços de terrenos de Hanói

De acordo com a lista de preços de terrenos de Hanói, recentemente divulgada e em vigor desde 20 de dezembro de 2024, os preços em algumas áreas da cidade são de 2 a 6 vezes maiores do que os da lista de 2019. Em particular, o preço mais alto registrado foi em algumas ruas do distrito de Hoan Kiem, chegando a quase 700 milhões de VND/m².

Algumas opiniões apontam que a aplicação de uma nova tabela de preços de terrenos em Hanói pode fazer com que os preços dos imóveis continuem a subir.

Um relatório do Ministério da Construção mostra que, se a tabela de preços de terrenos de 2024 for aplicada, os custos de uso do solo em projetos imobiliários aumentarão significativamente em comparação com o período anterior. Isso ocorre porque os principais custos que afetam os preços de imóveis residenciais e comerciais incluem: indenização por desapropriação, taxas de uso do solo, custos de construção de projetos como habitação, impostos, taxas relacionadas...

Em particular, os custos relacionados com as taxas de utilização do solo representam frequentemente uma grande parte do custo total de um projeto habitacional, variando entre 7-20% para projetos de apartamentos em edifícios altos e entre 25-50% para projetos de moradias e casas geminadas.

Segundo o Ministério da Construção, a aplicação da nova tabela de preços de terrenos terá um efeito cascata, provocando um aumento de 15 a 20% nos preços de imóveis e habitações em comparação com o período anterior.

O Sr. Vu Cuong Quyet, Diretor Geral da Dat Xanh Mien Bac, afirmou que, para as empresas, ter uma lista de preços de terrenos ajudará a avaliar os valores dos terrenos de acordo com os preços de mercado. A lista de preços de terrenos atualizada é uma base importante para as empresas determinarem os impostos sobre a propriedade.

No entanto, se o imposto sobre a propriedade for determinado de acordo com o preço de mercado, o imposto de conversão de uso da terra para as empresas será maior, resultando em um preço de venda mais alto dos imóveis para os compradores.

Posso vender um apartamento que está sendo pago em prestações de acordo com as novas regulamentações?

Comprar um apartamento a prestações é uma tendência que muitas pessoas preferem para ter uma casa própria sem ter que desembolsar uma grande quantia de dinheiro de imediato. Mas quais são as regras que devem ser cumpridas ao comprar um apartamento a prestações?

A compra e venda de apartamentos a prestações é regulamentada no artigo 167.º da Lei da Habitação de 2023, da seguinte forma:

- Acordado pelas partes e claramente estipulado no contrato de compra do imóvel.

- Durante o período de pagamento parcelado, o comprador do apartamento tem permissão para usar o imóvel e é responsável por sua manutenção, salvo acordo em contrário ou durante o período de garantia do apartamento.

Em particular, a Cláusula 2 do Artigo 167 da Lei de Habitação de 2023 afirma: O comprador de imóvel que paga em prestações ou parcelado só poderá realizar transações de compra, venda, doação, permuta, hipoteca ou aporte de capital para este imóvel com outra pessoa após ter quitado integralmente o imóvel, a menos que as partes tenham um acordo em contrário.

De acordo com essa regulamentação, se um comprador de um apartamento que está pagando em prestações quiser vendê-lo para outra pessoa, deverá pagar ao vendedor o preço total de compra, a menos que as partes tenham acordado de outra forma.

Assim, se a compra de um apartamento for feita por meio de pagamento parcelado ao investidor ou ao vendedor, o comprador só poderá vendê-lo a outra pessoa após quitar integralmente o valor do imóvel, a menos que as partes tenham um acordo em contrário.

Da mesma forma, ao hipotecar um empréstimo bancário parcelado, se você quiser vendê-lo para outra pessoa, de acordo com o inciso 5º do artigo 321 do Código Civil de 2015, o devedor hipotecário pode vender o imóvel hipotecado ao banco para outra pessoa se o banco concordar ou de acordo com as disposições legais.

Assim, se as partes concordarem ou o banco concordar em vender o apartamento com pagamento parcelado, os seguintes métodos podem ser utilizados:

- O investidor assinou o Contrato de Compra e Venda do Apartamento sem submeter o pedido à agência estatal para emissão da Certidão.

- As partes assinam um termo para cancelar o antigo contrato de compra e venda a prestações do apartamento, e o vendedor assinará diretamente o contrato de compra e venda do apartamento com o novo comprador (caso o antigo comprador não tenha transferido a Matrícula do Imóvel) ou estabelecerá um acordo escrito de venda do apartamento a prestações entre as três partes: o antigo comprador, o vendedor e o novo comprador.

- Elabore um acordo tripartite entre o banco, o comprador e o vendedor, no qual o banco concorda em vender o apartamento, com pagamento parcelado, para outra pessoa. Simultaneamente, libere a hipoteca do imóvel, assine novamente o contrato de compra e venda e transfira a matrícula do imóvel para o novo comprador.

Neste caso, as partes podem transferir a obrigação de empréstimo do banco para outra pessoa, de acordo com as disposições do Artigo 370 do Código Civil de 2015.

Portanto, o comprador pode vender o apartamento enquanto ele ainda está sendo pago em prestações, se o vendedor concordar, conforme analisado acima, ou quando todos os pagamentos das prestações forem efetuados, ou conforme acordado por ambas as partes.

Fonte: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-dia-oc-de-tang-kho-giam-du-bao-2-kich-ban-thi-truong-nam-2025-bang-gia-dat-moi-o-ha-noi-se-co-tac-dong-day-chuyen-299222.html