Por que os apartamentos estão cada vez mais caros; Investidores em habitação social raramente obtêm um lucro de 10%

Em 2025, os apartamentos acessíveis aumentarão de preço mais do que os apartamentos de luxo; Hanói está prestes a colocar à venda quase 14.000 casas, a maioria das quais são caras; Hanói pede à polícia que cuide da situação de "subornos" para comprar moradias sociais.

Por que os apartamentos estão cada vez mais caros; Investidores em habitação social raramente obtêm um lucro de 10%

Em 2025, os apartamentos acessíveis aumentarão de preço mais do que os apartamentos de luxo; Hanói está prestes a colocar à venda quase 14.000 casas, a maioria das quais são caras; Hanói pede à polícia que cuide da situação de "subornos" para comprar moradias sociais.

Aqui estão os destaques imobiliários da semana.

Cada metro quadrado de apartamento gera dezenas de custos.

Repórteres do jornal eletrônico de investimentos Baodautu.vn pesquisaram o mercado e contataram diversas empresas. Todas afirmaram que o aumento de preço não foi "imposto" pelo investidor, mas sim baseado nos custos de investimento. Especificamente para projetos de apartamentos, para compor o preço de cada metro quadrado vendido aos clientes, haverá nada menos que 10 tipos de custos.

O aumento dos custos de terrenos e construção, somado ao tempo necessário para obter licenças, fez com que os preços dos apartamentos disparassem.

O primeiro é o dinheiro para comprar terrenos. Para poder montar um projeto imobiliário, o investidor precisa ter um fundo de terras, e o preço dos terrenos é atualmente bastante alto. Por exemplo, em Binh Duong , uma área na fronteira com a Cidade de Ho Chi Minh, um fundo de terras com mais de 5.000 m² que possa ser usado para um projeto imobiliário custará de 200 a 300 bilhões de VND. Para comprar esse terreno, a empresa utiliza apenas 30% de seu capital próprio, o restante será emprestado do banco, e a taxa de juros geralmente é de 10% ao ano.

Segundo, se houver fundo de terras, mas o terreno não tiver sido limpo, será necessário efetuar uma indenização pela limpeza do local; esse custo geralmente representa 30% do custo do investimento.

Terceiro, depois de obter o financiamento da terra, a empresa realizará os procedimentos legais para o projeto. O custo de solicitação de documentos legais para o projeto é de 10% a 15% do capital total de investimento do projeto.

Em quarto lugar, está o imposto sobre o uso da terra. Essa taxa é aplicada de acordo com a tabela de preços de terras emitida pela província ou cidade, com base na tabela de preços de terras vigente.

Em quinto lugar, está o custo de construção do projeto. Atualmente, o preço do cimento, tijolos, aço, equipamentos sanitários e móveis está aumentando. Para projetos de alto padrão, o custo será de 20 a 30 milhões de VND/m², e para projetos de médio porte, de 15 a 20 milhões de VND/m². Normalmente, o custo de construção do projeto será emprestado pelo investidor ao banco para fazer o investimento inicial. Se o projeto tiver 20 andares, mais de 700 produtos e 1 subsolo, o custo de construção será de cerca de 1 trilhão de VND, a taxa de juros comum do empréstimo é de 10% e o prazo de construção será de 28 meses. Portanto, haverá quase 300 bilhões de VND em juros do empréstimo para a construção, que serão incluídos no preço do imóvel quando vendido aos clientes.

Em sexto lugar, estão os custos de marketing e vendas. Esses custos representam cerca de 10% do capital de investimento do projeto e também são adicionados ao preço de venda aos clientes.

Em sétimo lugar, está a comissão para corretores. No segmento atual de apartamentos, a comissão para corretores é de 6% a 7% por produto vendido. Essa taxa também é adicionada ao preço de venda do imóvel.

O oitavo é o custo das vendas, descontos como dar ouro ou carros aos clientes. Esse custo é cerca de 1% do valor do produto.

O nono é o imposto de renda corporativo, que é de 20%.

O décimo é o custo do lucro da empresa em cada projeto. O lucro será calculado pela empresa em, no mínimo, cerca de 20%.

Por fim, há os custos de gerenciamento de projetos e os salários dos funcionários corporativos.

Sem contar que, se os trâmites legais do projeto forem lentos, durando de 4 a 5 anos, a taxa de juros bancária anual que a empresa tiver que pagar pelo empréstimo será aplicada diretamente no preço do imóvel.

Em 2025, os apartamentos acessíveis aumentarão de preço mais do que os apartamentos de luxo

Recentemente, a Vietnam Report Joint Stock Company anunciou o ranking de 10 empresas imobiliárias de prestígio para 2025. Destacam-se os comentários sobre os preços dos imóveis nos próximos anos. A pesquisa demonstra que a maioria das empresas acredita que os preços continuarão a subir em 2025.

Flutuações de preços de imóveis por segmento.

Especificamente, os segmentos de habitação, apartamentos de luxo, escritórios para alugar, imóveis industriais e terrenos terão um ligeiro aumento de preço, inferior a 10%.

Já o segmento de moradias e apartamentos de baixo a médio custo terá um aumento maior, de 20 a 30%. Quanto ao segmento de imóveis de resort, as empresas acreditam que os preços não oscilarão muito. Este também é o tipo de imóvel com a taxa de recuperação mais lenta após o período difícil.

Notavelmente, o Vietnam Report avaliou que o mercado imobiliário está passando por muitas flutuações devido às informações sobre fusões locais. Atualmente, muitos investidores estão em busca de fundos imobiliários em áreas que se espera que se tornem centros administrativos. Isso fez com que os preços dos terrenos aumentassem acentuadamente, em alguns lugares até 20%, mesmo sem nenhum anúncio oficial.

Hanói está prestes a abrir para venda quase 14.000 casas, muitas das quais caras

O Departamento de Construção de Hanói acaba de atualizar a lista de futuros projetos habitacionais elegíveis para venda na área. Assim, 11 novos projetos habitacionais foram aprovados, adicionando 13.995 unidades à oferta do mercado.

Um novo projeto de apartamentos foi inaugurado para venda no bairro de Ha Dong. Foto: Thanh Vu

Destes, os apartamentos continuam a dominar, com 8.798 unidades em 5 projetos. O segmento de imóveis baixos conta com 6 projetos, com 5.197 unidades.

A maioria dos projetos de apartamentos está localizada nas duas áreas urbanas de Ocean Park e Smart City. Dentre elas, a investidora Masterise Homes detém o maior número de apartamentos à venda, com 2.461 unidades. São empreendimentos de alto padrão nos edifícios Z34, U38 e U38A no lote B6-CT01 (Ocean Park 1).

Além disso, outro projeto no Ocean Park também colocará à venda mais de 2.000 apartamentos em breve. Trata-se do complexo de apartamentos U26A, T26M e Z30 no lote B4-CT01, com investimento da CapitaLand.

No segmento de moradias de baixo custo, os dois maiores projetos estão localizados na parte oeste de Hanói. O projeto New Life Urban Area - Sunshine Grand Capital recebeu aprovação para a abertura de vendas de cerca de 2.300 unidades. Este projeto abrange as áreas de Tan Lap, Tan Hoi (distrito de Dan Phuong) e Duc Thuong, Duc Giang (distrito de Hoai Duc).

Também no distrito de Dan Phuong, a área urbana Green City, do Vingroup , recebeu autorização para abrir à venda 2.279 unidades. O projeto tem uma área de 133,4 hectares e está localizado em quatro comunas: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha e Lien Trung (distrito de Dan Phuong). O projeto foi lançado em 10 de março.

Até 2025, a oferta de moradias em Hanói deixará de ser escassa. No entanto, surgiu outro problema complexo: o desequilíbrio entre oferta e demanda, com o segmento de luxo dominando quase todo o mercado. Ao mesmo tempo, o segmento de moradias populares enfrenta grave escassez.

Os lucros dos investidores em habitação social raramente chegam aos 10%

Em entrevista ao jornal eletrônico de investimentos Baodautu.vn , o representante de mídia da BIC Vietnam Company afirmou que a Lei de Habitação de 2023 estipula que o lucro máximo para investidores em moradias sociais é de 10%. No entanto, na maioria dos projetos, as empresas têm dificuldade em atingir a taxa acima.

Atualmente, os investidores só podem obter um lucro máximo de 10% na construção de moradias sociais. Foto: Thanh Vu

Na realidade, o lucro desta unidade é de apenas cerca de 7%. Esse lucro é suficiente apenas para a operação das máquinas. No entanto, a empresa ainda persiste no desenvolvimento de moradias de baixo custo para demonstrar responsabilidade social, construir reputação e, a partir daí, vender outros produtos comerciais.

Anteriormente, em resposta ao jornal eletrônico "Investment Electronic" , o Sr. Tran Duc Vinh, Presidente do Conselho de Administração do Grupo Tran Anh, afirmou que, na província de Long An, apartamentos de habitação social com área de 40 m², com mezanino, estão sendo vendidos por cerca de 15 milhões de VND/m². No entanto, o custo de construção atingiu 10 milhões de VND/m², sem contar o capital emprestado e o preço do terreno...

"Para cada metro quadrado, calculamos um lucro de apenas 1 milhão de VND, ou cerca de 5%", confidenciou o Sr. Tran Duc Vinh.

Em situação semelhante, o Sr. Le Huu Nghia, diretor da Le Thanh Real Estate Company, afirmou que o lucro máximo de 10% é muito baixo. Além disso, o tempo total de implementação de um projeto, desde o licenciamento até o investimento e a construção, leva cerca de 7 anos.

“Estima-se que a cada ano os investidores tenham apenas cerca de 1,3 a 1,5% de lucro, o que não é suficiente para reinvestimento”, comentou o Sr. Le Huu Nghia.

Diante da situação acima, o Ministério da Construção busca pareceres sobre um projeto de Resolução que visa testar uma série de mecanismos e políticas específicas para o desenvolvimento de habitação social, para que o Governo considere e submeta à aprovação da Assembleia Nacional. O projeto prevê diversos mecanismos preferenciais, tornando-o mais aberto a investidores em projetos de habitação social.

Em especial, o Ministério da Construção propôs aumentar a margem de lucro para investidores em moradias sociais de 10% para um máximo de 13% do custo total da construção do projeto. Os investidores basearão essa margem de lucro na tabela de preços de venda, locação e arrendamento de moradias sociais.

A nova taxa de lucro será aplicada a todos os projetos de habitação social e moradias para as Forças Armadas, construídos em terrenos públicos e a 20% do fundo fundiário de projetos de habitação comercial. Além disso, esta política também se aplica a projetos de habitação social concluídos, mas cujos preços de venda, arrendamento e locação com opção de compra ainda não foram aprovados pela agência gestora estadual.

Hanói pede à polícia que lide com a situação de "subornos" para comprar moradia social

Recentemente, o Departamento de Construção de Hanói solicitou à polícia municipal que reforce a direção da polícia municipal (onde há projetos de habitação social) para analisar e lidar com corretores que se aproveitam do recebimento de declarações e da apresentação de documentos de compra/locação/compra em violação à lei. Quaisquer atos fraudulentos na declaração e confirmação de documentos de habitação social quando descobertos, inclusive durante o processo de pós-inspeção, serão tratados de acordo com os regulamentos em vigor.

O Departamento de Construção também solicitou ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente que instruísse o Cartório de Registro de Imóveis a facilitar a declaração de documentos que comprovem as condições de moradia. Ao mesmo tempo, o Comitê Popular em nível municipal também precisa apoiar a população na confirmação de condições de moradia, renda e empréstimos preferenciais.

Bem em frente ao projeto habitacional social N01 Ha Dinh (distrito de Thanh Tri), uma imobiliária abriu descaradamente um serviço de processamento de documentos. Foto: Thanh Vu

Observe que os interessados ​​só podem enviar suas propostas diretamente ao investidor, não por meio de corretores ou pregões imobiliários. Antes de vender/arrendar/alugar para comprar habitação social, o investidor é responsável por informar o Departamento para publicar informações na página eletrônica de informações desta unidade sobre o prazo de recebimento das propostas e o preço de venda.

Anteriormente, de acordo com a investigação do repórter do jornal eletrônico de investimentos - Baodautu.vn , alguns pregões e corretores anunciavam continuamente novas cotas de compra de moradias sociais com uma diferença de 200 milhões de VND a 1 bilhão de VND em comparação ao preço original.

Nas redes sociais, muitos autoproclamados especialistas imobiliários também estão promovendo compras de moradias sociais "certas". Essas pessoas afirmam abertamente que têm relacionamentos com empresas, e é por isso que têm tais vantagens.

Até mesmo o serviço de consultoria para elaboração de documentos, normalmente oferecido gratuitamente por investidores, está sendo explorado por organizações e indivíduos que cobram taxas de 5 a 10 milhões de VND por conjunto. Algumas unidades chegam a pendurar placas de aceitação de documentos em frente aos portões de conjuntos habitacionais sociais.

Ministério da Construção pede esclarecimentos sobre pessoas que ficaram na chuva e exigiram a entrega de moradias sociais

O vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, acaba de enviar um documento ao Comitê Popular de Hanói, solicitando a verificação de informações relacionadas às pessoas que ficaram na chuva e pediram aos investidores que entregassem moradias sociais.

Na época do seu lançamento, os preços dos imóveis sociais na área urbana de Dai Mo eram quase iguais aos dos apartamentos comerciais da região. Foto: Dung Minh

Anteriormente, em 25 de fevereiro, dezenas de clientes que compraram apartamentos no edifício HH4 do projeto da área funcional urbana de Dai Mo (bairro de Dai Mo, distrito de Nam Tu Liem, Hanói) se reuniram no edifício FLC Landmark Tower, na rua Le Duc Tho. Muitas pessoas penduraram faixas na chuva para solicitar ao investidor, a Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, uma subsidiária do FLC Group, que entregasse as casas conforme prometido.

Os clientes afirmaram ter assinado o contrato de compra do apartamento em 2020, com entrega prevista para o segundo trimestre de 2022. No entanto, o investidor não cumpriu o compromisso e atrasou a entrega três vezes. Alguns clientes chegaram a pagar o valor integral do apartamento, incluindo a taxa de manutenção de 2%, conforme previsto, mas ainda não receberam o imóvel.

De acordo com a Cláusula 15, Artigo 75 do Decreto nº 100/2024 do Governo, que detalha uma série de artigos da Lei de Habitação sobre o desenvolvimento e a gestão de habitações sociais, o Ministério da Construção solicita ao Comitê Popular de Hanói que oriente as agências competentes a inspecionar e esclarecer a reflexão acima e relatar os resultados ao Ministério antes de 30 de março de 2025.

No último aviso enviado aos clientes em 25 de fevereiro, o investidor planeja concluir a conexão à rede antes de 15 de março; de 15 de março a 15 de abril, realizará um teste técnico do sistema e uma inspeção de prevenção de incêndio; e convidará as autoridades competentes para uma inspeção antes de 25 de abril. No entanto, muitos moradores expressaram preocupações quanto à legitimidade deste aviso, já que a assinatura do representante não vem acompanhada de um título específico.

O edifício de habitação social HH4 tem 29 andares, incluindo 173 apartamentos sociais para venda, 57 apartamentos para aluguel e 58 apartamentos comerciais. A área dos apartamentos varia de 48 a 70 m².

O prazo para recebimento de solicitações de compra de casa começa em abril de 2021. O prazo para entrega da casa foi prometido pelo investidor para o segundo trimestre de 2022. O preço de venda aprovado pelo Departamento de Construção de Hanói é de mais de 16,8 milhões de VND (incluindo 5% de IVA, excluindo 2% de taxa de manutenção).

Quang Ngai desmonta projeto de habitação social de 450 bilhões de VND

HUD - O Projeto de Habitação Social Phu My é um terreno residencial de alto padrão dentro do projeto da Área Urbana de Phu My, na cidade de Quang Ngai. O projeto conta com o investimento da Corporação de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD).

O projeto investirá na construção de duas novas torres de 9 andares, com cerca de 384 apartamentos, em uma área total de 15.567 m² e área construída total de 36.700 m², atendendo às necessidades de cerca de 1.000 pessoas. O capital total de investimento é de cerca de 450 bilhões de VND e o período de implementação do projeto é de 2025 a 2028.

Imagem em perspectiva do HUD - Projeto de Habitação Social Phu My.

Segundo o representante do investidor, até o momento, do total de quase 16.000 m2 de terreno (solicitados para construção de projeto habitacional social), há cerca de 2.955 m2 de compensação de terra não concluída.

Para a área restante (sem problemas), o investidor está implementando infraestrutura técnica essencial, com previsão de conclusão para 2025.

Em relação ao progresso da implementação, a HUD Corporation contratou uma organização de consultoria para preparar um relatório de estudo de viabilidade, projeto básico e documentos concluídos, e está organizando uma revisão técnica.

A previsão é de que em 2025, a aprovação do projeto de investimento e o projeto de construção sejam concluídos; entre 2026 e 2027, a implementação do investimento da fase 1 do projeto com uma escala de 192 apartamentos no bloco B seja concluída; até 2028, a fase 2 seja concluída, com uma escala de 192 apartamentos no bloco A.

Concluiu 4 projetos de planejamento para antigos prédios de apartamentos no distrito de Dong Da em março

Em 20 de março, o Gabinete do Comitê Popular de Hanói emitiu o Aviso nº 139/TB-VP sobre a conclusão do vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, na sessão de trabalho sobre quatro projetos de planejamento detalhado para a renovação e reconstrução dos antigos prédios de apartamentos de Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong, Hao Nam, distrito de Dong Da, Hanói.

Assim, após ouvir o relatório do Comitê Popular do Distrito de Dong Da, o consultor de planejamento e as opiniões dos delegados presentes na reunião, o vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, concordou em concluir e orientar o seguinte:

Em relação ao progresso, o Comitê Popular do Distrito de Dong Da coordena estreitamente com os Departamentos e filiais da Cidade de Hanói para implementar simultaneamente procedimentos para coletar opiniões da comunidade, reportar ao Conselho de Avaliação de Planejamento Urbano e Construção da Cidade de Hanói e agências relevantes, concluir os 4 projetos de planejamento detalhados acima em março de 2025, enviá-los ao Departamento de Planejamento e Arquitetura para avaliação em abril de 2025 e enviá-los ao Comitê Popular da Cidade de Hanói para consideração e aprovação em maio de 2025.

Em relação ao método de cálculo do fundo de piso habitacional necessário para reorganizar projetos de planejamento: A área de piso habitacional em projetos de planejamento é determinada com base no princípio de conformidade com o Programa de Desenvolvimento Habitacional, Decisão nº 34/2024/QD-UBND de 27 de maio de 2024 do Comitê Popular de Hanói.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html