Razões pelas quais os apartamentos estão ficando cada vez mais caros; as construtoras de projetos de habitação social raramente obtêm um lucro de 10%.

Em 2025, os apartamentos populares terão um aumento de preço mais acentuado do que os apartamentos de luxo; Hanói está prestes a lançar quase 14.000 casas à venda, a maioria delas caras; Hanói solicita à polícia que reprima a corrupção na compra de habitações sociais.

Razões pelas quais os apartamentos estão ficando cada vez mais caros; as construtoras de projetos de habitação social raramente obtêm um lucro de 10%.

Em 2025, os apartamentos populares terão um aumento de preço mais acentuado do que os apartamentos de luxo; Hanói está prestes a lançar quase 14.000 casas à venda, a maioria delas caras; Hanói solicita à polícia que reprima a corrupção na compra de habitações sociais.

Aqui estão os destaques do mercado imobiliário desta semana.

Cada metro quadrado de um apartamento acarreta dezenas de custos diferentes.

Repórteres do Baodautu.vn (Jornal Online de Investimentos) pesquisaram o mercado e contataram diversas empresas, todas as quais afirmaram que o aumento de preço não foi imposto pela construtora, mas sim baseado nos custos de investimento. Especificamente, para projetos de apartamentos, o preço por metro quadrado vendido aos clientes inclui pelo menos 10 tipos de custos.

O aumento dos custos de terrenos e construção, aliado aos longos processos de solicitação de licenças, levou a um aumento acentuado nos preços dos apartamentos.

Em primeiro lugar, há o custo do terreno. Para desenvolver um projeto imobiliário, os investidores precisam de terrenos, e os preços dos terrenos estão atualmente bastante elevados. Por exemplo, em Binh Duong , uma área na fronteira com a cidade de Ho Chi Minh, um terreno com mais de 5.000 m² adequado para um projeto imobiliário custaria entre 200 e 300 bilhões de VND. As empresas normalmente utilizam apenas 30% do seu próprio capital para adquirir esse terreno, financiando o restante junto a bancos com taxas de juros geralmente em torno de 10% ao ano.

Em segundo lugar, mesmo que o terreno esteja disponível, se ainda não tiver sido desmatado, será necessário efetuar uma compensação pela limpeza do terreno, e esse custo geralmente representa 30% do custo do investimento.

Em terceiro lugar, após a aquisição do terreno, a empresa dará início aos trâmites legais para o projeto, sendo que o custo da obtenção das licenças varia entre 10% e 15% do capital total investido no projeto.

Em quarto lugar, há o imposto sobre o uso da terra. Este imposto é aplicado de acordo com a tabela de preços de terrenos emitida pela província ou cidade, com base na tabela de preços de terrenos vigente.

Em quinto lugar, há os custos de construção do projeto. Atualmente, os preços do cimento, tijolos, aço, equipamentos sanitários e mobiliário interno estão aumentando. Para projetos de alto padrão, esse valor será de 20 a 30 milhões de VND/m², enquanto para projetos de médio padrão será de 15 a 20 milhões de VND/m². Normalmente, os custos iniciais de investimento são financiados por empréstimos bancários. Para um projeto de 20 andares com mais de 700 unidades e um subsolo, o custo de construção seria de aproximadamente 1 trilhão de VND, com uma taxa de juros comum de 10% e um prazo de construção de 28 meses. Portanto, quase 300 bilhões de VND serão destinados ao pagamento de juros da construção, que serão incorporados ao preço de venda das casas.

Em sexto lugar, existem os custos de marketing e vendas. Esses custos representam aproximadamente 10% do capital investido no projeto e também são adicionados ao preço de venda aos clientes.

Sétimo ponto é a comissão dos corretores. No mercado atual de apartamentos, a comissão dos corretores é de 6 a 7% do preço de cada unidade vendida. Esse custo também é adicionado ao preço de venda do imóvel.

Em oitavo lugar, existem os custos de vendas, como descontos oferecidos aos clientes, por exemplo, ouro ou carros. Esses custos representam aproximadamente 1% do valor do produto.

Em nono lugar está a despesa com o imposto de renda corporativo, que é de 20%.

Em décimo lugar, será feita a análise de custo-benefício para cada projeto. A margem de lucro, calculada pela empresa, será de pelo menos 20%.

Por fim, há os custos de gerenciamento do projeto e os salários dos funcionários da empresa.

Sem mencionar que, se os trâmites legais do projeto se prolongarem por 4 a 5 anos, os juros bancários anuais que a empresa paga pelo empréstimo serão repassados ​​diretamente ao preço do imóvel.

Em 2025, os apartamentos acessíveis sofrerão um aumento de preço mais acentuado do que os apartamentos de luxo.

Recentemente, a Vietnam Report Joint Stock Company publicou seu ranking das 10 empresas imobiliárias mais conceituadas em 2025. Notavelmente, o ranking incluiu previsões sobre os preços futuros dos imóveis. A pesquisa revelou que a maioria das empresas acredita que os preços continuarão a subir em 2025.

Variações nos preços dos imóveis por segmento.

Especificamente, os segmentos de habitação, apartamentos de luxo, aluguel de escritórios, imóveis industriais e terrenos apresentarão um ligeiro aumento de preço, inferior a 10%.

Entretanto, o segmento de habitações e apartamentos de gama baixa a média deverá registar aumentos mais expressivos, entre 20% e 30%. Já no segmento imobiliário de resorts, as empresas acreditam que os preços se manterão relativamente estáveis. Este é também o segmento com a taxa de recuperação mais lenta após o período difícil.

Vale destacar que o Vietnam Report avalia que o mercado imobiliário está passando por flutuações significativas após informações sobre fusões locais. Atualmente, muitos investidores estão buscando ativamente terrenos em áreas destinadas a se tornarem centros administrativos. Isso levou a um aumento acentuado nos preços dos terrenos, com algumas áreas registrando aumentos de até 20% mesmo antes dos anúncios oficiais.

Hanói está prestes a colocar à venda quase 14.000 casas, a maioria delas caras.

O Departamento de Construção de Hanói acaba de atualizar a lista de futuros projetos habitacionais elegíveis para venda na cidade. De acordo com a atualização, 11 novos projetos habitacionais foram aprovados, adicionando 13.995 unidades à oferta do mercado.

Um novo empreendimento de apartamentos está agora disponível para venda no distrito de Ha Dong. Foto: Thanh Vu

Desses, os apartamentos continuam a predominar, com 8.798 unidades distribuídas em 5 empreendimentos. O segmento de edifícios baixos conta com 6 projetos, totalizando 5.197 unidades.

A maioria dos empreendimentos residenciais está localizada nas duas grandes áreas urbanas de Ocean Park e Smart City. Dentre eles, a Masterise Homes possui o maior número de apartamentos à venda, com 2.461 unidades. Trata-se de unidades em edifícios altos, localizados nos prédios Z34, U38 e U38A, no terreno B6-CT01 (Ocean Park 1).

Além disso, outro projeto no Ocean Park também lançará mais de 2.000 apartamentos em breve. Trata-se do complexo de apartamentos U26A, T26M e Z30, localizado no lote B4-CT01, desenvolvido pela CapitaLand.

No segmento de habitações de baixa altura, os dois maiores projetos estão localizados na zona oeste de Hanói. O empreendimento Sunshine Grand Capital, com aproximadamente 2.300 unidades, teve sua comercialização aprovada. Este projeto abrange as comunas de Tan Lap e Tan Hoi (distrito de Dan Phuong) e Duc Thuong e Duc Giang (distrito de Hoai Duc).

Ainda no distrito de Dan Phuong, a área urbana Green City da Vingroup recebeu autorização para vender 2.279 unidades. O projeto abrange uma área de 133,4 hectares, localizada em quatro comunas: Tan Hoi, Tan Lap, Lien Ha e Lien Trung (distrito de Dan Phuong). Este projeto foi lançado apenas em 10 de março.

Em 2025, a oferta de moradias em Hanói deixará de ser escassa. No entanto, outro problema desafiador surgiu: um desequilíbrio entre oferta e demanda, com o segmento de alto padrão dominando quase completamente o mercado, enquanto o segmento de moradias populares apresenta uma grave carência.

As margens de lucro para construtoras de habitações sociais raramente chegam a 10%.

Em declarações a um repórter do Baodautu.vn , um representante da BIC Vietnam afirmou que a Lei da Habitação de 2023 estipula uma margem de lucro máxima de 10% para as construtoras de habitações sociais. No entanto, na maioria dos projetos, as empresas têm dificuldade em atingir essa taxa.

Atualmente, os incorporadores imobiliários só podem obter um lucro máximo de 10% na construção de habitações sociais. Foto: Thanh Vu

Na realidade, a margem de lucro desta empresa é de apenas cerca de 7%. Esse lucro mal dá para manter o negócio funcionando. Mesmo assim, a empresa persevera no desenvolvimento de moradias populares para demonstrar responsabilidade social, construir uma reputação e, em última instância, vender outros produtos comerciais.

Anteriormente, em entrevista ao jornal online Dau Tu , o Sr. Tran Duc Vinh, Presidente do Conselho de Administração do Grupo Tran Anh, afirmou que na província de Long An, apartamentos de habitação social com área de 40 m² e mezanino são vendidos a um preço aproximado de 15 milhões de VND/m². No entanto, os custos de construção já atingiram 10 milhões de VND/m², sem incluir o capital financiado, o custo do terreno, etc.

"Para cada metro quadrado, obtemos um lucro de apenas 1 milhão de VND, ou cerca de 5%", revelou o Sr. Tran Duc Vinh.

Em situação semelhante, o Sr. Le Huu Nghia, Diretor da Le Thanh Real Estate Company, afirmou que uma margem de lucro máxima de 10% é muito baixa. Além disso, o tempo total para concluir um projeto, desde o licenciamento até o investimento e a construção, é de aproximadamente 7 anos.

"Estima-se que o investidor obtenha um lucro de apenas 1,3 a 1,5% ao ano, o que não é suficiente para reinvestimento", comentou o Sr. Le Huu Nghia.

Diante do exposto, o Ministério da Construção está solicitando contribuições sobre um projeto de resolução que estabelece mecanismos e políticas específicas para o desenvolvimento de habitações sociais, o qual será submetido ao Governo para apreciação e aprovação pela Assembleia Nacional. O projeto prevê diversos mecanismos preferenciais e mais flexíveis para investidores em projetos de habitação social.

Em particular, o Ministério da Construção propôs aumentar a margem de lucro para as construtoras de projetos de habitação social de 10% para um máximo de 13% do custo total da construção. As construtoras utilizarão essa margem de lucro como base para definir o preço de venda, o preço de arrendamento com opção de compra e o preço de aluguel das habitações sociais.

A nova margem de lucro será aplicada a todos os projetos de habitação social e habitações para as forças armadas, construídas em terrenos públicos, bem como à alocação de 20% de terrenos para projetos de habitação comercial. Além disso, esta política também se aplica a projetos de habitação social concluídos que ainda não receberam aprovação da agência estatal de gestão para os preços de venda, aluguel e arrendamento com opção de compra.

Hanói solicita à polícia que reprima o suborno na compra de habitações sociais.

Recentemente, o Departamento de Construção de Hanói solicitou à polícia da cidade que reforce a orientação às polícias locais (onde se localizam os projetos de habitação social) para que revisem e combatam os corretores que exploram brechas na lei para aceitar e submeter pedidos de compra/aluguel/arrendamento com opção de compra, em violação à legislação. Quaisquer atos fraudulentos na declaração e verificação de pedidos de habitação social, quando descobertos, inclusive durante os processos de auditoria posterior, serão tratados de acordo com as normas vigentes.

O Departamento de Construção também solicitou ao Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente que orientasse o Cartório de Registro de Imóveis a facilitar o processo para que as pessoas declarem sua elegibilidade para moradia. Ao mesmo tempo, os Comitês Populares em nível de comuna também devem apoiar as pessoas na verificação de sua elegibilidade para moradia, renda e elegibilidade para empréstimos com juros subsidiados.

Bem em frente ao conjunto habitacional social N01 Ha Dinh (distrito de Thanh Tri), uma imobiliária oferece, sem pudor algum, serviços de processamento de candidaturas. Foto: Thanh Vu

Observe que os candidatos só podem enviar suas candidaturas diretamente ao incorporador, e não por meio de intermediários ou imobiliárias. Antes de vender/alugar/alugar com opção de compra as unidades habitacionais de interesse social, o incorporador é responsável por informar o Departamento para que as informações sobre o período de inscrição e o preço de venda possam ser divulgadas publicamente no site do Departamento.

Anteriormente, segundo uma investigação de repórteres do Baodautu.vn , algumas agências e corretores imobiliários anunciavam continuamente a venda de unidades habitacionais sociais recém-alocadas com uma margem de lucro que variava de 200 milhões a 1 bilhão de VND em comparação com o preço original.

Nas redes sociais, muitos autoproclamados especialistas em imóveis também vendem oportunidades de compra "garantidas" de moradias sociais. Esses indivíduos afirmam descaradamente que possuem conexões com empresas, o que lhes conferiria tais vantagens.

Até mesmo a consultoria para o processamento da candidatura, geralmente oferecida gratuitamente pela construtora, está sendo explorada por organizações e indivíduos que cobram taxas de 5 a 10 milhões de VND por candidatura. Algumas empresas chegam a exibir placas oferecendo serviços de processamento de candidaturas bem em frente aos conjuntos habitacionais populares.

O Ministério da Construção exige esclarecimentos sobre o incidente em que moradores enfrentaram a chuva para exigir a entrega de moradias sociais.

O vice-ministro da Construção, Nguyen Van Sinh, enviou um documento ao Comitê Popular de Hanói solicitando uma investigação sobre informações referentes a moradores que enfrentaram a chuva para exigir que a construtora entregasse as unidades habitacionais de interesse social.

Quando foi lançado, o preço das habitações sociais na área urbana de Dai Mo era quase o mesmo dos apartamentos comerciais da região. Foto: Dung Minh

No início do dia 25 de fevereiro, dezenas de clientes que compraram apartamentos no edifício HH4 do projeto da área funcional urbana de Dai Mo (bairro de Dai Mo, distrito de Nam Tu Liem, Hanói) se reuniram na Torre FLC Landmark, na rua Le Duc Tho. Muitos carregavam faixas sob a chuva para exigir que a investidora, Alaska Real Estate Investment Joint Stock Company, subsidiária do Grupo FLC, entregasse os apartamentos conforme prometido.

Os clientes afirmaram ter assinado contratos de compra de apartamentos em 2020, com previsão de entrega no segundo trimestre de 2022. No entanto, a construtora não cumpriu seus compromissos e adiou a entrega três vezes. Além disso, alguns clientes pagaram o valor total do apartamento, incluindo a taxa de condomínio de 2% conforme estipulado, mas ainda não receberam seus imóveis.

Com base na Cláusula 15, Artigo 75 do Decreto Governamental nº 100/2024, que detalha algumas disposições da Lei de Habitação relativas ao desenvolvimento e gestão de habitações sociais, o Ministério da Construção solicita ao Comitê Popular de Hanói que instrua os órgãos competentes a investigar e esclarecer as questões acima mencionadas e a apresentar um relatório com os resultados ao Ministério até 30 de março de 2025.

No último comunicado enviado aos clientes em 25 de fevereiro, a construtora previu que a conexão à rede elétrica seria concluída antes de 15 de março; as inspeções dos sistemas técnicos e de segurança contra incêndio seriam realizadas entre 15 de março e 15 de abril; e as autoridades competentes seriam convidadas para realizar a inspeção final antes de 25 de abril. No entanto, muitos moradores expressaram preocupação com a legitimidade deste comunicado, visto que a assinatura do representante não possui um cargo específico.

O edifício de habitação social HH4 tem 29 andares e inclui 173 unidades habitacionais para venda, 57 unidades para aluguel e 58 unidades comerciais. Os apartamentos têm tamanhos que variam de 48 a 70 metros quadrados.

As inscrições para a compra dos apartamentos começaram em abril de 2021. A construtora se comprometeu a entregar os apartamentos no segundo trimestre de 2022. O preço de venda, aprovado pelo Departamento de Construção de Hanói, é superior a 16,8 milhões de VND (incluindo 5% de IVA, excluindo 2% de taxa de manutenção).

Quang Ngai remove obstáculos a um projeto de habitação social de 450 bilhões de VND.

O Projeto de Habitação Social HUD - Phu My está localizado em um terreno residencial de vários andares dentro do projeto da Área Urbana de Phu My, na cidade de Quang Ngai. O projeto conta com o investimento da Housing and Urban Development Corporation (HUD).

O projeto prevê a construção de duas novas torres residenciais de 9 andares, totalizando aproximadamente 384 apartamentos em uma área total de 15.567 m², com uma área construída total de 36.700 m², acomodando cerca de 1.000 pessoas. O investimento total é de aproximadamente 450 bilhões de VND, e a conclusão do projeto está prevista para o período entre 2025 e 2028.

Representação gráfica do projeto de habitação social HUD - Phu My.

Segundo o representante do investidor, até o momento, dos quase 16.000 m² de terreno (para o qual foi solicitado um projeto de habitação social), aproximadamente 2.955 m² ainda não foram totalmente compensados ​​e desmatados.

Para a área restante (sem quaisquer obstáculos), o investidor está atualmente desenvolvendo a infraestrutura técnica essencial, que deverá ser concluída em 2025.

Com relação ao progresso da implementação, a HUD Corporation contratou uma empresa de consultoria para preparar o relatório de estudo de viabilidade, o projeto básico e a documentação, os quais já foram concluídos e estão atualmente em fase de revisão técnica.

A aprovação do projeto de investimento e dos desenhos de construção está prevista para 2025; entre 2026 e 2027, será concluída a fase 1 do projeto, que compreende 192 apartamentos no bloco B; e a fase 2, com 192 apartamentos no bloco A, será concluída até 2028.

Quatro projetos de planejamento urbano para antigos conjuntos habitacionais no distrito de Dong Da foram concluídos em março.

Em 20 de março, o Gabinete do Comitê Popular da Cidade de Hanói emitiu o Aviso nº 139/TB-VP referente às conclusões do Vice-Presidente do Comitê Popular da Cidade de Hanói, Duong Duc Tuan, em uma sessão de trabalho sobre quatro projetos de planejamento detalhado para a renovação e reconstrução dos antigos conjuntos habitacionais em Kim Lien, Trung Tu, Khuong Thuong e Hao Nam, Distrito de Dong Da, Cidade de Hanói.

Assim, após ouvir o relatório dos líderes do Comitê Popular do Distrito de Dong Da, da unidade de consultoria de planejamento e as opiniões dos delegados presentes na reunião, o vice-presidente do Comitê Popular de Hanói, Duong Duc Tuan, concluiu e determinou por unanimidade o seguinte:

Com relação ao progresso, o Comitê Popular do Distrito de Dong Da coordenará estreitamente com os Departamentos e agências da cidade de Hanói, implementando simultaneamente procedimentos para coletar opiniões da comunidade, relatando ao Conselho de Planejamento e Avaliação de Planejamento Urbano da cidade de Hanói e às agências relevantes, concluindo os quatro projetos de planejamento detalhado mencionados anteriormente em março de 2025, submetendo-os ao Departamento de Planejamento e Arquitetura para avaliação em abril de 2025 e submetendo-os ao Comitê Popular da cidade de Hanói para consideração e aprovação em maio de 2025.

Com relação ao método de cálculo da área útil necessária para habitação a ser alocada em projetos de planejamento: A área útil da habitação em projetos de planejamento é determinada com base no princípio da conformidade com o Programa de Desenvolvimento Habitacional, Decisão nº 34/2024/QD-UBND de 27 de maio de 2024, do Comitê Popular de Hanói.

Fonte: https://baodautu.vn/batdongsan/ly-do-chung-cu-ngay-cang-dat-do-chu-dau-tu-nha-o-xa-hoi-hiem-khi-lai-du-10-d257458.html