ANTD.VN - No seminário "Revisando a Lei de Terras: Criando Terras para o Turismo ", organizado pelo Jornal de Investimentos em 19 de outubro, muitos especialistas apontaram que o projeto de lei ainda carece de regulamentações que incentivem o desenvolvimento da infraestrutura imobiliária turística, especialmente na área de acesso à terra.
Inúmeras brechas legais
Segundo dados da Associação Vietnamita de Imóveis (VnREA), existem atualmente cerca de 239 projetos imobiliários voltados para turismo e resorts em todo o país. Destes, o valor estimado dos projetos de condotéis é de aproximadamente VND 297,128 bilhões; os projetos de vilas, de VND 243,990 bilhões; e os projetos de lojas, de VND 154,245 bilhões. O valor total desses três tipos de empreendimentos é de aproximadamente VND 681,886 bilhões, o equivalente a USD 30 bilhões.
No entanto, após um período de rápido crescimento, esse segmento estagnou nos últimos anos. O mercado está praticamente congelado, com volumes de transações insignificantes.
Os principais motivos para o declínio acentuado deste mercado, além do impacto da Covid-19, são a falta de uma estratégia de desenvolvimento abrangente para a indústria do turismo, especialmente a conclusão de mecanismos e marcos legais para a exploração eficiente dos recursos fundiários e da infraestrutura para o desenvolvimento do turismo no Vietnã, o que representa um desafio significativo.
Segundo uma pesquisa do Instituto Vietnamita de Pesquisa Imobiliária, entre os fatores que dificultam a velocidade, a escala e a determinação de participação no mercado imobiliário turístico e de resorts do Vietnã, os fatores econômicos e financeiros representam 30%, os fatores legais, 50%, e outros fatores, 20%.
Os dados acima demonstram que as lacunas legais no setor imobiliário de turismo e resorts têm causado preocupação entre os investidores em relação à segurança jurídica e aos riscos potenciais.
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Cena de conferência |
O economista Dr. Can Van Luc apontou diversas deficiências, como: as políticas preferenciais para o setor turístico não foram claramente especificadas em algumas leis e regulamentos relacionados (Lei de Investimentos de 2020, Lei de Investimentos sob o Método de Parceria Público-Privada (PPP) de 2020...).
O quadro legal para a alocação de terras para projetos de desenvolvimento turístico ainda apresenta muitas deficiências, tais como: Atualmente, as empresas turísticas não estão autorizadas a receber ou arrendar terras por meio de licitação de direitos de uso da terra (de acordo com o Decreto nº 25/2020/ND-CP, de 28 de fevereiro de 2020, do Governo ).
A versão atual da Lei de Terras alterada estipula 30 casos de aquisição de terras para o desenvolvimento socioeconômico de interesse nacional, mas não inclui projetos para o desenvolvimento do turismo, recreação e entretenimento.
Além disso, as normas relativas à concessão e transferência de propriedade de terrenos e bens vinculados a terrenos comerciais e turísticos (condomínios, lojas, etc.) ainda são incompletas e inconsistentes. A minuta da revisão da Lei de Terras ainda não especifica em detalhes a emissão de certificados de uso do solo para terrenos comerciais e de serviços, incluindo terrenos turísticos e tipos de imóveis turísticos construídos em terrenos turísticos.
Mais de 100 projetos turísticos estão atualmente paralisados, aguardando uma solução.
Compartilhando da mesma opinião, o Sr. Nguyen Van Dinh, presidente da Associação de Corretores de Imóveis do Vietnã, afirmou que atualmente o Vietnã possui mais de 200 projetos imobiliários turísticos implementados, que criaram quase 100.000 unidades de condotel, 3.000 vilas e 15.000 novos quartos de hotel.
Para atingirmos nossa meta de nos tornarmos uma potência turística até 2030, com 160 milhões de turistas nacionais e 50 a 70 milhões de turistas internacionais, precisamos de aproximadamente 500 mil quartos de hospedagem. Portanto, construímos apenas um terço da infraestrutura necessária, e a qualidade ainda não é suficiente.
Portanto, o Sr. Dinh argumentou que é necessário criar condições favoráveis para os promotores imobiliários do setor turístico. “A Lei de Terras não menciona os promotores imobiliários do setor turístico pelo nome; esse grupo está ausente da Lei de Terras, da Lei de Investimentos e de outras regulamentações. Se não promovermos esse grupo, quando alcançaremos nossos objetivos…?”, questionou o Sr. Dinh.
Segundo o Sr. Dinh, existem atualmente mais de 100 projetos turísticos de grande escala que estão "paralisados", aguardando soluções legais. "Se essa situação continuar, desestimulará o investimento no turismo, desestimulará os investidores e até mesmo as autoridades locais que desejam promover o investimento enfrentarão dificuldades", afirmou.
Com relação à aquisição de terras, o Mestre Nguyen Van Dinh, especialista em direito imobiliário, acredita que, se a aquisição de terras para projetos turísticos não for permitida conforme proposto na minuta da Lei de Terras alterada, os investidores terão que negociar com a população local.
"Se for esse o caso, excluímos um grupo de investidores estrangeiros – e esses são os grandes 'encabeçadores' – porque esse grupo não estava incluído no acordo. Nós os expulsamos do jogo, enquanto esperávamos ter grandes áreas turísticas e parques temáticos", disse o Sr. Dinh.
Além disso, o Sr. Dinh também propôs um mecanismo de isenção e redução das taxas de uso do solo para usuários de terrenos comerciais e de serviços. “Comparando com projetos imobiliários em parques industriais, as empresas podem ser isentas do aluguel do terreno por vários anos. Essa abordagem poderia ser aplicada a empreendimentos imobiliários turísticos, já que esses também são projetos com potencial de expansão e que contribuem significativamente para o desenvolvimento socioeconômico”, sugeriu o especialista.
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