Muitos obstáculos precisam ser removidos para que a Lei de Terras seja implementada de forma eficaz.

Após um período de implementação da Lei de Terras, segundo algumas opiniões, ainda existem vários obstáculos e dificuldades no processo de implementação das novas regulamentações.

Após um período de implementação da Lei de Terras, segundo algumas opiniões, ainda existem vários obstáculos e dificuldades no processo de implementação das novas regulamentações.

Espera-se que a Lei de Terras de 2024 melhore a gestão e o uso da terra no Vietnã, contribuindo para o desenvolvimento socioeconômico e protegendo os direitos legítimos da população.

Contudo, após um período de implementação, inúmeros obstáculos e dificuldades persistem no processo de implantação das novas regulamentações. Esses problemas decorrem não apenas da falta de consistência entre os documentos legais, mas também dos mecanismos de fiscalização, da capacidade de gestão e das práticas locais.

Atraso na publicação das diretrizes de implementação.

Apesar dos esforços do Governo e dos ministérios para desenvolver diretrizes de implementação, muitas disposições da Lei de Terras ainda não foram totalmente implementadas.

Os preços dos terrenos são um dos fatores importantes que afetam o desenvolvimento do mercado imobiliário e os projetos de investimento. No entanto, o mecanismo atual de determinação dos preços dos terrenos ainda apresenta muitas deficiências, o que facilita a ocorrência de disputas entre as partes envolvidas em transações imobiliárias.

Até o momento, apenas cerca de 59 das 63 províncias e cidades emitiram documentos orientadores detalhados, enquanto os decretos e circulares de ministérios e setores ainda estão sendo finalizados. Isso cria dificuldades para as localidades na implementação da Lei, afetando o processo de resolução de questões relacionadas a direitos de uso da terra, indenização, apoio ao reassentamento e emissão de títulos de propriedade (livros vermelhos).

Uma das principais dificuldades na implementação da Lei de Terras alterada é a identificação e o reconhecimento dos direitos de uso da terra. Os procedimentos para emissão de certificados de direito de uso da terra (livros vermelhos) ainda enfrentam muitas dificuldades devido à sobreposição de regulamentações e à falta de sincronização entre os diferentes níveis de gestão. Além disso, a aplicação do planejamento de uso da terra nas localidades permanece frouxa, levando ao desperdício de recursos fundiários e atrasos na execução de projetos.

Segundo o Sr. Nguyen Van Dinh, Vice-Presidente da Associação Imobiliária do Vietname (VnREA), a emissão de títulos de propriedade de terrenos ainda enfrenta muitas dificuldades, e muitos projetos carecem de documentação legal completa e clara, o que dificulta as transações imobiliárias.

O Sr. Dinh propôs a necessidade de aprimorar o banco de dados nacional de terras e sincronizar os sistemas de informação fundiária entre as localidades para minimizar os procedimentos administrativos. Ao mesmo tempo, as agências de gestão estatal precisam criar diretrizes específicas e simplificar o processo de emissão de títulos de uso da terra, criando condições favoráveis para cidadãos e empresas.

Outra questão apontada por muitos especialistas e gestores é a dificuldade na desapropriação de terras para projetos de desenvolvimento. O Dr. Nguyen Minh Phong, especialista em economia, comentou que a desapropriação de terras é um problema complexo porque envolve questões como indenização, reassentamento e o consentimento da população.

Este é um dos fatores que podem atrasar o andamento de projetos de desenvolvimento de infraestrutura. Muitos grandes projetos ficam paralisados devido à incapacidade de se chegar a um acordo sobre preços de indenização razoáveis com a população.

Segundo o Sr. Phong, para resolver essa questão, é necessário construir um mecanismo de compensação transparente e justo, além de fortalecer os esforços de propaganda e mobilização para garantir que as pessoas entendam e concordem com a política de aquisição de terras. Ademais, é necessário construir áreas de reassentamento com infraestrutura completa para garantir que as pessoas possam estabilizar suas vidas imediatamente após a aquisição de suas terras.

Obstáculos relacionados aos mecanismos de precificação de terrenos.

Os preços dos terrenos são um dos fatores importantes que afetam o desenvolvimento do mercado imobiliário e os projetos de investimento. No entanto, o mecanismo atual para determinar os preços dos terrenos ainda é muito inadequado, o que facilita a ocorrência de disputas entre as partes envolvidas em transações imobiliárias.

A Sra. Le Thi Thanh Ha, Diretora do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, afirmou que os preços dos terrenos em diferentes áreas mudam frequentemente, e a falta de clareza nos fatores de avaliação dificulta a sensação de segurança por parte de moradores e investidores.

A Sra. Ha argumentou que é necessário um mecanismo de precificação de terrenos estável e transparente. A divulgação pública de informações sobre preços de terrenos, sua atualização regular e a integração dessas informações em um sistema de dados comum ajudariam a minimizar a inflação dos preços de terrenos e a aumentar a transparência nas transações. Além disso, políticas preferenciais são necessárias para projetos imobiliários sociais, especialmente para habitação para pessoas de baixa renda.

Em Hanói , de acordo com o chefe do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, em algumas áreas, os preços dos terrenos são inferiores aos preços de mercado, insuficientes para cobrir os custos e recursos investidos na criação de reservas de terras (incluindo custos de desapropriação, investimento em construção de infraestrutura, etc.).

Para resolver o problema dos preços dos terrenos serem inferiores aos preços de mercado, os Comitês Populares de distritos, condados e cidades estipularam incrementos de licitação e múltiplas rodadas de leilões (com um número obrigatório de rodadas) para garantir que o preço inicial de cada rodada subsequente seja próximo ao preço de mercado.

No entanto, a Lei de Terras e a Lei de Leilões de Bens ainda não abordam completamente questões como os baixos valores de depósito (equivalentes a 20% do preço inicial); não existem regulamentações que proíbam estritamente a conivência para inflar ou manipular preços, o que leva a situações em que os participantes do leilão oferecem lances acima do preço de mercado para vencer o leilão e, em seguida, não pagam o lance vencedor (abandonam o depósito) ou não continuam a licitar na rodada seguinte, causando o fracasso do leilão e perturbando os preços de mercado.

Atualmente, não existem regulamentações que obriguem os indivíduos a concluir a construção de suas próprias casas por meio de leilões de terrenos. Isso leva a situações em que terrenos permanecem sem uso, abandonados, causando dificuldades no planejamento urbano, prejudicando a estética da cidade e desperdiçando recursos fundiários.

Alguns distritos, condados e cidades ainda estão sob pressão para arrecadar receitas de leilões de direitos de uso da terra para atender às necessidades de capital para o desenvolvimento socioeconômico, então continuam a organizar leilões para alocar terrenos a indivíduos para a construção de moradias.

Além dos procedimentos administrativos e dos preços dos terrenos, o monitoramento e a fiscalização do uso da terra também enfrentam muitas dificuldades. O Sr. Nguyen Trong Hoai, Diretor Adjunto do Departamento de Gestão de Terras (Ministério dos Recursos Naturais e do Meio Ambiente), afirmou que as localidades atualmente carecem de mecanismos de monitoramento eficazes, o que leva ao desperdício de terras, ao abandono de terrenos ou ao uso da terra para fins diversos dos previstos.

O Sr. Hoai argumentou que um mecanismo de monitoramento rigoroso, transparente e justo é necessário para garantir que a terra seja usada para o fim a que se destina e de forma eficiente.

Os órgãos de gestão territorial também precisam aplicar tecnologia da informação na gestão de dados fundiários, auxiliando assim no monitoramento e na inspeção mais eficazes dos projetos de uso da terra.

Questionadas, algumas empresas afirmaram que um dos principais obstáculos aos projetos de desenvolvimento imobiliário e de infraestrutura são as demoras nos trâmites legais e na desapropriação de terras. Muitos projetos, especialmente os habitacionais, estão paralisados devido a questões administrativas, à falta de consenso sobre indenizações e ao reassentamento.

Para implementar eficazmente a Lei de Terras de 2024, alguns especialistas acreditam que as autoridades competentes precisam envidar maiores esforços para lidar com essas dificuldades.

Especificamente, é necessário fortalecer a emissão de documentos de orientação detalhados e organizar cursos de capacitação para funcionários de todos os níveis sobre as novas regulamentações da Lei de Terras alterada. Isso ajudará as localidades a compreenderem as informações e a implementarem efetivamente as disposições da lei.

Completar o banco de dados de terras garante sua consistência e precisão. A aplicação da tecnologia da informação na gestão territorial ajudará a economizar tempo e custos, além de reduzir erros de gestão.

É necessário emitir documentos legais mais claros e detalhados sobre os métodos de determinação dos preços da terra e da indenização em casos de desapropriação. As autoridades também precisam fortalecer a supervisão e a fiscalização do uso da terra.

Acredita-se que somente quando essas soluções forem implementadas de forma síncrona e decisiva, a Lei de Terras de 2024 poderá maximizar sua eficácia e criar condições favoráveis para o desenvolvimento do país.

Após um período de implementação da Lei de Terras, segundo algumas opiniões, ainda existem vários obstáculos e dificuldades no processo de implementação das novas regulamentações.

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