Muitas barreiras precisam ser removidas para que a Lei de Terras entre em vigor.

Após um período de implementação da Lei de Terras, segundo algumas opiniões, ainda existem muitas barreiras e dificuldades no processo de implementação de novas regulamentações.

Após um período de implementação da Lei de Terras, segundo algumas opiniões, ainda existem muitas barreiras e dificuldades no processo de implementação de novas regulamentações.

Espera-se que a Lei de Terras de 2024 melhore a gestão e o uso da terra no Vietnã, contribuindo para promover o desenvolvimento socioeconômico e proteger os direitos legítimos das pessoas.

No entanto, após um período de implementação, ainda existem muitas barreiras e dificuldades no processo de implementação das novas regulamentações. Esses problemas decorrem não apenas da falta de sincronia entre os documentos legais, mas também do mecanismo de execução, da capacidade de gestão e das práticas locais.

Lenta emissão de documentos de orientação de implementação

Embora o Governo e os ministérios tenham feito esforços para desenvolver documentos que orientem a implementação, muitas disposições da Lei de Terras não foram totalmente implementadas.

O preço do terreno é um dos fatores importantes que afetam o desenvolvimento do mercado imobiliário e de projetos de investimento. No entanto, o mecanismo atual de determinação do preço do terreno ainda apresenta muitas deficiências, o que facilmente leva a disputas entre as partes envolvidas nas transações imobiliárias.

Até o momento, apenas cerca de 59/63 províncias e cidades emitiram documentos de orientação detalhados, enquanto decretos e circulares de ministérios e filiais ainda estão em processo de conclusão. Isso causa dificuldades para as localidades na implementação da Lei, afetando o processo de resolução de questões relacionadas a direitos de uso da terra, indenização, apoio ao reassentamento e emissão de Certificados de Direito de Uso da Terra (livros vermelhos).

Um dos principais problemas na implementação da Lei de Terras revisada é a identificação e o reconhecimento dos direitos de uso da terra das populações. Os procedimentos para a concessão de Certificados de Direito de Uso da Terra (livros vermelhos) ainda enfrentam muitas dificuldades devido à sobreposição de regulamentações e à falta de sincronia entre os níveis de gestão. Além disso, a aplicação do planejamento do uso da terra nas localidades ainda é pouco estruturada, causando desperdício de recursos terrestres e lentidão na implementação de projetos.

De acordo com o Sr. Nguyen Van Dinh, vice-presidente da Associação Imobiliária do Vietnã (VnREA), a emissão de livros vermelhos ainda enfrenta muitas dificuldades, muitos projetos não têm documentos legais completos e claros, o que leva a dificuldades para as pessoas em transações de terras.

O Sr. Dinh propôs a necessidade de completar o banco de dados nacional de terras e sincronizar o sistema de informações fundiárias entre as localidades para minimizar os procedimentos administrativos. Ao mesmo tempo, os órgãos de gestão estaduais precisam criar instruções específicas e simplificar o processo de concessão de certificados de direito de uso da terra, criando condições favoráveis para pessoas e empresas.

Outro problema apontado por muitos especialistas e gestores é a dificuldade de desmatamento para projetos de desenvolvimento. O Dr. Nguyen Minh Phong, especialista em economia, comentou que o desmatamento é um problema complexo porque envolve questões complexas como indenização, reassentamento e consenso popular.

Este é um dos fatores que podem atrasar o andamento dos projetos de desenvolvimento de infraestrutura. Muitos grandes projetos são paralisados por não conseguirem chegar a um acordo sobre um preço de indenização razoável com a população.

Segundo o Sr. Phong, para resolver este problema, é necessário construir um mecanismo de compensação transparente e justo, ao mesmo tempo em que se intensifica o trabalho de propaganda e mobilização para que a população compreenda e concorde com a política de aquisição de terras. Além disso, é necessário construir áreas de reassentamento com infraestrutura completa para garantir que as pessoas possam estabilizar suas vidas imediatamente após a aquisição de suas terras.

Problemas com o mecanismo de preços da terra

O preço do terreno é um dos fatores importantes que afetam o desenvolvimento do mercado imobiliário e de projetos de investimento. No entanto, o mecanismo atual de determinação do preço do terreno ainda é muito inadequado, o que facilmente leva a disputas entre as partes envolvidas nas transações imobiliárias.

A Sra. Le Thi Thanh Ha, Diretora do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente da Cidade de Ho Chi Minh, compartilhou que os preços dos terrenos em diferentes áreas mudam com frequência, e fatores de precificação pouco claros deixam pessoas e investidores desconfortáveis.

A Sra. Ha acredita que é necessário um mecanismo de precificação de terras estável e transparente. A divulgação de informações sobre os preços de terras, sua atualização regular e a inserção em um sistema de dados comum ajudarão a reduzir a inflação dos preços de terras e aumentar a transparência nas transações. Além disso, é necessário haver políticas preferenciais para projetos imobiliários sociais, especialmente moradias para pessoas de baixa renda.

Em Hanói , de acordo com a admissão dos líderes do Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente, em alguns lugares, a lista de preços de terras é menor que o preço de mercado, o que não é suficiente para compensar os custos e recursos de investimento para criar fundos de terras (incluindo custos de limpeza do local, investimento em infraestrutura...).

Para superar a situação da Lista de Preços de Terras ser menor que o preço de mercado, os Comitês Populares dos distritos, cidades e vilas regulamentaram etapas de preços e múltiplas rodadas de leilão (com número obrigatório de rodadas) para garantir que o preço inicial da próxima rodada seja próximo ao preço de mercado.

Entretanto, a Lei de Terras e a Lei de Leilões de Imóveis ainda não regulamentaram completamente conteúdos como entradas baixas (equivalentes a 20% do preço inicial); não há regulamentações que proíbam o ato de conluio para aumentar preços ou "inflacionar" preços, levando à situação em que os participantes do leilão dão lances maiores que o preço de mercado para vencer o leilão, depois não pagam o lance vencedor (desistem do sinal) ou não continuam a dar lances na próxima rodada, fazendo com que o leilão fracasse e cause um caos nos preços de mercado.

O atual leilão de direitos de uso da terra para que indivíduos construam suas próprias casas não possui regulamentações que exijam a conclusão da construção da casa dentro de um determinado período de tempo, levando à situação de não colocar a terra em uso, deixando terras em pousio, causando dificuldades na gestão do planejamento, perda da beleza urbana e desperdício de recursos terrestres.

Alguns distritos, cidades e vilas ainda estão sob pressão para arrecadar receitas orçamentárias de leilões de direitos de uso da terra para atender às necessidades de capital para o desenvolvimento socioeconômico, por isso eles ainda organizam leilões para alocar terras para indivíduos construírem casas.

Além dos problemas com procedimentos administrativos e preços de terras, o monitoramento e a fiscalização do uso da terra também enfrentam muitas dificuldades. O Sr. Nguyen Trong Hoai, Diretor Adjunto do Departamento de Gestão de Terras (Ministério de Recursos Naturais e Meio Ambiente), afirmou que as localidades atualmente carecem de mecanismos eficazes de monitoramento, o que leva ao desperdício de terras, ao abandono ou ao uso indevido.

O Sr. Hoai disse que é necessário ter um mecanismo de monitoramento rigoroso, transparente e justo para garantir o uso adequado e eficaz da terra.

As agências de gestão de terras também precisam aplicar tecnologia da informação na gestão de dados de terras, ajudando assim a monitorar e inspecionar projetos de uso da terra de forma mais eficaz.

Algumas empresas, quando questionadas, afirmaram que um dos principais obstáculos aos projetos de desenvolvimento imobiliário e de infraestrutura é a demora nos trâmites legais e na liberação do terreno. Muitos projetos foram paralisados, especialmente projetos habitacionais, devido a procedimentos administrativos e à falta de consenso sobre indenização e reassentamento.

Para implementar efetivamente a Lei de Terras de 2024, de acordo com alguns especialistas, as autoridades precisam se esforçar mais para resolver as dificuldades acima.

Especificamente, é necessário aumentar a emissão de documentos de orientação detalhados e organizar cursos de treinamento para funcionários de todos os níveis sobre as novas regulamentações da Lei de Terras revisada. Isso ajudará as localidades a obter informações e implementar as regulamentações legais de forma eficaz.

Complete o banco de dados de terras, garantindo consistência e precisão. A aplicação da tecnologia da informação na gestão de terras ajudará a economizar tempo, custos e limitar erros na gestão.

Emitir documentos legais mais claros e detalhados sobre os métodos de determinação dos preços da terra e da indenização em caso de recuperação de terras. As autoridades também precisam fortalecer o monitoramento e a fiscalização do uso da terra.

Acredita-se que somente quando essas soluções forem implementadas de forma sincronizada e drástica, a Lei de Terras de 2024 poderá maximizar sua eficácia, criando condições favoráveis ao desenvolvimento do país.

Após um período de implementação da Lei de Terras, segundo algumas opiniões, ainda existem muitas barreiras e dificuldades no processo de implementação de novas regulamentações.

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