Circular 06 - barreiras ao acesso ao crédito
Especificamente, o Sr. Quyet afirmou que, na Circular 06, a regulamentação do Banco Estatal do Vietnã (SBV) que estipula que apenas empréstimos serão concedidos a projetos que atendam às condições comerciais representará um grande desafio para as empresas. De fato, antes que o projeto seja vendido aos clientes, o investidor precisa de capital para a implementação e construção iniciais, sem o qual será quase impossível fazer qualquer coisa.
Hoje em dia, a maioria dos investidores tem apenas cerca de 10 a 20% do seu capital de investimento total proveniente de recursos próprios, e mesmo empresas "saudáveis" têm apenas cerca de 25% do seu próprio capital, com os 80% restantes do capital mobilizados de bancos e clientes.
Enquanto isso, para implementar o projeto até que ele esteja elegível para venda, 30 a 40% do investimento total deve ser gasto para pagar despesas como: custos de limpeza do local, imposto predial, custos de construção de infraestrutura, etc.
Dessa forma, se não conseguirem tomar capital emprestado dos bancos, os investidores ficarão sem 15% a 25% de capital para construir até que o projeto esteja qualificado para negócios.
“ Essa análise mostra que, sem empréstimos bancários, quase a maioria das empresas imobiliárias não conseguirá implementar projetos até que estejam qualificadas para vender casas, exceto algumas empresas com grande potencial econômico ”, disse o Sr. Quyet.
Portanto, de acordo com o Sr. Quyet: " Se não for para os indivíduos, deveríamos emprestar aos investidores, porque, caso contrário, os investidores quase não conseguirão executar nenhum projeto de construção ."
Os líderes de Dat Xanh North também propuseram que os projetos só precisassem ter condições legais suficientes como base para empréstimo de capital.
Segundo o Sr. Quyet, a maioria das empresas hoje depende de capital bancário, enquanto as condições para empréstimos ainda são bastante rigorosas. Anteriormente, as empresas podiam obter empréstimos com base em crédito e planos de negócios, o que significava que precisavam apenas de um plano de negócios bom e viável para obter um empréstimo. Mas agora, obter empréstimos com base em um plano de negócios viável é muito difícil.
“ Se a Circular 06 entrar em vigor, a obtenção de empréstimos para empresas será muito mais difícil. Ter um plano de negócios viável, mas sem capital, também se tornará inviável”, preocupou-se o Sr. Quyet.
Muitas empresas imobiliárias estão preocupadas com o risco de falência caso a Circular 06 do Banco Estatal do Vietnã entre em vigor. (Foto ilustrativa)
A dificuldade em obter empréstimos fará com que as empresas reduzam a produção e os negócios, não se desenvolvam ou se desenvolvam lentamente.
Alguns investidores não conseguem nem reduzir a escala porque estão em processo de investimento. Se quiserem continuar a implementação dentro do cronograma, precisam investir mais em máquinas e mão de obra. Além disso, se assinaram um contrato com um parceiro, precisam pagar adiantado a ele.
Durante muito tempo, 50-60% desses fundos foram emprestados de bancos, o que tornou difícil concluir planos e operações.
“ Acredito que a Circular 06 terá o maior impacto e causará as maiores dificuldades para as empresas que estão realizando projetos. Muitas empresas certamente irão à falência ”, disse o Sr. Quyet.
O Banco do Estado "baniu indevidamente" o assunto?
Segundo o Sr. Quyet, a Circular 06 criou uma barreira de proteção excessivamente cautelosa para os bancos.
Na verdade, existe um grande "nó" que ainda não foi resolvido: a questão jurídica. Portanto, muitos projetos, investidores investiram e bancos emprestaram, mas os procedimentos de aprovação legal são lentos e, no final, os bancos credores estão atrasados, e as empresas também.
Por exemplo, a expectativa inicial era que o projeto fosse elegível para negócios em 1 ano, mas, na realidade, levou 2 anos, o que levou o banco a atrasar seu plano de recuperação de capital. As próprias empresas não podem confirmar quando o projeto será elegível para negócios, portanto, o banco está sendo cauteloso para evitar "manter" dívidas incobráveis.
Os procedimentos para que um projeto seja elegível para negócios devem passar por muitas etapas, como: avaliação do terreno, licenciamento pelo Departamento de Construção, Departamento de Recursos Naturais e Meio Ambiente... Portanto, o banco não saberá quando poderá recuperar seu capital.
“ Os bancos também temem a incerteza jurídica, pois não sabem quando o projeto entrará em operação. Se emprestarem, o banco não conseguirá recuperar o capital, gerando inadimplência. Portanto, acredito que a raiz do problema agora ainda é desatar o nó jurídico ”, disse o Sr. Quyet.
Compartilhando a mesma opinião, o Sr. Le Hoang Chau, presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), afirmou que talvez o Banco Estatal esteja "proibindo os assuntos errados". Isso porque projetos imobiliários que não atendem às condições comerciais e projetos imobiliários que não atendem às condições legais são diferentes.
Segundo o Sr. Le Hoang Chau, quando um projeto imobiliário tem um fundo estabelecido e sua política de investimento aprovada, significa que o empreendimento é reconhecido como investidor por possuir terreno. Se o projeto tiver uma licença de construção, é ótimo. Isso representa condições legais suficientes para o projeto, mas não condições comerciais suficientes.
" Neste momento, os investidores precisam tomar capital emprestado, mas por que é proibido emprestar? As empresas já têm projetos, têm garantias e comprovaram sua capacidade de pagar dívidas. Por que não emprestar? ", questionou o Sr. Le Hoang Chau.
" Quanto a um projeto atribuído pelo Estado ao investidor, no início, o capital de investimento é muito necessário. Dizer que tomar empréstimos neste momento não é arriscado não é verdade. Admito que qualquer atividade empresarial tem riscos, mas o problema é o nível de risco. O projeto foi formado, o que significa que há terras, e o investidor gastou muito dinheiro ", analisou o Sr. Le Hoang Chau com mais detalhes a história dos riscos do projeto.
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