No seminário "Avaliação de Terras: Precisa e Completa", organizado pelo jornal Thanh Nien em 14 de junho, especialistas argumentaram que a avaliação de terras precisa ser padronizada em termos de métodos de cálculo e que o Decreto deve ser alterado para resolver rapidamente os obstáculos, de modo que o Estado possa gerar receitas significativas, beneficiando também empresas e cidadãos.
Segundo o Sr. Le Hoang Chau, Presidente da Associação Imobiliária da Cidade de Ho Chi Minh (HoREA), estima-se que mais de 58.000 títulos de propriedade de terrenos ainda não foram emitidos para os compradores. Consequentemente, os 5% restantes do valor do contrato não foram recebidos pela construtora, e os imóveis não podem ser comercializados no mercado, o que leva ao surgimento de transações informais.
Segundo o Sr. Chau, de 2005 até o presente, a proporção da receita orçamentária do Estado proveniente de terras, sendo as taxas de uso da terra a maior delas, representa 13,1% da receita orçamentária total do país. Esse valor poderia chegar a 15% ou 16% em anos anteriores. Trata-se de um número muito expressivo.
Somente em 2023, a cidade de Ho Chi Minh registrou mais de 300.000 transações imobiliárias. Quanto maior o número de transações, mais forte a recuperação econômica . Atualmente, a cidade de Ho Chi Minh possui mais de 1,8 milhão de lotes de terra, com uma taxa de emissão de títulos de propriedade de 99,3% (superior à média nacional). Restam apenas 13.000 lotes de terra sem título de propriedade. Se a avaliação de terras for precisa, justa e evitar a exploração excessiva, ela tem o potencial de estimular o desenvolvimento econômico e gerar receitas significativas para o orçamento do Estado.
Das seis principais razões pelas quais ainda são emitidos certificados de propriedade de terrenos para projetos, a avaliação de terras é a principal causa. (Imagem ilustrativa)
Segundo o Sr. Chau, entre os seis grupos de razões pelas quais a emissão de títulos de propriedade de terras para projetos ainda está paralisada, a principal causa é a avaliação de terras. Os critérios para avaliação de terras no Decreto Governamental 44/2014 são problemáticos, principalmente o método de cálculo do excedente, o que gera problemas legais para funcionários e empresas envolvidas. Enquanto isso, as empresas desejam regulamentações fáceis de entender e implementar.
Além disso, o Decreto 12/2024, que altera e complementa o Decreto 44, ainda não abordou as principais questões relativas à avaliação de terrenos sobre as quais a HoREA se pronunciou.
O Primeiro-Ministro estabeleceu o prazo de 16 de junho para que todos os ministérios e agências apresentem seus projetos de decretos para revisão do Governo antes da aprovação; estão sendo feitos esforços para que os decretos sejam assinados até 28 de junho, para que entrem em vigor simultaneamente com a Lei de Terras (prevista para 1º de agosto) e sejam implementados o mais breve possível.
O Dr. Tran Du Lich argumenta que os preços da terra no Vietnã são baseados no preço dos direitos de uso da terra. No entanto, os preços devem sempre ser um produto do mercado, e não um produto do Estado. Um mecanismo não mercantilista não pode ser chamado de avaliação de terras.
Segundo ele, existem cinco métodos de avaliação de terras no mundo, mas, diferentemente do Vietnã, outros países utilizam métodos de avaliação para fins de arrecadação de impostos e defesa nacional. Em contrapartida, o Vietnã valoriza terras para fins de taxas de uso, o que explica o impasse em muitos projetos. Como esse problema pode ser resolvido? Atualmente, não apenas a cidade de Ho Chi Minh, mas também diversas províncias centrais enfrentam problemas semelhantes.
"Sugerimos que o Estado pense a longo prazo e que, em vez de cobrar taxas de uso do solo, a tributação de imóveis seja mais fácil para as empresas. Assim, os compradores não se atreveriam a especular e, se o fizessem, teriam que pagar impostos. Atualmente, as taxas de uso do solo representam 13% da receita total do orçamento nacional, o que é muito", enfatizou o Dr. Tran Du Lich.
Segundo o Dr. Tran Du Lich, a fonte de receita levou a um desenvolvimento imprudente em algumas localidades, resultando em casas e terrenos abandonados, enfraquecendo assim os recursos naturais. "Proponho que, entre vários métodos, eliminemos o método de cálculo do excedente. Em particular, se o Estado transferir a responsabilidade para as empresas, para que declarem e avaliem cada projeto com base nos custos... e depois liquidem a diferença e calculem o imposto. Quando as empresas contratarem consultores, serão mais honestas e assumirão maior responsabilidade para harmonizar os interesses do Estado, e tudo será resolvido rapidamente", afirmou o Dr. Lich.
Fonte: https://nld.com.vn/tien-su-dung-dat-tinh-sao-cho-dung-va-du-196240614143214555.htm
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