После новостей о планируемом строительстве станции Нгок Хой, главного узла высокоскоростной железнодорожной линии Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. Инвесторам, готовым потратить 3-4 миллиарда донгов, стало сложно приобрести участок земли с парковкой прямо перед ним.
После новостей о планируемом строительстве станции Нгок Хой, главного узла высокоскоростной железнодорожной линии Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. Инвесторам, готовым потратить 3-4 миллиарда донгов, стало сложно приобрести участок земли с парковкой прямо перед ним.
 |
| Планирование строительства железнодорожной станции Нгок Хой привело к резкому росту цен на землю в этом районе. На фото: Общий вид комплекса Нгок Хой. |
Превышает отметку в 100 миллионов донгов/м2.
С 2004 года премьер-министр утверждал инвестиционный план для участка Нгок Хой — Йен Вьен проекта первой линии Ханойского метрополитена. Однако спустя примерно два десятилетия ситуация в этом районе остается неопределенной, а расчистка земель по-прежнему застопорилась. Мрачная атмосфера рассеялась только тогда, когда Министерство транспорта определило станцию Нгок Хой как часть системы высокоскоростных железных дорог Север-Юг.
Эта информация подстегнула рынок недвижимости в районе Тханьчи ( Ханой ), особенно в коммуне Нгок Хой, где расположен вокзал. По словам местных жителей, в начале года в этом районе наблюдался резкий рост цен из-за ажиотажа на земельные участки на окраинах Ханоя в целом. Впоследствии, с появлением новой информации о высокоскоростной железной дороге Север-Юг, цены на жилую землю вокруг места строительства вокзала поднялись на новый уровень.
Если в конце первого квартала 2024 года покупатели еще могли найти участки земли с подъездом для автомобилей по цене около 60 миллионов донгов/м², то сейчас цена выросла почти до 80 миллионов донгов/м². Для участков, расположенных вдоль основных дорог, цена даже превысила 110 миллионов донгов/м².
Для ключевых национальных проектов сроки строительства могут затягиваться на многие годы. Поэтому, если инвесторам приходится брать кредиты, они рискуют понести убытки.
«В районе железнодорожной станции Нгок Хой инвесторам с бюджетом в 3-4 миллиарда донгов очень сложно купить участки земли с парковкой прямо перед ними. Если им и удается найти такие участки, то обычно это небольшие участки или участки с недостатками с точки зрения фэн-шуй», — говорит Сюань Тхань, агент по недвижимости.
Предложение земельных участков под жилую застройку на рынке относительно ограничено. Для участков в престижных районах с широкими подъездными дорогами ликвидность измеряется неделями. В руках опытных «спекулянтов» эти участки могут принести прибыль в несколько сотен миллионов донгов за короткий период.
«В настоящее время коммуна Нгок Хой, наряду с соседними коммунами, такими как Дай Анг, Лиен Нинь, Нхи Кхе и Кхань Ха, является наиболее важным районом в округе Тхань Три. В частности, коммуны Дай Анг и Лиен Нинь в ближайшие годы будут переживать наиболее интенсивное развитие, с присоединением двух городских районов в 2028 и 2029 годах», — сказал г-н Тхань.
По данным CBRE, средняя цена недвижимости вблизи станций метро, как правило, на 10-20% выше, чем в других районах. В случае кризиса на рынке недвижимости, жилищные проекты с хорошей транспортной доступностью к линиям метро, скорее всего, восстановятся быстрее.
Будьте осторожны при покупке земельных участков, на которые распространяются правила зонирования.
В беседе с корреспондентом газеты «Инвестиционная газета» председатель Ханойского клуба недвижимости (HNREA) г-н Нгуен Хуу Куонг заявил, что рост цен на недвижимость, вызванный развитием транспортной инфраструктуры, является естественным явлением. Подобная тенденция наблюдалась и раньше, например, в случае с кольцевой дорогой № 4, когда инвесторы бросились «охотиться» за землей вокруг дороги, чтобы извлечь выгоду из планирования застройки.
«Рост цен на землю до публикации официальной информации о планировании государственными органами — это нормальное явление, особенно в случае высокоскоростной железнодорожной системы Север-Юг. Это ключевой проект, поэтому не только инвесторы в недвижимость, но и все остальные с нетерпением ждут информации об этом масштабном проекте», — прокомментировал г-н Куонг.
Однако председатель HNREA также подчеркнул, что покупателям необходимо четко определить планируемую зону проекта, чтобы избежать попадания в зоны, подлежащие расчистке. Это станет одним из решающих факторов при определении «прибыли или убытка» от земельного участка. Кроме того, инвесторы должны выяснить, развита ли на данном участке техническая инфраструктура или имеются ли в его распоряжении объекты социального обеспечения государства.
«Это можно определить посредством детального планирования, регионального планирования, планирования в масштабе 1/2000, планирования в масштабе 1/500... Если инвестор уверен, что земельный участок не подпадает под действие каких-либо градостроительных норм, то он уже частично выиграл битву. Однако, если он не уверен в этом, потенциальные риски очень высоки. Бывали даже случаи, когда продавцы фальсифицировали градостроительные знаки, чтобы совершить мошенничество», — предупредил г-н Куонг.
Помимо факторов планирования, эксперт из HNREA также отметил, что инвесторам необходимо определить свое финансовое положение, цель использования земельного участка и свою финансовую состоятельность. По словам г-на Куонга, земельные участки, используемые в проектах застройки, подходят для среднесрочных и долгосрочных инвесторов, не слишком зависящих от финансового рычага.
«Покупатели должны учитывать свои финансовые возможности и не поддаваться эмоциям. Строительство ключевых национальных проектов может занять много лет. Поэтому, если инвесторам приходится брать кредиты и они не уверены в краткосрочных спекуляциях, они рискуют понести убытки», — предупредил г-н Куонг.
Аналогичным образом, г-н Нго Суан Чук, инвестор и директор брокерской фирмы по недвижимости в Ханое, отметил, что рынок первоначально позитивно реагирует на информацию о планировании, что приводит к резкому росту цен на недвижимость. После этого скачка цен рыночные настроения стабилизируются, в результате чего цены постепенно стабилизируются или даже снижаются в некоторых районах с необычно высокими ценами.
«Станция Нгок Хой — крупнейшая железнодорожная станция на севере страны, и территория, подлежащая планировке, еще может быть скорректирована и расширена. Если инвесторы, к сожалению, приобретут землю в пределах планируемой зоны, они уже понесут убытки. Даже с учетом нового прейскуранта цен на землю компенсация никогда не сравняется с рыночной ценой. С учетом текущей системы ценообразования на землю компенсация составляет менее одной трети от фактической стоимости», — откровенно заявил г-н Чук.
По словам этого инвестора, проект настолько масштабный, что расчистка территории не может быть завершена за одну ночь. Поэтому сроки строительства могут оказаться дольше, чем ожидалось. Следовательно, инвесторам с небольшим капиталом, которым необходимо взять кредит в банке, следует тщательно все обдумать и избегать соблазна упустить выгоду (FOMO – fear of missing out) и инвестирования на основе слухов.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
Комментарий (0)