После информации о планах строительства станции Нгокхой, главной станции высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. С бюджетом в 3-4 миллиарда донгов инвесторам будет сложно купить участок земли с припаркованной у входа машиной.
После информации о планах строительства станции Нгокхой, главной станции высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. С бюджетом в 3-4 миллиарда донгов инвесторам будет сложно купить участок земли с припаркованной у входа машиной.
 |
| Планировка станции Нгок Хой привела к резкому росту цен на землю в этом районе. На фото: общий вид на комплекс Нгок Хой. |
Более 100 миллионов донгов/м2
С 2004 года премьер-министр утвердил инвестиционную политику проекта городской железнодорожной линии № 1 на участке Нгокхой – Йенвьен. Однако спустя почти два десятилетия этот участок всё ещё «неактивен», а процесс расчистки участка застопорился. Мрачная атмосфера здесь окончательно развеялась только после того, как Министерство транспорта определило станцию Нгокхой как часть высокоскоростной железнодорожной системы Север – Юг.
Вышеуказанная информация способствовала бурному росту рынка недвижимости в районе Тханьчи ( Ханой ), особенно в коммуне Нгокхой, где расположена станция. По словам местных жителей, в начале года в этом районе наблюдался резкий рост цен из-за земельной лихорадки в пригородах Ханоя в целом. Затем, с появлением информации о строительстве высокоскоростной железной дороги «Север-Юг», цены на жилую землю в районе строительства станции продолжили расти.
Если в конце первого квартала 2024 года покупатели ещё могли найти земельные участки с парковкой у входа примерно за 60 миллионов донгов/м², то сейчас цена выросла почти до 80 миллионов донгов/м². Участки, расположенные вдоль главных дорог, стоят даже более 110 миллионов донгов/м².
Строительство ключевых национальных проектов может занять много лет. Поэтому, если инвесторам придётся занимать деньги, они рискуют понести убытки.
«В районе станции Нгокхой, где финансовые возможности составляют 3–4 миллиарда донгов, инвесторам очень сложно купить участки земли с припаркованными у входа автомобилями. Если такие участки и есть, то, как правило, они маленькие или с плохим фэн-шуй», — сказал брокер Суан Тхань.
Количество жилой недвижимости, доступной на рынке, относительно ограничено. Для участков с хорошим местоположением и широкими переулками коэффициент ликвидности рассчитывается еженедельно. В руках опытных «серферов» земельные участки здесь могут приносить прибыль в несколько сотен миллионов донгов уже через короткое время.
«Коммуна Нгокхой и соседние коммуны, такие как Дайанг, Льенинь, Нхи Кхе и Кханьха, являются наиболее перспективными районами в районе Тханьчи. В частности, коммуны Дайанг и Льенинь станут наиболее развитыми в ближайшем будущем, когда к 2028 и 2029 годам здесь появятся ещё два городских района», — сказал г-н Тхань.
По данным CBRE, средняя надбавка к цене на недвижимость вблизи станций метро составит 10–20% по сравнению с другими районами. В случае кризиса на рынке недвижимости жилые комплексы с хорошим доступом к линиям метро смогут восстановиться быстрее.
Будьте осторожны при покупке земли, «застрявшей» на стадии планирования.
В беседе с журналистами газеты «Дау Ту» председатель Ханойского клуба недвижимости (HNREA) г-н Нгуен Хыу Кыонг заявил, что рост цен на недвижимость по мере развития транспортной инфраструктуры естественен. Подобная тенденция наблюдалась и в случае с кольцевой дорогой №4, когда инвесторы ринулись искать землю вдоль трассы, чтобы опередить строительство.
«Рост цен на землю в ответ на официальную информацию о планах от государственных органов — это нормально, особенно в случае с высокоскоростной железнодорожной системой «Север-Юг». Это ключевой проект, поэтому не только инвесторы в недвижимость, но и все остальные с нетерпением ждут информации об этом грандиозном проекте», — сказал г-н Куонг.
Однако председатель HNREA также подчеркнул, что покупателям необходимо чётко определить масштабы проекта, чтобы избежать необходимости расчистки земельного участка. Это станет одним из факторов, определяющих «прибыль или убыток» земельного участка. Кроме того, инвесторам необходимо выяснить, будет ли земля использоваться в рамках технической инфраструктуры или проектов социального обеспечения государства.
«Это можно определить с помощью детального планирования, регионального планирования, планирования на уровне 1/2000, планирования на уровне 1/500... Если инвестор уверен, что земельный участок не «затронут» планированием, то это считается частичной победой. В противном случае потенциальные риски очень высоки. Были даже случаи, когда продавец подделывал межевые знаки для совершения мошенничества», — предупредил г-н Куонг.
Помимо факторов планирования, эксперт HNREA также отметил, что инвесторам необходимо определить своё финансовое положение, цель использования земли и собственную «нутряность». По словам г-на Кыонга, земельные участки, «следующие» за проектом, подойдут для средне- и долгосрочных инвесторов и не будут слишком сильно зависеть от финансового рычага.
«Покупатели должны взвесить свою платежеспособность и не поддаваться эмоциям. Строительство ключевых национальных проектов может занять много лет. Поэтому, если инвесторам придётся занимать деньги и они не уверены в краткосрочной «перепродаже», они рискуют понести убытки», — предупредил г-н Куонг.
Аналогичным образом, г-н Нго Суан Чук, инвестор и директор ханойского агентства недвижимости, отметил, что изначально рынок всегда положительно реагировал на информацию о планах, и цены на недвижимость также росли «головокружительно». После этого роста рыночные настроения снова стабилизировались, и уровень цен постепенно стабилизировался, а в некоторых местах, где цены были необычно высокими, даже снизился.
«Станция Нгокхой — крупнейшая железнодорожная станция на Севере, и масштабы планирования могут быть скорректированы и расширены. Если инвесторам не повезёт купить участок земли в рамках проекта, они будут считаться понесшими убытки. Даже при применении нового прейскуранта на землю размер компенсации никогда не будет равен рыночной цене. Учитывая текущую стоимость земли, размер компенсации составляет менее трети от фактической цены», — откровенно заявил г-н Чук.
По словам инвестора, масштаб проекта очень велик, поэтому работы по расчистке площадки невозможно выполнить за одну ночь. Следовательно, сроки реализации проекта могут оказаться дольше ожидаемых. Поэтому инвесторам с небольшим капиталом, вынужденным брать кредит в банке, следует тщательно всё обдумать, не поддаваться страху упустить выгоду и не вкладывать деньги, полагаясь на слухи.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html
Комментарий (0)