Цены на землю «следуют» за Северной высокоскоростной железной дорогой

После информации о планах строительства станции Нгокхой, узла высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. С бюджетом в 3-4 миллиарда донгов инвесторам будет сложно купить участок земли с припаркованными у входа автомобилями.

После информации о планах строительства станции Нгокхой, узла высокоскоростной железной дороги Север-Юг, цены на землю в этом районе резко выросли. С бюджетом в 3-4 миллиарда донгов инвесторам будет сложно купить участок земли с припаркованными у входа автомобилями.

Планировка станции Нгок Хой привела к резкому росту цен на землю в этом районе. На фото: общий вид на комплекс Нгок Хой.

Превышение порога в 100 млн донгов/м2

С 2004 года премьер-министр утвердил инвестиционную политику для линии городской железной дороги № 1 на участке Нгокхой – Йенвьен. Однако спустя почти два десятилетия этот участок всё ещё «неактивен», а расчистка участка зашла в тупик. Мрачная атмосфера здесь по-настоящему развеялась только после того, как Министерство транспорта определило станцию ​​Нгокхой как часть высокоскоростной железнодорожной системы «Север – Юг».

Вышеуказанная информация способствовала бурному росту рынка недвижимости в районе Тханьчи ( Ханой ), особенно в коммуне Нгокхой, где расположена станция. По словам местных жителей, в начале года в этом районе наблюдался резкий рост цен из-за земельной лихорадки в пригородах Ханоя в целом. Затем, с появлением информации о строительстве высокоскоростной железной дороги «Север-Юг», цены на жилую землю в районе строительства станции продолжили расти.

Если в конце первого квартала 2024 года покупатели ещё могли найти земельные участки с парковкой у входа примерно за 60 миллионов донгов/м², то сейчас цена выросла почти до 80 миллионов донгов/м². Участки, расположенные вдоль главных дорог, стоят даже более 110 миллионов донгов/м².

Строительство ключевых национальных проектов может занять много лет. Поэтому, если инвесторам придётся занимать деньги, они рискуют понести убытки.

«В районе станции Нгокхой, где финансовые возможности составляют 3–4 миллиарда донгов, инвесторам очень сложно купить участки земли с припаркованными у входа автомобилями. Если такие участки и есть, то, как правило, они маленькие или с плохим фэн-шуй», — сказал брокер г-н Сюань Тхань.

Количество жилой недвижимости, доступной на рынке, относительно ограничено. Для участков с хорошим местоположением и широкими переулками ликвидность рассчитывается понедельно. В руках опытных «серферов» земельные участки здесь могут приносить прибыль в несколько сотен миллионов донгов за короткий срок.

«Коммуна Нгокхой и соседние коммуны, такие как Дайанг, Льенинь, Нхи Кхе и Кханьха, являются наиболее перспективными районами в районе Тханьчи. В частности, коммуны Дайанг и Льенинь станут наиболее развитыми в ближайшем будущем, когда к 2028 и 2029 годам здесь появятся ещё два городских района», — сказал г-н Тхань.

По данным CBRE, средняя надбавка к цене на недвижимость вблизи станций метро составит 10–20% по сравнению с другими районами. В случае кризиса на рынке недвижимости жилые комплексы с хорошим доступом к линиям метро смогут восстановиться быстрее.

Будьте осторожны при покупке земли, «застрявшей» на стадии планирования.

В беседе с журналистами газеты «Дау Ту» председатель Ханойского клуба недвижимости (HNREA) г-н Нгуен Хыу Кыонг отметил, что рост цен на недвижимость по мере развития транспортной инфраструктуры закономерен. Подобная тенденция наблюдалась и в случае с кольцевой дорогой №4, когда инвесторы ринулись «прочесывать» прилегающие к ней земли, чтобы опередить начало строительства.

«Рост цен на землю в ответ на официальную информацию о планах от государственных органов — это нормально, особенно в случае с высокоскоростной железнодорожной системой «Север-Юг». Это ключевой проект, поэтому не только инвесторы в недвижимость, но и все остальные с нетерпением ждут информации об этом грандиозном проекте», — сказал г-н Куонг.

Однако председатель HNREA также подчеркнул, что покупателям необходимо чётко определить масштабы проекта, чтобы избежать необходимости расчистки участка. Это станет одним из факторов, определяющих «прибыль или убыток» земельного участка. Кроме того, инвесторам необходимо выяснить, будет ли земля использоваться в рамках технической инфраструктуры или государственных проектов социальной защиты.

«Это можно определить с помощью детального планирования, регионального планирования, планирования на уровне 1/2000, планирования на уровне 1/500... Если инвестор уверен, что участок не «застрял» в планировании, то он считается частичной победой. Но если нет чёткого понимания, потенциальные риски очень высоки. Были даже случаи, когда продавец подделывал межевые знаки для совершения мошенничества», — предупредил г-н Куонг.

Помимо фактора планирования, эксперт HNREA также отметил, что инвесторам необходимо определить своё финансовое положение, цель использования земли и собственную «нутряность». По словам г-на Кыонга, земельные участки, «следующие» за проектом, будут подходящими для средне- и долгосрочных инвесторов и не будут слишком зависимы от финансового рычага.

«Покупатели должны взвесить свою платежеспособность и не поддаваться эмоциям. Строительство ключевых национальных проектов может занять много лет. Поэтому, если инвесторам придётся занимать деньги и они не уверены в краткосрочной «перепродаже», они рискуют понести убытки», — предупредил г-н Куонг.

Аналогичным образом, г-н Нго Суан Чук, инвестор и директор ханойского агентства недвижимости, отметил, что изначально рынок всегда положительно реагировал на информацию о планах, и цены на недвижимость также росли «головокружительно». После этого роста рыночные настроения снова стабилизировались, и уровень цен постепенно стабилизировался, а в некоторых местах, где цены были необычно высокими, даже снизился.

«Станция Нгокхой — крупнейшая железнодорожная станция на Севере, и проектная документация может быть скорректирована и расширена. Если инвесторам не повезёт купить участок земли в рамках проекта, они будут считаться понесшими убытки. Даже при применении нового прейскуранта на землю размер компенсации никогда не будет равен рыночной цене. Учитывая текущую стоимость земли, размер компенсации составляет менее трети от фактической цены», — откровенно заявил г-н Чук.

По словам инвестора, масштаб проекта очень велик, поэтому работы по расчистке площадки не могут быть выполнены в одночасье. Следовательно, сроки реализации проекта могут оказаться дольше ожидаемых. Поэтому инвесторам с небольшим капиталом, вынужденным занимать деньги в банке, следует тщательно обдумать свои действия, не поддаваясь страху упустить выгоду и не вкладывать деньги, полагаясь на слухи.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-dat-an-theo-duong-sat-cao-toc-bac---nam-d229040.html