Решение проблемы покупки квартиры в условиях растущих цен

Цены на квартиры неуклонно растут

Стремительное экономическое развитие и урбанизация привели к резкому росту спроса на жилье, в то время как земельный фонд постепенно истощается, а предложение жилья постоянно сокращается из-за медленной реализации проектов, обусловленной политикой в отношении источников финансирования и решениями агентств и ведомств, контролирующих рынок недвижимости. В сочетании с ростом стоимости городской земли в результате модернизации инфраструктуры и коммунальных услуг, цены на квартиры в последние годы постоянно устанавливают новые рекорды.

Недвижимость - Решение проблемы покупки квартир в условиях растущих цен — В Ханое цены на квартиры постоянно растут как на первичном, так и на вторичном рынке.

Данные исследования Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывают, что индекс цен на квартиры в Ханое в 2023 году вырос примерно на 38 процентных пунктов по сравнению с 2019 годом. В Хошимине он составил 16 процентных пунктов.

В частности, индекс цен на квартиры является одним из индексов проекта индекса цен на недвижимость, который исследует VARS, чтобы отразить колебания цен на недвижимость под влиянием рыночных движений с течением времени.

В частности, цены на квартиры в Ханое непрерывно растут как на первичном, так и на вторичном рынке. Тем временем, цены на квартиры в Хошимине также снова начали расти, одновременно с постепенным снижением цен на элитное и элитное жилье на вторичном рынке.

Значительный рост спроса на жильё обусловлен не только переездом городских домохозяйств, постоянным ростом рабочей силы и притоком студентов в города, особенно в Ханой, на работу и учёбу. Он также обусловлен значительным ростом инвестиционного спроса, поскольку стоимость аренды старых и новых квартир в жилых районах постоянно растёт после окончания периода социального дистанцирования, особенно в условиях восстановления рынка.

Статистика Batdongsan.com.vn показывает, что уровень интереса к продаже квартир по всей стране в январе 2024 года вырос на 66% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, а количество объявлений о продаже недвижимости также увеличилось на 46%. В частности, количество поисковых запросов на квартиры в Ханое в январе 2024 года увеличилось на 71% по сравнению с аналогичным периодом. Аналогичная тенденция наблюдается и в большинстве других провинций и городов.

Несмотря на значительный рост спроса со стороны покупателей жилья, предложение квартир продолжает расти непропорционально. В 2023 году предложение квартир сократилось как на рынках Ханоя, так и Хошимина.

В Ханое предложение новых квартир в 2023 году оценивается в 10 500 единиц, что примерно на 31% меньше, чем в предыдущем году. В Хошимине предложение новых квартир оценивается почти в 7500 единиц, что более чем на 50% меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

Предложение квартир в последнее время сократилось из-за всё более ограниченного количества новых одобренных проектов в сфере недвижимости, в то время как текущие проекты испытывают трудности из-за юридических и финансовых проблем. Хотя усилия правительства, министерств и ведомств по преодолению трудностей принесли заметные результаты, количество реализованных и возобновленных проектов в 2023 году резко возросло, однако давление на денежный поток компаний, работающих в сфере недвижимости, пока не ослабло.

Ожидается, что социальное жилье увеличится, а цены на квартиры снизятся

Соответственно, ситуация с мобилизацией капитала путем выпуска корпоративных облигаций постепенно улучшается с середины 2023 года благодаря усилиям органов государственного управления.

Тем не менее, давление, связанное с погашением облигаций, останется проблемой для предприятий в 2024 году, особенно для предприятий сферы недвижимости, поскольку, согласно последним данным Ассоциации рынка облигаций Вьетнама (VBMA), в этом году наступает срок погашения корпоративных облигаций в сфере недвижимости на сумму около 115,7 трлн донгов, что составляет 41,4% от общей стоимости корпоративных облигаций со сроком погашения в этом году.

Недвижимость - Решение проблемы покупки квартиры в условиях роста цен (Рисунок 2). — В сегментах доступного и среднего жилья цены на квартиры продолжат расти, особенно в крупных городах.

В первые месяцы 2024 года эмиссионная деятельность также начала сталкиваться с препятствиями из-за ужесточения условий выпуска и обращения облигаций, таких как регулирование профессиональных инвесторов в ценные бумаги и обязательное присвоение кредитного рейтинга, после возобновления действия Декрета 65/2022/ND-CP с начала 2024 года после периода продления и отсрочки, предусмотренного Декретом 08/2023/ND-CP. Однако это лишь краткосрочные трудности; в долгосрочной перспективе реализация Декрета 65 будет способствовать более устойчивому развитию рынка корпоративных облигаций.

Что касается кредитного капитала, то непогашенный кредитный портфель для коммерческой деятельности в сфере недвижимости постоянно растет благодаря решениям банковского сектора, правительства и соответствующих агентств по устранению трудностей, возникающих при реализации проектов.

Однако потребительские кредиты и кредиты на недвижимость в первые месяцы 2024 года продолжили снижаться по сравнению с 2023 годом, хотя процентные ставки по кредитам оставались низкими. Поскольку инфляция и колебания процентных ставок по-прежнему непредсказуемы, займы на покупку дома и ежемесячные выплаты более 10 миллионов донгов стали бременем для многих семей, которые не уверены в своей будущей работе и доходах.

Однако после Тэта в некоторых коммерческих банках с разнообразными экосистемами недвижимости кредитование на покупку жилья немного увеличилось, поскольку люди снова начали инвестировать.

После длительного периода спада ожидается, что предложение квартир в этих двух особых городских зонах снова увеличится благодаря восстановлению рынка и усилиям государственных органов управления по устранению правовых препятствий для реализации проектов. Особенно это касается социального жилья и жилья для рабочих. Однако этому предложению требуется время для завершения юридических процедур перед официальным выходом на рынок, и оно в основном поступает из районов, удаленных от центра.

Таким образом, VARS прогнозирует, что в краткосрочной перспективе цены на квартиры в центре крупных городов продолжат расти, особенно в доступном и среднем сегментах. В то же время цены покупки и продажи элитного жилья может немного снизиться.

VARS ожидает, что, наряду с рядом позитивных факторов, влияющих на текущую ситуацию на рынке, к середине 2025 года, когда будут приняты новые законы в сфере недвижимости и введены новые правила, направленные на устранение трудностей для инвесторов и покупателей социального жилья и жилья для работающих, предложение социального жилья увеличится, а цены на квартиры снизятся до уровня, более подходящего для людей с реальными жилищными потребностями.

Нган Джанг

Источник