Решение проблемы покупки квартиры в условиях растущих цен

Цены на квартиры неуклонно растут

Стремительное экономическое развитие и урбанизация привели к резкому росту спроса на жилье, в то время как земельный фонд постепенно истощается, а предложение жилья постоянно сокращается из-за медленной реализации проектов, обусловленной политикой в отношении источников финансирования и решениями агентств и ведомств, контролирующих рынок недвижимости. В сочетании с ростом стоимости городской земли в результате модернизации инфраструктуры и коммунальных услуг, цены на квартиры в последние годы постоянно устанавливают новые рекорды.

Недвижимость - Решение проблемы покупки квартир в условиях роста цен — В Ханое цены на квартиры продемонстрировали непрерывный рост как на первичном, так и на вторичном рынке.

Данные исследования Вьетнамской ассоциации риелторов (VARS) показывают, что индекс цен на квартиры в Ханое в 2023 году вырос примерно на 38 процентных пунктов по сравнению с 2019 годом. В Хошимине он составил 16 процентных пунктов.

При этом индекс цен на квартиры является одним из индексов проекта индекса цен на недвижимость, который исследует VARS, чтобы отразить колебания цен на недвижимость под влиянием рыночных движений с течением времени.

В частности, цены на квартиры в Ханое непрерывно растут как на первичном, так и на вторичном рынке. Тем временем, цены на квартиры в Хошимине также снова начали расти, одновременно с постепенным снижением цен на элитное и элитное жилье на вторичном рынке.

Значительный рост спроса на жильё обусловлен не только потребностями городских домохозяйств в нём, постоянным ростом рабочей силы и притоком студентов в города, особенно в Ханой, на работу и учёбу. Он также обусловлен значительным ростом инвестиционного спроса, поскольку цены на аренду старых и новых квартир в жилых районах постоянно растут после периода социального дистанцирования, особенно в условиях восстановления рынка.

Статистика Batdongsan.com.vn показывает, что уровень интереса к продаже квартир по всей стране в январе 2024 года вырос на 66% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, а количество объявлений о продаже недвижимости также увеличилось на 46%. В частности, количество поисковых запросов на квартиры в Ханое в январе 2024 года увеличилось на 71% по сравнению с аналогичным периодом. Аналогичная тенденция наблюдается и в большинстве других провинций и городов.

Несмотря на значительный рост спроса со стороны покупателей жилья, предложение квартир продолжает расти непропорционально. В 2023 году предложение квартир сократилось как на рынках Ханоя, так и Хошимина.

В Ханое предложение новых квартир в 2023 году оценивается в 10 500 единиц, что примерно на 31% меньше, чем в предыдущем году. В Хошимине предложение новых квартир оценивается почти в 7500 единиц, что более чем на 50% меньше, чем за аналогичный период 2022 года.

Предложение квартир в последнее время сократилось из-за всё более ограниченного количества новых одобренных проектов в сфере недвижимости, в то время как текущие проекты испытывают трудности из-за юридических и финансовых проблем. Хотя усилия правительства, министерств и ведомств по преодолению трудностей принесли заметные результаты, количество реализованных и возобновленных проектов в 2023 году резко возросло, однако давление на денежный поток компаний, работающих в сфере недвижимости, пока не ослабло.

Ожидается, что социальное жилье увеличится, а цены на квартиры снизятся

Соответственно, ситуация с мобилизацией капитала путем выпуска корпоративных облигаций постепенно улучшается с середины 2023 года благодаря усилиям органов государственного управления.

Тем не менее, давление, связанное с погашением облигаций, останется проблемой для предприятий в 2024 году, особенно для предприятий сферы недвижимости, поскольку, согласно последним данным Ассоциации рынка облигаций Вьетнама (VBMA), в этом году наступает срок погашения корпоративных облигаций в сфере недвижимости на сумму около 115,7 трлн донгов, что составляет 41,4% от общей стоимости корпоративных облигаций со сроком погашения в этом году.

Недвижимость - Решение проблемы покупки квартиры в условиях роста цен (Рисунок 2). — В сегментах доступного и среднего жилья цены на квартиры продолжат расти, особенно в крупных городах.

В первые месяцы 2024 года эмиссионная деятельность также начала сталкиваться с препятствиями из-за ужесточения условий выпуска и обращения облигаций, таких как регулирование профессиональных инвесторов в ценные бумаги и регулирование обязательного кредитного рейтинга, в связи с возобновлением действия Декрета 65/2022/ND-CP с начала 2024 года после периода продления и отсрочки, предусмотренного Декретом 08/2023/ND-CP. Однако это лишь краткосрочные трудности, в долгосрочной перспективе реализация Декрета 65 будет способствовать более здоровому развитию рынка корпоративных облигаций.

Что касается кредитного капитала, то непогашенный кредитный портфель для коммерческой деятельности в сфере недвижимости постоянно растет благодаря решениям банковского сектора, правительства и соответствующих агентств по устранению трудностей, возникающих при реализации проектов.

Однако потребительские кредиты и покупки недвижимости в первые месяцы 2024 года продолжат снижаться по сравнению с 2023 годом, несмотря на то, что процентные ставки по кредитам остаются низкими. Поскольку инфляция и колебания процентных ставок по-прежнему непредсказуемы, заём на покупку дома и ежемесячное погашение долга в размере более 10 миллионов донгов становится бременем для многих семей, которые не уверены в своей будущей работе и доходах.

Однако после Тэта в некоторых коммерческих банках с разнообразными экосистемами недвижимости кредитование на покупку жилья немного увеличилось, поскольку люди снова начали инвестировать.

После длительного периода спада ожидается, что предложение квартир в этих двух особых городских зонах снова увеличится благодаря восстановлению рынка и усилиям государственных органов управления по устранению юридических препятствий для реализации проектов. Особенно это касается социального жилья и жилья для рабочих. Однако этому предложению требуется время для завершения юридических процедур перед официальным выходом на рынок, и оно в основном поступает из районов, удалённых от центра.

Таким образом, VARS прогнозирует, что в краткосрочной перспективе цены на квартиры в центре крупных городов продолжат расти, особенно в доступном и среднем сегментах. При этом цены покупки и продажи элитного жилья может немного снизиться.

VARS ожидает, что, наряду с формированием ряда позитивных факторов текущего рынка, к середине 2025 года, когда будут приняты новые законы в сфере недвижимости и официально вступят в силу новые правила, направленные на устранение трудностей для инвесторов и покупателей социального жилья и жилья для работающих, предложение социального жилья увеличится, а уровень цен на квартиры снизится до уровня, более подходящего для людей с реальными жилищными потребностями.

Нган Джанг

Источник