Является ли отсутствие разрешения на строительство «преимуществом» компании Gamuda Land при выступлении в суде?

Подпишите трехлетний договор купли-продажи, клиенты получат только основную сумму

Согласно решению суда первой инстанции № 309/2022/DS-ST от 14 ноября 2022 года по делу «Спор по договору купли-продажи квартиры» Народного суда района Тан Фу, г-н NLV — покупатель, купивший дом в жилом комплексе A5 - Diamond Alnata (входящем в состав жилого комплекса Celadon City - Tan Thang Sports and Residential Complex Project, округ Сон Ки, район Тан Фу, город Хошимин), подал в суд на инвестора, акционерную компанию Gamuda Land (Gamuda Land), за нарушение условий договора.

В частности, после подписания договора купли-продажи в июне 2019 года г-н В. оплатил Gamuda Land тремя платежами на общую сумму более 1,7 млрд донгов, а срок сдачи квартиры был установлен на 7 августа 2021 года. К четвёртому платежу г-н В. полностью подготовил свои финансы, но не получил платежного поручения от инвестора. Этот покупатель заранее отправил Gamuda Land документ с просьбой выдать платежное поручение на следующий платеж в соответствии с договорённостью.

16 сентября 2020 года компания Gamuda Land направила письменный ответ, сославшись на финансовые трудности, не выдавая дальнейших платежных уведомлений и прося приостановить платежи до завершения строительства шестого этажа. Инвестор также предложил обсудить возможность корректировки срока сдачи дома и получить скидку, но не уточнил сроки корректировки.

Проект Celadon City в настоящее время сталкивается с множеством юридических проблем, а также споров с заказчиками.

Не согласившись с вышеуказанным требованием, г-н В. направил письменный ответ компании Gamuda Land, в котором указал, что финансовые трудности не являются форс-мажором. Более того, задержка сдачи дома повлияет на условия проживания и ведение бизнеса семьи г-на В.

Г-н В. также сообщил, что к моменту передачи дома, указанному в договоре, компания Gamuda Land не получила ответа о задержке передачи дома покупателю. 10 августа 2021 года, руководствуясь условиями договора купли-продажи, г-н В. направил уведомление об одностороннем расторжении договора и потребовал возмещения убытков в соответствии с согласованными условиями в связи с задержкой передачи квартиры компанией Gamuda Land. Однако к 9 ноября 2021 года Gamuda Land вернула только основную сумму без каких-либо штрафных санкций за нарушение договора. Несмотря на письменный запрос покупателя, Gamuda Land не ответила.

В суде первой инстанции, после проведения судебного разбирательства и изучения материалов дела, Судебная коллегия (TAP) Народного суда района Танфу постановила, что компания Gamuda Land задержала передачу квартиры г-ну В. Представитель компании заявил, что эпидемия COVID-19 повлияла на ход строительства. Однако в 2021 году ограничения на поездки и общественную деятельность были кратковременными.

Ранее, в мае 2020 года, компания Gamuda Land выдала документ с просьбой о продлении срока сдачи дома до февраля 2022 года, что доказывает, что ход строительства компании Gamuda Company отставал от обязательств по контракту вплоть до начала эпидемии.

Согласно договору купли-продажи квартиры, срок сдачи объекта — август 2021 года, к этому времени строительство должно быть завершено в черновом варианте. Таким образом, в период эпидемии период социального дистанцирования (с 31 мая 2021 года по 30 сентября 2021 года) повлиял только на степень готовности проекта.

Многие жители, подписавшие договоры на покупку квартир в жилом комплексе Diamond Alnata, подали иски против инвестора, отстаивая свои права.

При вынесении приговора окружной народный суд Тан Фу частично удовлетворил иск г-на NLV, обязав Gamuda Land выплатить г-ну V. более 500 миллионов донгов в качестве штрафов за нарушения (30% от общей суммы, уплаченной в соответствии с условиями договора) и процентов за просрочку выплаты основного долга.

Однако спор между г-ном В. и компанией Gamuda Land на этом не закончился. В начале января 2023 года Народный суд города Хошимин начал полномасштабное апелляционное слушание по апелляции компании Gamuda Land. На этом слушании представитель Народной прокуратуры города Хошимин заявил, что задержка с передачей квартиры компанией Gamuda Land была связана с форс-мажорным обстоятельством – пандемией COVID-19.

Народный суд города Хошимин частично удовлетворил апелляцию г-на V, обязав Gamuda Land выплатить проценты за просрочку платежа по основному долгу в размере более 10 миллионов донгов и не приняв штраф в размере 30% за нарушение договора, объявленный судом первой инстанции.

Прошение о признании договора купли-продажи недействительным по причине продажи дома без разрешения?

В ходе судебных заседаний, представленных выше, некоторые покупатели домов в проекте Celadon City подают в суд на инвестора, утверждая, что представители Gamuda Land использовали странные аргументы, чтобы избежать выплаты компенсации покупателям. То есть, основываясь на том, что данный проект был построен без разрешения на строительство, они просили суд признать договор купли-продажи недействительным, вернув покупателям только уплаченную сумму основного долга.

В частности, в суде первой инстанции представитель компании Gamuda Land ходатайствовал перед судьей о признании договора купли-продажи квартиры недействительным. Основанием послужило то, что на момент подписания договора компания Gamuda ещё не получила разрешение на строительство от компетентного органа. Следовательно, договор купли-продажи квартиры между сторонами являлся недействительным с момента его подписания. Разрешение последствий недействительности договора заключается в возврате друг другу полученного.

Компания Gamuda Land вернула г-ну В. уплаченную им сумму, превышающую 1,7 млрд донгов. Если г-н В. согласится на медиацию, Gamuda Land предоставит сторонам сумму в размере 400 млн донгов для урегулирования спора. Если г-н В. не согласится на медиацию, компания Gamuda Company обратится в Народный суд для разрешения спора в соответствии с положениями закона.

Представитель компании Gamuda Land обратился в суд первой инстанции с ходатайством о признании договора купли-продажи недействительным, поскольку на момент подписания договора отсутствовало разрешение на строительство.

Относительно этой точки зрения инвестора г-н В. заявил, что приобрел квартиру у компании Gamuda Land через брокера и, будучи уверенным в её репутации, не стал тщательно изучать юридические аспекты. Выставляя квартиру на продажу, компания взяла на себя обязательство перед покупателями обеспечить соблюдение юридических аспектов. Причина, указанная компанией Gamuda при подписании договора с г-ном Ваном и г-жой Ви в отсутствии разрешения на строительство, позволяющего признать договор недействительным, необоснованна.

На момент проведения примирительной процедуры компания Gamuda Land только что предоставила суду разрешение на строительство, выданное в мае 2021 года. Это свидетельствует о том, что г-н В., покупатель квартиры, не мог знать, что Gamuda Land подписала договор с заказчиком без разрешения на строительство. Следовательно, это не являлось основанием для признания договора недействительным на момент его подписания. Поэтому г-н В. не принял условия примирительной процедуры.

По словам г-на П.Д.Т., покупателя квартиры в жилом комплексе A5, который в настоящее время готовится подать в суд на компанию Gamuda Land, «Изучив материалы дела г-на В., мы пришли к выводу, что требование инвестора расторгнуть договор, поскольку он был подписан без разрешения на строительство, лишило нас доверия, и переговоры, безусловно, ни к чему не приведут. Поэтому я буду ждать решения суда в ближайшем будущем. После того, как власти устранили нарушения Gamuda Land, задержка с передачей объекта также стала очевидной. Мои и других покупателей права на предстоящие судебные разбирательства, безусловно, будут иметь совершенно иной результат. Мы не можем позволить им удерживать значительную часть наших денег в течение многих лет, а затем получить точную сумму обратно из-за нарушений, допущенных инвестором».

13 апреля Народный комитет города Хошимин принял решение оштрафовать компанию Gamuda Land за нарушения в рамках проекта городского развития «Селадон Сити». Инвестор нарушил закон, заключив договор купли-продажи квартир в жилом комплексе А5 этого проекта без документа от Департамента строительства, подтверждающего его право на продажу и сдачу в аренду будущего жилья в соответствии с законодательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 58 Постановления правительства 16/2022 Народный комитет города Хошимин принял решение оштрафовать компанию Gamuda Land на 900 миллионов донгов за незаконную мобилизацию капитала.

Кроме того, компания обязана принять меры по устранению нарушений, направленные на возврат капитала, привлеченного с нарушением нормативных требований. Срок принятия мер составляет 10 дней со дня получения решения. Все расходы по организации принятия мер возлагаются на компанию.

Источник: https://www.congluan.vn/ban-nha-nhung-chua-co-giay-phep-xay-dung-co-tro-thanh-loi-the-cua-gamuda-land-khi-hau-toa-post250425.html