Множество показателей окупаемости; инвестиции в квартиры приносят хорошую и стабильную прибыль.

Отчет за третий квартал 2023 года, опубликованный Batdongsan.com.vn 4 октября, показывает, что, хотя рынок недвижимости по-прежнему сталкивается с трудностями, наметились позитивные признаки с точки зрения спроса на сделки и настроений покупателей.

Отчёт за третий квартал 2023 года, опубликованный Batdongsan.com.vn 4 октября, показывает, что рынок недвижимости продемонстрировал положительные тенденции с точки зрения спроса на сделки и психологии покупателей. (Источник: Construction Newspaper)

3 важных индикатора, сигнализирующих о точке разворота

Согласно отчету, три основных показателя рынка недвижимости соответствуют ранее прогнозируемым тенденциям.

Во-первых , что касается банковских процентных ставок, если в период 2008-2012 годов рынку потребовалось 4 года, чтобы продемонстрировать признаки корректировки банковских процентных ставок, то за этот период, с первого квартала 2023 года, Государственный банк провел 2 корректировки в сторону снижения операционных процентных ставок, за которыми последовало снижение многих видов процентных ставок.

Во-вторых, о росте кредитования. Если вспомнить 2012 год, то рост кредитования снизился с 20% до 7%, а инфляция достигла 8%. В 2013 году рост кредитования увеличился до 12%, а инфляция составила 6%. В год ослабления кредитной политики рынок недвижимости сразу же продемонстрировал признаки разворота. В текущих рыночных условиях, с начала 2023 года Государственный банк прогнозирует рост кредитования на весь 2023 год на уровне 14-15%, по сравнению с 14% в 2022 году, что является позитивным сигналом.

Третье – о политике в сфере недвижимости. В 2008 году ликвидность рынка недвижимости резко упала, но лишь в 2013 году были приняты меры поддержки рынка, такие как пакет поддержки в размере 30 000 миллиардов долларов и обнародование пересмотренного Закона о земле. В 2022 году рынок вновь испытал замедление, вызванное ужесточением условий кредитования, ростом процентных ставок и снижением ликвидности.

Однако с конца 2022 года правительство постоянно принимает меры по устранению трудностей на рынке недвижимости, такие как пакет поддержки в размере 120 000 миллиардов донгов, Постановление 08 помогает снизить нагрузку на предприятия, связанную с выплатой облигаций, Постановление 33 способствует разгрузке рынка недвижимости, Постановление 35 позволяет Провинциальному народному комитету регулировать площади, которые могут быть разделены на участки для продажи, и т. д.

На основе анализа вышеперечисленных показателей в Отчете по-прежнему сохраняется мнение: «Восстановление рынка недвижимости, вероятно, произойдет примерно во втором-четвертом кварталах 2023 года».

Земельный сегмент: сильный рост на Юге, стабильный рост на Севере

По данным Batdongsan.com.vn , индекс цен на землю с 2018 года по настоящее время сохраняет стабильный рост по всей стране, но в 2023 году имеет тенденцию к дифференциации между отдельными регионами и территориями.

После длительного периода с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года цена продажи земли на Юге выросла на 71%, а на Севере – на 54%. Таким образом, за последние 5 лет средний рост цен на землю на Юге был выше, чем на Севере.

Однако, если рассматривать только 2023 год, цены на землю в двух регионах демонстрировали разную динамику. Средняя цена продажи земли на Севере сохранила тенденцию к росту, увеличившись на 4,9% в третьем квартале 2023 года по сравнению с четвёртым кварталом 2022 года. В то же время, на Юге наблюдается снижение цен на землю, снизившись на 26,2% с конца прошлого года.

В типичных провинциях Севера в течение длительного периода, с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года, наблюдался стабильный рост цен на землю, включая Хайфон (рост на 128%), Куангнинь (рост на 44%), Хынгйен (рост на 36%) и Бакнинь (рост на 20%).

На юге страны цены на землю в провинции Биньзыонг выросли на 147% по сравнению с началом 2018 года, став одной из провинций с самым высоким ростом цен в регионе. В других населённых пунктах, таких как Лонган , Бариа-Вунгтау и Донгнай, цены на землю в последнее время снизились, но в целом за последние 5 лет рост составил 89%, 64% и 60% соответственно.

Рынок малоэтажной недвижимости дифференцирован

С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране демонстрирует застой, наблюдалось снижение числа сделок. Согласно отчёту Batdongsan.com.vn за третий квартал 2023 года, 57% респондентов, участвовавших в опросе, заявили, что количество сделок с малоэтажной недвижимостью сократилось более чем на 50%, а 28% отметили, что число сделок сократилось на 10–50%.

Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что в настоящее время цена является самым большим препятствием для покупателей, поскольку цены на малоэтажную недвижимость значительно превышают средний доход людей, а товары с высокой стоимостью трудно взять в кредит для покупки.

Средняя цена продажи таунхаусов в третьем квартале 2023 года составила 333 млн донгов/м2 в Ханое и 209 млн донгов/м2 в Хошимине.

Г-н Динь Минь Туан отметил, что каждый сегмент малоэтажной недвижимости имеет свою динамику и потенциал восстановления. В частности, рынок таунхаусов пока не пользуется спросом, поскольку туризм и розничная торговля не показали значительного роста из-за влияния макроэкономической ситуации и последствий пандемии COVID-19.

Данные Batdongsan.com.vn показывают, что уровень интереса к таунхаусам в центральных городских районах остался практически неизменным, тогда как в прибрежных туристических провинциях Центрального, Северного и Южного регионов он снизился на 11%, 22% и 41% соответственно по сравнению с первым кварталом 2021 года.

С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране переживает спад, что сопровождается снижением объёма сделок. (Источник: Дэн Вьет)

Между тем, таунхаусы и виллы в пригородных районах обладают большим потенциалом благодаря будущей инфраструктурной сети, поддерживающей тенденцию расширения городских территорий за счёт окраин и соседних районов. Во многих пригородных районах в последние годы наблюдается значительный рост цен на виллы и таунхаусы, например, в районах Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Ханой) – более 20–30% в год; а также в Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (Хошимин) – более 20% в год, согласно данным Batdongsan.com.vn .

Уровень интереса и запрашиваемые цены на частные дома в Ханое остаются стабильными, поскольку этот тип жилья отвечает реальным потребностям, поэтому спрос сохраняется. В третьем квартале 2023 года запрашиваемые цены на частные дома во многих районах, таких как Тэйхо, Хайбачынг, Донгда, Хоангмай и Хадонг, выросли на 4–9% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. В некоторых районах Ханоя уровень интереса также немного вырос на 2–3%.

В городе Хошимин цены продажи и уровень интереса к частным домам имеют тенденцию к снижению, однако снижение составляет не более 10% по сравнению с третьим кварталом 2022 года.

Инвестиции в квартиры приносят среднюю прибыль около 12,5% в год

В отчёте также показано, что квартиры – это тип недвижимости, наименее пострадавший от негативного влияния рынка в прошлом году, поскольку он отвечает реальным потребностям в жильё. В третьем квартале 2023 года интерес к квартирам показал признаки восстановления: спрос на покупку квартир вырос на 1%, а спрос на аренду – на 6% по сравнению с предыдущим кварталом. В частности, наиболее востребованными являются квартиры стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов.

В 2023 году цены на квартиры существенно не изменились, увеличившись лишь на 1–5% в Ханое и практически не изменившись в Хошимине. Однако в долгосрочной перспективе, с 2015 года по настоящее время, рост цен на квартиры в Ханое и Хошимине превысил рост доходов населения. За 8 лет цены на квартиры в Хошимине и Ханое выросли на 82% и 56% соответственно, в то время как доходы городского населения увеличились всего на 39%.

Г-н Ле Бао Лонг, директор по стратегии Batdongsan.com.vn , прокомментировал: «Покупка квартиры становится всё более сложной для людей, поскольку темпы роста доходов не поспевают за темпами роста цен на жильё. В будущем первичные проекты многоквартирных домов также будут иметь высокие цены, поскольку инвесторам приходится оптимизировать прибыль в условиях роста расходов».

Что касается психологии покупателей недвижимости, то в условиях высоких цен на жильё люди переходят на аренду или ищут способы взять кредит для покупки дома. Однако в настоящее время многие покупатели ещё не оформляют кредит на покупку, поскольку всё ещё обеспокоены процентными ставками.

Поскольку цены на квартиры постоянно растут, а спрос на покупку и аренду такого типа жилья всегда высок, средняя доходность инвестиций в квартиры составляет до 12,5% в год (с учётом роста цены и прибыли от аренды). Это более высокая и стабильная доходность, чем у других видов инвестиций, таких как акции, золото, иностранная валюта, земля и сбережения.

Источник