 |
| Отчет за третий квартал 2023 года, опубликованный Batdongsan.com.vn 4 октября, показывает, что рынок недвижимости продемонстрировал позитивные тенденции с точки зрения спроса на сделки и психологии покупателей. (Источник: Construction Newspaper) |
3 важных индикатора, сигнализирующих о точке разворота
Согласно отчету, три основных показателя рынка недвижимости соответствуют ранее прогнозируемой тенденции.
Во-первых , что касается банковских процентных ставок, если в период 2008-2012 годов рынку потребовалось 4 года, чтобы продемонстрировать признаки корректировки банковских процентных ставок, то за этот период, с первого квартала 2023 года, Государственный банк провел 2 корректировки в сторону снижения операционных процентных ставок, за которыми последовало снижение многих видов процентных ставок.
Во-вторых, о росте кредитования. Если вспомнить 2012 год, то рост кредитования снизился с 20% до 7%, а инфляция достигла 8%. В 2013 году рост кредитования увеличился до 12%, а инфляция составила 6%. В год смягчения кредитования рынок недвижимости сразу же продемонстрировал признаки разворота. В текущих рыночных условиях, с начала 2023 года, Госбанк ориентирует рост кредитования на весь 2023 год на 14-15%, по сравнению с 14% в 2022 году, что является позитивным сигналом.
Третье – о политике в сфере недвижимости. В 2008 году ликвидность рынка недвижимости резко упала, но лишь в 2013 году были приняты меры поддержки рынка, такие как пакет поддержки в размере 30 000 миллиардов донгов и обнародование пересмотренного Закона о земле. В 2022 году рынок вновь испытал замедление из-за ужесточения условий кредитования, роста процентных ставок и снижения ликвидности.
Однако с конца 2022 года правительство постоянно принимает меры по устранению трудностей на рынке недвижимости, такие как пакет поддержки в размере 120 000 миллиардов донгов, Указ 08, призванный помочь предприятиям снизить нагрузку по выплатам по облигациям, Постановление 33, способствующее разгрузке рынка недвижимости, Указ 35, позволяющий Провинциальному народному комитету регулировать площади, которые могут быть разделены на участки для продажи, и т. д.
На основе анализа вышеперечисленных показателей в Отчете по-прежнему сохраняется мнение: «Восстановление рынка недвижимости, вероятно, произойдет примерно во втором-четвертом кварталах 2023 года».
Земельный сегмент: Юг резко увеличивается, Север постоянно увеличивается
По данным Batdongsan.com.vn , индекс цен на землю с 2018 года по настоящее время сохраняет стабильный рост по всей стране, но в 2023 году имеет тенденцию к дифференциации между отдельными регионами и территориями.
После длительного периода с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года цена продажи земли на Юге выросла на 71%, а на Севере – на 54%. Таким образом, за последние 5 лет средний рост цен на землю на Юге был выше, чем на Севере.
Однако, если рассматривать только 2023 год, цены на землю в двух регионах демонстрировали разную динамику. Средняя цена продажи земли на Севере сохранила тенденцию к росту, увеличившись на 4,9% в третьем квартале 2023 года по сравнению с четвёртым кварталом 2022 года. В то же время, на Юге наблюдается снижение цен на землю, снизившись на 26,2% с конца прошлого года.
В типичных провинциях Севера в течение длительного периода, с первого квартала 2018 года по третий квартал 2023 года, наблюдался стабильный рост цен на землю, включая Хайфон (рост на 128%), Куангнинь (рост на 44%), Хынгйен (рост на 36%) и Бакнинь (рост на 20%).
На юге страны цены на землю в провинции Биньзыонг выросли на 147% по сравнению с началом 2018 года, став одной из провинций с самыми высокими темпами роста цен в регионе. В других регионах, таких как Лонган, Бариа-Вунгтау и Донгнай, несмотря на недавнее снижение цен на землю, в целом за последние 5 лет рост составил 89%, 64% и 60% соответственно.
Рынок малоэтажной недвижимости дифференцирован
С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране демонстрирует вялую динамику, что сопровождается снижением объёма сделок. Согласно отчёту Batdongsan.com.vn за третий квартал 2023 года, 57% респондентов, участвовавших в опросе, заявили, что объём сделок с малоэтажной недвижимостью сократился более чем на 50%, а 28% отметили снижение объёма сделок на 10–50%.
Г-н Динь Минь Туан, директор Batdongsan.com.vn в Южном регионе, отметил, что в настоящее время цена является самым большим препятствием для покупателей, поскольку цены на малоэтажную недвижимость значительно превышают средний доход людей, а товары с высокой стоимостью трудно взять в кредит для покупки.
Средняя цена продажи таунхаусов в третьем квартале 2023 года составила 333 млн донгов/м2 в Ханое и 209 млн донгов/м2 в Хошимине.
Г-н Динь Минь Туан отметил, что каждый сегмент малоэтажной недвижимости имеет свою динамику и потенциал восстановления. В частности, рынок таунхаусов пока не пользуется спросом, поскольку туризм и розничная торговля не показали значительного роста из-за влияния макроэкономической ситуации и последствий пандемии COVID-19.
Данные Batdongsan.com.vn показывают, что уровень интереса к таунхаусам в центральных городских районах остался практически неизменным, тогда как в прибрежных туристических провинциях Центрального, Северного и Южного регионов он снизился на 11%, 22% и 41% соответственно по сравнению с первым кварталом 2021 года.
 |
| С начала года рынок малоэтажной недвижимости по всей стране переживает спад, что сопровождается снижением объёма сделок. (Источник: Дэн Вьет) |
Между тем, таунхаусы и виллы в пригородных районах обладают большим потенциалом благодаря будущей инфраструктурной сети, поддерживающей тенденцию расширения городских территорий за счёт окраин и соседних районов. Во многих пригородных районах в последние годы наблюдается значительный рост цен на виллы и таунхаусы, например, в районах Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Ханой) с ростом более 20–30% в год; или в районах Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River и Mizuki Park (Хошимин) с ростом цен более 20% в год, согласно данным Batdongsan.com.vn .
Уровень интереса и запрашиваемые цены на частные дома в Ханое остаются стабильными, поскольку этот тип недвижимости отвечает реальным потребностям в жилье, поэтому спрос сохраняется. В третьем квартале 2023 года запрашиваемые цены на частные дома во многих районах, таких как Тэйхо, Хайбачынг, Донгда, Хоангмай и Хадонг, выросли на 4–9% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года. В некоторых районах Ханоя уровень интереса также незначительно вырос на 2–3%.
В Хошимине цены продажи и интерес к частным домам имеют тенденцию к снижению, однако снижение составляет не более 10% по сравнению с третьим кварталом 2022 года.
Инвестиции в квартиры приносят среднюю прибыль около 12,5% в год
В отчёте также показано, что квартиры – это тип недвижимости, наименее пострадавший от негативного влияния рынка в прошлом году, поскольку он отвечает реальным потребностям в жильё. В третьем квартале 2023 года интерес к квартирам показал признаки восстановления: спрос на покупку квартир вырос на 1%, а на аренду – на 6% по сравнению с предыдущим кварталом. При этом наиболее востребованными являются квартиры стоимостью от 2 до 4 миллиардов донгов.
В 2023 году цены на квартиры существенно не изменились, увеличившись лишь на 1–5% в Ханое и практически не изменившись в Хошимине. Однако в долгосрочной перспективе, с 2015 года по настоящее время, индекс роста цен на квартиры в Ханое и Хошимине превысил темпы роста доходов населения. За 8 лет цены на квартиры в Хошимине и Ханое выросли на 82% и 56% соответственно, в то время как доходы жителей городов увеличились всего на 39%.
Г-н Ле Бао Лонг, директор по стратегии Batdongsan.com.vn , прокомментировал: «Покупка квартиры становится всё более сложной для людей, поскольку темпы роста доходов не поспевают за темпами роста цен на жильё. В будущем первичные проекты многоквартирных домов также будут иметь высокие цены, поскольку инвесторам приходится оптимизировать прибыль в условиях роста расходов».
Что касается психологии покупателей недвижимости, то в условиях высоких цен на жильё люди переходят на аренду или ищут способы взять кредит на покупку дома. Однако в настоящее время многие покупатели ещё не оформляют кредит на покупку, поскольку их всё ещё беспокоят процентные ставки.
Поскольку цены на квартиры постоянно растут, а спрос на покупку и аренду этого типа недвижимости всегда высок, средняя доходность инвестиций в квартиры составляет до 12,5% в год (с учётом роста цены и дохода от аренды). Это более высокая и стабильная доходность, чем у других видов инвестиций, таких как акции, золото, иностранная валюта, земля и сбережения.
Источник
Комментарий (0)