«Рассинхронизированное» предложение, риск роста цен на жилье
Рынок недвижимости только что пережил период «застоя», когда спрос и предложение резко сократились, юридические вопросы проектов запутались, а источники капитала были заблокированы. Многим компаниям пришлось пережить крайне сложный период, сократив тысячи сотрудников и даже временно приостановив деятельность.
Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA), на недавней конференции признал, что предприятия сферы недвижимости извлекли «незабываемые уроки» после COVID-19.
После этого компании пришлось сосредоточиться на реструктуризации, решении проблемы с капиталом и развитии продуктовой линейки. Самая большая проблема – облигационный задолженность – также была решена «мягко» благодаря поддержке правительства и Государственного банка, которые выпустили циркуляр о продлении срока погашения долга и увеличении срока облигационного займа.
Однако г-н Чау по-прежнему обеспокоен тем, что на рынке недвижимости Хошимина в этом году может сохраниться дисбаланс спроса и предложения на жилье. По данным на конец 2023 года, 71% предложения по-прежнему приходится на элитный сегмент, остальная часть — на средний, при этом наблюдается нехватка доступного жилья и социального жилья.
Из-за юридических проблем, составляющих 70% проблем рынка, в Хошимине 148 проектов недвижимости, коммерческого и социального жилья не смогли завершить инвестиционные, строительные и коммерческие процедуры или были приостановлены. В результате более 58 000 покупателей, купивших жильё в этих проектах, не получили «розовые книги».
Дефицит предложения жилья может привести к росту цен на него или даже к росту цен на него в условиях растущего дефицита доступного и социального жилья. Председатель HoREA считает, что компаниям, работающим в сфере недвижимости, необходимо развивать структуру предложения, уделяя особое внимание доступному и социальному жилью, чтобы повысить ликвидность, удовлетворить реальные потребности людей и обеспечить здоровое развитие рынка.
Рынок недвижимости сталкивается с риском дальнейшего роста цен на жилье из-за нехватки предложения (Иллюстрация: Чинь Нгуен).
Несоответствие рынка и нехватка доступного жилья также входят в число проблем, о которых недавно упомянул г-н Нгуен Суан Куанг, председатель совета директоров инвестиционной компании Nam Long. Несоответствие спроса и предложения в различных сегментах недвижимости, кризис доверия покупателей, приводящий к снижению ликвидности и росту предложения, — вот проблемы, с которыми приходится сталкиваться рынку.
Кроме того, по словам г-на Куанга, бизнес также сталкивается с финансовыми трудностями, поскольку долги остаются, а облигационные займы, хотя и продлены, сохранятся в 2024 и 2025 годах. Третья проблема — это юридическая сторона проекта, поскольку некоторые законы всё ещё дублируют друг друга. Между тем, реальный спрос на жильё остаётся высоким, а сегменты доступного и социального жилья имеют возможности для развития.
Эксперты и представители управляющих компаний уже много лет предупреждают о феномене «разницы фаз» между спросом и предложением на рынке жилья, когда предложение на рынке смещено в сторону элитного жилья, а доступного жилья не хватает. В последнее время всё чаще высказываются мнения, побуждающие компании развивать эту «необходимую рынку» линейку продуктов.
По мнению многих экспертов, именно доступное и социальное жильё станет первым сегментом рынка недвижимости, который вступит в фазу восстановления в этом году. Спрос в этом сегменте остаётся очень высоким, что способствует росту ликвидности и вскоре выведет рынок в новую фазу после кризиса.
Многие компании вступают в гонку
Согласно оценкам и исследовательской модели Savills, для удовлетворения реальных жилищных потребностей населения Хошимину требуется около 50 000 квартир, и 60–70% от общего предложения приходится на сегмент доступного жилья. Однако в Хошимине ощущается нехватка такого жилья, а предложение сосредоточено на соседних рынках, таких как Биньзыонг, Донгнай и Лонган , но его может быть недостаточно.
Жилые комплексы в пригородах ориентированы на покупателей из Хошимина, которые покупают жильё для проживания и инвестиций. Цена двухкомнатных квартир составляет около 2 миллиардов донгов за единицу, что очень подходит для небольших семей.
Учитывая столь большой рынок, многие компании быстро включились в гонку за расширение предложения этого высоколиквидного продукта. Компания Nam Long Company реализует стратегию, направленную на создание доступного жилья, отвечающего рыночному спросу, продвигая политику поддержки, управляя запасами и стимулируя продажи. В этом году прогнозируемая выручка составляет около 6657 млрд донгов, полученных от ключевых проектов в Хошимине, Лонгане и Кантхо .
Компания An Gia твёрдо решила развивать проекты в среднем и доступном сегменте, поскольку он отвечает рыночному спросу. Руководство An Gia уверено, что этот сегмент сохраняет свою «непобедимую силу» даже в периоды процветания или застоя, удовлетворяя потребности большинства людей и обладая высокой ликвидностью.
Компания TT Capital Investment Joint Stock Company и два японских партнёра, Cosmos Initia (входящая в Daiwa House Group) и Koterasu, также создали долгосрочное совместное предприятие для развития проектов доступной недвижимости в городе Хошимин и соседних провинциях. Совместное предприятие объявило об инвестициях в размере около 150 миллионов долларов США в течение следующих 5 лет, стремясь ежегодно выводить на рынок около 1000 доступных квартир.
Совместное предприятие также заявило о завершении капиталовложения в проект, расположенный недалеко от Vincom Di An в городе Диан провинции Биньзыонг, в котором будет около 2000 квартир по цене менее 2 млрд донгов за квартиру. Согласно последним данным, проект проходит необходимые процедуры для выхода на рынок в третьем квартале этого года.
Что касается социального жилья, правительство реализует проект по строительству не менее 1 миллиона единиц социального жилья для малообеспеченных граждан и работников промышленных парков в период с 2021 по 2030 год. Многие предприятия зарегистрировались для реализации этой цели и постепенно её реализуют.
Группа компаний Novaland зарегистрировалась для инвестирования в строительство 200 000 единиц социального жилья в городе Хошимин и соседних провинциях. Группа компаний Hoang Quan планирует завершить 50 проектов, что эквивалентно 50 000 единиц к 2030 году. Количество зарегистрированных объектов составляет 1/4 от общего целевого показателя, установленного правительством.
Ранее ряд крупных компаний в сфере недвижимости, таких как Hung Thinh, Vingroup, Sungroup, Him Lam, Becamex…, взяли на себя обязательства по строительству социального жилья. Vingroup воплотила в жизнь множество проектов социального жилья в Северном и Центральном регионах.
Возвращение доступного жилья и социального жилья может привлечь большое внимание рынка в ближайшем будущем. Предложение этого продукта может резко увеличиться на пригородных рынках Хошимина в ближайшие 1-2 года, утолив «жажду» приобретения собственного жилья у людей с реальной потребностью в нём.
Однако, учитывая, что 70% предложения жилья по-прежнему приходится на элитный сегмент, ликвидность рынка затруднена, а юридические вопросы по проектам не урегулированы, компаниям по-прежнему необходима серьёзная реструктуризация. Особенно учитывая, что рынок облигаций «мягко приземлился», но давление со стороны кредиторов сохраняется.
Таким образом, многие считают, что предприятиям по-прежнему необходимо планировать реструктуризацию продуктов, продолжать очищать финансовое благополучие и укреплять аппарат, чтобы иметь более здоровое тело, прежде чем вступать в новую гонку.
Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tu-bai-hoc-nho-doi-doanh-nghiep-dia-oc-don-luc-ban-thu-thi-truong-can-20240612063108118.htm
Комментарий (0)