ห้ามแบ่งแยกและขายที่ดิน: ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างแข็งแรง

[โฆษณา_1]

คาดว่าตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไขเพิ่มเติม) จะมีผลบังคับใช้ ซึ่งจะมีการห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 เมืองและเขต เพิ่มขึ้น 81 แห่งจากระเบียบปัจจุบัน ในบริบทที่ยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ระเบียบใหม่เหล่านี้จะทำให้สถานการณ์ยากลำบากยิ่งขึ้นหรือไม่?

ขายที่ดินในชุมชน An Phu Tay เขต Binh Chanh ภาพถ่าย: “Hoang Hung”

มีความเสี่ยงต่อการขาดแคลนและราคาสินค้าจะสูงขึ้น

ตามที่นายเหงียน ฮว่าง ไห่ ผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงการก่อสร้าง กล่าวว่า ที่ดินเป็นส่วนที่มีความต้องการสูงที่สุดและมีการซื้อขายมากที่สุดในบรรดาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ในไตรมาสแรกของปี 2567 ทั่วประเทศมีการทำธุรกรรมที่ดินสำเร็จ 97,659 รายการ ซึ่งเกือบ 3 เท่าของปริมาณการทำธุรกรรมในส่วนของอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยว อันที่จริง ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็เคยเผชิญกับภาวะ "ไข้ที่ดิน" มาหลายครั้งแล้ว

ศาสตราจารย์ดัง หง โว กล่าวว่า กฎระเบียบที่ไม่สอดคล้องกันในกฎหมายที่ดินปี 2556 เป็นสาเหตุที่ทำให้การแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินถูกเอารัดเอาเปรียบและก่อให้เกิดภาวะร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง โดยช่วงที่ภาวะร้อนแรงด้านที่ดินถึงจุดสูงสุดคือช่วงปี 2563-2565 เมื่อมีการประกาศแผนพัฒนาหลายประเภทตั้งแต่ระดับส่วนกลางจนถึงระดับท้องถิ่น มีการลงทุนด้านโครงสร้างพื้นฐานการขนส่งในเมืองอย่างมหาศาล ประกอบกับกลโกงของนายหน้าค้าที่ดินในการปั่นราคาที่ดินให้สูงขึ้น

ด้วยมาตรการเด็ดขาดของ รัฐบาล และกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ทำให้ภาวะร้อนแรงในตลาดอสังหาริมทรัพย์เริ่มลดลงเมื่อสิ้นปี 2022 อย่างไรก็ตาม ตลาดกลับเข้าสู่ภาวะสุดขั้วอีกครั้ง โดยส่วนของที่ดินเปล่าแทบจะหยุดชะงักในหลายพื้นที่ตลอดสองปีที่ผ่านมา จากสถิติของกระทรวงการก่อสร้าง พบว่า ในไตรมาสแรกของปี 2024 มีอสังหาริมทรัพย์ในโครงการอยู่อาศัยประมาณ 23,029 ยูนิต โดยส่วนใหญ่เป็นบ้านเดี่ยวและที่ดินเปล่าในโครงการต่างๆ โดยเฉพาะที่ดินเปล่าจำนวน 10,855 แปลง

ปัจจุบันกระทรวงการก่อสร้างยังไม่มีข้อมูลเฉพาะเจาะจงเกี่ยวกับจำนวนโครงการจัดสรรและขายที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง แต่หากย้อนกลับไปดูพื้นที่ที่เคยเกิดภาวะตื่นตัวเรื่องที่ดินเมื่อ 2 ปีก่อน ก็จะเห็นสถานการณ์ที่ย่ำแย่ในพื้นที่เหล่านั้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในภาคตะวันออกเฉียงใต้ ภาคกลางตอนบน ภาคกลาง หรือภาคเหนือ โครงการจำนวนมากยังคงหยุดชะงัก หลายคนซื้อที่ดินในราคาสูง แต่ตอนนี้การจะ "ขายออก" นั้นไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะตลาดไม่มีการซื้อขาย

อาจมีอุปสรรคในระยะสั้น แต่จะยั่งยืนในระยะยาว

แม้ว่าจะเชื่อกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบจากกฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินบ้าง แต่ผู้เชี่ยวชาญยังคงมองในแง่ดีว่าในระยะยาว ตลาดจะสามารถพัฒนาไปในทิศทางที่ดีขึ้นได้ ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่นี้เปรียบเสมือน "ตัวกรอง" ที่ช่วยกำจัดนักลงทุนที่ขอซื้อที่ดินเพื่อโครงการแล้วนำไปแบ่งแยกและขาย ซึ่งไม่ก่อให้เกิดประสิทธิภาพ ทางเศรษฐกิจ แก่ประเทศ และป้องกันสถานการณ์ที่ดินเก็งกำไรถูกทิ้งร้าง เงินของประชาชนสูญเปล่า ก่อให้เกิดความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อเศรษฐกิจ

เกี่ยวกับการกังวลว่าระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินจะกระทบต่อสิทธิของประชาชนหรือไม่นั้น ตัวแทนจากกระทรวงการก่อสร้างได้ยืนยันว่าระเบียบใหม่นี้มีผลเฉพาะกับนักลงทุนที่ใช้เงินทุนส่วนตัวลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่กระทบต่อโครงการของรัฐในการพัฒนาที่ดิน การใช้งบประมาณของรัฐในการเคลียร์พื้นที่ จัดประมูลขายที่ดินเพื่อให้ประชาชนซื้อไปสร้างบ้าน เพื่อตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยในบริบทของการเพิ่มขึ้นของประชากรตามธรรมชาติ ระเบียบใหม่นี้ยังไม่กระทบต่อการแบ่งแยกที่ดินโดยบุคคลที่มีสิทธิใช้ที่ดินตามกฎหมายเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ การบริจาค การรับมรดก หรือการโอนให้ผู้อื่นด้วย

จากมุมมองของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจเชื่อว่าแม้จะมีอุปสรรคในระยะสั้น แต่ความมั่นคงในระยะยาวนั้นเป็นไปได้ นายโว ฮง ถัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของกลุ่มบริษัท DKRA กล่าวว่า จำนวนการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินในเมืองประเภทที่ 2 และ 3 เฟื่องฟูในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้น การเข้มงวดกฎระเบียบการแบ่งแยกที่ดินภายใต้กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขใหม่ จะส่งผลกระทบต่อตลาดทั้งหมดตั้งแต่เหนือจรดใต้ โดย 90% ของนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบอยู่ในเมืองประเภทที่ 2 และ 3 ในความเป็นจริง การแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินนำไปสู่การเอารัดเอาเปรียบได้ง่าย ผู้พัฒนาหลายรายที่มีกำลังทางการเงินไม่แข็งแรงได้ใช้ประโยชน์จากนโยบายนี้ในการซื้อที่ดิน ถางที่ดิน สร้างโครงสร้างพื้นฐานขั้นพื้นฐาน แล้วขายที่ดินในราคาสูงให้กับบุคคลทั่วไปและนักเก็งกำไรเพื่อชดเชยเงินทุน นี่คือต้นเหตุของภาวะเงินเฟ้อ ก่อให้เกิด "ไข้ที่ดิน" และเป็นความเสี่ยงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การเข้มงวดการแบ่งแยกและซื้อขายที่ดินจึงคาดว่าจะช่วย "คัดกรอง" นักลงทุน และสร้างธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพ

ในขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอเชียน โฮลดิ้งส์ เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ส่งผลกระทบอย่างมากต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ จำนวนที่ดินที่แบ่งแยกในอนาคตจะลดลง อุปทานที่ขาดแคลนจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาได้อย่างมีสุขภาพดีขึ้น และจะทำให้การวางผังเมืองเป็นระบบมากขึ้น

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดว่า สิทธิในการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลเพื่อการก่อสร้างบ้านเอง หรือแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ เมืองประเภทที่ 1, 2 และ 3 ได้ และในกรณีที่สิทธิในการใช้ที่ดินถูกประมูลเพื่อการลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามที่กฎหมายที่ดินกำหนดไว้ กระทรวงการก่อสร้างระบุว่า ประเทศไทยมีพื้นที่เมืองพิเศษ 2 แห่ง (ฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้) พื้นที่เมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง พื้นที่เมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง และพื้นที่เมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง

MINH DUY - DUC TRUNG

[โฆษณา_2]
ที่มา: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html