ห้ามแบ่งแยกและขายที่ดิน: ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างแข็งแรง

คาดว่าตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) จะมีผลบังคับใช้ โดยจะมีการห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินใน 105 อำเภอ เพิ่มขึ้น 81 ยูนิตเมื่อเทียบกับกฎหมายปัจจุบัน ในบริบทที่ยากลำบากของตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายใหม่เหล่านี้จะทำให้สถานการณ์ยากลำบากยิ่งขึ้นหรือไม่

ขายที่ดินในชุมชน An Phu Tay เขต Binh Chanh ภาพถ่าย: “Hoang Hung”

ความเสี่ยงจากการขาดแคลนและราคาเพิ่มขึ้น

นายเหงียน ฮวง ไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง ระบุว่า ที่ดินเป็นตลาดที่มีความต้องการสูงสุดและมีการซื้อขายมากที่สุดในบรรดาธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมด ในไตรมาสแรกของปี พ.ศ. 2567 ทั่วประเทศมีธุรกรรมที่ดินสำเร็จ 97,659 รายการ ซึ่งสูงกว่าปริมาณธุรกรรมอพาร์ตเมนต์และบ้านเดี่ยวเกือบ 3 เท่า ยิ่งไปกว่านั้น ในช่วง 15 ปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็ได้รับผลกระทบจากกระแสความนิยมที่ดินหลายครั้งเช่นกัน

ศาสตราจารย์ดัง หง วอ กล่าวว่า กฎระเบียบที่ไม่สอดคล้องกันในกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เป็นเหตุผลที่การแบ่งแยกและขายที่ดินถูกใช้ประโยชน์และก่อให้เกิดกระแสความนิยมอย่างต่อเนื่อง จุดสูงสุดของกระแสความนิยมที่ดินคือช่วงปี พ.ศ. 2563-2565 ซึ่งเป็นช่วงที่มีการประกาศผังเมืองหลายรูปแบบตั้งแต่ระดับส่วนกลางไปจนถึงระดับท้องถิ่น มีการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งในเมืองอย่างมหาศาล รวมถึงกลโกงของนายหน้าที่ดินในการทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น

ด้วยมาตรการเข้มงวดมากมายจาก รัฐบาล และกระทรวงที่เกี่ยวข้อง ทำให้สถานการณ์เริ่มคลี่คลายลงภายในสิ้นปี 2565 อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาริมทรัพย์กลับเข้าสู่ภาวะวิกฤตอีกครั้ง โดยตลาดที่ดินในหลายพื้นที่แทบจะหยุดนิ่งในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา สถิติจากกระทรวงก่อสร้างระบุว่า สินค้าคงคลังอสังหาริมทรัพย์ในโครงการต่างๆ ในไตรมาสแรกของปี 2567 อยู่ที่ประมาณ 23,029 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่อยู่ในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยรายบุคคลและที่ดินเปล่าของโครงการ โดยมีที่ดินเปล่าเพียง 10,855 แปลงเท่านั้น

ปัจจุบันกระทรวงก่อสร้างยังไม่มีข้อมูลที่ชัดเจนเกี่ยวกับจำนวนโครงการจัดสรรที่ดินและโครงการขายที่ดินที่ถูกทิ้งร้าง แต่หากย้อนกลับไปดูพื้นที่ที่เคยประสบปัญหาที่ดินล้นตลาดเมื่อ 2 ปีก่อน จะเห็นถึงสถานการณ์ที่ย่ำแย่ในพื้นที่เหล่านี้ โดยทั่วไปแล้ว ในภาคตะวันออกเฉียงใต้ ที่ราบสูงตอนกลาง ภาคกลาง หรือภาคเหนือ โครงการต่างๆ ยังคงปิดตัวลง หลายคนซื้อที่ดินในราคาสูง การต้องการ "หลีกหนี" ไม่ใช่เรื่องง่าย เพราะตลาดไม่มีการซื้อขายที่ดิน

ความยากลำบากในระยะสั้น ความยั่งยืนในระยะยาว

แม้ว่าเชื่อกันว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะได้รับผลกระทบบ้างจากกฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน แต่ผู้เชี่ยวชาญยังคงเชื่อมั่นว่าในระยะยาว ตลาดจะสามารถพัฒนาได้อย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น ดร.เหงียน วัน ดิงห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่นี้เปรียบเสมือน "ตัวกรอง" ที่ช่วยกำจัดนักลงทุนที่ขอซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการ แล้วจึงแบ่งแยกและขายที่ดิน ซึ่งไม่ได้สร้างประสิทธิภาพ ทางเศรษฐกิจ ให้กับประเทศ อีกทั้งยังป้องกันไม่ให้ที่ดินเก็งกำไรถูกละทิ้ง เงินของประชาชนถูกทิ้งไว้ในที่ดิน ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสียหายอย่างใหญ่หลวงต่อเศรษฐกิจ

เกี่ยวกับความกังวลว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและขายที่ดินจะส่งผลกระทบต่อสิทธิของประชาชน ผู้แทนกระทรวงก่อสร้างยืนยันว่ากฎระเบียบใหม่นี้มีผลเฉพาะกับนักลงทุนที่ใช้เงินทุนภาคเอกชนลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ไม่ส่งผลกระทบต่อโครงการพัฒนากองทุนที่ดินของรัฐ งบประมาณแผ่นดินใช้จ่ายในการกวาดล้างที่ดิน จัดการประมูลซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้าน หรือตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยในบริบทของการเติบโตของประชากรตามธรรมชาติ กฎระเบียบใหม่นี้ยังไม่ส่งผลกระทบต่อการดำเนินการแบ่งแยกที่ดินโดยบุคคลผู้มีสิทธิใช้ที่ดินตามกฎหมายเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ บริจาค สืบทอด หรือโอนให้ผู้อื่น

ในมุมมองของผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจต่างๆ มองว่าอาจเป็นเรื่องยากในระยะสั้น แต่ในระยะยาวจะมีเสถียรภาพ คุณโว ฮอง ทัง ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนของ DKRA Group เปิดเผยว่า จำนวนโครงการจัดสรรที่ดินเปล่าในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 กำลังเติบโตอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ดังนั้น การเข้มงวดโครงการจัดสรรที่ดินเปล่าตามข้อบังคับใหม่ของกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (ฉบับแก้ไข) จะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมตั้งแต่ภาคเหนือไปจนถึงภาคใต้ โดย 90% ของนักลงทุนที่ได้รับผลกระทบอยู่ในเขตเมืองประเภทที่ 2 และ 3 อันที่จริง โครงการจัดสรรที่ดินเปล่าที่ขายได้นั้นทำให้ประชาชนตกอยู่ในความเสี่ยงได้ง่าย นักลงทุนจำนวนมากที่มีฐานะทางการเงินอ่อนแอได้ฉวยโอกาสจากนโยบายนี้ในการแสวงหาที่ดิน ถางป่า สร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่สมบูรณ์ แล้วขายที่ดินในราคาสูงให้กับประชาชนและนักเก็งกำไรเพื่อเรียกเงิน ซึ่งเป็นต้นตอของภาวะเงินเฟ้อ ก่อให้เกิด "ไข้ที่ดิน" และสร้างความเสี่ยงให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น การเข้มงวดโครงการจัดสรรที่ดินเปล่าและการขายที่ดินเปล่าคาดว่าจะมีส่วนช่วยในการ "คัดกรอง" นักลงทุน และก่อให้เกิดธุรกิจอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ

ขณะเดียวกัน นายเหงียน วัน เฮา กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท เอเชียน โฮลดิ้งส์ เรียลเอสเตท จำกัด กล่าวว่า การห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินในเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1 ประเภทที่ 2 และประเภทที่ 3 ส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อโครงสร้างของกลุ่มผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ จำนวนที่ดินจากการแบ่งแยกที่ดินในระยะข้างหน้าจะลดลง อุปทานที่ขาดแคลนจะทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้น อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว สิ่งนี้จะช่วยให้ตลาดพัฒนาอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น และจะทำให้การวางผังเมืองเป็นระบบมากขึ้น

พระราชบัญญัติธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 กำหนดว่าสิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถโอนให้แก่บุคคลที่สร้างบ้านเอง แบ่งที่ดินออกเป็นแปลงๆ เพื่อขายในเขต อำเภอ และเมืองที่เป็นเขตเมืองพิเศษ ประเภทที่ 1, 2 และ 3 และต้องถูกประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนในโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน กระทรวงก่อสร้างระบุว่า ประเทศไทยมีเขตเมืองพิเศษ 2 แห่ง ได้แก่ กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ เขตเมืองประเภทที่ 1 จำนวน 22 แห่ง เขตเมืองประเภทที่ 2 จำนวน 36 แห่ง และพื้นที่เมืองประเภทที่ 3 จำนวน 45 แห่ง

MINH DUY - DUC TRUNG

ที่มา: https://www.sggp.org.vn/cam-phan-lo-ban-nen-thi-truong-dia-oc-phat-trien-lanh-manh-hon-post750174.html