กฎหมายเปลี่ยน ธุรกิจอสังหาฯ ไร้กำลัง “รอดคลื่น” ยาก

ธุรกิจอสังหาฯ จะถูกคัดกรอง

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย... มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า นี่เป็นหนึ่งในก้าวสำคัญสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพราะกฎหมายนี้ส่งผลกระทบโดยตรงต่อธุรกิจและลูกค้าทุกคน

นอกเหนือจากข้อกำหนดและข้อบังคับต่างๆ เกี่ยวกับการซื้อ การขาย และการทำธุรกิจที่เข้มงวดยิ่งขึ้น และข้อมูลมีความโปร่งใสแล้ว ธุรกิจพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังคาดหวังการแข่งขันกันเพื่อขจัดอุปสรรคในโครงการเมื่อกฎหมายนี้มีผลบังคับใช้อีกด้วย

กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัย… มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ถือเป็น “ก้าวสำคัญ” ใหม่ของตลาด (ภาพ: PS)

นายเหงียน วัน ดุง ประธานเจ้าหน้าที่บริหารของ Vuong Cat Group ได้ให้สัมภาษณ์กับ Nguoi Dua Tin ว่า “บทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ล้วนผ่านการศึกษาค้นคว้าอย่างละเอียดถี่ถ้วนและนำไปปรับใช้กับแต่ละกรณี ดังนั้น ความโปร่งใสและความถูกต้องแม่นยำจึงมีความสำคัญอย่างยิ่ง และกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นจะส่งผลกระทบต่อนักลงทุนและธุรกิจในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินธุรกิจไม่ถูกต้อง”

นายเหงียน วัน ดิ่งห์ ประธานสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) กล่าวว่า กฎระเบียบใหม่จะทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และกิจกรรมนายหน้ามีความเข้มงวดมาก ขึ้น

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การกำหนดกฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ การยกเลิกกรอบราคาที่ดิน ฯลฯ จะทำให้ผู้ลงทุนที่มีศักยภาพ เงินทุน กองทุนที่ดิน ฯลฯ อ่อนแอ ค่อยๆ คัดผู้ลงทุนออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์

VARS ประเมินว่าในความเป็นจริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ธุรกิจหลายแห่งที่ดำเนินการในภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ "คว้า" โครงการที่ไม่เป็นไปตามกฎหมายและไม่เสร็จสมบูรณ์ตามระเบียบกฎหมาย แต่ได้เริ่มขายโครงการเหล่านั้นไปแล้ว

ดังนั้นในช่วงหลังนี้เมื่อหน่วยงานภาครัฐมีการเข้มงวดมากขึ้น ธุรกิจหลายแห่งยังคงอยู่ในสถานะ “หยุดชะงัก”

หลายโครงการยังคงติดอยู่ในขั้นตอนทางกฎหมายและไม่สามารถดำเนินการได้หลังจากผ่านไปหลายปี (ภาพ: PS)

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่ดินฉบับใหม่กำหนดวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไว้อย่างชัดเจน และราคาที่ดินจะสูงขึ้นกว่าเดิมมาก ซึ่งหมายความว่าประชาชนจะได้รับค่าตอบแทนมากขึ้น ขณะที่ธุรกิจจะต้องเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินทุนที่มีอยู่มากขึ้น

หากในอนาคตธุรกิจต่างๆ ไม่มีการเตรียมความพร้อมด้านศักยภาพ ทางเศรษฐกิจ อย่างเพียงพอ และไม่มีกลยุทธ์ที่ชัดเจน ก็อาจถูกตัดออกจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายมาก

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องมีศักยภาพ

นายฮา วัน เทียน รองกรรมการผู้จัดการใหญ่กลุ่มบริษัท ตรัน อันห์ ประเมินผลกระทบของกฎหมายใหม่ว่า “กฎหมายฉบับใหม่ที่กำลังจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการจะช่วยกำหนดและคัดกรองนักลงทุนได้อย่างชัดเจน หากในอดีตนักลงทุนมักละเลยขั้นตอนต่างๆ มากมาย แต่ปัจจุบันนักลงทุนกลับถูกบังคับให้ชะลอการลงทุน แก้ไขขั้นตอนทางกฎหมาย และเตรียมแหล่งเงินทุนที่แข็งแกร่งเพื่อให้มีกำลังทรัพย์เพียงพอต่อการพัฒนาโครงการ”

ขณะเดียวกัน คุณโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฟู ดอง เรียลเอสเตท จอยท์สต๊อก (กลุ่มฟู ดอง) ได้ให้สัมภาษณ์กับ นายเหงวอย ดัว ติน ว่า “กฎหมายที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายที่อยู่อาศัยที่มีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการ จะส่งผลกระทบอย่างใหญ่หลวงต่อตลาด จากจุดนี้ ปัญหาคอขวดต่างๆ ในกรอบกฎหมายอาจเปิดกว้างขึ้น ช่วยให้ธุรกิจต่างๆ ค้นพบ “ทิศทางที่ถูกต้อง” เพื่อดำเนินกระบวนการโครงการอย่างเต็มรูปแบบ”

คุณโง กวาง ฟุก กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท ฟู ดง เรียลเอสเตท จอยท์ สต็อก จำกัด (กลุ่มฟู ดง)

“เราเห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มตกต่ำในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจส่วนใหญ่ประสบปัญหาทางกฎหมาย ทำให้ไม่สามารถเปิดโครงการใหม่ได้ ส่งผลให้อุปทานมีจำกัด อย่างไรก็ตาม ยังมีนักลงทุนอีกมากที่สามารถพัฒนาโครงการต่างๆ ได้ เช่น นาคางเดียน ฟูดง และน้ำลอง... เพราะธุรกิจเหล่านี้มีการดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างถูกต้องเหมาะสมในปัจจุบัน และมีศักยภาพทางเศรษฐกิจและศักยภาพภายในองค์กรที่ดี จึงสามารถเปิดโครงการได้แม้ในยามยากลำบาก” คุณโง กวาง ฟุก กล่าว

โดยอ้างอิงบทบัญญัติใหม่ของ พ.ร.บ. การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดให้ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์สามารถเรียกเก็บเงินมัดจำได้ไม่เกินร้อยละ 5 ของราคาขาย ราคาเช่าซื้อบ้าน งานก่อสร้าง และพื้นที่ก่อสร้างในงานก่อสร้างจากผู้ฝากเงินเพื่อซื้อหรือเช่าซื้อ เมื่อบ้านและงานก่อสร้างนั้นได้ผ่านเงื่อนไขการประกอบกิจการตามกฎหมายครบถ้วนแล้ว

นายโง กวาง ฟุก กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะไม่สามารถระดมทุนได้อย่างอิสระเหมือนในอดีต แต่จะมีการบริหารจัดการอย่างเข้มงวด ซึ่งจะนำไปสู่การจำแนกและคัดกรองศักยภาพของนักลงทุน

ธุรกิจที่ไม่มีศักยภาพเพียงพอและไม่เป็นไปตามมาตรฐานกระบวนการทางกฎหมายจะพบว่าเป็นเรื่องยากที่จะเจริญเติบโตในภาคอสังหาริมทรัพย์เมื่อมีการบังคับใช้กฎหมาย (ภาพ: PS)

ก่อนหน้านี้ นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถระดมทุนได้มากกว่า 5% ผ่านหลากหลายรูปแบบ แต่ปัจจุบันเป็นไปไม่ได้แล้ว สัดส่วนเงินทุน 5% ของสัดส่วนเงินทุนทั้งหมดในการพัฒนาโครงการนั้นน้อยมาก ต้องใช้ศักยภาพทางการเงินของตัวองค์กรเอง องค์กรต้องมีศักยภาพที่แท้จริง ความสามารถทางการเงิน และกระแสเงินสดที่มั่นคง... จึงจะสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ได้" คุณฟุกกล่าว

ที่มา: https://www.nguoiduatin.vn/luat-thay-doi-doanh-nghiep-bat-dong-san-khong-du-nang-luc-kho-vuot-song-204240801232201313.htm