สาเหตุของการสูญพันธุ์ของอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดในฮานอย

ในปี 2561 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดใน ฮานอย คิดเป็น 35% ของอุปทานใหม่ อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 ตัวเลขนี้ลดลงเหลือ 0% สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่า มี 3 สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดสถานการณ์เช่นนี้

ในปี 2561 สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยคิดเป็น 35% ของอุปทานใหม่ อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 ตัวเลขนี้ลดลงเหลือ 0% สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่า มี 3 สาเหตุหลักที่ทำให้เกิดสถานการณ์เช่นนี้

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ตั้งแต่ปี 2566 อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 25 ล้านดอง/ตร.ม. ได้หายไปในฮานอย และมีแนวโน้มว่าจะไม่กลับมาอีก ในทางกลับกัน กลุ่มอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์กำลัง "ครองตลาด" มากขึ้นเรื่อยๆ โดยในช่วง 9 เดือนที่ผ่านมา อพาร์ตเมนต์ที่ขายในฮานอย 80% มีราคาขาย 50 ล้านดอง/ตร.ม. ขึ้นไป

อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะตกอยู่ในภาวะ "สูญพันธุ์" สัดส่วนของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดที่เพิ่งเปิดตัวใหม่สูงถึง 35% ในปี 2018 จากนั้นลดลงเหลือ 20% ในปี 2019 และเหลือเพียง 12% ในปี 2020 ในปี 2021 และ 2022 อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดในฮานอยยังคงลดลงอย่างต่อเนื่อง คิดเป็นเพียงประมาณ 4% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดที่เปิดตัวเพื่อขาย

อพาร์ตเมนต์ที่ตั้งอยู่ในเขตชานเมืองฮานอยมีราคาไม่ต่ำกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ภาพ: Thanh Vu

ในมุมมองของ VARS สถานการณ์นี้เกิดขึ้นจากสาเหตุหลักสามประการ

ประการแรก นักลงทุนและผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองไม่ได้สนใจกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เนื่องจากมีอัตรากำไรที่ต่ำกว่าเมื่อเทียบกับกลุ่มที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ ในการสร้างอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด ธุรกิจต่างๆ จำเป็นต้องปรับต้นทุนให้เหมาะสมที่สุด ตั้งแต่กองทุนที่ดิน การก่อสร้าง ไปจนถึงการดำเนินงาน

“ด้วยอัตรากำไรเพียงประมาณ 15% หากเงินทุนหยุดนิ่งเป็นเวลา 1-2 ปี หรือการขายล่าช้าไป 1-2 ปี ผู้พัฒนาจะขาดทุน” ผู้เชี่ยวชาญของสมาคมสรุป

นอกจากนี้ ในบรรดาต้นทุนปัจจัยการผลิตของวิสาหกิจ ต้นทุนที่ดินก็กำลังเพิ่มสูงขึ้น ท่ามกลางภาวะขาดแคลนที่ดินในพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งทำให้วิสาหกิจต้องขึ้นราคาอพาร์ตเมนต์เพื่อชดเชยเงินทุน

ประการที่สอง แม้ว่า รัฐบาล ได้ออกนโยบายมากมายเพื่อส่งเสริมการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยราคาประหยัด แต่กระบวนการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและการวางผังเมืองยังคงเป็นอุปสรรคสำคัญ กระบวนการออกใบอนุญาตที่ซับซ้อน ประกอบกับกองทุนที่ดินสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเมืองใหญ่ที่แคบลงเรื่อยๆ ทำให้ผู้พัฒนาโครงการต้องพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนลงทุนในโครงการนี้

นอกจากนี้ นโยบายสนับสนุนสินเชื่อสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยในกลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมยังไม่ได้ดำเนินการอย่างพร้อมเพรียงกัน มาตรการสนับสนุนทางการเงินสำหรับผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง เช่น อัตราดอกเบี้ยพิเศษและแหล่งเงินกู้ ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงและขั้นตอนที่ซับซ้อน

ประการที่สาม ราคาอพาร์ตเมนต์ไม่น่าจะ “ลดลง” ในอนาคตอันใกล้ เนื่องจากโครงการระดับไฮเอนด์มีอัตรากำไรสูง แต่ยังคงมีสภาพคล่องที่ดี บางโครงการมีอัตราการดูดซับสูงถึง 99% ทันทีที่เปิดขายอย่างเป็นทางการ

แนวโน้มนี้ได้รับการตอกย้ำจากข้อเท็จจริงที่ว่าฐานลูกค้าที่มีรายได้สูงกำลังเติบโตอย่างต่อเนื่องควบคู่ไปกับการพัฒนา เศรษฐกิจ นอกจากนี้ เงินจากชาวต่างชาติและชาวเวียดนามโพ้นทะเลก็ไหลเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเช่นกัน อันเป็นผลมาจากกฎหมายใหม่ที่ช่วยผ่อนปรนเงื่อนไขการเป็นเจ้าของบ้าน

อย่างไรก็ตาม แม้ว่ากลุ่มลูกค้าที่ยินดีใช้จ่ายกลุ่มนี้จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น แต่ชาวฮานอยส่วนใหญ่ยังคงมีรายได้เพียงพอต่อการดำรงชีพ รายงานล่าสุดของสำนักงานสถิติแห่งชาติระบุว่า รายได้เฉลี่ยต่อหัวของฮานอยในปี พ.ศ. 2566 อยู่ที่เพียง 6.869 ล้านดองต่อเดือน หากเปรียบเทียบกับราคาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน สถานการณ์จะคล้ายคลึงกับคำกล่าวของเหงียน กง ลอง ผู้แทนรัฐสภา (คณะผู้แทนด่งนาย) ที่ว่า "ข้าราชการไม่จำเป็นต้องทำงานหลายร้อยปีเพื่อซื้อบ้าน"

เพื่อแก้ไขความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ VARS แนะนำว่ารัฐควรศึกษาและพัฒนานโยบายเพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อนักลงทุนในการพัฒนาอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง เช่น การใช้นโยบายยกเว้นภาษีที่ดินและภาษีนิติบุคคล หรือเพิ่มความหนาแน่นของการก่อสร้างหรือค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดินเมื่อเทียบกับมาตรฐานสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพง

“รัฐควรส่งเสริมโครงการความร่วมมือระหว่างรัฐบาลและภาคเอกชนเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ภาคเอกชนจะเป็นผู้ดำเนินการก่อสร้างและพัฒนาส่วนใหญ่ ขณะที่รัฐให้แรงจูงใจด้านที่ดินและการสนับสนุนทางกฎหมาย” VARS กล่าว

นอกเหนือจากการส่งเสริมการจัดหาแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามยังเสนอให้หน่วยงานจัดการวิจัยและจัดตั้งกองทุนเพื่อสนับสนุนการพัฒนาและการบำรุงรักษาการจัดหาอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัด ออกนโยบายเพื่อจำกัดการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ สร้างระบบสารสนเทศและข้อมูลตลาด เป็นต้น

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nguyen-nhan-khien-can-ho-binh-dan-tai-ha-noi-tuyet-chung-d230856.html