มีตัวชี้วัดการฟื้นตัวมากมาย การลงทุนในอพาร์ตเมนต์นำมาซึ่งผลกำไรที่ดีและมั่นคง

รายงานไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่เผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม แสดงให้เห็นว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบาก แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกในแง่ของความต้องการในการทำธุรกรรมและความรู้สึกของผู้ซื้อ

รายงานไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่เผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสัญญาณเชิงบวกในแง่ของความต้องการในการทำธุรกรรมและจิตวิทยาของผู้ซื้อ (ที่มา: Construction Newspaper)

3 ตัวบ่งชี้สำคัญที่ส่งสัญญาณถึงจุดกลับตัว

ตามรายงานระบุว่ามีตัวบ่งชี้พื้นฐาน 3 ประการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

ประการแรก ในเรื่องอัตราดอกเบี้ยธนาคาร หากในช่วงปี 2551-2555 ตลาดใช้เวลา 4 ปีจึงจะเริ่มแสดงสัญญาณการปรับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร ในช่วงเวลานี้ ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 ธนาคารแห่งรัฐได้ดำเนินการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงาน 2 ครั้ง ตามมาด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยหลายประเภท

ประการที่สอง การเติบโตของสินเชื่อ หากมองย้อนกลับไปในปี 2555 การเติบโตของสินเชื่อลดลงจาก 20% เหลือ 7% ขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 8% ในปี 2556 การเติบโตของสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็น 12% และอัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 6% ในปีที่สินเชื่อผ่อนคลาย ตลาดอสังหาริมทรัพย์ก็แสดงสัญญาณการกลับตัวทันที ในบริบทของตลาดปัจจุบัน ตั้งแต่ต้นปี 2566 ธนาคารกลางได้คาดการณ์การเติบโตของสินเชื่อทั้งปี 2566 ไว้ที่ 14-15% เทียบกับ 14% ในปี 2565 ซึ่งถือเป็นสัญญาณเชิงบวก

ประการที่สาม เกี่ยวกับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงฮวบฮาบ แต่กว่าจะถึงปี 2556 ก็มีนโยบายสนับสนุนตลาด เช่น มาตรการช่วยเหลือ 30,000 พันล้านบาท และการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับปรับปรุง ต่อมาในปี 2565 ตลาดก็ชะลอตัวอีกครั้ง เนื่องจากมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ย อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น และสภาพคล่องลดลง

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2565 รัฐบาล ได้ดำเนินมาตรการต่างๆ อย่างต่อเนื่องเพื่อบรรเทาปัญหาให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่น มาตรการช่วยเหลือ 120,000 ล้านดอง พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 ช่วยบรรเทาความกดดันในการชำระเงินพันธบัตรสำหรับธุรกิจ มติที่ 33 ช่วยคลี่คลายปัญหาในตลาดอสังหาริมทรัพย์ พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 อนุญาตให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมพื้นที่ที่สามารถแบ่งแยกเป็นแปลงขายได้ เป็นต้น

จากการวิเคราะห์ตัวชี้วัดข้างต้น รายงานยังคงให้ความเห็นว่า “ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวประมาณไตรมาสที่ 2-4 ปี 2566”

กลุ่มที่ดิน: ภาคใต้เติบโตแข็งแกร่ง ภาคเหนือเติบโตมั่นคง

ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ดัชนีราคาที่ดินมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันทั่วประเทศ แต่มีแนวโน้มที่จะแยกความแตกต่างระหว่างภูมิภาคและพื้นที่เฉพาะในปี 2566

หลังจากช่วงระยะเวลาอันยาวนานตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2561 ถึงไตรมาสที่สามของปี 2566 ราคาขายที่ดินในภาคใต้เพิ่มขึ้น 71% และในภาคเหนือเพิ่มขึ้น 54% ส่งผลให้ราคาที่ดินในภาคใต้เพิ่มขึ้นเฉลี่ยสูงกว่าภาคเหนือในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะปี 2566 ราคาที่ดินในทั้งสองภูมิภาคมีแนวโน้มที่แตกต่างกัน ราคาขายเฉลี่ยของที่ดินในภาคเหนือยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น โดยเพิ่มขึ้น 4.9% ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 4 ของปี 2565 ขณะเดียวกัน กราฟราคาที่ดินในภาคใต้มีสัญญาณลดลง โดยลดลง 26.2% นับตั้งแต่ปลายปีที่แล้ว

จังหวัดต่างๆ ในภาคเหนือมีการเติบโตที่มั่นคงของราคาที่ดินเป็นเวลานาน ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2561 ถึงไตรมาสที่สามของปี 2566 ได้แก่ ไฮฟอง (เพิ่มขึ้น 128%) กวางนิญ (เพิ่มขึ้น 44%) หุ่งเอียน (เพิ่มขึ้น 36%) และ บั๊กนิญ (เพิ่มขึ้น 20%)

ในภาคใต้ จังหวัดบิ่ญเซืองมีราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 147% เมื่อเทียบกับต้นปี 2561 ซึ่งเป็นหนึ่งในจังหวัดที่มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นมากที่สุดในภูมิภาค ส่วนในพื้นที่อื่นๆ เช่น ลองอาน บาเรีย-หวุงเต่า และด่งนาย แม้ว่าราคาขายจะลดลงในช่วงที่ผ่านมา แต่โดยรวมแล้วในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ราคาที่ดินยังคงเพิ่มขึ้นถึง 89%, 64% และ 60% ตามลำดับ

ตลาดอสังหาฯแนวราบมีความแตกต่าง

นับตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบทั่วประเทศซบเซา โดยมีปริมาณการซื้อขายลดลง จากรายงานไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ของ Batdongsan.com.vn พบว่านายหน้า 57% ระบุว่าปริมาณการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์แนวราบลดลงมากกว่า 50% ขณะที่ 28% ระบุว่าปริมาณการซื้อขายลดลง 10% - 50%

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ให้ความเห็นว่าราคาเป็นอุปสรรคใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อในปัจจุบัน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทชั้นต่ำมีราคาสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของผู้คนมาก และผลิตภัณฑ์ที่มีมูลค่าสูงก็กู้ยืมมาซื้อได้ยาก

ราคาขายเฉลี่ยของทาวน์เฮาส์ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 อยู่ที่ 333 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอย และ 209 ล้านดองต่อตารางเมตรในนครโฮจิมินห์

คุณดิงห์ มิญ ตวน กล่าวว่า อสังหาริมทรัพย์แนวราบแต่ละประเภทมีแนวโน้มและศักยภาพการฟื้นตัวที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทาวน์เฮาส์ยังคงเงียบเหงา เนื่องจากการท่องเที่ยวและกิจกรรมค้าปลีกยังไม่เติบโตอย่างแข็งแกร่ง อันเนื่องมาจากผลกระทบของเศรษฐกิจมหภาคและหลังการระบาดใหญ่ของโควิด-19

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในทาวน์เฮาส์ในเขตเมืองภาคกลางยังคงเกือบเท่าเดิม ในขณะที่จังหวัดท่องเที่ยวชายฝั่งทะเลในภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคใต้ ลดลง 11%, 22% และ 41% ตามลำดับ เมื่อเปรียบเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2564

ตั้งแต่ต้นปี ตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบทั่วประเทศตกต่ำลง โดยปริมาณธุรกรรมลดลง (ที่มา: Dan Viet)

ในขณะเดียวกัน ทาวน์เฮาส์และวิลล่าในเขตชานเมืองมีศักยภาพค่อนข้างสูง เนื่องจากโครงข่ายโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตที่สนับสนุนแนวโน้มการขยายตัวของเขตเมืองไปยังเขตชานเมืองและพื้นที่ใกล้เคียง ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ระบุว่า ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาวิลล่าและทาวน์เฮาส์ในเขตชานเมืองหลายแห่งปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก เช่น Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (ฮานอย) ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นกว่า 20%-30% ต่อปี หรือ Swan Bay Urban Area, Eco Village Saigon River, Mizuki Park (โฮจิมินห์) ซึ่งมีราคาเพิ่มขึ้นกว่า 20 % ต่อปี

สำหรับบ้านส่วนตัว ระดับความสนใจและราคาเสนอขายยังคงทรงตัวในฮานอย เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ดังนั้นความต้องการจึงยังคงทรงตัว ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ราคาเสนอขายบ้านส่วนตัวในหลายเขต เช่น เตยโฮ ไฮบ่าจุง ด่งดา ฮวงมาย และห่าดง ยังคงเพิ่มขึ้น 4% - 9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2565 นอกจากนี้ ระดับความสนใจยังเพิ่มขึ้นเล็กน้อย 2% - 3% ในบางเขตของฮานอย

ในนครโฮจิมินห์ ราคาขายและระดับความสนใจของบ้านส่วนตัวมีแนวโน้มลดลง แต่ลดลงไม่เกิน 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ของปี 2565

การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้ผลกำไรเฉลี่ยประมาณ 12.5% ต่อปี

รายงานยังแสดงให้เห็นว่าอพาร์ตเมนต์เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ได้รับผลกระทบจากตลาดน้อยที่สุดในปีที่ผ่านมา เนื่องจากเป็นประเภทที่อยู่อาศัยจริง ในไตรมาสที่ 3 ของปี 2566 ความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มฟื้นตัว โดยมีความต้องการซื้อเพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์ราคา 2,000-4,000 ล้านดอง เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกค้นหามากที่สุด

ในปี 2566 ราคาขายอพาร์ตเมนต์ไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก เพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยจาก 1% - 5% ในฮานอย และแทบไม่เปลี่ยนแปลงในโฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม ในระยะยาวตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์เพิ่มขึ้นมากกว่ารายได้ที่เพิ่มขึ้น หลังจาก 8 ปี ราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์และฮานอยเพิ่มขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ขณะที่รายได้ของผู้คนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39%

คุณเล บ๋าว หลง ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า "การซื้ออพาร์ตเมนต์กำลังกลายเป็นเรื่องยากลำบากมากขึ้นเรื่อยๆ สำหรับผู้คน เมื่ออัตราการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันอัตราการเพิ่มของราคาบ้าน ในอนาคต โครงการอพาร์ตเมนต์หลักก็จะมีราคาสูงเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรสูงสุดเมื่อต้นทุนสูงขึ้น"

ในด้านจิตวิทยาของผู้บริโภคอสังหาริมทรัพย์ ในภาวะที่ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูง ผู้คนจึงหันมาเช่าหรือหาช่องทางกู้ยืมเพื่อซื้อบ้าน แต่ปัจจุบันผู้ซื้อจำนวนมากยังไม่ได้กู้เงินเพื่อซื้อบ้าน เนื่องจากยังคงกังวลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ย

เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอพาร์ตเมนต์ประเภทนี้มีสูงอยู่เสมอ อัตราผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุนในอพาร์ตเมนต์จึงสูงถึง 12.5% ต่อปี (เมื่อรวมกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นและค่าเช่า) ซึ่งเป็นอัตราผลตอบแทนที่ดีและมีเสถียรภาพมากกว่าการลงทุนประเภทอื่นๆ เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินฝากออมทรัพย์

แหล่งที่มา