ตัวบ่งชี้การฟื้นตัวหลายตัว การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้ผลกำไรที่ดีและมั่นคง

รายงานไตรมาสที่ 3 ปี 2023 ที่เผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม แสดงให้เห็นว่าแม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบาก แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกในแง่ของความต้องการในการทำธุรกรรมและความรู้สึกของผู้ซื้อ

รายงานไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ที่เผยแพร่โดย Batdongsan.com.vn เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม แสดงให้เห็นว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงให้เห็นสัญญาณเชิงบวกของความต้องการในการทำธุรกรรมและจิตวิทยาของผู้ซื้อ (ที่มา : หนังสือพิมพ์ก่อสร้าง)

3 ตัวบ่งชี้สำคัญที่ส่งสัญญาณถึงจุดเปลี่ยน

รายงานระบุว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์มีตัวชี้วัดพื้นฐาน 3 ประการที่สอดคล้องกับแนวโน้มที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้

ประการแรก ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยธนาคาร หากในช่วงปี 2551-2555 ตลาดใช้เวลา 4 ปีถึงจะแสดงสัญญาณการปรับอัตราดอกเบี้ยธนาคาร ในช่วงนี้ ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 ธนาคารแห่งรัฐได้มีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยดำเนินงาน 2 ครั้ง ตามมาด้วยการปรับลดอัตราดอกเบี้ยประเภทต่างๆ

ประการที่สอง เรื่องการเติบโตของสินเชื่อ เมื่อมองย้อนกลับไปในปี 2012 การเติบโตของสินเชื่อลดลงจาก 20% เหลือ 7% ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อเพิ่มขึ้นเป็น 8% ในปี 2556 อัตราการเติบโตของสินเชื่อเพิ่มขึ้นเป็นร้อยละ 12 และอัตราเงินเฟ้อเป็นร้อยละ 6 ตรงกับปีที่สินเชื่อผ่อนปรน ตลาดอสังหาริมทรัพย์แสดงสัญญาณการกลับตัวทันที ในบริบทตลาดปัจจุบันตั้งแต่ต้นปี 2566 ธปท.ตั้งเป้าสินเชื่อเติบโตทั้งปี 2566 อยู่ที่ 14-15% เทียบกับ 14% ในปี 2565 ถือเป็นสัญญาณเชิงบวก

ประการที่สาม เกี่ยวกับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์ ในปี 2551 สภาพคล่องในตลาดอสังหาริมทรัพย์ลดลงอย่างมาก แต่จนกระทั่งปี 2556 จึงได้มีการออกนโยบายสนับสนุนตลาด เช่น แพ็คเกจสนับสนุน 30,000 พันล้านบาท และการประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ในปี 2022 ตลาดจะมีผลการดำเนินงานที่ซบเซาซ้ำอีกเมื่อมีการเข้มงวดสินเชื่อ อัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น และสภาพคล่องลดลง

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ปลายปี 2565 รัฐบาล ได้ดำเนินมาตรการต่างๆ เพื่อคลี่คลายปัญหาตลาดอสังหาฯ อย่างต่อเนื่อง เช่น มาตรการช่วยเหลือ 120,000 ล้านดอง, พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 08 เพื่อช่วยบรรเทาความกดดันในการชำระเงินพันธบัตรสำหรับภาคธุรกิจ, มติที่ 33 เพื่อช่วยคลี่คลายปัญหาตลาดอสังหาฯ, พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 35 ที่ให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดควบคุมพื้นที่ที่สามารถแบ่งเป็นแปลงขายได้ เป็นต้น

จากการวิเคราะห์ตัวชี้วัดข้างต้น รายงานฯ ยังคงให้ความเห็นว่า “ตลาดอสังหาฯ มีแนวโน้มฟื้นตัวราวไตรมาส 2 ถึงไตรมาส 4 ปี 66”

กลุ่มที่ดิน : ภาคใต้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ภาคเหนือเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn ดัชนีราคาที่ดินปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างมั่นคงตั้งแต่ปี 2561 จนถึงปัจจุบันทั่วประเทศ แต่มีแนวโน้มที่จะแยกความแตกต่างระหว่างภูมิภาคและพื้นที่ที่เจาะจงในปี 2566

หลังจากผ่านมาเป็นเวลานานตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2561 ถึงไตรมาส 3 ปี 2566 ราคาขายที่ดินภาคใต้ปรับตัวเพิ่มขึ้น 71% และภาคเหนือปรับตัวเพิ่มขึ้น 54% ทั้งนี้ราคาที่ดินภาคใต้มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นสูงกว่าภาคเหนือในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาเฉพาะปี 2566 ราคาที่ดินในทั้งสองภูมิภาคก็มีแนวโน้มที่แตกต่างกัน ราคาขายที่ดินเฉลี่ยภาคเหนือยังคงเพิ่มขึ้น โดยไตรมาส 3/2566 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 4.9% เทียบกับไตรมาส 4/2565 ขณะที่กราฟราคาที่ดินภาคใต้เริ่มมีแนวโน้มปรับตัวลดลง จากปลายปีที่แล้วถึงปัจจุบัน ลดลง 26.2%

จังหวัดต่างๆ ในภาคเหนือมีการเติบโตที่มั่นคงในราคาที่ดินเป็นเวลานาน ตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2561 จนถึงไตรมาสที่สามของปี 2566 ได้แก่ ไฮฟอง (เพิ่มขึ้น 128%) กวางนิญ (เพิ่มขึ้น 44%) หุ่งเอียน (เพิ่มขึ้น 36%) และ บั๊กนิญ (เพิ่มขึ้น 20%)

ในภาคใต้ของจังหวัด บิ่ญเซือง มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นร้อยละ 147 เมื่อเทียบกับต้นปี 2561 ซึ่งเป็นหนึ่งในจังหวัดที่มีอัตราการเติบโตราคาที่ดินดีที่สุดในภูมิภาค ที่ดินในท้องที่อื่นๆ เช่น ลองอาน, บาเรีย-หวุงเต่า, ด่งนาย แม้ว่าในช่วงเร็วๆ นี้ราคาขายจะลดลง แต่โดยรวมในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้น 89%, 64% และ 60% ตามลำดับ

ตลาดอสังหาฯแนวราบมีความแตกต่าง

นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯแนวราบทั่วประเทศเข้าสู่ภาวะตกต่ำ โดยปริมาณธุรกรรมลดลง จากรายงานไตรมาส 3/2023 ของ Batdongsan.com.vn นายหน้าที่เข้าร่วมการสำรวจร้อยละ 57 ระบุว่าธุรกรรมผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ชั้นต่ำลดลงมากกว่าร้อยละ 50 ส่วนร้อยละ 28 ให้ความเห็นว่าธุรกรรมลดลงร้อยละ 10 - 50

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการของ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ แสดงความเห็นว่าราคาเป็นอุปสรรคใหญ่ที่สุดสำหรับผู้ซื้อในปัจจุบัน เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทตึกแถวมักจะมีราคาสูงกว่ารายได้เฉลี่ยของผู้คนมาก และสินค้าที่มีมูลค่าสูงก็ยากต่อการกู้ยืมมาซื้อ

ราคาขายเฉลี่ยของทาวน์เฮาส์ในไตรมาส 3 ปี 2566 อยู่ที่ 333 ล้านดองต่อตรม. ในฮานอย และ 209 ล้านดองต่อตรม. ในโฮจิมินห์ โฮจิมินห์

นายดิงห์ มินห์ ตวน กล่าวว่า กลุ่มอสังหาริมทรัพย์แนวราบแต่ละกลุ่มมีแนวโน้มและศักยภาพการฟื้นตัวที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งทาวน์เฮาส์ยังคงเงียบสงบ เนื่องมาจากกิจกรรมการท่องเที่ยวและการค้าปลีกไม่ได้เติบโตอย่างแข็งแกร่งจากผลกระทบจากเศรษฐกิจมหภาคและหลังการระบาดของโควิด-19

ข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่าระดับความสนใจในทาวน์เฮาส์ในพื้นที่เขตเมืองตอนกลางยังคงเท่าเดิม ในขณะที่จังหวัดท่องเที่ยวชายฝั่งทะเลในภาคกลาง ภาคเหนือ และภาคใต้ ลดลง 11%, 22% และ 41% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2564

นับตั้งแต่ต้นปีที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯแนวราบทั่วประเทศเข้าสู่ภาวะตกต่ำ โดยปริมาณธุรกรรมลดลง (ที่มา : Dan Viet)

ในขณะเดียวกัน ทาวน์เฮาส์และวิลล่าในเขตชานเมืองก็มีศักยภาพพอสมควร เนื่องจากมีโครงข่ายโครงสร้างพื้นฐานในอนาคตที่รองรับแนวโน้มการขยายตัวของเขตเมืองสู่เขตชานเมืองและพื้นที่ใกล้เคียง พื้นที่ชานเมืองหลายแห่งมีอัตราการเจริญเติบโตที่ดีของราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เช่น Starlake Urban Area, Ciputra, Mailand Hanoi City, Vinhomes Riverside, ParkCity, Ecopark (Hanoi) โดยมีอัตราเพิ่มขึ้นมากกว่า 20%-30% ต่อปี หรือเขตเมือง Swan Bay, หมู่บ้าน Eco River Saigon, สวนสาธารณะ Mizuki (นครโฮจิมินห์) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นประมาณร้อยละ 20 ต่อปี ตามข้อมูลจาก Batdongsan.com.vn

สำหรับบ้านส่วนตัวนั้น ระดับความสนใจและราคาที่ขอขายในฮานอยยังคงมีเสถียรภาพ เนื่องจากที่อยู่อาศัยประเภทนี้ออกแบบมาเพื่อรองรับความต้องการที่อยู่อาศัยจริง ดังนั้น ความต้องการจึงยังคงมีอยู่ ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ราคาขอขายบ้านส่วนตัวในหลายเขต เช่น ต่ายโฮ ไหบ่าจุง ด่งดา ฮวงมาย และห่าดง ยังคงเพิ่มขึ้น 4% - 9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันในปี 2565 ระดับความสนใจก็เพิ่มขึ้นเล็กน้อยที่ 2% - 3% ในบางเขตของฮานอยเช่นกัน

และใน TP ในนครโฮจิมินห์ ราคาที่ขอและความสนใจในบ้านส่วนตัวมีแนวโน้มลดลง แต่การลดลงไม่เกิน 10% เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ของปี 2022

การลงทุนในอพาร์ตเมนต์ให้ผลกำไรเฉลี่ยประมาณ 12.5% ต่อปี

รายงานยังแสดงให้เห็นอีกว่าอพาร์ตเมนต์เป็นประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับผลกระทบจากตลาดเชิงลบน้อยที่สุดในช่วงปีที่ผ่านมา เนื่องจากประเภทนี้รองรับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ในไตรมาสที่ 3 ปี 2566 ความสนใจในอพาร์ตเมนต์เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัว โดยความต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้น 1% และความต้องการเช่าเพิ่มขึ้น 6% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า โดยอพาร์ทเม้นท์ที่มีราคาตั้งแต่ 2,000 - 4,000 ล้านบาท เป็นที่ถูกค้นหามากที่สุด

ในปี 2023 ราคาขายอพาร์ทเม้นท์จะไม่เปลี่ยนแปลงมากนัก โดยเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยจาก 1% - 5% ในฮานอย และแทบไม่เปลี่ยนแปลงในนครโฮจิมินห์ โฮจิมินห์ อย่างไรก็ตาม หากพิจารณาช่วงเวลาที่ยาวนานตั้งแต่ปี 2558 จนถึงปัจจุบัน ดัชนีการเพิ่มขึ้นของราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ เมืองโฮจิมินห์มีอัตราการเติบโตของรายได้ของประชาชนสูงเกินคาด หลังจากผ่านไป 8 ปี ราคาอพาร์ทเม้นท์ในเมือง... นครโฮจิมินห์และฮานอยเติบโตขึ้น 82% และ 56% ตามลำดับ ในขณะที่รายได้ของคนในเขตเมืองเพิ่มขึ้นเพียง 39% เท่านั้น

คุณ Le Bao Long ผู้อำนวยการฝ่ายกลยุทธ์ของ Batdongsan.com.vn ให้ความเห็นว่า “การซื้ออพาร์ตเมนต์กลายเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อย ๆ สำหรับผู้คนเมื่ออัตราการเติบโตของรายได้ไม่สามารถตามทันอัตราการเติบโตของราคาบ้านได้ ในอนาคต โครงการอพาร์ตเมนต์หลักก็จะมีราคาสูงเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนต้องเพิ่มผลกำไรให้สูงสุดเมื่อต้นทุนสูงขึ้น

ในส่วนของจิตวิทยาของผู้บริโภคด้านอสังหาริมทรัพย์ ในบริบทที่ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผู้คนจึงหันมาเช่าหรือหาวิธีกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน แต่ในปัจจุบันผู้ซื้อจำนวนมากยังไม่ได้กู้เงินมาซื้อเพราะยังกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ยอยู่”

เนื่องจากราคาห้องชุดมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง และความต้องการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ก็มีสูงอยู่เสมอ อัตราการทำกำไรโดยเฉลี่ยจากการลงทุนในห้องชุดจึงสูงถึง 12.5% ต่อปี (เมื่อรวมกำไรจากราคาที่เพิ่มขึ้นและค่าเช่าเข้าด้วยกัน) ซึ่งเป็นผลกำไรที่ดีและมีเสถียรภาพมากกว่าการลงทุนประเภทอื่น เช่น หุ้น ทองคำ เงินตราต่างประเทศ ที่ดิน และเงินออม

แหล่งที่มา