คาดว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากการดึงดูดผู้ซื้อรายใหม่

SSI Research เชื่อว่าการไหลเข้าของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการบังคับใช้กฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ก็ตาม

คาดว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เนื่องจากการดึงดูดผู้ซื้อรายใหม่

SSI Research เชื่อว่าการไหลเข้าของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการบังคับใช้กฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ก็ตาม

จากรายงานการวิเคราะห์ล่าสุดของฝ่ายวิจัย บริษัทหลักทรัพย์เอสซีไอ (SSI Research) พบว่า การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอด 10 ปีที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากแนวโน้มการย้ายฐานการผลิต โดยประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์ ไต้หวัน และจีน เป็นผู้มีส่วนร่วมหลักในการเติบโตนี้ ซึ่งเป็นผลมาจากข้อได้เปรียบของเวียดนามในด้านนโยบายการลงทุนที่เอื้ออำนวย ต้นทุนแรงงานต่ำ และ เศรษฐกิจ ที่มั่นคง

ตามข้อมูลจาก กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ระหว่างปี 2019 ถึง 2023 กิจกรรมการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเวียดนามมีการเติบโตในเชิงบวก โดยบันทึกความเข้าใจ (MOU) ใหม่และที่ลงนามใหม่มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) อยู่ที่ 35% การเติบโตนี้ส่วนใหญ่เกิดจากบริษัทต่างชาติขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung และ Foxconn ซึ่งมีเป้าหมายเพื่อกระจายการผลิตและลดความเสี่ยงในห่วงโซ่อุปทานระดับโลก ราคาค่าเช่าเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยนิคมอุตสาหกรรมทางภาคเหนือเพิ่มขึ้น 35% ในขณะที่ภาคใต้เพิ่มขึ้นอย่างมากถึง 67% ตั้งแต่ปี 2020 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี 2024

บริษัทที่มีพื้นที่ขนาดใหญ่ให้เช่า ได้แก่ SIP, IDC, VGC, SZC, KBC และ NTC

อย่างไรก็ตาม ในปี 2024 การไหลเข้าของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามชะลอตัวลง ในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2024 ยอดรวม FDI ที่จดทะเบียนอยู่ที่ 27.26 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นเพียง 1.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ในระยะสั้น ธุรกิจ FDI อาจรอติดตามนโยบายภาษีใหม่ของประธานาธิบดีทรัมป์ ซึ่งรวมถึงกฎหมายภาษีที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนามด้วย

ระหว่างการหาเสียงเลือกตั้งประธานาธิบดีในปี 2024 ทรัมป์เน้นย้ำมาตรการทางการค้าเพื่อปกป้องเศรษฐกิจอเมริกัน ซึ่งรวมถึงการเก็บภาษี 60% กับสินค้าจีนโดยมีเป้าหมายเพื่อลดการขาดดุลการค้าและกระตุ้นการผลิตภายในประเทศ ควบคู่ไปกับการเก็บภาษีมาตรฐาน 10-20% กับประเทศอื่นๆ เพื่อปกป้องอุตสาหกรรมอเมริกันจากการแข่งขันจากต่างประเทศ

คำแถลงต่างๆ ในระหว่างการหาเสียงบ่งชี้ถึงการเปลี่ยนแปลงไปสู่แนวนโยบายกีดกันทางการค้ามากขึ้น ซึ่งทำให้แนวนโยบายเกี่ยวกับสินค้านำเข้ายังไม่ชัดเจน ในระยะสั้น ธุรกิจที่ลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศอาจรอข้อมูลที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้นเกี่ยวกับนโยบายภาษีใหม่ของทรัมป์ รวมถึงนโยบายที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนาม

ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI อธิบายถึงการชะลอตัวของการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรมของเวียดนามในปี 2024 ว่าปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนสามารถส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพของโครงการ ทำให้ธุรกิจ FDI ลังเลที่จะลงทุนใหม่

ประการที่สอง SSI Research ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปนโยบายการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เพื่อดึงดูดเงินทุนต่างชาติเข้าสู่ภาคส่วนเป้าหมาย ปัจจุบัน เวียดนามกำลังแข่งขันเพื่อดึงดูด FDI กับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย ซึ่งมีกฎหมาย Omnibus Law หรือไทย ซึ่งมีกองทุนส่งเสริมการแข่งขันและใช้ภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 10%

ประการที่สาม โครงสร้างพื้นฐานในเวียดนามมีจำกัด โดยเฉพาะในภาคใต้ การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานที่ล่าช้าส่งผลให้ต้นทุนด้านโลจิสติกส์สูงขึ้น ซึ่งอาจทำให้การลงทุนไม่น่าดึงดูดใจเท่าที่ควร

สุดท้ายนี้ ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI ระบุว่า ที่ดินให้เช่าในนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่มีไม่มากนัก ทำให้ผู้ลงทุนเลือกทำเลลงทุนได้ยาก โดยข้อมูลจาก CBRE ระบุว่า อัตราการเข้าใช้พื้นที่โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 81% ในภาคเหนือ และ 92% ในภาคใต้ ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567

เหลือที่ดินให้เช่าในเขตอุตสาหกรรมหลักไม่มากแล้ว

อย่างไรก็ตาม SSI Research ยังเน้นย้ำว่ารัฐบาลกำลังดำเนินการเพื่อแก้ไขอุปสรรคในการดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ซึ่งรวมถึงการวิจัยและจัดตั้งกลไกเพื่อสนับสนุนวิสาหกิจขนาดใหญ่ที่ได้รับผลกระทบจากภาษีขั้นต่ำระดับโลก การเสนอกฎหมายว่าด้วยอุตสาหกรรม เทคโนโลยีดิจิทัล พร้อมแรงจูงใจในการลงทุนในธุรกิจการผลิตเซมิคอนดักเตอร์ รัฐบาลจะแก้ไขบทบัญญัติบางประการในกฎหมายการลงทุนฉบับปัจจุบันเพื่อให้คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดสามารถออกใบรับรองการลงทุนในเขตอุตสาหกรรมใหม่ได้ นอกจากนี้ การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเชื่อมต่อศูนย์กลางอุตสาหกรรม เช่น ทางด่วนเหนือ-ใต้ และทางรถไฟที่เชื่อมจีนและเวียดนาม ก็เป็นปัจจัยเชิงบวกเช่นกัน ดังนั้น SSI Research คาดว่ากระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศจะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการบังคับใช้กฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ก็ตาม

ดัชนีประสิทธิภาพด้านโลจิสติกส์ ปี 2023 ในหลายประเทศ

การบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ในหลายพื้นที่ตั้งแต่ปลายปี 2024 ส่งผลให้ต้นทุนค่าชดเชยที่ดินสำหรับนิคมอุตสาหกรรมใหม่เพิ่มสูงขึ้นอย่างมาก ต้นทุนที่เพิ่มขึ้นนี้จะทำให้กำไรของโครงการนิคมอุตสาหกรรมใหม่ลดลงเหลือ 30-35% เมื่อเทียบกับกว่า 50% ในโครงการนิคมอุตสาหกรรมที่มีอยู่เดิม

แหล่งที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html