คาดว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเนื่องจากดึงดูดลูกค้ารายใหม่

SSI Research เชื่อว่ากระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการใช้กฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ก็ตาม

คาดว่าความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการดึงดูดลูกค้ารายใหม่

SSI Research เชื่อว่ากระแสการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตต่อไป แม้ว่าจะมีการใช้กฎหมายภาษีใหม่ของสหรัฐฯ ก็ตาม

รายงานการวิเคราะห์ล่าสุดจากฝ่ายวิเคราะห์ของบริษัทหลักทรัพย์ เอสเอสไอ (SSI Research) ระบุว่า การเติบโตของเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในเวียดนามยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่องตลอด 10 ปีที่ผ่านมา อันเนื่องมาจากแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงการผลิต ประเทศต่างๆ เช่น สิงคโปร์ ไต้หวัน และจีน ถือเป็นปัจจัยหลักที่ผลักดันการเติบโตนี้ เหตุผลก็คือเวียดนามมีความได้เปรียบในการแข่งขันในด้านนโยบายการลงทุนที่เอื้ออำนวย ต้นทุนแรงงานที่ต่ำ และ เศรษฐกิจ ที่มั่นคง

กระทรวงการวางแผนและการลงทุน ระบุว่า ระหว่างปี พ.ศ. 2562 ถึง พ.ศ. 2566 กิจกรรมการเช่าที่ดินอุตสาหกรรมในเวียดนามมีการเติบโตในเชิงบวก โดยบันทึกความเข้าใจ (MOU) และข้อตกลงที่เพิ่งลงนามมีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่อปี (CAGR) ที่ 35% การเติบโตนี้ส่วนใหญ่มาจากบริษัทลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ขนาดใหญ่ เช่น Samsung, LG, Hyundai, Lotte, Luxshare, Lego, Hyosung และ Foxconn ที่มุ่งกระจายการผลิตและลดความเสี่ยงในห่วงโซ่อุปทานโลก ราคาค่าเช่าเฉลี่ยก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญเช่นกัน โดยนิคมอุตสาหกรรมทางตอนเหนือเพิ่มขึ้น 35% ขณะที่นิคมอุตสาหกรรมทางใต้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 67% ตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 ถึงไตรมาสที่ 2 ปี พ.ศ. 2567

บริษัทที่มีพื้นที่ให้เช่าขนาดใหญ่ เช่น SIP, IDC, VGC, SZC, KBC, NTC

อย่างไรก็ตาม ในปี 2567 การลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่ไหลเข้าเวียดนามจะชะลอตัวลง โดยในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2567 มูลค่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ที่จดทะเบียนทั้งหมดอยู่ที่ 27.26 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้นเพียง 1.9% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ในระยะสั้น ผู้ประกอบการ FDI อาจรอติดตามนโยบายภาษีศุลกากรฉบับใหม่ของประธานาธิบดีทรัมป์ ซึ่งรวมถึงกฎหมายภาษีที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนาม

ระหว่างการหาเสียงเลือกตั้งประธานาธิบดีปี 2024 นายทรัมป์เน้นย้ำมาตรการทางการค้าเพื่อปกป้องเศรษฐกิจสหรัฐฯ ซึ่งรวมถึงการเก็บภาษีนำเข้าสินค้าจีน 60% เพื่อลดการขาดดุลการค้าและส่งเสริมการผลิตภายในประเทศ ควบคู่ไปกับการเก็บภาษีนำเข้าสินค้าจากต่างประเทศตามปกติ 10-20% เพื่อปกป้องอุตสาหกรรมสหรัฐฯ จากการแข่งขันจากต่างประเทศ

ถ้อยแถลงของแคมเปญนี้ชี้ให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงไปสู่นโยบายกีดกันทางการค้ามากขึ้น ซึ่งทำให้นโยบายเกี่ยวกับสินค้านำเข้ายังไม่ชัดเจน ในระยะสั้น ผู้ประกอบการ FDI อาจรอข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับนโยบายภาษีศุลกากรใหม่ของทรัมป์ ซึ่งรวมถึงกฎหมายภาษีที่ส่งผลกระทบต่อการนำเข้าจากเวียดนาม

ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI อธิบายถึงการชะลอตัวของกระแสเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเขตอุตสาหกรรมของเวียดนามในปี 2567 ว่าปัจจัยสำคัญประการหนึ่งคือความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยน ความผันผวนของอัตราแลกเปลี่ยนอาจส่งผลกระทบต่อประสิทธิภาพของโครงการ ส่งผลให้ผู้ประกอบการ FDI ลังเลที่จะลงทุนใหม่

ประการที่สอง SSI Research ยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการปฏิรูปนโยบายการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) เพื่อดึงดูดเงินทุนต่างชาติเข้าสู่อุตสาหกรรมเป้าหมาย ปัจจุบัน เวียดนามกำลังแข่งขันเพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) กับประเทศเพื่อนบ้าน เช่น อินโดนีเซีย ด้วยการออกกฎหมาย Omnibus หรือประเทศไทยก็มีกองทุนเพื่อพัฒนาขีดความสามารถในการแข่งขัน และจัดเก็บภาษีเงินได้นิติบุคคลในอัตรา 10%

ประการที่สาม โครงสร้างพื้นฐานในเวียดนามยังมีจำกัด โดยเฉพาะในภาคใต้ ความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่ล่าช้า ส่งผลให้ต้นทุนโลจิสติกส์สูงขึ้น อาจทำให้การลงทุนลดความน่าสนใจลง

สุดท้ายนี้ ผู้เชี่ยวชาญจาก SSI ระบุว่า พื้นที่ให้เช่าที่เหลืออยู่ในเขตอุตสาหกรรมหลักๆ นั้นมีไม่มากนัก ทำให้นักลงทุนตัดสินใจเลือกทำเลลงทุนได้ยาก โดย CBRE ระบุว่า ณ สิ้นเดือนมิถุนายน 2567 อัตราการเช่าพื้นที่เฉลี่ยในภาคเหนืออยู่ที่ 81% และภาคใต้อยู่ที่ 92%

พื้นที่ว่างให้เช่าในเขตอุตสาหกรรมหลักๆ เหลือไม่มากนัก

อย่างไรก็ตาม SSI Research ยังเน้นย้ำว่ารัฐบาลกำลังดำเนินการเพื่อแก้ไขปัญหาคอขวดเพื่อดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ซึ่งรวมถึงการวิจัยและจัดตั้งกลไกสนับสนุนสำหรับวิสาหกิจขนาดใหญ่ที่ได้รับผลกระทบจากภาษีขั้นต่ำทั่วโลก การเสนอกฎหมายอุตสาหกรรม เทคโนโลยีดิจิทัล พร้อมแรงจูงใจสำหรับการลงทุนในวิสาหกิจการผลิตเซมิคอนดักเตอร์ รัฐบาลจะแก้ไขบทบัญญัติบางประการในกฎหมายการลงทุนฉบับปัจจุบัน เพื่อให้คณะกรรมการประชาชนจังหวัดสามารถออกใบรับรองการลงทุนสำหรับนิคมอุตสาหกรรมแห่งใหม่ได้ นอกจากนี้ การปรับปรุงโครงสร้างพื้นฐานเพื่อเชื่อมโยงศูนย์กลางอุตสาหกรรม เช่น ทางด่วนสายเหนือ-ใต้ และทางรถไฟที่เชื่อมต่อจีนและเวียดนาม ก็เป็นปัจจัยบวกเช่นกัน ดังนั้น SSI Research คาดว่าการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จะยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าจะมีการนำกฎหมายภาษีฉบับใหม่ของสหรัฐอเมริกามาใช้ก็ตาม

ดัชนีประสิทธิภาพด้านโลจิสติกส์ปี 2023 ในบางประเทศ

การบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ในหลายพื้นที่ตั้งแต่ปลายปี 2567 ส่งผลให้ต้นทุนค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ในเขตอุตสาหกรรมใหม่เพิ่มขึ้นอย่างมาก ส่งผลให้อัตรากำไรของโครงการเขตอุตสาหกรรมใหม่ลดลงเหลือ 30-35% เมื่อเทียบกับโครงการเขตอุตสาหกรรมเดิมที่สูงกว่า 50%

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/nhu-cau-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-du-kien-tang-manh-nho-hut-khach-moi-d230006.html