การละทิ้งการประมูลที่ดินครั้งใหญ่ในเขตชานเมืองฮานอย: หากไม่ป้องกัน ตลาดจะบิดเบือน

ผู้เชี่ยวชาญยก "บทเรียน" จากคดีเตินฮวงมินห์ ทิ้งมรดกมหาศาลหลังจ่ายที่ดินราคาสูง

ตลาดต้องตกตะลึงกับราคาประมูลที่ดินในเขตชานเมือง ฮานอย อย่างต่อเนื่อง ในเขตฮว่ายดึ๊ก ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลอยู่ระหว่าง 90 ถึง 133 ล้านดอง/ตร.ม. ในเขตถั่นโอย ราคาที่ดินที่ชนะการประมูลอยู่ระหว่าง 51 ถึง 100 ล้านดอง/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเริ่มต้นหลายเท่า

อย่างไรก็ตาม ทันทีหลังการประมูล ผู้ชนะส่วนใหญ่ขายที่ดินของตนเองได้ในราคาส่วนต่าง 400-600 ล้านดองต่อแปลง ในช่วงที่ราคาสูงสุด มีการขายต่อที่ดินจำนวนมากในราคาสูงกว่าราคาประมูลที่ชนะถึง 800 ล้านดอง อย่างไรก็ตาม เพียงไม่กี่วันต่อมา ส่วนต่างก็ลดลงเหลือประมาณ 100-200 ล้านดอง

ไม่เพียงเท่านั้น หลังการประมูลเหล่านี้ ราคาที่ดินในตลาดโดยรอบก็พุ่งสูงขึ้นทันทีเป็น 5-10 ล้านดองต่อตารางเมตร ในเวลานั้น นายหน้าไม่กล้าแม้แต่จะรอซื้อส่วนต่างราคาขาย เพราะคิดว่าราคาที่ดินสูงเกินไปเมื่อเทียบกับโครงสร้างพื้นฐานโดยรอบ

ที่น่าสังเกตคือ สถานการณ์การละทิ้งเงินมัดจำเกิดขึ้นอย่างมหาศาล ยกตัวอย่างเช่น การประมูลที่ดิน 68 แปลง ในพื้นที่โงบา หมู่บ้านถั่นถั่น ตำบลถั่นเกา (เขตถั่นโอย กรุงฮานอย) มีที่ดิน 55 แปลงที่ถูกละทิ้งเงินมัดจำ รวมถึงแปลงที่ชนะการประมูลด้วยราคา 100.5 ล้านดองต่อตารางเมตร ส่วนที่ดิน 13 แปลงที่ชำระเงินเต็มจำนวน ราคาสูงสุดอยู่ที่กว่า 55 ล้านดองต่อตารางเมตรเล็กน้อย

คุณดิงห์ มินห์ ตวน ผู้อำนวยการ Batdongsan.com.vn ประจำภาคใต้ ให้สัมภาษณ์กับ ผู้สื่อข่าวแดน ตรี ว่า สาเหตุของการประมูลที่ฮานอยอยู่ที่ราคาที่ผู้ซื้อต้องวางเงินมัดจำเบื้องต้นต่ำเกินไป ยกตัวอย่างเช่น ราคาเฉลี่ยในการประมูลที่ประสบความสำเร็จบางครั้งอยู่ที่ 30 ล้านดองต่อตารางเมตร แต่ราคาเริ่มต้นอยู่ที่เพียง 7 ล้านดองต่อตารางเมตรเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าราคาที่ผู้ซื้อกำหนดนั้นต่ำเกินไป

นอกจากนี้ ปริมาณสินค้าที่เข้าสู่ตลาดยังต่ำเกินไป ทำให้ผู้ฝากเงินต้องการซื้อเพื่อโอน ขณะเดียวกัน การอนุญาตให้โอนระยะสั้นก็ก่อให้เกิดข้อจำกัดบางประการ ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวม

ดร.ดิงห์ เธียน ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐกิจ กล่าวว่า ผู้ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์จริงๆ มักจะใช้เวลาและความพยายามศึกษาข้อมูลราคาที่ดินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่อย่างละเอียดถี่ถ้วน การ "วางเงินมัดจำ" แสดงให้เห็นว่าพวกเขาต้องการซื้อจริงๆ

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบัน การประมูลที่ดินบางแห่งในฮานอยมีการยกเลิกการฝากเงินจำนวนมหาศาล คุณเหียนกล่าวว่า จำเป็นต้องตั้งคำถามว่าผู้เข้าร่วมการประมูลต้องการซื้อหรือทำลายนโยบายที่ถูกต้องของรัฐกันแน่

เงินมัดจำที่ดิน 55 แปลง จากการประมูลที่ดิน 68 แปลง ที่เมืองทัญโอย เมื่อวันที่ 10 สิงหาคม 2560 ถูกริบ (ภาพ: ดวงทัม)

“การประมูลที่ดินแสดงให้เห็นถึงความเปิดกว้างและความโปร่งใส นี่เป็นนโยบายที่ถูกต้องและสอดคล้องกับระบบเศรษฐกิจตลาด รัฐบาลประมูลที่ดินโดยหวังว่าจะขายได้ในราคาที่เหมาะสมกับตลาด กลุ่มเป้าหมายคือผู้ที่มีความต้องการอยู่อาศัยหรือลงทุนระยะยาวอย่างแท้จริง ไม่ใช่ผู้ที่ต้องการเก็งกำไรหรือเพิ่มราคา” นายเหียนกล่าว

คุณเหียนกล่าวว่า การประมูลที่ดินเมื่อเร็วๆ นี้ในเขตชานเมืองฮานอยแสดงให้เห็นถึงสัญญาณที่ผิดปกติ ผู้ที่ชนะการประมูลราคาสูงแล้วทิ้งเงินมัดจำจำนวนมากก็มีส่วนทำให้เกิดความวุ่นวายในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นกัน เขายกตัวอย่าง "บทเรียน" จากการประมูลที่ดินที่เมืองเตินฮวงมินห์ ซึ่งต้องจ่ายเงินราคาสูงลิ่วแล้วทิ้งเงินมัดจำ ซึ่งก่อให้เกิดผลกระทบแบบลูกโซ่ คือราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้นอย่างมากในย่านทูเทียม

“จากนั้น ผมคิดว่าการประมูลราคาสูงเมื่อเร็วๆ นี้ แล้วถูกริบเงินมัดจำไป น่าจะเป็นการจงใจและคำนวนมาอย่างดี ไม่ใช่การจ่ายราคาสูงเพียงอย่างเดียว บางทีการประมูลครั้งนี้อาจสร้างความปั่นป่วนในพื้นที่ที่พวกเขาเป็นเจ้าของที่ดินจำนวนมากก็ได้” คุณเฮียนกล่าว

หากไม่หยุดการละทิ้งกองอาจดำเนินต่อไป

ดร. ดิงห์ เธียน กล่าวถึงผลกระทบจากการเสนอราคาสูงแล้วยกเลิกเงินมัดจำว่า ประการแรก ส่งผลกระทบต่อนโยบายการประมูลของรัฐ ประการที่สอง การประมูลดังกล่าวจะกลายเป็นเครื่องมือในการรบกวนและบิดเบือนตลาดอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น ซึ่งจะส่งผลกระทบในทางลบต่อเศรษฐกิจโดยรวมและตลาดอสังหาริมทรัพย์ ขณะเดียวกัน รัฐกำลังพยายามรักษาเสถียรภาพของตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเศรษฐกิจ

นายเหียน กล่าวว่า หากไม่มีการดำเนินการที่เด็ดขาดเพื่อป้องกันการกระทำที่จ่ายเงินจำนวนมากแล้วสูญเสียเงินมัดจำ เหตุการณ์เช่นนี้อาจเกิดขึ้นอีกในการประมูลอื่นๆ

นายดิงห์ มิงห์ ตวน กล่าวเสริมว่า หลังจากการประมูลที่สร้างความฮือฮาในตลาด ไม่เพียงแต่นักลงทุนเท่านั้น แต่ประชาชนทั่วไปก็จะนึกถึงราคา 100-130 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางกรุงฮานอย 25-30 กิโลเมตร ซึ่งเป็นราคาที่บ่งชี้ว่าราคาที่ดินในรัศมีนี้จะปรับตัวสูงขึ้นอย่างผิดปกติ โดยไม่คำนึงถึงมูลค่าทางธุรกิจหรือมูลค่าการใช้งาน นอกจากนี้ หากมีการประมูลครั้งต่อไปในพื้นที่อื่นๆ ราคาก็จะสูงขึ้นมาก

การเสนอราคาที่ผิดปกติจะก่อให้เกิดผลกระทบมากมายต่อผู้ซื้อบ้าน ธุรกิจการลงทุน และอาจทำให้ตลาดโดยรวมไม่มั่นคงได้

โดยเฉพาะผู้ที่ต้องการซื้อบ้านจริงๆ จะพบว่าการซื้อบ้านเป็นเรื่องยากในช่วงที่ผู้ขายจะขึ้นราคาเมื่อเทียบกับราคาตลาด คนที่มีเงินจะรีบซื้อที่ดินเพื่อหวังผลกำไร นอกจากนี้ คนที่ไม่จำเป็นต้องอยู่อาศัยจริงๆ จะเน้นกระแสเงินสดไปที่อสังหาริมทรัพย์แทนที่จะหมุนเวียนไปทำกิจกรรมทางเศรษฐกิจอื่นๆ คนที่ต้องการบ้านมักจะมีเงินไม่พอซื้อ ในขณะที่คนที่มีเงินจะลงทุนในที่ดิน

ผลที่ตามมาก็คือ บริษัทลงทุนในประเทศและต่างประเทศ เมื่อดำเนินโครงการขนาดใหญ่ จะประสบปัญหาในการอนุมัติพื้นที่มากขึ้น และเงินทุนก็จะเพิ่มขึ้นหลายเท่าตัวอีกด้วย

นอกจากนี้ ผลกระทบแบบลูกโซ่อาจเกิดขึ้นกับตลาดโดยรวมและส่วนอื่นๆ ยกตัวอย่างเช่น โครงการอพาร์ตเมนต์ในใจกลางกรุงฮานอยจะมีราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว บางครั้งสูงถึง 100 ล้านดองต่อตารางเมตร เนื่องจากกองทุนที่ดินมีไม่เพียงพอ ความต้องการที่สูง และราคาที่ดินใหม่ที่สูงขึ้น ขณะที่โครงการข้างเคียงอาจเพิ่มขึ้น 300-400 ล้านดองต่อตารางเมตร... ความผันผวนเหล่านี้จะส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความไม่แน่นอนในระยะสั้น

ผู้เชี่ยวชาญชี้ หากไม่ป้องกันสถานการณ์ประมูลราคาสูงแล้วทิ้งเงินมัดจำ อาจเกิดขึ้นอีก (ภาพ: Duong Tam)

ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้ย้ำว่าหากไม่มีมาตรการใดๆ ในการจัดการ ราคาโดยรวมก็จะสูงขึ้น เพราะหลังการประมูล ผู้คนจะจำไม่ได้อีกต่อไปว่ามีคนวางเงินมัดจำไปกี่คน พวกเขาจะจดจำได้เพียงผลลัพธ์สุดท้าย คือราคาสุดท้ายเท่านั้น สิ่งนี้จะถูกจดจำไว้ในความทรงจำของผู้คนว่าราคาในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้นกี่ครั้ง ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อตลาดโดยรวมอย่างแน่นอน

จำเป็นต้องมีการคว่ำบาตร

สำหรับมาตรการป้องกัน ดร.ดิงห์ เธียน กล่าวว่า การจัดการประมูลที่ดินในพื้นที่ต่างๆ จำเป็นต้องมีการวางแผนที่เข้มงวดและปลอดภัย นอกจากนี้ กระบวนการประเมินราคาที่ดินเพื่อกำหนดราคาเริ่มต้น จำเป็นต้องมีบริษัทประเมินราคาที่รับผิดชอบ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ราคาเริ่มต้นต้องสอดคล้องกับราคาตลาด ดังนั้นการวางเงินมัดจำก่อนเข้าร่วมประมูลจึงต้องมีความเหมาะสม

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ควรมีมาตรการห้ามหรือไม่อนุญาตให้ผู้ที่เคยยกเลิกการประมูลเข้าร่วมการประมูลเป็นระยะเวลาหนึ่ง ก่อนการประมูล คณะกรรมการจัดงานจะต้องตรวจสอบเอกสารเช่นเดียวกับวิธีการประมูลอื่นๆ นอกจากนี้ แต่ละท้องถิ่นยังสามารถจัดทำแผนงานและกฎระเบียบเพิ่มเติมที่เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่ เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุดทั้งต่อรัฐและประชาชน

นายดิงห์ มิญ ตวน กล่าวว่า วิธีแก้ปัญหาคือการเพิ่มราคาปัจจัยการผลิตและจำกัดไม่ให้ผู้เข้าร่วม "เล่นเซิร์ฟ" ในขณะเดียวกัน หน่วยงานบริหารจัดการควรกำหนดบทลงโทษ เช่น การปรับเงินที่สูงกว่าเงินมัดจำ 2-3 เท่า เพื่อให้มั่นใจว่าผู้เข้าร่วมปฏิบัติตามภาระผูกพันของตน

นายเล ดินห์ ชุง สมาชิกคณะทำงานวิจัยตลาดของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ได้เสนอแนวทางแก้ไขเช่นกัน โดยกล่าวว่า จำเป็นต้องมีมาตรการกำหนดราคาเริ่มต้นให้สูงกว่าราคาปัจจุบัน นอกจากนี้ แทนที่จะกำหนดเงินมัดจำไว้ที่ 20% ของราคาเริ่มต้นในปัจจุบัน ควรเพิ่มเป็นประมาณ 30-50% สำหรับผู้ที่ประสงค์จะเข้าร่วมประมูลที่ดินด้วยเจตนาไม่ดีจะพิจารณาดำเนินการต่อไป

นอกจากนี้ เขายังกล่าวอีกว่า นักลงทุนอาจต้องโอนเงินประกันเข้าบัญชีของผู้จัดงาน หากนักลงทุนชนะการประมูล ผู้จัดงานจะเก็บเงินประกันไว้สำหรับการชำระเงิน และหากเงินขาดมือ ผู้จัดงานจะจ่ายเงินเพิ่ม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/o-at-bo-coc-dau-gia-dat-vung-ven-ha-noi-khong-ngan-chan-se-meo-thi-truong-20240918131201640.htm