ตลาดกำหนดระดับราคาใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยยึดหลัก "ที่ดินทุกตารางนิ้วเป็นทองคำ" ที่ดินที่อยู่อาศัยในฮานอยจึงอยู่ในสายตาของผู้ซื้อ

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้น สร้างมาตรฐานใหม่ ความต้องการที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย ในฮานอย สูงขึ้น และกฎระเบียบล่าสุดเกี่ยวกับการจำนองโฉนดที่ดิน... เป็นข่าวสารล่าสุดในวงการอสังหาริมทรัพย์

อสังหาริมทรัพย์บนบกกำลังกลายเป็นทางเลือกใหม่ เนื่องจากราคาไม่ได้ถูกปั่นให้สูงเกินจริงเหมือนกับอพาร์ตเมนต์ (ภาพ: หลิน อัน)

ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

นางสาวฟาม ถิ เมียน รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม) กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์กำลังพุ่งสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แซงหน้าอัตราการเติบโตของรายได้ของประชากรส่วนใหญ่ไปมาก

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอพาร์ทเมนต์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024 เพิ่มขึ้น 58% และ 27% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ปี 2019 โครงการอพาร์ทเมนต์เชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงได้หายไปจากเมืองเหล่านี้อย่างสิ้นเชิง แม้แต่อพาร์ทเมนต์ระดับกลางก็เริ่มหายากขึ้นเรื่อยๆ และถูกแทนที่ด้วยอพาร์ทเมนต์ระดับไฮเอนด์และหรูหรา โดยกว่า 80% ของอพาร์ทเมนต์ที่เปิดตัวในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ในปี 2024 มีราคา 50 ล้านดง/ตารางเมตรขึ้นไป โครงการอพาร์ทเมนต์ที่เปิดตัวใหม่หลายแห่งมีราคาสูงถึงหลายหมื่นดอลลาร์สหรัฐต่อตารางเมตร

ราคาอพาร์ตเมนต์ในตลาดใหม่ที่สูงอย่างต่อเนื่องส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์เก่าพุ่งสูงขึ้น โดยอพาร์ตเมนต์ที่สร้างมาหลายสิบปีหลายแห่งถูกซื้อขายกันในราคาสองหรือสามเท่าของราคาที่ส่งมอบครั้งแรก จากภาวะราคาอพาร์ตเมนต์ที่พุ่งสูงขึ้นนี้ ราคาบ้านเดี่ยว รวมถึงวิลล่าและทาวน์เฮาส์ ก็เพิ่มขึ้นอย่างมากเช่นกัน โดยเฉพาะในบางโครงการในเขต/อำเภอที่อยู่ห่างไกลจากใจกลางกรุงฮานอย เนื่องจากอุปทานในตัวเมืองเริ่มขาดแคลนมากขึ้น

ในอดีต ราคาบ้านวิลล่าที่สูงถึงหลายร้อยล้านดงต่อตารางเมตรถือว่าสูง แต่ปัจจุบันบ้านวิลล่าบางแห่งโฆษณาขายในราคาถึง 1 พันล้านดงต่อตารางเมตรและยังคงถือว่าปกติ ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง หลายจังหวัดและเมืองกำลังประสบกับ "ภาวะบูม" เฉพาะพื้นที่ในที่ดินที่ถูกต้องตามกฎหมาย เนื่องจากการลงทุนที่คึกคักขึ้น หรืออุปสงค์และอุปทานที่สร้างขึ้นโดยกลุ่มนักลงทุนบางกลุ่มเพื่อผลักดันราคาให้สูงขึ้น ในบางจังหวัดและเมือง เช่น ไฮเดือง ราคาได้สูงกว่าจุดสูงสุดของภาวะบูมในปี 2022 แล้ว

คุณเมียนเชื่อว่า ในระยะสั้น ราคาอสังหาริมทรัพย์ขั้นต้นจะลดลงได้ยาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนของคอนโดมิเนียม ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยประเภทที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยในเขตเมืองเป็นหลัก เนื่องจากในบริบทของความต้องการอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งความต้องการเพื่อการลงทุน ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะให้ความสำคัญกับการพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์เพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด ในขณะที่ที่ดินเริ่มหายากขึ้น ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น และโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกได้รับการพัฒนาอย่างต่อเนื่อง

กรอบกฎหมายใหม่นี้กำจัดผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีฐานะทางการเงินไม่แข็งแรง ทำให้ผู้พัฒนาที่เหลืออยู่ใน "สนามแข่งขัน" ต้องพัฒนาพื้นที่เมืองขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกแบบครบวงจร และส่งผลกระทบในวงกว้าง ซึ่งหมายถึงต้นทุนที่สูงขึ้น ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยาก

ในขณะเดียวกัน ข้อเท็จจริงที่ว่าตลาดเหลือเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่มีทรัพยากรทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีความสามารถอยู่แล้ว หรือมีข้อได้เปรียบในการจัดหาที่ดิน จะยังคงรักษาการผูกขาดด้านอุปทานไว้ และผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่จะยังคงกำหนดราคาตลาด ซึ่งมักจะอยู่ในระดับที่สูงขึ้นเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในฮานอยเป็นที่ต้องการอย่างมาก

ที่ดินและบ้านกำลังกลายเป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากขึ้น เนื่องจากราคาไม่ผันผวนเท่ากับอพาร์ทเมนต์ จากการสำรวจของ Batdongsan.com.vn พบว่า ราคาบ้านเดี่ยวในเขตเมืองชั้นใน เช่น ดงดา บาดิงห์ แทงซวน เกาเจย์ นามตูเลียม ฮาดง และฮว่างมาย มีราคาเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-20% ตั้งแต่ต้นปี ปริมาณการซื้อขายของบริษัทตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านการขายที่ดินและบ้านในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10-30% ในช่วงสามเดือนที่ผ่านมา ซึ่งตรงกับช่วงเวลาที่ราคาอพาร์ทเมนต์ผันผวนอย่างมาก

นายเหงียน กว็อก อัญ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Batdongsan.com.vn กล่าวว่า ข้อมูลตลาดอสังหาริมทรัพย์ของ Batdongsan.com.vn แสดงให้เห็นว่า บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ยังคงได้รับความสนใจในระดับที่คงที่ ในช่วงสามเดือนแรกของปี 2024 บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นทั้งในด้านปริมาณการซื้อขายและความสนใจในทุกช่วงราคา โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างมากในเกือบทุกอำเภอและตำบลของกรุงฮานอย

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เมื่อเทียบกับต้นปี 2023 ความสนใจในบ้านเดี่ยวในเขตน้ำตู่เลียมเพิ่มขึ้น 43% เขตหวงมายเพิ่มขึ้น 28% เขตดงดาเพิ่มขึ้น 21% เขตฮาดงเพิ่มขึ้น 26% และเขตแทงซวนเพิ่มขึ้น 12% ส่วนราคานั้น ราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวในฮานอยเพิ่มขึ้นจาก 95 ล้านดง/ตารางเมตร ในไตรมาสที่ 1 ปี 2021 เป็น 164 ล้านดง/ตารางเมตร ในไตรมาสที่ 2 ปี 2024

ดังนั้น อัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวจึงค่อนข้างคงที่ โดยเฉลี่ยอยู่ที่ 15-20% ต่อปี ขึ้นอยู่กับพื้นที่ ความเสถียรนี้ โดยไม่มีความผันผวนของราคาหรือการเพิ่มขึ้นอย่างไม่แน่นอน ทำให้ปริมาณการซื้อขายบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์คงที่และสม่ำเสมอ ทำให้เป็นเป้าหมายที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อและนักลงทุน ท่ามกลางราคาอพาร์ทเมนต์ที่ผันผวนอยู่ตลอดเวลาในฮานอย

นาย Tran Huu Xiem ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และประธานบริษัท MSP Land System กล่าวว่า มีหลายปัจจัยที่รับประกันการเติบโตในอนาคตของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ส่งผลให้เงินทุนไหลเข้าสู่ภาคส่วนนี้อย่างแข็งแกร่ง

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายในกฎหมายที่ดินและกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านการอนุมัตินั้น กำลังส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ไปในทิศทางที่โปร่งใสและยั่งยืน โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คาดว่าราคาที่ดินในอนาคตจะเพิ่มขึ้นเนื่องจากการเปลี่ยนแปลงความถี่ในการปรับปรุงราคา เนื่องจากกรอบราคาที่ดินและรายการราคาที่ดินประจำปีจะไม่ได้รับการปรับปรุงอีกต่อไป

นอกจากนี้ ราคาที่ดินเปล่า ทาวน์เฮาส์ และบ้านเดี่ยวที่มีสถานะทางกฎหมายชัดเจนก็จะสูงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากเงื่อนไขโดยละเอียดสำหรับการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินที่ไม่มีข้อพิพาทนั้นเข้มงวด โปร่งใส และชัดเจนยิ่งขึ้น และความถูกต้องแม่นยำในการกำหนดราคาก็เข้มงวดมากขึ้นด้วย

นอกจากนี้ ประธานบริษัท MSP Land System เชื่อว่า ด้วยค่านิยมดั้งเดิมของชาวเวียดนามที่ว่า "ที่ดินทุกตารางนิ้วมีค่าดุจทองคำ" อสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจึงยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่อง เนื่องจากความต้องการเป็นเจ้าของบ้านและการสะสมทรัพย์สินในหมู่ชาวเวียดนามนั้นสูง การขาดแคลนที่ดินในเขตเมืองชั้นใน ประกอบกับความต้องการที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง จะยิ่งผลักดันราคาและปริมาณการซื้อขายให้สูงขึ้น ดังนั้น ภาคส่วนนี้จึงถือเป็นแหล่งพักพิงที่ปลอดภัยสำหรับเงินทุน ดึงดูดทั้งผู้ซื้อและนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

จังหวัดบั๊กซาง ออกกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดิน

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดบักเกียงได้ออกมติฉบับที่ 24 ซึ่งระบุรายละเอียดเกี่ยวกับข้อจำกัดในการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย ข้อจำกัดในการรับรองที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย พื้นที่ขั้นต่ำและเงื่อนไขสำหรับการแบ่งแยกและการรวมที่ดิน ข้อจำกัดในการจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม ข้อจำกัดในการจัดสรรที่ดินที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ให้แก่บุคคลเพื่อใช้ประโยชน์ ข้อจำกัดในการรับโอนที่ดินเกษตรกรรม เกณฑ์และเงื่อนไขสำหรับการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินนา ที่ดินป่าอนุรักษ์ ที่ดินป่าใช้ประโยชน์พิเศษ และที่ดินป่าเพื่อการผลิตไปเป็นวัตถุประสงค์อื่น และเอกสารการใช้ที่ดินประเภทอื่น ๆ ที่มีก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2536 ซึ่งมีผลบังคับใช้ในจังหวัด

ดังนั้น ระเบียบจึงระบุเงื่อนไขสำหรับการแบ่งแยกที่ดินดังนี้: สำหรับที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัย พื้นที่ขั้นต่ำของที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยต้องมี 32 ตารางเมตร ขนาดหน้ากว้างขั้นต่ำต้องมี 4 เมตร และความลึกขั้นต่ำจากแนวอาคาร (ถ้ามี) ต้องมี 5.5 เมตร สำหรับแปลงที่ดินเดิมที่มีความลึก 5.5 เมตรขึ้นไป

ในกรณีที่ที่ดินถูกถมโดยรัฐ และความลึกของที่ดินเดิมน้อยกว่า 5.5 เมตร ความลึกขั้นต่ำจะต้องเป็น 3 เมตร

ในส่วนของข้อจำกัดการจัดสรรที่ดินสำหรับบุคคลทั่วไป ตามระเบียบใหม่ ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเขตเมืองภายในเขตย่อยของเมืองบักเกียง (ยกเว้นกรณีที่ตำบลภายในเขตการปกครองของอำเภอและเมืองถูกเปลี่ยนเป็นเขตย่อยหรือตำบลเนื่องจากการจัดตั้งใหม่ การแบ่งแยก หรือการควบรวมเขตการปกครอง) จะมีขนาดสูงสุดไม่เกิน 100 ตารางเมตร

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเขตเมือง; ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเขตเมืองที่เปลี่ยนเป็นตำบล; ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในตำบลของเมืองเวียดเยน; ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในตำบลดิงห์ตรี, ซงเค, ตันเทียน, ดงซอน, ตันมี, ซงไม ในเมืองบักเกียง; ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในตำบลต่างๆ ภายในเขตเมืองบักเกียงที่เปลี่ยนเป็นตำบล; ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในชนบทที่ติดกับทางด่วน ทางหลวงแผ่นดิน และถนนจังหวัด โดยมีพื้นที่ไม่เกิน 120 ตารางเมตร

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในชุมชนภายในเขตการปกครองของอำเภอและเมืองที่ได้รับการเปลี่ยนแปลงเป็นตำบลหรือเมืองย่อย เนื่องจากการจัดตั้ง การแบ่งแยก หรือการรวมเขตการปกครอง (หลังจากมติของคณะกรรมการประจำสภาแห่งชาติว่าด้วยการจัดตั้ง การแบ่งแยก และการรวมเขตการปกครองมีผลบังคับใช้) มีขนาดจำกัดสูงสุดไม่เกิน 200 ตารางเมตร

ที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเขตที่ราบตอนกลางของอำเภอ เมือง และเขตเทศบาล จำกัดขนาดสูงสุดไม่เกิน 300 ตารางเมตร ส่วนที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในเขตภูเขาของอำเภอและเขตเทศบาล จำกัดขนาดสูงสุดไม่เกิน 360 ตารางเมตร

ในกรณีที่ที่ดินถูกจัดสรรก่อนวันที่ 18 ธันวาคม 1980 พื้นที่อยู่อาศัยจะถูกกำหนดโดย 5 เท่าของขีดจำกัดการจัดสรรพื้นที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับแต่ละภูมิภาคหรือพื้นที่ แต่ไม่เกินพื้นที่ของที่ดินที่ใช้งานอยู่ในปัจจุบัน และสูงสุดไม่เกิน 800 ตารางเมตร

ในกรณีที่ที่ดินถูกจัดสรรระหว่างวันที่ 18 ธันวาคม 1980 และก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 1993 ขอบเขตที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่ได้รับการยอมรับจะถูกกำหนดโดยสามเท่าของขีดจำกัดการจัดสรรที่ดินเพื่อที่อยู่อาศัยที่สอดคล้องกับแต่ละภูมิภาคและพื้นที่ แต่พื้นที่รวมทั้งหมดต้องไม่เกินพื้นที่ของที่ดินที่ใช้งานอยู่ในปัจจุบัน โดยมีพื้นที่สูงสุดไม่เกิน 600 ตารางเมตร

มติฉบับนี้มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 21 กันยายน และใช้แทนที่มติฉบับที่ 40 ปี 2021 และมติฉบับที่ 44 ปี 2023 ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

เงื่อนไขที่ผู้ใช้ที่ดินสามารถจำนองสิทธิการใช้ที่ดินของตนได้นั้น กำหนดไว้ในมาตรา 45 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 (ภาพ: ฮาฟอง)

ระเบียบข้อบังคับที่สำคัญเกี่ยวกับการจำนองโฉนดที่ดิน

เงื่อนไขที่ผู้ใช้ที่ดินสามารถจำนองสิทธิการใช้ที่ดินของตนได้นั้น กำหนดไว้ในมาตรา 45 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567

เงื่อนไขสำหรับการใช้สิทธิจำนองโฉนดที่ดิน

ตามวรรค 1 มาตรา 45 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้ใช้ที่ดินสามารถจำนองสิทธิการใช้ที่ดินของตนได้เมื่อเป็นไปตามเงื่อนไขดังต่อไปนี้:

ผู้ที่มีใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน หรือใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและสิทธิการใช้ที่ดิน หรือใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ยกเว้นในกรณีต่อไปนี้: (1) การรับมรดกสิทธิการใช้ที่ดิน; (2) การเปลี่ยนที่ดินเกษตรกรรมเมื่อรวมแปลงที่ดิน แลกเปลี่ยนแปลงที่ดิน มอบสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่รัฐ หรือชุมชนที่อยู่อาศัย; (3) องค์กรเศรษฐกิจที่มีเงินทุนลงทุนจากต่างประเทศที่ได้รับโอนโครงการอสังหาริมทรัพย์; (4) ครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดินซึ่งไม่ได้รับใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยและทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน แต่มีคุณสมบัติตรงตามเงื่อนไขสำหรับการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน กรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ให้เช่า ให้เช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน และร่วมลงทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการได้

ที่ดินที่ปราศจากข้อพิพาท หรือข้อพิพาทได้รับการแก้ไขแล้วโดยหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจ คำพิพากษาของศาล หรือคำชี้ขาดของอนุญาโตตุลาการที่มีผลบังคับใช้ทางกฎหมาย

สิทธิการใช้ที่ดินไม่สามารถถูกยึดหรือดำเนินการอื่นใดเพื่อให้การบังคับใช้คำพิพากษาเป็นไปตามที่กฎหมายว่าด้วยการบังคับใช้คำพิพากษาทางแพ่งกำหนดไว้ และในระหว่างช่วงเวลาการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดินนั้นไม่สามารถถูกดำเนินการตามมาตรการฉุกเฉินชั่วคราวตามที่กฎหมายกำหนดไว้ได้เช่นกัน

สัญญาจำนองที่ใช้ใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นหลักฐาน จำเป็นต้องได้รับการรับรองจากทนายความหรือไม่?

ตามวรรค 3 มาตรา 27 แห่งกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 การรับรองและการตรวจสอบความถูกต้องของสัญญาและเอกสารเกี่ยวกับการใช้สิทธิของผู้ใช้ที่ดินจะต้องดำเนินการดังนี้:

สัญญาเกี่ยวกับการโอน การบริจาค การจำนอง หรือการร่วมลงทุนโดยใช้สิทธิการใช้ที่ดิน หรือสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ผูกติดกับที่ดินนั้น จะต้องได้รับการรับรองโดยโนตารีหรือการรับรองอย่างเป็นทางการ เว้นแต่จะระบุไว้เป็นอย่างอื่นในข้อ ข. ของวรรคนี้

สัญญาเช่า สัญญาเช่าช่วงสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน สัญญาสำหรับการเปลี่ยนสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร สัญญาสำหรับการโอนหรือการร่วมทุนในรูปแบบของสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ซึ่งฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งหรือทั้งสองฝ่ายที่เกี่ยวข้องในธุรกรรมเป็นองค์กรที่ประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จะต้องได้รับการรับรองโดยโนตารีหรือการรับรองตามที่ฝ่ายต่างๆ กำหนด

เอกสารที่เกี่ยวข้องกับการสืบทอดสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการใช้ที่ดิน และทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน ต้องได้รับการรับรองโดยทนายความหรือผู้รับรองเอกสารตามบทบัญญัติของกฎหมายแพ่ง การรับรองโดยทนายความและการรับรองเอกสารดำเนินการตามระเบียบของกฎหมายว่าด้วยการรับรองโดยทนายความและการรับรองเอกสาร ดังนั้น เมื่อจำนองโฉนดที่ดิน สัญญาจำนองต้องได้รับการรับรองโดยทนายความหรือผู้รับรองเอกสารด้วย

เอกสารใดบ้างที่จำเป็นสำหรับการจำนองที่ดิน?

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตามมาตรา 27 ของพระราชกฤษฎีกา 99/2022/ND-CP ผู้ที่ขอจดทะเบียนจำนองต้องยื่นเอกสารชุดเดียว ซึ่งประกอบด้วยเอกสารดังต่อไปนี้: แบบฟอร์มใบสมัครต้นฉบับตามแบบฟอร์ม 01a; สัญญาค้ำประกัน หรือสัญญาค้ำประกันที่ได้รับการรับรอง/รับรองโดยโนตารี (ต้นฉบับ 1 ฉบับ หรือสำเนาที่รับรอง 1 ฉบับ);

ใบรับรองต้นฉบับ (โฉนดที่ดิน, โฉนดบ้าน) ยกเว้นในกรณีที่การลงทะเบียนมาตรการรักษาความปลอดภัยถูกยื่นพร้อมกับ: (1) เอกสารการจดทะเบียนที่ดินและทรัพย์สิน หรือ (2) เอกสารรับรองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดิน

ที่ดินที่ติดจำนองสามารถขายได้หรือไม่?

ตามมาตรา 320 วรรค 8 และมาตรา 321 วรรค 5 แห่งประมวลกฎหมายแพ่ง พ.ศ. 2558 ผู้จำนองไม่มีสิทธิ์ขาย แลกเปลี่ยน หรือยกทรัพย์สินที่จำนองให้ผู้อื่น เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง ดังนั้น ผู้จำนองจึงมีสิทธิ์ขายที่ดินได้ก็ต่อเมื่อผู้รับจำนองยินยอมเท่านั้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-thi-truong-lien-tuc-thiet-lap-mat-bang-gia-moi-tu-duy-tac-dat-tac-vang-tho-cu-ha-noi-lot-diem-ngam-nguoi-mua-286217.html