นครโฮจิมินห์ห้ามแบ่งย่อยและขายที่ดิน คาดราคาที่ดินจะสูงขึ้น แต่ไม่น่าจะ "สูงเกินจริง"

เหตุใดนครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน?

คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์เพิ่งออกคำสั่งเลขที่ 83/2024 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 21 ตุลาคมที่ผ่านมา กำหนดให้นักลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์และโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยในพื้นที่ทั้งหมดไม่สามารถโอนสิทธิการใช้ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการให้กับองค์กรและบุคคลทั่วไปเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเองได้ ข้อบังคับนี้ยกเว้นในกรณีที่นักลงทุนมีเป้าหมายในการย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินในเขตเทศบาล ตำบล และเขตต่างๆ ของนครโฮจิมินห์

ด้วยเหตุนี้ นครโฮจิมินห์จึงห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในโครงการสำหรับองค์กรและบุคคลเพื่อสร้างบ้านของตนเอง ซึ่งรวมถึงทั้ง 5 อำเภอของบิ่ญจันห์, หญ่าเบ, ฮ็อกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ

ก่อนหน้านี้ กรมการก่อสร้างนครโฮจิมินห์ได้อธิบายเหตุผลในการห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินว่า นครโฮจิมินห์กำลังดำเนินโครงการลงทุนและก่อสร้างเขตต่างๆ ให้เป็นเขตหรือเมืองต่างๆ ภายใต้นครโฮจิมินห์ในช่วงปี พ.ศ. 2564-2573 และภายในปี พ.ศ. 2573 เขตต่างๆ จะมุ่งเน้นการลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานเพื่อพัฒนาเป็นเมืองต่างๆ ภายใต้นครโฮจิมินห์

เพื่อหลีกเลี่ยงการเลือกปฏิบัติระหว่างโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ และเพื่อรวมการบังคับใช้กฎระเบียบให้เป็นหนึ่งเดียว นักลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ในนครโฮจิมินห์ต้องลงทุนในการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เสร็จสมบูรณ์ตามกฎระเบียบ จากนั้นจึงดำเนินการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ผูกติดกับที่ดินให้แก่องค์กรและบุคคล กฎระเบียบนี้เป็นข้อยกเว้นสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่มีเป้าหมายเพื่อการย้ายถิ่นฐานโดยใช้ที่ดินในตำบล ตำบล และเขตที่ตรงตามเงื่อนไขของกฎระเบียบ

ดังนั้น กฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินทั่วเมืองจึงมีวัตถุประสงค์เพื่อรวมการบริหารจัดการที่อยู่อาศัยของรัฐให้เป็นหนึ่งเดียว และเพิ่มความรับผิดชอบของนักลงทุนโครงการ รับรองการลงทุนแบบพร้อมกันในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคม หลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ผู้คนก่อสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ได้รับอนุญาต หรือไม่มีกฎระเบียบการจัดการสถาปัตยกรรม กรมโยธาธิการและผังเมืองเห็นว่าการห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินทั่วพื้นที่เป็นสิ่งจำเป็น

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า คำอธิบายข้างต้นไม่สอดคล้องกับบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และสถานการณ์จริง เนื่องจากโครงการยังคงเป็นโครงการ ปัจจุบัน 5 อำเภอ ได้แก่ บิ่ญเฌ็ง, ญาเบ, ฮอกมอน, กู๋จี และเกิ่นเส่อ ยังคงเป็นอำเภอ ไม่ใช่อำเภอหรือเมืองของนครโฮจิมินห์

ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 5 อำเภอนี้ยังคงอยู่ภายใต้สถานการณ์ที่ว่า “ในพื้นที่ที่เหลือ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะพิจารณากำหนดพื้นที่ที่นักลงทุนโครงการสามารถโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคให้กับบุคคลธรรมดาเพื่อสร้างบ้านเองได้ตามสภาพพื้นที่” นอกจากนี้ ความต้องการของประชาชนที่ต้องการรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคในโครงการใน 5 อำเภอข้างต้น เพื่อสร้างบ้านของตนเองยังคงมีจำนวนมาก

ดังนั้น จึงเสนอให้คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ทบทวนและแก้ไขระเบียบเกี่ยวกับการแบ่งแยกที่ดินเพื่อขายเป็นตำบล โดยยกเว้นเมืองใน 5 อำเภอ คือ บินห์จันห์ หน่าเบ้ ฮ็อกมอน กู๋จี และเกิ่นเส่อ และไม่นำไปประมูลสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อลงทุนโครงการก่อสร้างที่อยู่อาศัย

ดินห์ มิญ ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้อำนวยการภาคใต้ของ Batdongsan.com.vn มีมุมมองเดียวกันว่า การพัฒนาเมืองจำเป็นต้องดึงดูดผู้อยู่อาศัย ลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานที่ดี และมีราคาอสังหาริมทรัพย์ที่น่าดึงดูดใจ การที่เขตหรือเมืองต่างๆ จะกลายเป็นเขตหรือเมืองภายใต้นครโฮจิมินห์ ประชาชนต้องเลือกพื้นที่นั้นให้เหมาะสมสำหรับการอยู่อาศัย และต้องเต็มใจที่จะย้ายไปอยู่ไกลออกไปเพื่อให้ได้ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่า

อย่างไรก็ตาม เมื่อการแบ่งแยกและการขายที่ดินถูกยกเลิกใน 5 เขตนี้ ช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยกับเขตรอบนอกจะไม่สูงเกินไป ทำให้ประชาชนตัดสินใจย้ายถิ่นฐานได้ยาก ดังนั้น คุณตวนจึงเชื่อว่าเป้าหมายของโครงการนี้จะบรรลุได้ยากภายในปี พ.ศ. 2573

ผู้เชี่ยวชาญข้างต้นได้เสนอแนะว่า ณ เวลานี้ นครโฮจิมินห์ควรพิจารณาแผนการเตรียมการ จำกัดการตัดสินใจที่ส่งผลกระทบต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ หรือหากมี ควรมีแผนงานเพื่อลดผลกระทบลงอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะเดียวกัน หากนครโฮจิมินห์ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดิน ก็สามารถห้ามได้ในบางพื้นที่ที่มีการพัฒนาเป็นเมืองสูง เช่น ใจกลางเมือง ไม่ควรเร่งรีบในพื้นที่ห่างไกลที่มีประชากรเบาบาง

TPHCM cấm phân lô bán nền: Giá đất dự báo tăng nhưng khó sốt - 1 — นครโฮจิมินห์ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินทั่วทั้งพื้นที่ รวมถึงเขตชานเมือง 5 แห่ง (ภาพประกอบ: นามอันห์)

ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วแต่ไม่น่าจะถึงขั้น "ร้อนจัด"

ผู้เชี่ยวชาญกังวลว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินในนครโฮจิมินห์อาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อตลาด เนื่องจากมีการประกาศรายการราคาที่ดินใหม่พร้อมกัน ราคาที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินแบ่งแยกจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นอกจากนี้ ราคาค่าชดเชยและการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานก็อาจเพิ่มขึ้นเช่นกัน

นายดิงห์ มิญ ตวน กล่าวว่า การห้ามแบ่งย่อยและการขายที่ดินจะทำให้อุปทานที่ดินในนครโฮจิมินห์ที่มีอยู่อย่างจำกัดอยู่แล้วหายากยิ่งขึ้น และโอกาสที่ผู้คนจะย้ายไปยังชานเมืองก็จะลดน้อยลง

เขากล่าวว่าผู้ที่ต้องการเปลี่ยนที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยจะต้องใช้งบประมาณมากขึ้นเนื่องจากผลกระทบของรายการราคาที่ดินใหม่ ซึ่งจะทำให้การดำเนินการเป็นไปได้ยากขึ้น การจำกัดการแบ่งแยกและการขายที่ดินจะผลักดันให้ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้นในอนาคต การเพิ่มขึ้นของราคาตลาดจะส่งผลให้รายการราคาที่ดินรายปีปรับไปในทิศทางตรงกันข้าม ซึ่งจะส่งผลกระทบต่อต้นทุนการขออนุญาตก่อสร้างโครงการโครงสร้างพื้นฐานภาครัฐ และทำให้ต้นทุนประมาณการสูงขึ้น

นอกจากนี้ กฎระเบียบนี้ยังกำหนดให้ผู้พัฒนาโครงการขนาดเล็กต้องมีศักยภาพเพียงพอในการดำเนินการต่างๆ เช่น สร้างบ้าน ก่อสร้างให้แล้วเสร็จ และมีสาธารณูปโภคสำหรับขายสินค้า ต้นทุนปัจจัยการผลิตที่สูงขึ้นทำให้ยากต่อการขายสินค้าราคาถูก ราคาที่สูงขึ้นซึ่งจำกัดผู้ซื้อ อาจนำไปสู่การเกิดเขตเมืองร้าง

โดยทั่วไป เขาเชื่อว่ากฎระเบียบที่ห้ามการแบ่งแยกและการขายที่ดินจะช่วยลดความเสี่ยงทางกฎหมายสำหรับผู้ซื้อบ้าน อย่างไรก็ตาม ในขณะนี้ กฎระเบียบนี้อาจไม่เหมาะสมในสถานการณ์จริง เนื่องจากตลาดเพิ่งผ่านช่วงเวลาที่ยากลำบาก ผู้คนให้ความสนใจที่ดินน้อยลง ทำให้ตลาดซบเซา หากบังคับใช้ การเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์จะทำให้การบรรลุเป้าหมายการกระจายอำนาจในใจกลางเมืองและการขยายตัวของเมืองในเขตชานเมืองของนครโฮจิมินห์เป็นเรื่องยาก

อย่างไรก็ตาม นายหวอ ฮอง ทัง รองผู้อำนวยการใหญ่ของ DKRA Group ให้การสนับสนุนการตัดสินใจที่ถูกต้องของนครโฮจิมินห์ โดยกล่าวว่า การห้ามแบ่งที่ดินจะช่วยแก้ปัญหาต่างๆ ของเมืองได้มากมาย หากนักลงทุนได้รับอนุญาตให้แบ่งและขายที่ดินอย่างไม่เลือกปฏิบัติ อาจส่งผลกระทบต่อการวางแผน โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อนครโฮจิมินห์มีโครงการวางแผนขนาดใหญ่ที่ต้องใช้พื้นที่หลายร้อยเฮกตาร์สำหรับโครงการต่างๆ แต่กลับต้องติดอยู่กับการแบ่งที่ดิน

คุณทังกล่าวว่า ที่ดินส่วนใหญ่มีไว้สำหรับนักลงทุนเพื่อซื้อและขายต่อเพื่อทำกำไร มีผู้ซื้อจริงน้อยมาก ดังนั้น ที่ดินที่ถูกแบ่งย่อยจึงไม่ได้ถูกใช้อย่างสม่ำเสมอ ระดับความเป็นเมืองจึงต่ำ ทำให้เกิดการสิ้นเปลืองทรัพยากร

เขายังยอมรับด้วยว่าการห้ามแบ่งแยกและขายที่ดินเปล่าอาจทำให้ราคาที่ดินเปล่าและที่ดินสำหรับอยู่อาศัยสูงขึ้นในภาวะขาดแคลน อย่างไรก็ตาม ตลาดที่ดินภาคใต้ในปัจจุบันมีสภาพคล่องต่ำ และรัฐมีนโยบายบริหารจัดการที่เหมาะสม จึงไม่น่าจะเกิดภาวะ "ไข้ที่ดิน"

นักลงทุนสามารถมองหาสินค้าที่เหมาะสมในตลาดชานเมืองอื่นๆ ของนครโฮจิมินห์ได้อย่างครบวงจร เช่น บินห์เซือง ลอง อาน บาเรีย-หวุงเต่า ... สำหรับผู้ซื้อตัวจริงสามารถมีตัวเลือกที่ดีมากมาย เช่น สินค้ารองที่มีอยู่ ที่ดิน ทาวน์เฮาส์ที่มีอยู่ในพื้นที่อยู่อาศัยที่มีอยู่ สินค้าประเภทอพาร์ทเมนท์ เขากล่าวเสริม

ที่มา: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm