ตั้งแต่วันที่ 20 พฤษภาคม 2566 เป็นต้นไป กฎเกณฑ์ใหม่เกี่ยวกับการออก “หนังสือปกแดง” จะมีผลบังคับใช้

ขั้นตอนชัดเจนในการออก “สมุดปกแดง” ออนไลน์

ในข้อ 7 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP แก้ไขข้อ 6 มาตรา 60 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP (แก้ไขเพิ่มเติมในพระราชกฤษฎีกา 148/2020/ND-CP) เกี่ยวกับการดำเนินการทางการบริหารที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในระบบอิเล็กทรอนิกส์ (ออกหนังสือปกแดงออนไลน์) ดังต่อไปนี้:

- ตามเงื่อนไขเฉพาะเกี่ยวกับโครงสร้างพื้นฐานเทคโนโลยีสารสนเทศที่ดินและฐานข้อมูลที่ดินที่บริหารจัดการ หน่วยงานที่รับเอกสารและส่งคืนผลการดำเนินการทางปกครองเกี่ยวกับที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 60 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP มีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดระเบียบการรับเอกสารและส่งคืนผลการดำเนินการทางปกครองในระบบอิเล็กทรอนิกส์ตามระเบียบของ รัฐบาล

- กรณีดำเนินการทางการบริหารการขึ้นทะเบียนและออกหนังสือรับรองในระบบอิเล็กทรอนิกส์ ให้ดำเนินการดังต่อไปนี้:

หน่วยงานที่รับและดำเนินการสำนวนมีหน้าที่ดำเนินการตามขั้นตอนและวิธีปฏิบัติทางปกครองเกี่ยวกับที่ดินให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ในกรณีที่มีความจำเป็นต้องตรวจสอบ ยืนยัน และชี้แจง หรือด้วยเหตุอื่นใด ทำให้ไม่สามารถส่งผลการดำเนินการสำนวนได้ตามระเบียบว่าด้วยกำหนดเวลาการดำเนินการทางปกครองเกี่ยวกับที่ดิน ให้หน่วยงานผู้รับสำนวนและดำเนินการสำนวนส่งหนังสือแจ้งเป็นหนังสือ หรือผ่านทางระบบบริการประชาชน หรือทาง SMS ไปยังผู้ร้องขอ พร้อมระบุเหตุผล

ผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินมีหน้าที่รับผิดชอบในการปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่กฎหมายกำหนดโดยตรงหรือทางออนไลน์ผ่านฟังก์ชันการชำระเงินของพอร์ทัลบริการสาธารณะ

หน่วยงานรับหรือหน่วยงานที่ดำเนินการยื่นคำร้องจะต้องแจ้งให้ผู้ร้องขอขั้นตอนทางปกครองทราบเพื่อส่งสำเนาต้นฉบับของหนังสือรับรองที่ออกให้และเอกสารอื่นๆ ที่จำเป็น หลังจากที่ผู้ใช้ที่ดินได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินของตนแล้ว

การส่งคืนผลการชำระบัญชีทางปกครองจะดำเนินการที่หน่วยงานรับเอกสาร หรือผ่านทางไปรษณีย์ หรือที่สถานที่ที่ร้องขอสำหรับกรณีการรับเอกสารและการส่งคืนผลการชำระบัญชีของขั้นตอนการจดทะเบียนที่ดิน ทรัพย์สินอื่นที่ยึดมากับที่ดิน การออก การแลกเปลี่ยน การออกใบรับรองใหม่

นอกจากนี้ ได้เพิ่มเติมข้อกำหนดให้ผู้ใช้ที่ดินและเจ้าของทรัพย์สินที่อายัดที่ดินที่ขอดำเนินการทางปกครองเกี่ยวกับที่ดิน (ขอออกหนังสือปกแดงออนไลน์) มีหน้าที่รับผิดชอบต่อกฎหมายในเรื่องความถูกต้องและซื่อสัตย์ของเนื้อหาและเอกสารที่แจ้งไว้ในสำนวนที่ยื่น

หน่วยงานที่รับเอกสารมีหน้าที่ตรวจสอบความครบถ้วนของส่วนประกอบของเอกสาร หน่วยงานที่ดำเนินการทางปกครองที่ดินมีหน้าที่ใช้สิทธิและระยะเวลาที่ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด และจะไม่รับผิดชอบต่อเนื้อหาของเอกสารและเอกสารในเอกสารที่ได้รับการยอมรับ ประเมิน อนุมัติ หรือแก้ไขโดยหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจอื่นใดมาก่อน

พร้อมกันนี้ การเชื่อมต่อ การแบ่งปันข้อมูล และการเชื่อมโยงทางอิเล็กทรอนิกส์ระหว่างหน่วยงานเพื่อจัดการขั้นตอนการบริหารและชำระหนี้ทางการเงินของผู้ร้องขอขั้นตอนการบริหารจะต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการดำเนินการขั้นตอนการบริหารในสภาพแวดล้อมทางอิเล็กทรอนิกส์และกฎหมายว่าด้วยการดำเนินการตามกลไกจุดบริการเบ็ดเสร็จและจุดบริการเบ็ดเสร็จ

การมอบอำนาจออก “หนังสือปกแดง” จะดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน

มาตรา 5 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 37 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP ที่เกี่ยวข้องกับอำนาจในการออกหนังสือปกแดงในกรณีที่กำหนดไว้ในมาตรา 95 มาตรา 4 และมาตรา 105 มาตรา 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน ดังต่อไปนี้

สำหรับท้องถิ่นที่มีการจัดตั้งสำนักงานที่ดินแล้ว การออกหนังสือรับรองและการยืนยันการเปลี่ยนแปลงหนังสือรับรองที่ออกให้จะดำเนินการโดยหน่วยงานดังต่อไปนี้:

- สำนักงานที่ดิน สำหรับองค์กร สถานประกอบการทางศาสนา คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ดำเนินโครงการลงทุน องค์กรและบุคคลต่างชาติ บริษัทที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศ

- สาขาสำนักงานที่ดิน หรือ สำนักงานที่ดิน สำหรับครัวเรือน บุคคล ชุมชนที่อยู่อาศัย และคนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ได้รับอนุญาตให้เป็นเจ้าของบ้านที่ติดสิทธิการใช้ที่ดินในเวียดนาม

สำนักงานที่ดินและสาขาสำนักงานที่ดินจะใช้ตราประทับของตนในการออกหนังสือรับรองและยืนยันการเปลี่ยนแปลงหนังสือรับรองที่ออกให้

-
ตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 37 วรรค 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชกฤษฎีกา 01/2017/ND-CP ท้องถิ่นได้จัดตั้งสำนักงานทะเบียนที่ดินแล้ว กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมจะออกหนังสือรับรองในกรณีต่อไปนี้:
- เมื่อผู้ใช้ที่ดินใช้สิทธิต่างๆ เช่น การซื้อขาย การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ฯลฯ จะต้องออกหนังสือรับรองใหม่
- การออก, ออกใหม่หนังสือรับรอง

ดังนั้น พระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP จึงได้แก้ไขอำนาจในการออกหนังสือปกแดงและยืนยันการเปลี่ยนแปลงหนังสือรับรองในลักษณะที่อำนวยความสะดวกให้ประชาชนในการดำเนินการตามขั้นตอนการบริหารดังกล่าว (ดำเนินการที่สำนักงานที่ดินโดยไม่ต้องไปที่กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม)

การให้ “หนังสือปกแดง” แก่คอนโดเทล

พระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP เสริมระเบียบเกี่ยวกับการออก "หนังสือปกแดง" สำหรับคอนโดเทลในข้อ 5 มาตรา 32 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP

โดยเฉพาะงานก่อสร้างที่ใช้เพื่อการพักอาศัย ของนักท่องเที่ยว (รวมถึงคอนโดเทล ฯลฯ) ตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการท่องเที่ยวบนที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการ หากเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยที่ดิน กฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง และกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์:

ใบรับรองกรรมสิทธิ์ในงานก่อสร้างที่ติดที่ดินเพื่อใช้ในที่ดินเพื่อวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินเพื่อพาณิชยกรรมและบริการ ระยะเวลาการใช้ที่ดินตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 126 วรรค 3 มาตรา 128 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน

เจ้าของงานก่อสร้างต้องรับผิดชอบตามกฎหมายในการปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้างและกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การรับรองความเป็นเจ้าของงานก่อสร้างตามที่กำหนดไว้ในที่นี้ให้ดำเนินการตามบทบัญญัติของข้อ 1, 2, 3 และ 4 มาตรา 32 แห่งพระราชกฤษฎีกา 43/2014/ND-CP

ข้อมูลแปลงที่ดินในหนังสือรับรองจะต้องถูกต้องตามวัตถุประสงค์และระยะเวลาการใช้ที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด

ตามมาตรา 126 วรรค 3 และมาตรา 128 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดไว้ว่า

ระยะเวลาการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดินสำหรับองค์กรเพื่อใช้ในการผลิต ทางการเกษตร ป่าไม้ การเพาะเลี้ยงสัตว์น้ำ การผลิตเกลือ องค์กร ครัวเรือน บุคคลเพื่อใช้ในวัตถุประสงค์เชิงพาณิชย์และการบริการ เช่น สถานที่ผลิตที่ไม่ใช่ทางการเกษตร องค์กรเพื่อการดำเนินโครงการลงทุน คนเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ บริษัทที่มีทุนการลงทุนจากต่างประเทศเพื่อการดำเนินโครงการลงทุนในเวียดนาม ให้พิจารณาและตัดสินใจตามโครงการลงทุนหรือใบสมัครการจัดสรรที่ดินและการเช่าที่ดิน แต่ไม่เกิน 50 ปี

สำหรับโครงการที่มีเงินลงทุนสูงแต่การคืนทุนช้า โครงการลงทุนในพื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบาก พื้นที่ที่มีสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่ยากลำบากเป็นพิเศษซึ่งต้องการระยะเวลาในการจัดสรรที่ดินหรือเช่าระยะยาว จะต้องไม่เกิน 70 ปี

สำหรับโครงการธุรกิจที่อยู่อาศัยเพื่อขายหรือขายพร้อมเช่าหรือเช่าซื้อ ระยะเวลาส่งมอบที่ดินให้ผู้ลงทุนจะกำหนดตามระยะเวลาโครงการ โดยผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีสิทธิใช้ที่ดินมีสิทธิใช้ที่ดินได้อย่างมั่นคงและถาวร

เมื่อครบกำหนดระยะเวลา หากผู้ใช้ที่ดินมีความจำเป็นต้องใช้ที่ดินต่อไป รัฐจะพิจารณาขยายระยะเวลาการใช้ที่ดินออกไป แต่ไม่เกินระยะเวลาที่กำหนดไว้ในมาตรา 126 วรรค 3 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556

ระยะเวลาการใช้ที่ดินเมื่อได้รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดินประเภทที่ดินที่มีระยะเวลากำหนด คือ ระยะเวลาการใช้ที่ดินที่เหลืออยู่ของระยะเวลาการใช้ที่ดินก่อนได้รับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน

ดังนั้นระยะเวลาการถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดคอนโดเทลจึงขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

กรณีเพิ่มเติมที่ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติมในการออกหนังสือปกแดง

ตามข้อ ข. วรรค 11 มาตรา 1 แห่งพระราชกฤษฎีกา 10/2023/ND-CP สำหรับโครงการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ใช่โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย เมื่อโครงการแล้วเสร็จ ผู้ลงทุนมีหน้าที่ส่งเอกสารต่อไปนี้ไปยังกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม:

- หนังสือรับรอง; เอกสารแสดงการชำระหนี้ทางการเงินของเจ้าของโครงการ

กรณีมีการเปลี่ยนแปลงภาระผูกพันทางการเงิน จะต้องส่งเอกสารพิสูจน์การเสร็จสิ้นภาระผูกพันทางการเงินสำหรับการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว (ยกเว้นในกรณีได้รับการยกเว้นหรือชำระล่าช้าตามที่กฎหมายกำหนด)

- แบบแปลนผังพื้นให้สอดคล้องกับสถานะการก่อสร้างปัจจุบันและสัญญาที่ลงนาม

- ประกาศการอนุญาตจากหน่วยงานผู้ควบคุมงานก่อสร้างให้ผู้ลงทุนรับรายการก่อสร้างหรือโครงการ หรือรับผลการรับรายการก่อสร้างหรือโครงการที่แล้วเสร็จไปใช้งาน

- รายการทรัพย์สิน

แหล่งที่มา