ขั้นตอนการออกหนังสือปกแดงซื้อขายอสังหาฯ ด้วยกระดาษเขียนด้วยลายมือ

สถานะไฟล์อสังหาริมทรัพย์ที่ซับซ้อน

ในช่วงต้นเดือนธันวาคม พ.ศ. 2566 กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ได้ร้องขอให้คณะกรรมการประชาชนของเขตต่างๆ นครทูดึ๊ก สำนักงานทะเบียนที่ดินนครโฮจิมินห์ และสาขาที่เกี่ยวข้อง จัดการบันทึกการเปลี่ยนแปลงโดยพลการในวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน การแบ่งแปลงที่ดินโดยพลการ และการโอนสิทธิ์ที่เขียนด้วยลายมือ

จากรายงานของกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ พบว่าในนครโฮจิมินห์มีกรณีครัวเรือนและบุคคลที่ใช้ที่ดิน เกษตรกรรม ซึ่งได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดินจากคณะกรรมการประชาชนเขต และระหว่างการใช้ที่ดินมีการเปลี่ยนแปลง เช่น ครัวเรือนแยกกันอยู่แยกกันอยู่ ได้รับมรดก ได้รับมอบ หรือโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินบางส่วน...

เพื่อแก้ไขความต้องการในทางปฏิบัตินี้ ผู้ใช้ที่ดินได้แบ่งแปลงที่ดินตามอำเภอใจ โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินบางส่วนด้วยมือ (โดยไม่ทำสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดินและทรัพย์สินที่ติดอยู่กับที่ดินตามที่กำหนดไว้) เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินตามอำเภอใจ (สร้างบ้าน ทำงานบนที่ดินเกษตรกรรม ฯลฯ)

เนื่องจากกฎหมายที่ดินในช่วงระยะเวลาหนึ่งไม่ได้มีการกำหนดระเบียบที่ทันท่วงทีและครบถ้วน ผู้รับโอนในกรณีเหล่านี้จึงไม่ได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิความเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่น ๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน (หนังสือรับรอง)

ปัญหาที่มีอยู่ข้างต้นดำเนินมาจนกระทั่งมีข้อบังคับในข้อ 2 มาตรา 82 แห่งพระราชกฤษฎีกาเลขที่ 43/2014/ND-CP อนุญาตให้มีการยุติกรณีการรับโอน การรับมรดก และการให้ของขวัญด้วยเอกสารลายมือก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2014

อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเป็นการแบ่งแยกที่ดินเพื่อโอนสิทธิโดยพลการ พื้นที่ที่ดินที่โอนส่วนใหญ่จึงไม่เป็นไปตามระเบียบของคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

นายเหงียน ตวน ทัง ผู้อำนวยการกรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ ประเมินว่า “ปัจจุบันยังไม่มีสถิติที่ชัดเจน เนื่องจากยังไม่มีหน่วยงานใดที่รับผิดชอบในการแจ้งและจดทะเบียน อย่างไรก็ตาม จากข้อมูลของเรา พบว่ากรณีเหล่านี้ส่วนใหญ่กระจุกตัวอยู่ในเขตชานเมือง โดยเฉพาะในเขตที่มีการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว เช่น บิ่ญเจิญ ฮอกมอน บิ่ญเติ๊น…”

เพื่อให้ได้ตัวเลขที่ค่อนข้างแม่นยำ กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมของนครโฮจิมินห์จำเป็นต้องดำเนินการประกาศและสำรวจทั่วทั้งเมืองโดยมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างเขตต่างๆ เมืองทูดึ๊ก ตำบล ตลอดจนประชาชนที่ "เป็นเจ้าของ" อสังหาริมทรัพย์ในสถานการณ์นั้น

ประชาชนต้องมองเห็นความรับผิดชอบและสิทธิในการร่วมมือของตนอย่างชัดเจนในคำประกาศที่โปร่งใสเพื่อให้มีจำนวนที่เฉพาะเจาะจงและถูกต้องแม่นยำ

ในการออกใบรับรองสำหรับการซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยมือ นครโฮจิมินห์จำเป็นต้องพิจารณาประเด็นต่างๆ เช่น เวลาซื้อและขาย การจัดการกับการละเมิดที่ดินและการก่อสร้าง (ค่าปรับ การรื้อถอนบังคับหรือการจดทะเบียน การส่งคืนผลกำไรที่ผิดกฎหมายโดยบังคับ ฯลฯ) การตรวจสอบการวางแผน การรับรองการปฏิบัติตามกฎระเบียบเกี่ยวกับขอบเขตการแบ่งที่ดินและโครงสร้างพื้นฐาน ฯลฯ เพื่อพิจารณาแต่ละกรณีเฉพาะที่เข้าเกณฑ์

ขณะเดียวกัน เนื่องจากการซื้อขายเอกสารลายมือไม่ได้รับการยืนยันจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง การตรวจสอบความถูกต้องของเวลาซื้อขายจึงไม่มีมูลความจริงและสามารถนำไปใช้ละเมิดกฎระเบียบได้โดยง่าย หากไม่ดำเนินการอย่างเคร่งครัด อาจนำไปสู่ "การหลบเลี่ยงกฎหมาย" และการแบ่งที่ดินโดยไม่ได้กำหนดขอบเขตที่ชัดเจน

“ดังนั้น การออกหนังสือรับรองสำหรับกรณีเหล่านี้ตามกฎหมายและต้องดำเนินการแก้ไขกรณีละเมิดทางปกครองในภาคที่ดิน การออกหนังสือรับรองสำหรับแต่ละกรณีต้องพิจารณาจากผังเมือง แผนการใช้ที่ดิน เงื่อนไขการแบ่งที่ดิน และโครงสร้างพื้นฐานที่เกี่ยวข้อง ซึ่งเรื่องเหล่านี้อยู่ภายใต้อำนาจของคณะกรรมการประชาชนประจำเขต” นายถังกล่าวยืนยัน

ประเด็นทางกฎหมายที่ต้องชี้แจง

ทนายความ Quach Thanh Luc กรรมการบริษัทกฎหมาย LSX กล่าวว่า ปัจจุบันการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ระหว่างบุคคลโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือโดยไม่มีการรับรองหรือการรับรองโดยทนายความถือเป็นเรื่องปกติ

เหตุผลที่ทั้งสองฝ่ายจัดทำธุรกรรมดังกล่าวขึ้นก็เพราะไม่เข้าใจกฎหมาย ไม่เข้าใจสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่เชื่อใจกัน และไม่ต้องการเปิดเผยธุรกรรมต่อสาธารณะ เพื่อหลีกเลี่ยงการเสียภาษี...

กฎหมายกำหนดว่าการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ต้องมีสัญญาที่ได้รับการรับรองจากโนตารีพับลิค กฎหมายที่ดินในช่วงเวลาต่างๆ ระบุอย่างสม่ำเสมอว่าสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินต้องได้รับการรับรองจากโนตารีพับลิค หรือได้รับการรับรองจากคณะกรรมการประชาชนของตำบล ตำบล หรือเมืองที่ที่ดินตั้งอยู่

ทนายความลุคชี้ให้เห็นว่าการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือไม่เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับอย่างเป็นทางการ และไม่สามารถโอนชื่อของผู้ใช้บนเอกสารที่พิสูจน์สิทธิในการใช้งานได้ ดังนั้นเอกสารเหล่านี้จึงไม่ได้รับการยอมรับตามกฎหมาย

ผู้ซื้อไม่ได้ระบุตัวตนทางกฎหมายว่าเป็นเจ้าของหรือผู้ใช้ทางกฎหมายของอสังหาริมทรัพย์

หากผู้ซื้อไม่ได้รับการรับรองเป็นผู้ใช้ที่ดินตามกฎหมาย ผู้ซื้อจะไม่ได้รับอนุญาตให้แปลงที่ดิน โอนกรรมสิทธิ์ รับมรดก หรือจำนองที่ดิน หากรัฐเรียกคืนที่ดิน ความรับผิดชอบในการพิจารณาผู้ใช้ที่ดินยังคงเป็นของผู้ขาย

หากเกิดข้อพิพาทระหว่างสองฝ่ายเกี่ยวกับจำนวนเงินชดเชยหรือการเคลียร์สถานที่ เงินจำนวนนี้จะถูกฝากเข้าบัญชีชั่วคราวของธนาคารจนกว่าจะมีการตัดสินหรือการตัดสินใจเพื่อแก้ไขข้อพิพาทระหว่างสองฝ่าย

ข้อพิพาทระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อจะเกิดขึ้นหากไม่สามารถบรรลุข้อตกลงหรือการไกล่เกลี่ยได้ ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะต้องยื่นฟ้องต่อศาลที่อสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่เพื่อแก้ไขปัญหา

ปัจจุบัน สถานการณ์การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีใบรับรองยังคงพบเห็นได้ทั่วไป แม้ว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีใบรับรองจะมีความเสี่ยงสูง แต่หลายคนก็ยังคงทำเช่นนั้น เพราะยิ่งมีความเสี่ยงมากเท่าไหร่ ศักยภาพในการทำกำไรก็ยิ่งสูงขึ้นเท่านั้น

ในกรณีนี้ เพื่อรับประกันสิทธิของผู้ซื้อ ขอแนะนำให้ทำสัญญาซื้อขายเป็นลายลักษณ์อักษร พร้อมระบุเงื่อนไขการวางเงินมัดจำว่า เมื่อที่ดินและบ้านได้รับหนังสือรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ผู้ขายมีหน้าที่รับผิดชอบในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายให้แก่ผู้ซื้อ มิฉะนั้น ผู้ขายจะต้องเสียค่าปรับเป็นสองเท่าของจำนวนเงินที่ได้รับ เงื่อนไขนี้จะช่วยลดโอกาสที่จะเกิดข้อพิพาท หรือหากเกิดข้อพิพาทขึ้น สิทธิ์ของผู้ซื้อก็จะได้รับการคุ้มครองตามกฎหมายเช่นกัน" ทนายความ Luc กล่าว

แหล่งที่มา