เงินทุน FDI ไหลเข้าภาคอสังหาริมทรัพย์ มีโครงการมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์เกิดขึ้นมากมาย

ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นหนึ่งในสาขาหลักที่ดึงดูดเงินทุนดังกล่าว หลังจากควบคุมการแพร่ระบาดได้ในปี 2022 กระแสเงินทุน FDI ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มกลับมาบันทึกเป็น 4.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 26% จากปีก่อน

นายเหงียน อันห์ ตวน รองผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุนจากต่างประเทศ กระทรวงการวางแผนและการลงทุน กล่าวว่า นักลงทุนต่างชาติยังคงให้ความสนใจตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ในภาคอุตสาหกรรม การท่องเที่ยว และรีสอร์ท

เงินทุน FDI เข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์กำลังกลับมา มีโครงการมูลค่าหลายพันล้านดอลลาร์สหรัฐฯ ปรากฏในภาพที่ 1 — กระแสเงินทุน FDI ที่ไหลเข้าสู่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เริ่มกลับมาอีกครั้ง ภาพ: มุมหนึ่งในเขตเมืองนามทังลอง

+ คุณประเมินการไหลเข้าของเงินทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) สู่ภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ก่อนและหลังการระบาดของ COVID-19 อย่างไร

- ตามข้อมูลของกระทรวงการวางแผนและการลงทุน การดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มเติบโตอย่างชัดเจน จากทุนลงทุนรวม 671 ล้านเหรียญสหรัฐฯ ในปี 2553 จนถึงปี 2561 ทุนลงทุนเพิ่มขึ้นเกือบ 10 เท่า เป็น 6.61 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ คิดเป็นร้อยละ 18.6 ของทุนจดทะเบียนทั้งหมดของประเทศ

ในช่วงการระบาด (พ.ศ. 2562 - 2564) กระแสเงินทุนไหลเข้าโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในทุกอุตสาหกรรมมีแนวโน้มลดลง และยอดเงินทุนจดทะเบียนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ก็ลดลงเมื่อเทียบกับปีก่อนๆ เช่นกัน

โดยเฉพาะในปี 2562 ทุนจดทะเบียนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่ารวม 3.88 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ลดลง 41% เมื่อเทียบกับปี 2561 ส่วนในปี 2564 มีมูลค่ารวม 2.64 พันล้านเหรียญสหรัฐฯ ลดลงประมาณ 37% เมื่อเทียบกับปี 2563

หลังจากควบคุมการแพร่ระบาดได้ในปี 2022 กระแสเงินทุน FDI ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์จะเริ่มกลับมาบันทึกเป็น 4.5 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ เพิ่มขึ้น 26% จากปีก่อน

จนถึงปัจจุบัน การดึงดูดการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ของประเทศมีมูลค่ารวมมากกว่า 440,500 ล้านเหรียญสหรัฐฯ โดยการลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่า 66,400 ล้านเหรียญสหรัฐฯ คิดเป็น 15.1% ของมูลค่าการลงทุนทั้งหมด อสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่น่าดึงดูดใจสำหรับการลงทุนเป็นอันดับสอง รองจากอุตสาหกรรมการผลิต

ในจำนวนนี้ 48 ประเทศ/เขตการปกครองได้ลงทุนในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยสิงคโปร์เป็นประเทศที่มีการลงทุนมากที่สุด รองลงมาคือเกาหลีใต้ หมู่เกาะบริติชเวอร์จิน และญี่ปุ่น

ในระดับท้องถิ่น มี 45 จังหวัด/เมือง ที่มีการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงนครโฮจิมินห์ นครโฮจิมินห์เป็นผู้นำในประเทศด้วยมูลค่าเงินลงทุนจดทะเบียนรวมกว่า 16,000 ล้านเหรียญสหรัฐ คิดเป็น 24.7% ของมูลค่าเงินลงทุนทั้งหมด รองลงมาคือ ฮานอย บิ่ญเซือง และบ่าเรียหวุงเต่า

เมื่อพิจารณาจากขนาดของโครงการแล้ว บริษัท FDI ส่วนใหญ่ที่เข้าร่วมในภาคอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเป็นบริษัทขนาดใหญ่ ซึ่งมีรูปแบบที่หลากหลายมากขึ้นและมีคุณภาพสูงขึ้น โครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมากที่ลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าสูงถึงหลายพันล้านดอลลาร์สหรัฐ

+ ในความเห็นของคุณ ปัจจัยใดบ้างที่ส่งเสริมให้เงินทุน FDI ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์?

- ในความเป็นจริง เวียดนามมีปัจจัยบวกหลายประการในการดึงดูดทุน FDI โดยทั่วไป และทุน FDI ในด้านอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ มีข้อได้เปรียบบางประการ เช่น เสถียรภาพ ทางการเมือง ความปลอดภัย ทำเลที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่เป็นยุทธศาสตร์และเอื้ออำนวย ตั้งอยู่ในศูนย์กลางของภูมิภาค สามารถเชื่อมต่อกับเศรษฐกิจหลักๆ ได้ง่าย ระบบกฎหมายและนโยบายเกี่ยวกับธุรกิจที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์มีความเปิดกว้างและมีการปรับปรุงเพิ่มมากขึ้น

ระบบโครงสร้างพื้นฐานยังคงได้รับการใส่ใจในการลงทุนและปรับปรุงอย่างต่อเนื่อง ขณะนี้รัฐบาลกำลังดำเนินการตามแผนการลงทุนภาครัฐระยะกลางปี 2564-2568 และแผนการลงทุนเพื่อรองรับการฟื้นฟูและพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมอย่างจริงจัง

โดยการลงทุนจะเน้นการพัฒนาโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญหลายโครงการ เช่น ทางหลวง ทางหลวงชายฝั่ง ท่าอากาศยาน ท่าเรือ สร้างเงื่อนไขที่เอื้อต่อการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ความน่าดึงดูดใจของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามดีกว่าประเทศอื่นๆ ในภูมิภาค เพราะมีศักยภาพในการสร้างผลกำไรได้สูงกว่าตลาดในประเทศไทย ฮ่องกง และสิงคโปร์… เพราะราคาบ้านในเวียดนามต่ำกว่า

การขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็วและชนชั้นกลางที่เพิ่มขึ้นในเวียดนามถือเป็นเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยอย่างยิ่งต่อการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

การดึงดูดโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) จำนวนมากในภาคอสังหาริมทรัพย์ช่วยกระจายประเภทอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์เพื่ออุตสาหกรรม ที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ อสังหาริมทรัพย์เพื่อรีสอร์ท อสังหาริมทรัพย์เพื่อการดูแลสุขภาพ... ได้เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญควบคู่ไปกับประเภทดั้งเดิมอย่างอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย

+ แล้วเรื่องความยากเป็นอย่างไรบ้างท่าน?

- แท้จริงแล้วระบบกฎหมายในตลาดอสังหาฯ ยังไม่สอดคล้องกัน ชัดเจน ซับซ้อน และไม่มีการแก้ไขอย่างทันท่วงที เช่น กฎหมายเกี่ยวกับคอนโดเทล (อพาร์ทเมนต์และโรงแรม) ออฟฟิศเทล (สำนักงานและโรงแรม) ยังไม่ได้รับการแก้ไขอย่างมีนัยสำคัญ

ขั้นตอนการบริหารจัดการที่เกี่ยวข้องกับการลงทุน การก่อสร้าง การประมูล โดยเฉพาะที่ดิน มีความซับซ้อนอย่างมาก ทำให้การดำเนินโครงการลงทุนใช้เวลานาน

การวางแผนยังคงมีข้อบกพร่องมากมายและขาดความสม่ำเสมอโดยเฉพาะในเขตเมืองใหม่ กิจกรรมสินเชื่อด้านอสังหาริมทรัพย์และการออกพันธบัตรขององค์กรถูกควบคุมอย่างเข้มงวด

+ เวียดนามมีข้อได้เปรียบอื่น ๆ ที่สามารถดึงดูดเงินทุน FDI เข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นหรือไม่?

- ในปัจจุบันนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากยังคงชื่นชมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่งจากจำนวนประชากรที่น่าดึงดูดใจ จำนวนลูกค้าชนชั้นกลางและชนชั้นสูงที่เพิ่มมากขึ้น ประกอบกับการขยายตัวของเมืองใหญ่ที่รวดเร็ว ปัจจัยทั้งหมดนี้สร้างจุดดึงดูดใจเมื่อลงทุนในกลุ่มที่อยู่อาศัย

ถัดไปคือกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ด้านการท่องเที่ยวและรีสอร์ท พร้อมกับกลุ่มใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นในเวียดนาม เช่น อสังหาริมทรัพย์ด้านการดูแลสุขภาพ ซึ่งถือเป็นโอกาสที่ดีสำหรับเวียดนามเช่นกัน

นอกจากนี้นักลงทุนต่างชาติยังให้ความสนใจเป็นพิเศษกับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยและสำนักงานอีกด้วย กระแสดังกล่าวมาจากความต้องการของลูกค้าที่เพิ่มมากขึ้น ขณะที่ราคาก็ยังคงอยู่ในระดับสมเหตุสมผลเมื่อเปรียบเทียบราคาอสังหาริมทรัพย์ในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์กับตลาดเพื่อนบ้านอย่างสิงคโปร์ เซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น... ซึ่งมีแนวโน้มว่าจะกลายเป็นจุดสว่างของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตอันใกล้นี้

+ เพื่อดึงดูดทุน FDI เข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้มากขึ้น คุณคิดว่าเราต้องปรับปรุงอะไรบ้าง?

- ด้วยความยากลำบากที่ผมได้กล่าวมาข้างต้น ในอนาคตอันใกล้นี้ เวียดนามจำเป็นต้องทบทวนและปรับปรุงกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ประเภทใหม่ เช่น เมืองอัจฉริยะ อสังหาริมทรัพย์รีสอร์ท อสังหาริมทรัพย์ที่ผสมผสานกับการดูแลสุขภาพ คอนโดเทล ออฟฟิศเทล... ให้สอดคล้องกับแนวปฏิบัติสากล

พร้อมกันนี้ ให้ดำเนินการสร้างสภาพแวดล้อมการลงทุนและการดำเนินธุรกิจที่น่าดึงดูด มีการแข่งขัน และเปิดกว้างต่อไป พร้อมทั้งขจัดความยากลำบากและปัญหาเชิงนโยบายอย่างรวดเร็ว เพื่อสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยที่สุดให้แก่นักลงทุน

นอกจากนี้ ยังบริหารจัดการเครื่องมือทางนโยบายการเงินอย่างยืดหยุ่นและพร้อมกันเพื่อตอบสนองความต้องการกระแสสินเชื่อเพื่อรองรับการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ สร้างเงื่อนไขให้ธุรกิจ ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนเข้าถึงทุนสินเชื่อได้อย่างรวดเร็ว ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์

หน่วยงานต่างๆ ต้องเร่งประกาศและปรับปรุงคุณภาพงานวางแผนให้มีการกระจายตัวอย่างเหมาะสมสอดคล้องกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ดำเนินการปรับปรุงและยกระดับคุณภาพโครงสร้างพื้นฐานโดยทั่วไปและโดยเฉพาะโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งอย่างต่อเนื่องเพื่อสร้างรากฐานการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์

เวียดนามยังต้องดึงดูดการลงทุนแบบคัดเลือกอย่างจริงจัง โดยมุ่งเป้าไปที่นักลงทุนที่มีความสามารถทางการเงินที่ดี ขณะเดียวกันก็ส่งเสริมความรับผิดชอบของนักลงทุนที่มีต่อสิ่งแวดล้อมและสังคมในระหว่างกระบวนการลงทุนในเวียดนาม

นอกจากนี้ เราจะต้องดำเนินการออกใบรับรองการลงทะเบียนการลงทุนสำหรับโครงการลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) ในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจังและมีประสิทธิภาพ เพื่อคัดเลือกโครงการที่มีคุณภาพเหมาะสม หลีกเลี่ยงโครงการลงทุนเสมือนจริง และโครงการที่ดำเนินการล่าช้า

+ขอบคุณมากๆครับ!

ทราน ดิงห์ (ฝ่ายปฏิบัติการ)

แหล่งที่มา