Надмірно високі збори за користування землею ускладнять життя людям, яким потрібно перетворити сільськогосподарські угіддя на землі для житла. (На фото: Земельна ділянка вздовж головної дороги, що з'єднує Хунг Єн та Нінь Бінь - Фото: ХОНГ КВАНГ)
Таку думку висловив доктор Нгуєн Нгок Ту, податковий експерт, в інтерв'ю газеті «Туой Тре» щодо запропонованої політики стягнення плати за користування землею, коли фізичним особам та підприємствам потрібно перетворити сільськогосподарські угіддя на землі для житла.
У деяких випадках необхідно купувати за ціною вищою за ринкову.
* Пане, яка підстава для встановлення плати за користування землею для організацій та фізичних осіб, які бажають перетворити сільськогосподарські угіддя на землі житлової забудови?
- Згідно із Законом про землю 2013 року, землекористувачі, які бажають перетворити сільськогосподарські угіддя на землі житлової забудови, повинні сплатити 40% різниці. Однак ціни на землю, встановлені раніше місцевими органами влади (таблиці цін на землю - PV) на основі виданої урядом рамкової таблиці цін на землю, були дуже низькими порівняно з фактичними ринковими цінами.
Зазвичай ціни на землю в місцевих прайс-листах становлять лише 10% від ринкових цін, і домогосподарство, яке бажає перетворити 200-300 квадратних метрів сільськогосподарських угідь на житлові, має сплатити лише кілька сотень мільйонів донгів у вигляді зборів за користування землею, що менше 1 мільярда донгів. Такий рівень збору є фінансово доступним для більшості людей, що робить передачу прав користування землею дуже зручною.
Однак, з моменту набрання чинності Закону про землю 2024 року виникли дві проблеми: ціни на землю зросли до дуже високого рівня, близького до ринкових цін (держава щорічно коригує прейскурант землі відповідно до ринку – PV), збільшившись у 7-10 разів порівняно з попереднім періодом, а в деяких виняткових випадках – у кілька десятків разів.
Крім того, ми скасували положення щодо звільнень та знижок плати за користування землею, тому домогосподарства, яким потрібно передати права користування землею, повинні сплачувати державі 100% плати за користування землею. Це призвело до ситуацій, коли деякі домогосподарства змушені «викуповувати» власну землю.
У деяких випадках людям доводиться купувати землю за цінами, вищими за ринкову, оскільки місцеві оцінки землі є дуже високими та нереалістичними. Тому внесення змін та доповнень до нормативних актів, щоб зробити їх більш доцільними, є надзвичайно важливим.
Розробити прейскурант цін на землю, який відповідає доходам більшості населення.
* Отже, чи доцільно стягувати плату за користування землею у розмірі 30% від різниці між ціною земель житлової забудови та сільськогосподарських угідь?
- Пропозиція стягувати 30% різниці між поточними цінами на житлову та сільськогосподарську землю є нижчою за попередній рівень стягнення у 40%.
Зниження ставки плати за користування землею в поєднанні з розрахунком плати за користування землею на основі місцевої квоти на житлову нерухомість є доречним на даний момент. Це регулювання обмежить використання політики, що дозволяє перетворення сільськогосподарських угідь на житлову нерухомість для отримання спекулятивного прибутку, а також запобігатиме нераціональному використанню землі.
Протягом багатьох років, щоб максимізувати ефективність землекористування, всі провінції та міста ввели ліміти на використання земель для житлової забудови з огляду на велику чисельність населення та обмежені земельні ресурси. Фізичні особи та організації, яким потрібно перетворити сільськогосподарські угіддя на житлові, що перевищує дозволений ліміт, повинні сплачувати вищі збори за користування землею або навіть 100% різниці, тобто вони повинні викупити землю у держави, що є розумним.
Однак, цей раціональний підхід має супроводжуватися іншими заходами управління земельними ресурсами, зокрема встановленням таблиць цін на землю, що відповідають доходам більшості населення.
Однак, якщо ми продовжимо застосовувати Закон про землю 2024 року в його нинішньому вигляді, навіть якщо ми знизимо ставку плати за користування землею до 30%, оскільки прейскурант землі буде занадто скоригований у бік збільшення, щоб точно відповідати ринковим цінам, фактична плата за користування землею, яку люди повинні будуть сплачувати, буде дуже високою, перевищуючи фінансові можливості багатьох людей. Тому прейскурант землі необхідно перерахувати.
Відповідні ціни на землю та виробничі витрати сприятимуть зниженню цін на житло - Фото: B. NGOC
* Нещодавній досвід показує, що навіть попри те, що держава стягує 30% з різниці у перетворенні землекористування, багато людей все ще не можуть дозволити собі його сплатити. Які рішення, на вашу думку, потрібні, щоб полегшити цю проблему для людей?
- У випадках, коли кілька домогосподарств спільно використовують ділянку землі, успадковану від своїх предків, і якщо вони бажають розділитися на різні домогосподарства або поділити землю, їх слід розділити на дві групи під час подання заяви на передачу землі.
Домогосподарствам з достатніми фінансовими ресурсами рекомендується негайно сплатити 30% різниці. Домогосподарствам, які стикаються з фінансовими труднощами, держава може дозволити їм сплатити частину плати за користування землею, а решту відстрочити. Тим, хто не може собі дозволити сплатити, держава може дозволити відстрочити сплату 100% плати за користування землею.
Борг завжди буде відображено у сертифікаті права користування землею, і люди все ще матимуть право будувати будинки та облаштовувати житло на своїй землі, а також право передавати право власності своїм дітям. Вони повинні будуть повернути борг державі лише тоді, коли продадуть землю та отримають гроші.
Такий підхід гармонізує політику щодо плати за користування землею, дозволяючи державі ефективно та цільово управляти землею, водночас забезпечуючи людям землю для будівництва будинків та гарантуючи право людей на житло, як це передбачено Конституцією.
Експерти рекомендують узгодити інтереси у сфері стягнення плати за користування землею - Фото: ХОНГ КВАН
Встановлення таблиць цін на землю: багато населених пунктів дуже заплутані.
За словами доктора Нгуєна Нгока Ту, Закон про землю 2024 року передбачає складання таблиць цін на землю, які точно відображають ринкові ціни, але немає жодних керівних документів щодо того, що вважається «цінами, близькими до ринкових», що викликає плутанину в багатьох населених пунктах.
Насправді, поточні ціни на землю на ринку завищені, а іноді навіть штучно завищені. Тому прейскурант цін на землю, який застосовуватиметься з 1 січня 2026 року, необхідно розрахувати та розробити фундаментальним чином. Міністерствам та відомствам необхідно разом нарадитися, щоб допомогти місцевим органам влади визначити ціни на землю відповідно до ринкової вартості.
Останнім часом багато експертів припускають, що ринкові ціни на землю повинні базуватися на середній ціні продажу за останні п'ять років. Наприклад, ринкова ціна у прайс-листі на землю за 2026 рік буде середньою ціною продажу земельних ділянок у тому ж районі протягом періоду 2021-2025 років. Цей метод є більш розумним і не повинен використовувати ціну кількох конкретних земельних ділянок для побудови прайс-листа на землю.
Найголовніше зараз полягає в тому, щоб щорічний прейскурант цін на землю на місцевому рівні був розрахований на розумному рівні, щоб уникнути шоку для бізнесу та населення.
Пан Фам Дук Тоан (директор акціонерного товариства EZ Real Estate Investment and Development):
Пропозиція стягувати 30% різниці в ціні є доречною.
Потреба в перетворенні садових угідь, рисових полів та розкиданих земель на житлові угіддя є частою потребою людей та підприємств, і 30% комісія за різницю в ціні є доречною.
З урахуванням запропонованого обмеження на перетворення, положення про плату за користування землею повинні розрізняти перетворення землі для житлових та комерційних цілей. Водночас, прогресивний податок, що базується на перетвореній площі, є доцільним та забезпечує справедливість у впровадженні земельної політики.
Зрозуміло, що коли люди перетворюють сільськогосподарські угіддя на житлові угіддя, що перевищує дозволений ліміт, це перетворення виходить за межі їхніх житлових потреб. Вони можуть перетворювати їх з метою купівлі-продажу житлових угідь для отримання більшого прибутку, тому цілком природно, що вони повинні сплачувати вищі збори за користування землею.
Наприклад, хтось успадковує ділянку землі площею 1 акр (3600 м² ) у своєму рідному місті, але насправді лише 500 м² є житловою землею. Необхідності побудувати будинок лише на 200 м² достатньо, залишаючи решту 3100 м² як садові землі або землю для багаторічних культур. Земля все ще належить особі, але її цільове використання відрізняється.
Якщо люди хочуть перетворити 3100 квадратних метрів сільськогосподарських угідь на землі для житлової забудови, тим самим змінивши цільове призначення землі та збільшивши її комерційну цінність, їм доведеться сплачувати державі більше земельних зборів.
Якщо мешканці не бажають конвертувати права користування землею, вони збережуть право користування 3600 м² землі, але решта 3100 м² будуть призначені лише для сільськогосподарського використання. У цьому випадку земля залишається власністю мешканців; держава не повертатиме її.
Якщо держава дозволить людям вільно конвертувати землю без сплати прогресивних зборів за користування землею, це може призвести до ситуації, коли люди масово конвертуватимуть землю, що призведе до надлишку житлових земель, але нестачі землі для виробництва та бізнесу.
Плата за користування землею різко зросла.
У 2025 році, незважаючи на нещодавнє відновлення ринку нерухомості, очікується, що доходи, пов'язані з землею, стрімко зростуть.
За даними Головного управління статистики ( Міністерства фінансів ), за перші 10 місяців 2025 року надходження від плати за користування землею в Ханої досягли 89 000 мільярдів донгів, що на 167% більше, ніж за аналогічний період минулого року. У Хошиміні податкові органи також зафіксували різке зростання надходжень від плати за користування землею, досягнувши 49 712 мільярдів донгів, що на 269% більше, ніж за аналогічний період минулого року.
Пан Ле Хоанг Чау (голова Асоціації нерухомості міста Хошимін):
Має бути справедлива, розумна та контрольована політика.
Я вважаю, що у випадках зміни цільового призначення земельної ділянки з садових земель, земель ставків або сільськогосподарських угідь у межах однієї земельної ділянки, що містить житлові землі в житловому районі, що не визнаються житловими землями, на житлові землі; або зміни цільового призначення земельної ділянки з садових земель або земель ставків, що спочатку були приєднані до житлових земель, але відокремлені землекористувачем для передачі прав користування землею, або внаслідок відокремлення їх землеміром на окремі ділянки під час зйомки кадастрових карт до 1 липня 2004 року, на житлові землі, плата за користування землею повинна розраховуватися у розмірі 20% від різниці між ціною житлових земель та ціною сільськогосподарських земель.
Щодо земельної ділянки, цільове призначення якої змінюється в межах місцевого ліміту відведення земельних ділянок для житлової забудови, стягується збір у розмірі 30% від різниці, якщо площа перевищує ліміт не більше ніж в один раз, а за земельну ділянку, що перевищує ліміт більш ніж в один раз, стягується збір у розмірі 100% різниці.
Причина цієї пропозиції полягає в тому, що в масштабах усієї країни, особливо в південних провінціях, спільним походженням землекористування є земля, створена та успадкована домогосподарствами та окремими особами протягом багатьох поколінь, а не земля, виділена державою. Крім того, багато домогосподарств з кількома поколіннями живуть разом, обробляють землю та мають потребу змінити цільове призначення землі, щоб розділити її між членами сім'ї для створення окремих ділянок.
Це включає необхідність передачі або продажу частини житлової землі для фінансування будівництва житла та покриття витрат, тому потрібна розумна та справедлива політика, але вона все одно має суворо контролюватися, щоб запобігти випадкам, коли «недобросовісні земельні спекулянти та підприємства, що маскуються під домогосподарства або фізичних осіб», подають заявки на зміну цільового призначення сільськогосподарських земель, щоб «експлуатувати політику» для незаконного отримання прибутку.
Три рівні збору за перетворення сільськогосподарських угідь на землі житлової забудови.
Надмірно високі збори за користування землею стануть тягарем для багатьох людей, яким потрібно перетворити сільськогосподарські угіддя на житлові, щоб створити житло - Фото: Д. ТУАН
Кілька домогосподарств, які користуються однією земельною ділянкою, матимуть поділ на ділянки, а для кожного домогосподарства буде визначено ліміт землекористування.
Згідно з проектом урядової постанови, у випадках, коли домогосподарство або особа володіє кількома земельними ділянками (включаючи кілька земельних ділянок у межах кількох провінцій та міст центрального управління) та має право змінити цільове призначення землі, як це передбачено цією постановою, це домогосподарство або особа може обрати одну земельну ділянку для застосування розрахунку плати за користування землею відповідно до правил.
За другу та наступні земельні ділянки стягуватиметься 100% плати за користування землею.
У випадках, коли кілька домогосподарств або осіб мають право користування однією земельною ділянкою, якщо компетентний державний орган дозволяє поділ землі для кожного домогосподарства або особи, площа в межах виділеного ліміту для розрахунку плати за користування землею буде визначена для кожної земельної ділянки, на яку видано свідоцтво про право користування землею та право власності на активи, пов'язані з землею. Принцип полягає в тому, що кожне домогосподарство або особа, якій надано право на поділ землі, матиме лише один раз площу землі в межах виділеного житлового земельного ліміту для розрахунку плати за користування землею.
Джерело: https://tuoitre.vn/chuyen-doi-tu-dat-nong-nghiep-sang-dat-o-hoa-giai-ganh-nang-tien-su-dung-dat-cach-nao-20251211083301028.htm
Коментар (0)