Проєкти комерційного житла через угоди про права користування землею

Вранці 13 листопада Національні збори обговорили в групах проект Постанови про пілотне впровадження проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання права користування землею або наявність права користування землею.

До складу Групи 15 входять делегації Національних зборів з провінцій Куангчі, Єнбай , Бінь Фуок та Бінь Тхуан. Заступник голови делегації Національних зборів провінції Бінь Тхуан Нгуєн Хю Тонг головував на дискусійній сесії.

Розплутування вузьких місць у доступі до землі

Після виступу депутатів Національних зборів, які обговорили та запропонували ідеї для завершення проекту Резолюції про пілотну реалізацію проектів комерційного житла шляхом укладання угод про отримання прав користування землею або наявність прав користування землею, Міністр природних ресурсів та навколишнього середовища До Дик Зуй виступив, щоб пояснити та роз'яснити деякі питання, що хвилюють депутатів.

Міністр До Дук Дуй виступає перед групою 15. Фото: Khuong Trung

Міністр До Дик Зуй наголосив, що видання цього проекту пілотної постанови є вкрай необхідним, оскільки його мета полягає в тому, щоб доповнити метод доступу до землі під час реалізації проектів комерційного житла. Раніше, згідно з положеннями Закону про землю 2003 року та Закону про житло 2005 року, для реалізації проектів комерційного житла існувало два механізми передачі прав користування землею: механізм примусової передачі та механізм добровільної передачі.

Зокрема, механізм обов'язкової передачі полягає в тому, що держава повертає землю для передачі інвесторам через аукціони з плати за користування землею або конкурси для відбору інвесторів для реалізації інвестиційних проектів з використанням землі. Механізм добровільної передачі полягає в тому, що інвестори ведуть переговори з особами, які мають права користування землею, щодо отримання земельних фондів для реалізації проектів комерційного житла, або інвестори, які мають права користування землею, звертаються до компетентних державних органів з проханням дозволити їм змінити цільове призначення землі для реалізації проектів комерційного житла. Таким чином, існує два механізми передачі через чотири форми доступу до землі.

Далі, Закон про житло 2010 року та Закон про землю 2013 року продовжували дозволяти всі чотири форми доступу до землі для реалізації проектів комерційного житла, як і Закон про землю 2003 року та Закон про житло 2005 року. Однак, коли Національні збори ухвалили Закон про житло 2014 року, вони обмежили форму отримання передачі прав землекористування або зміни цільового призначення землі. Зокрема, Закон про житло 2014 року передбачає, що у разі отримання передачі може бути передана лише житлова земля; а у разі наявності прав землекористування та звернення до держави з проханням про зміну цільового призначення землі, ця зона повинна включати частину житлової земельної ділянки.

«Це обмежує випадки доступу до землі у формі отримання права землекористування, передачі прав, а також володіння правами землекористування порівняно із Законом про землю 2003 року та Законом про житло 2005 року», – наголосив Міністр, водночас зазначивши, що Закон про землю 2013 року не регулює та не контролює випадки, коли держава повертає землю для передачі інвесторам через тендер з відбору інвесторів, аукціон з продажу прав землекористування. Тобто масштаб проекту може бути великим або малим, хоча він не підходить у напрямку отримання інвесторами права землекористування або інвесторами права землекористування порівняно з попереднім періодом, але держава може повертати землю за допомогою проектів, які не обмежені за масштабом площі.

Делегат Ха Си Донг - Делегація Національних зборів провінції Куанг Трі виступає на дискусійній групі. Фото: Кхуонг Чунг

Однак, за словами міністра До Дик Зуя, у Законі про землю 2024 року статті 79 та 127 передбачають, що держава повертає землю лише для проектів розвитку міських територій із синхронною технічною інфраструктурою, соціальною інфраструктурою та житлом. Таким чином, згідно з чинним міським законодавством, масштаб зазвичай становить від 20 гектарів і більше, а у випадках меншого масштабу площі та незабезпечення синхронних міських елементів держава не повертає землю. Таким чином, метод повернення землі державою для передачі інвесторам не буде запроваджено. Водночас, положення щодо випадків, коли держава дозволяє інвесторам отримувати права користування землею або інвесторам, які наразі мають права користування землею, також контролюються та звужуються, як і Закон про житло 2014 року. Тобто, це стосується лише випадків, коли у разі отримання прав користування землею 100% отриманої площі повинні бути житловими землями, або якщо є права користування землею, повинна бути частина житлових земель.

«Це призводить до проектів приміського масштабу, і якщо земля не є житловою, немає можливості отримати до неї доступ, оскільки це не випадок повернення землі державою, а також не випадок, коли держава дозволяє отримання прав землекористування або має права землекористування, але змінює цільове призначення землі. Це призводить до труднощів для населених пунктів з невеликою кількістю великомасштабних проектів. Тому ця пілотна Резолюція, подана до Національних зборів для оприлюднення, має на меті усунути ці труднощі, вирішити проблему вузького місця в методі доступу до землі для реалізації проектів комерційного житла», – сказав міністр.

Назва та тривалість пілотного проекту є відповідними.

Ще один пункт стосується назви. Делегат Хоанг Си Донг сказав, що нам слід прийняти думки деяких депутатів Національних зборів, викладені у Звіті про перевірку Економічного комітету, який «пілотує реалізацію проектів комерційного житла шляхом отримання права землекористування або передачі прав землекористування, але ця земля не є житловою землею». Міністр До Дик Зуй сказав, що початкова назва, коли уряд зареєстрував її в Національних зборах, була правильною. Однак у процесі підготовки Резолюції було виявлено, що якби її було врегульовано таким чином, вона не охоплювала б усі випадки. Тому що є ситуації, коли інвестори отримують право землекористування, а в тій частині землі, яка отримує право передачі, є як житлова, так і нежитлова земля. Якщо ми одразу включимо до назви Резолюції, що право передачі можуть отримати лише ті випадки, які не є житловою землею, виникнуть проблеми.

Делегат Хюїнь Тхань Чунг - Делегація Національної асамблеї провінції Бінь Фуок виступає перед групою. Фото: Кхуонг Чунг

За словами Міністра, також існують думки, що назва проекту може перетинатися із Законом про землю. Оскільки Закон про землю також передбачає випадки, коли дозволяється передача прав. Однак у проекті Постанови Уряд розробив додатковий пункт 5 статті 1, щоб виключити проекти, яким земельне законодавство, зокрема Закон про землю 2024 року, дозволило отримати передачу прав користування землею або які наразі мають права користування землею. Якщо будь-який випадок був врегульований земельним законодавством, він буде виключений зі сфери регулювання цієї Постанови. Таким чином, назва залишається вичерпною та гарантує, що вона не перетинається із Законом про землю 2024 року, який дозволив реалізацію.

Щодо критеріїв реалізації пілотного проекту, Міністр До Дик Зуй зазначив, що проект Постанови передбачає, що не допускається більше 30% додаткової площі житлових земель протягом планового періоду порівняно з існуючою площею житлових земель. Причиною такого положення є те, що Постанова 18 Центрального Комітету передбачає, що розподіл земель та оренда землі переважно здійснюються через аукціони прав користування землею та торги для проектів з використанням землі. Таким чином, Постанова Центрального Комітету передбачає, що основними варіантами є аукціони або торги. Отже, третя форма – це отримання передачі прав або четверта форма – зміна цільового призначення земельної ділянки, на яку є право користування. Якщо ми її реалізуємо, то вона не буде основною. Тому Уряд пропонує максимум 30%. Таким чином, решта 70% будуть реалізовані через торги або аукціони відповідно до духу Постанови 18.

Деякі делегати запропонували розширити його на сільську місцевість, а не обмежуватися лише міськими районами. Міністр До Дик Зуй зазначив, що наразі, відповідно до положень пункту 27 статті 79 Закону про землю, держава має право повертати землю у випадку проектів із синхронним міським масштабом та дозволяє повернення землі для проектів розвитку сільських житлових районів. Таким чином, у сільських житлових районах вже існує метод повернення землі державою, і населені пункти все ще застосовують його у звичайному режимі. Тому немає потреби додавати ще одну форму угоди в сільській місцевості. Забезпечте відсутність дублювання з випадками, які можуть бути реалізовані згідно із Законом про землю 2024 року.

Щодо думки делегата про те, що критерії передбачають впровадження різних типів земель, то які механізми та санкції потрібно розробити або встановити для забезпечення продовольчої безпеки, підтримки стабільності 3,5 мільйонів гектарів рисових угідь та забезпечення середнього лісистого покриву по всій країні на рівні 42%, Міністр зазначив, що це питання було впроваджено та суворо контролюється з самого початку планування землекористування, потім містобудування та планування будівництва. Під час планування нам потрібно було визначити, яка кількість сільськогосподарських угідь була переведена в несільськогосподарські цілі, яка кількість житлових земель була впроваджена протягом планового періоду, щоб забезпечити стабільність площі рисових угідь у 3,5 мільйона гектарів та стабільність лісистого покриву на рівні 42%. На цьому етапі ми здійснюємо планування, яка територія в межах планованої зони для комерційного житлового будівництва буде підлягати державному методу придбання землі, а яка територія буде підлягати передачі інвестором прав користування землею. Але це лише в межах затвердженої планової зони.

Сцена дискусійної сесії Групи 15. Фото: Кхуонг Чунг

У іншому повідомленні депутати Національних зборів також зазначили, що період впровадження пілотного проекту становить 5 років, але також мають бути передбачені санкції у випадку, якщо інвестор матиме труднощі з отриманням передачі прав або час на отримання передачі прав буде затягнутий. Міністр До Дик Зуй пояснив, що наразі Закон про землю 2024 року має дуже конкретні правила щодо розгляду випадків, коли інвестори отримують передачу прав землекористування, та способів продовження терміну у разі продовження, а у випадку закінчення терміну продовження без успішного узгодження для всієї території також існує механізм розгляду. Тому в проекті Резолюції зазначається, що реалізація угоди про отримання прав землекористування здійснюється відповідно до Закону про землю 2024 року, який включає розгляд усіх випадків продовження, багато випадків не були успішно реалізовані, тому в цій Резолюції немає подальшого регулювання.

Щодо процедур, Міністр зазначив, що хоча Закон про землю передбачає процедури узгодження прав користування землею для реалізації інвестиційних проектів загалом, включаючи житлові проекти, деякі депутати Національних зборів заявили, що мають бути конкретні та детальні правила для типу проектів, які отримують доступ до землі таким чином. Уряд прийняв, і в проекті Постанови є положення про те, що Національні збори доручають Уряду визначити процедури для проектів, що впроваджують пілотний механізм, а також проектів, що впроваджують пілотний механізм, що стосуються земель, що походять із земель національної оборони та безпеки.

Джерело: https://baotainguyenmoitruong.vn/bo-truong-do-duc-duy-lam-ro-quy-dinh-thuc-hien-du-an-nha-o-thuong-mai-thong-qua-thoa-thuan-ve-nhan-quyen-su-dung-dat-383055.html