 |
| Сектор нерухомості все ще стикається з багатьма труднощами, але може відновитися у другій половині 2024 року. (Джерело: Державний банк В'єтнаму) |
Ринок нерухомості відновиться у другій половині 2024 року.
Одним із показників, що прогнозують відновлення в секторі нерухомості, є те, що нижчі процентні ставки за кредитами будуть основною рушійною силою відродження всієї галузі. Хоча процентні ставки за депозитами коригувалися з першого кварталу 2023 року, рух процентних ставок за кредитами має часовий лаг.
Згідно зі звітом WiGroup про результати діяльності за другий квартал 2023 року, галузь нерухомості все ще стикається з багатьма труднощами, але може відновитися у другій половині 2024 року.
Зокрема, зростання прибутку після оподаткування (NPAT) у другому кварталі 2023 року для всього сектора житлової нерухомості (за винятком Vinhomes) зафіксувало негативний темп зростання приблизно на 46% порівняно з аналогічним періодом минулого року. Хоча абсолютне значення зросло порівняно з першим кварталом 2023 року, не було справді сильного каталізатора для стимулювання загального відновлення прибутку сектору з його найнижчої точки.
Детальніший аналіз зростання 20 компаній (які представляють 90% загальної ринкової капіталізації галузі) показує, що лише 5 компаній у сфері нерухомості зафіксували позитивне зростання у другому кварталі.
Однак це пов'язано з двома основними причинами: або раптовим зростанням прибутку з інших джерел, не пов'язаних з основним бізнесом, або високим зростанням через низьку норму прибутку за той самий період.
Інші компанії з великою капіталізацією в галузі також зафіксували зниження прибутку понад 20% у річному обчисленні, що відображає загальні труднощі на ринку нерухомості.
Вартість запасів по всій галузі знизилася порівняно з першим кварталом 2023 року. Жорсткіша правова база та обмежений потік кредитів на ринок нерухомості – це дві основні причини, чому підприємства стикаються з труднощами у реалізації проектів.
З боку попиту перспективи також не дуже обнадійливі: загальний обсяг операцій з нерухомістю у другому кварталі 2023 року зменшився на 66% порівняно з аналогічним періодом минулого року та на 9% порівняно з попереднім кварталом.
За даними WiGroup, для забезпечення «виживання» керуючі нерухомістю повинні впроваджувати захисну стратегію, зменшуючи фінансовий леверидж до безпечного рівня, скорочуючи процентні витрати та уникаючи банкрутства, поки продажі значно сповільнюються. Станом на кінець другого кварталу 2023 року загальне співвідношення боргу до власного капіталу для всієї галузі досягло 0,48.
Загальні процентні витрати за цей період досягли 2 030 млрд донгів, що незначно збільшилося порівняно з першим кварталом, що відображає те, що процентні ставки за кредитами залишаються досить високими та не демонструють ознак зниження. Платоспроможність підприємств галузі, виміряна коефіцієнтом EBIT/Процентні витрати, знизилася порівняно з першим кварталом 2023 року.
Одним із показників, що прогнозують відновлення в секторі нерухомості, є те, що нижчі процентні ставки за кредитами будуть основною рушійною силою відродження всієї галузі. Хоча процентні ставки за депозитами коригувалися з першого кварталу 2023 року, рух процентних ставок за кредитами має часовий лаг.
Крім того, усунення правових перешкод допомагає відродити пропозицію нерухомості. Сегмент соціального житла може стати каталізатором для індустрії житлової нерухомості, оскільки цей сегмент отримує вигоду від багатьох підтримуючих державних політик.
«Відповідно, відновлення ринку нерухомості загалом і сектора житлової нерухомості зокрема відбудеться приблизно у другій половині 2024 року, коли почне діяти підтримуюча політика», – оцінили в WiGroup.
Затвердження інвестиційної політики проекту житлового району Хо Сон 3.
Заступник голови Народного комітету провінції Лангшон , Лионг Чонг Куїнь, щойно видав Рішення № 1282/QD-UBND про затвердження інвестиційної політики проекту житлового району Хо Сон 3 в районі Хую Лунг шляхом проведення тендеру з відбору інвестора.
Згідно з Рішенням, сфера охоплення проєкту житлового району Хо Сон 3 включає: північну та північно-східну частини, що межують з провінційною дорогою DT.242 та під'їзною дорогою до швидкісної автомагістралі Ханой - Ланг Сон; південну частину, що межує з швидкісною автомагістраллю Ханой - Ланг Сон; східну частину, що межує з існуючими житловими земельними ділянками в комуні Хо Сон та Народним комітетом комуни Хо Сон; та західну та південно-західну частини, що межують з річкою Тхуонг.
Мета проєкту — побудувати житловий район із синхронною та сучасною системою технічної інфраструктури відповідно до затвердженого плану. Він повністю використовуватиме існуючі земельні ресурси, задовольнить потреби всіх, хто потребує землі та житла, і позитивно внесе свій вклад у програму розвитку житла району Хуу Лунг зокрема та провінції Ланг Сон загалом.
Загальний інвестиційний капітал житлового проєкту Ho Son 3 (без урахування компенсації, підтримки та витрат на переселення) становить 1,379 млрд. донгів, загальна площа земельної ділянки становить 400 000 м2 (40 гектарів). Проєкт включає такі компоненти: висотне житло площею 4 656 м2, низькоповерхові терасовані будинки загальною площею 111 392 м2 (1 102 ділянки), низькоповерхові вілли загальною площею 20 510,7 м2 (131 ділянка), житло для переселення загальною площею 8 216 м2 (84 ділянки) та інші об'єкти, такі як технічна інфраструктура, торговельні та сервісні центри тощо. Прогнозоване населення становить 7 000 осіб.
Термін дії проєкту становить 50 років з дати отримання інвестором земельної ділянки або права оренди, при цьому графік реалізації проєкту не повинен перевищувати 48 місяців.
Тай Нгуєн: Агресивно стягує борги, пов'язані з платою за користування землею та орендною платою за землю.
Голова Народного комітету провінції Тхай Нгуєн щойно звернувся до керівників департаментів, відомств та голів Народних комітетів районів та міст з проханням терміново та рішуче виконати низку завдань для продовження комплексного впровадження рішень щодо стягнення заборгованості, пов'язаної з платою за користування землею та орендною платою за землю в провінції, прагнучи досягти якомога вищих результатів у зборі доходів до державного бюджету.
У 2023 році Народна рада провінції Тхай Нгуєн доручила зібрати 20 000 мільярдів донгів до доходів державного бюджету, включаючи 4 800 мільярдів донгів від плати за користування землею та 700 мільярдів донгів від плати за оренду землі. Станом на 31 липня надходження від плати за користування землею в провінції Тхай Нгуєн досягли лише 734,778 мільярда донгів, що становить 15,3% від цільового показника провінції, тоді як надходження від плати за оренду землі досягли 296,086 мільярда донгів, що еквівалентно 42,3% від цільового показника провінції.
Згідно з оголошенням податкових органів, несплачена плата за користування землею становить 681,240 млрд донгів, а несплачена плата за оренду землі — 94,865 млрд донгів за 14 житловими та міськими проектами розвитку.
Було визначено кілька причин низького рівня збору плати за користування землею з проектів у провінції Тхай Нгуєн, зокрема млявий ринок нерухомості протягом минулого року, що призвело до низьких показників транзакцій; багато підприємств залежать від позик та мобілізованого капіталу, тоді як процентні ставки за кредитами залишаються високими, а доступ до капіталу ускладнений. Крім того, деякі платники податків не дотримуються належним чином податкового законодавства та правил.
Згідно з планом Податкового департаменту провінції Тхай Нгуєн, не пізніше кінця вересня 2023 року проекти з несплаченими зборами за користування землею повинні виконати свої зобов'язання перед державним бюджетом.
У документі № 4151/UBND-KT від 18 серпня Голова Народного комітету провінції Тхай Нгуєн доручив Податковому департаменту провінції: Вжити відповідних заходів щодо стягнення боргів для кожного випадку податкового боргу відповідно до нормативних актів; зосередившись на негайному застосуванні заходів для спонукання, забезпечення виконання та публічного розкриття інформації, як це передбачено Законом про податкове адміністрування та його імплементаційними рекомендаціями для платників податків з великими, постійними та тривалими податковими боргами, щоб стягнути непогашені податкові кошти до державного бюджету.
Надання підпорядкованим підрозділам вказівок щодо ретельної перевірки та моніторингу стану обробки заборгованості, пов'язаної з платою за користування землею та орендною платою за землю в провінції; періодичне щомісячне звітування про оцінку ситуації щодо обробки заборгованості, пов'язаної з платою за користування землею та орендною платою за землю в провінції, узагальнення труднощів та перешкод, що виникають під час виконання, а також звітування та консультування Провінційного народного комітету для розгляду та надання вказівок відповідно до нормативних актів.
Народні комітети районів та міст: взяти на себе ініціативу та координувати свою діяльність з Податковим департаментом обласного рівня для безпосередньої роботи з підприємствами, які мають заборгованість за користування землею та оренду землі у своїх районах, з метою оперативного заохочення їх до сплати до державного бюджету. Розробити програми та доручити департаментам та підрозділам, що підпадають під їхню юрисдикцію, конкретні завдання для тісної координації з регіональним податковим піддепартаментом, щоб зосередитися на заохоченні та остаточному врегулюванні непогашеної заборгованості, пов'язаної з землею.
За словами Голови Народного комітету провінції Тхай Нгуєн: У разі, якщо переможець торгів не сплатить або сплатить недостатню суму виграшної пропозиції на право користування землею протягом 120 днів з дати прийняття рішення про визнання результатів виграшних торгів, компетентний Народний комітет скасовує рішення про визнання результатів виграшних торгів на право користування землею відповідно до пункту 2 статті 3 Постанови Уряду № 10/2023/ND-CP від 3 квітня 2023 року.
Ціни на житло в Ханої та Хошиміні у 18-32 рази вищі за дохід.
Savills щойно опублікувала дані щодо доступності житла для людей у Ханої та Хошиміні.
У цьому звіті відділ посилається на Індекс доступності житла в Азіатсько-Тихоокеанському регіоні за 2023 рік, складений Інститутом міських земель (ULI), який показує, що Хошимін та Ханой – це два міста із середніми цінами на житло в регіоні. Однак існує значна різниця між цими цінами та доходами людей.
Зокрема, у Хошиміні середня ціна житла становить 296 000 доларів США (понад 7 мільярдів донгів), а середній річний дохід домогосподарства — 9 120 доларів США (приблизно 220 мільйонів донгів).
 |
| Політика державної підтримки є ключовою для забезпечення доступності житла для людей. (Джерело: Скріншот/DT) |
За даними авторів звіту, розрив між доходом і ціною на житло в Хошиміні наразі становить 32,5 раза. Це другий за величиною показник у регіоні після Шеньчжена (35 разів) і навіть вищий, ніж у Пекіні (29,3 раза), Шанхаї (24,1 раза) та Гонконзі (26,5 раза).
Тим часом, цей показник у Ханої в 18,3 раза перевищує середній річний дохід домогосподарства в 9 967 доларів США (приблизно 240 мільйонів донгів); він вищий, ніж у Сеулі (в 17,3 раза), Токіо (в 16,1 раза) та комерційному житлі Сінгапуру (в 13,7 раза).
На ринку орендного житла середня щомісячна орендна плата за квартиру в Хошиміні становить 592 долари, що еквівалентно приблизно понад 14 мільйонам донгів. Цей ринок в основному підходить для молодих працівників з високим рівнем доходу або іноземців, які працюють у В'єтнамі.
Аналізуючи доступність житла для людей у Хошиміні, пані Зіанг Хьюїнь, заступниця директора та керівник відділу досліджень і розробок S22M Savills Ho Chi Minh City, заявила, що більшість людей можуть дозволити собі лише сегмент доступного житла, або бюджетні квартири.
За словами пані Зянг, пропозиція доступних квартир вартістю від 2 до 4 мільярдів донгів наразі низька. Раніше ця лінійка продуктів становила приблизно 60% ринкової пропозиції; у 2023 році вона становила лише близько 25%. Це впливає на можливості людей володіти житлом.
Пані Джанг стверджувала, що політика державної підтримки є ключовою для забезпечення доступності житла для людей. Практичний досвід багатьох різних країн показав позитивний вплив рішень у сфері житла на соціально-економічний розвиток.
«Розгляд урядом питання податків для обмеження спекулятивних покупок та збільшення площі землі для будівництва доступного житла демонструє його прагнення сприяти стабільному та сталому ринку житла, що приносить користь покупцям житла», – сказала пані Хьюнь.
Крім того, вона стверджувала, що розвиток соціального житла є пріоритетом, оскільки він допомагає вирішувати житлові проблеми людей з низьким рівнем доходу, певною мірою стимулює соціально-економічний розвиток, прискорює децентралізацію населення, розширює міські райони до передмість та підвищує стійкість міського планування.
Джерело
Коментар (0)