ہنوئی میں اپارٹمنٹس کم ہیں لیکن فروخت کی قیمتیں آسمان پر ہیں، کیوں؟

(ڈین ٹرائی)۔ماہرین کے مطابق زمینی ٹیکس، تعمیرات، سرمایہ کاری وغیرہ کی موجودہ لاگت بڑھ رہی ہے، جس سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کرنا مشکل ہو رہا ہے۔ ایک ہی وقت میں، سرمایہ کار اعلی سرمایہ کاری کے اخراجات کی وجہ سے زیادہ منافع کی توقع کر رہے ہیں.

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے۔

مارکیٹ ریسرچ کے اعداد و شمار کے مطابق، صرف گزشتہ نو مہینوں میں، ہنوئی میں شروع کیے گئے نئے اپارٹمنٹس کی کل سپلائی 19,000 یونٹس تک پہنچ گئی، جو کہ 2023 کے پورے سال کی کل سپلائی سے زیادہ ہے۔ اس وافر سپلائی کے ساتھ، اس سال ہنوئی میں ہاؤسنگ سپلائی کی کمی کی چار سالہ مدت ختم ہو سکتی ہے۔ یہ اندازہ لگایا گیا ہے کہ اس سال ملک میں تقریباً 30,000 یونٹس کے اپارٹمنٹس کی سپلائی ہوگی۔

اپارٹمنٹس کی بڑھتی ہوئی سپلائی کے باوجود، ہنوئی میں پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں فروخت کی قیمتیں اوپر کی طرف بڑھ رہی ہیں۔ پرائمری مارکیٹ میں، فروخت کی اوسط قیمت VND 64 ملین/m2 تک پہنچ گئی (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)، ہو چی منہ سٹی کے مقابلے میں 3% کم۔

ثانوی مارکیٹ میں، فروخت کی اوسط قیمت نے پچھلی سہ ماہی سے اپنے اوپر کا رجحان جاری رکھا، VND 46 ملین/m2 تک پہنچ گیا (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)، سہ ماہی میں 5.5% اضافہ اور تقریباً 26% سال بہ سال۔ ثانوی مارکیٹ کی قیمتوں میں اضافے کا رجحان رکنے کے کوئی آثار نہیں دکھاتا ہے اور فی الحال ہو چی منہ سٹی میں اپارٹمنٹس کی اوسط سیکنڈری مارکیٹ قیمت سے صرف VND 2 ملین/m2 دور ہے۔

بہت سے اپارٹمنٹس نے صرف ایک ماہ کے بعد اپنی فروخت کی قیمتوں میں کروڑوں ڈونگ کا اضافہ کر دیا ہے (مثال: ڈونگ ٹام)۔

ڈین ٹری رپورٹرز کے ایک سروے کے مطابق، پچھلے مہینے کے دوران، ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوتا رہا ہے اور ٹھنڈک کے کوئی آثار نظر نہیں آتے۔

خاص طور پر، Vinhomes Smart City پروجیکٹ میں ایک 64m2، دو بیڈ روم والے مکان کو ستمبر کے وسط میں تقریباً 4.2 بلین VND میں فروخت کے لیے مشتہر کیا گیا تھا۔ فی الحال، وہی گھر 4.5 بلین VND سے 4.7 بلین VND کی قیمتوں میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے۔

مثال کے طور پر، تھانگ لانگ نمبر ون پروجیکٹ میں، ستمبر کے آخر میں 5.7 بلین VND میں 2 بیڈ رومز کے ساتھ ایک 87m2 اپارٹمنٹ فروخت کے لیے مشتہر کیا گیا۔ تاہم، اس اپارٹمنٹ کی مانگی ہوئی قیمت اب بڑھ کر 6 بلین VND ہو گئی ہے۔

Nguyen Van Ngu (صوبہ Nam Dinh سے) جو گھر خریدنے کے خواہاں ہیں، نے بتایا کہ پچھلے تین مہینوں سے ان کا خاندان مسلسل Nam Tu Liem اور Ha Dong کے اضلاع میں بہت سے اپارٹمنٹس دیکھ رہا ہے۔ تقریباً 3 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ، مسٹر Ngu دو بیڈ روم کے ڈیزائن کے ساتھ تقریباً 65-70m2 کا اپارٹمنٹ خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں۔

"میں جتنے زیادہ گھر دیکھ رہا ہوں، گھر کے مالکان اتنی ہی زیادہ قیمتیں پوچھ رہے ہیں۔ مثال کے طور پر، مائی ڈنہ (نام تو لائم، ہنوئی) میں ایک 68m2 گھر اگست میں تقریباً 3.3 بلین VND میں مشتہر کیا گیا تھا۔ وہی گھر اب 3.7 بلین VND میں فروخت کے لیے پیش کیا جا رہا ہے،" انہوں نے کہا۔

اپارٹمنٹ کی قیمتیں کم کرنا اتنا مشکل کیوں ہے؟

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Tran Quang Trung کا خیال ہے کہ بہت سے لوگ اب بھی اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کا انتظار کر رہے ہیں، لیکن یہ انتظار ناقابل عمل لگتا ہے۔ اس کی وجہ یہ ہے کہ پروجیکٹ ڈویلپرز کے لیے تمام ان پٹ عوامل، جیسے کہ نئی قیمت کی فہرست کے مطابق زمینی ٹیکس کی لاگت، تعمیراتی لاگت، اور مصنوعات کے ڈیزائن میں سرمایہ کاری، سبھی نمایاں طور پر بڑھ رہے ہیں۔

تیزی سے قلیل زمین کے تناظر میں، ایک اہم مقام حاصل کرنے کے لیے، خاص طور پر شہر کے مرکز میں، ایک اہم سرمایہ کاری کی ضرورت ہے۔ جب زمین کی قیمتیں پہلے سے ہی زیادہ ہوں تو کم قیمت پروڈکٹ بنانے والا ڈویلپر لامحالہ نقصان اٹھائے گا۔ پرائم لوکیشنز کے لیے، پروجیکٹ ڈویلپرز کو ایسی پروڈکٹس بنانا چاہیے جو اس مقام کے وقار کے مطابق ہوں، اس طرح کم قیمتوں سے گریز کریں۔

ہنوئی میں ایک کنڈومینیم پروجیکٹ (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر محترمہ Nguyen Hoai An کا خیال ہے کہ زیادہ تر نئے شروع کیے گئے منصوبے موجودہ شہری علاقوں کے اندر ہیں جن کی قیمتیں پہلے سے زیادہ ہیں۔ اس کے علاوہ، زیادہ فروخت ہونے والی قیمتیں جزوی طور پر مضبوط سرمایہ کاری کی طلب کی وجہ سے ہیں، جس میں شہر کے مرکز میں حقیقی رہائش کی ضروریات کو پورا کرنے والی مصنوعات میں سرمایہ اب بھی بہہ رہا ہے۔ لہذا، مارکیٹ کی لیکویڈیٹی مثبت رہتی ہے۔

کوئی نئی پروڈکٹ لانچ کرتے وقت، ڈویلپرز ارد گرد کے علاقے کے ساتھ قیمت کے ارتباط کا احتیاط سے حساب لگاتے ہیں، اس لیے نئی عمارتوں کی قیمتیں پچھلے مراحل یا آس پاس کے پروجیکٹس سے کم ہونے کا امکان نہیں ہے۔ یہ بڑھتے ہوئے مادی اخراجات کے تناظر میں ڈویلپر کے متوقع منافع کے مارجن کو یقینی بنانا ہے۔

ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین ڈاکٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی سپلائی میں حال ہی میں اضافہ ہوا ہے لیکن پھر بھی لوگوں کی ضروریات پوری نہیں ہو رہی ہیں۔ مزید برآں، نئی سپلائی کی اکثریت اعلیٰ معیار پر مکمل ہوتی رہتی ہے، جس کے نتیجے میں سرمایہ کاری اور زمین کی لاگت میں اضافہ ہوتا ہے۔

موجودہ اعلی سرمایہ کاری کے اخراجات کے ساتھ، ڈویلپرز پہلے سے زیادہ منافع کی توقع رکھتے ہیں. لہذا، پرائمری مارکیٹ اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کرنا بہت مشکل ہے۔ پرائمری مارکیٹ میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں تیزی سے اضافے کی وجہ سے سیکنڈری مارکیٹ کی قیمتوں میں بھی اضافہ ہوا ہے۔

یہ بتاتے ہوئے کہ کیوں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی میں اضافہ ہوا ہے لیکن قیمتوں میں کمی نہیں آئی، تعمیراتی وزارت کی ایک حالیہ پریس کانفرنس میں، مسٹر وونگ ڈیو ڈنگ - ڈپٹی ڈائریکٹر ہاؤسنگ اینڈ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ (وزارت تعمیر) نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کی سپلائی صرف ایک وجہ ہے کہ ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حالیہ کچھ عرصے میں مقامی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔

ان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ جزوی طور پر زمین سے متعلقہ قیمتوں میں حالیہ اتار چڑھاو کے ساتھ ساتھ زمین کی تشخیص کے نئے طریقوں اور قیمتوں کے جدولوں کو لاگو کرنے کے اثرات کی وجہ سے ہے۔ اس کے علاوہ، ایک ایسا رجحان ہے جہاں بہت سے سرمایہ کار نیلامی میں حصہ لینے کے لیے انجمنیں یا گروپ بناتے ہیں۔ ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ قیمتوں پر زمین کے لیے بولی لگانا، اور پھر نیلامی جیتنے کے بعد ممکنہ طور پر اپنے ذخائر کو ترک کرنا، جس کا مقصد منافع کمانے کے لیے علاقے میں قیمت کی مصنوعی سطح پیدا کرنا ہے۔

"ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ جیتنے والی بولیوں کے ساتھ زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی کا اثر ارد گرد کے علاقے میں زمین کی قیمتوں، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں اور مکانات کی قیمتوں میں اضافے پر پڑے گا۔ ساتھ ہی، اس سے ہاؤسنگ پراجیکٹس کو لاگو کرنے کی لاگت بڑھے گی، کاروبار کے لیے مشکلات پیدا ہوں گی، سپلائی کم ہو گی، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر منفی اثر پڑے گا۔"

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm