ہنوئی میں اپارٹمنٹس کم ہیں لیکن فروخت کی قیمتیں آسمان پر ہیں، کیوں؟

(ڈین ٹرائی)۔ماہرین کے مطابق زمینی ٹیکس، تعمیرات، سرمایہ کاری وغیرہ کی موجودہ لاگت بڑھ رہی ہے، جس سے اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کرنا مشکل ہو رہا ہے۔ ایک ہی وقت میں، سرمایہ کار اعلی سرمایہ کاری کے اخراجات کی وجہ سے زیادہ منافع کی توقع کر رہے ہیں.

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں اضافہ جاری ہے۔

مارکیٹ ریسرچ یونٹ کے اعداد و شمار کے مطابق، صرف گزشتہ 9 مہینوں میں، ہنوئی میں نئے کھولے گئے اپارٹمنٹس کی کل سپلائی 19,000 یونٹس سے زیادہ ہو گئی، جو کہ 2023 کے پورے سال کی کل سپلائی سے زیادہ ہے۔ اس وافر سپلائی کے ساتھ، اس سال ہنوئی میں گزشتہ 4 سالوں میں ہاؤسنگ سپلائی کی کمی کے دور کو ختم کیا جا سکتا ہے۔ توقع ہے کہ اس سال پورے ملک میں تقریباً 30,000 اپارٹمنٹس کی فراہمی ہوگی۔

اپارٹمنٹ کی سپلائی میں اضافے کے باوجود، ہنوئی میں فروخت کی قیمت کی سطح پرائمری اور سیکنڈری دونوں مارکیٹوں میں اضافے کا رجحان ریکارڈ کر رہی ہے۔ پرائمری مارکیٹ میں، فروخت کی اوسط قیمت 64 ملین VND/m2 تک پہنچ گئی (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)، ہو چی منہ سٹی کے مقابلے میں 3% کم۔

ثانوی مارکیٹ میں، فروخت کی اوسط قیمت پچھلی سہ ماہی سے بڑھتی رہی، VND46 ملین/m2 تک پہنچ گئی (VAT اور دیکھ بھال کی فیس کو چھوڑ کر)، سہ ماہی میں 5.5% اور تقریباً 26% سال بہ سال۔ ثانوی فروخت کی قیمتوں میں اضافے نے رکنے کے کوئی آثار نہیں دکھائے ہیں اور فی الحال ہو چی منہ سٹی میں ثانوی اپارٹمنٹ کی قیمت سے صرف VND2 ملین/m2 دور ہے۔

بہت سے اپارٹمنٹس نے صرف ایک ماہ کے بعد اپنی فروخت کی قیمتوں میں کروڑوں ڈونگ کا اضافہ کر دیا ہے (مثال: ڈونگ ٹام)۔

ڈین ٹری رپورٹرز کے ایک سروے کے مطابق، گزشتہ ایک ماہ کے دوران، ہنوئی میں اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں مسلسل اضافہ ہوا ہے اور ٹھنڈک کے کوئی آثار نظر نہیں آ رہے ہیں۔

خاص طور پر، ستمبر کے وسط میں Vinhomes Smart City پروجیکٹ میں 2 بیڈروموں کے ساتھ ایک 64m2 گھر تقریباً 4.2 بلین VND میں فروخت کے لیے مشتہر کیا گیا تھا۔ اب تک، اسی گھر کی فروخت کے لیے اشتہار دیا جا رہا ہے جس کی قیمتیں 4.5 بلین VND سے 4.7 بلین VND تک ہیں۔

یا تھانگ لانگ نمبر ون پروجیکٹ میں، 2 بیڈ رومز والا 87m2 اپارٹمنٹ ستمبر کے آخر میں 5.7 بلین VND میں فروخت کے لیے مشتہر کیا گیا۔ تاہم اس اپارٹمنٹ کی قیمت اب بڑھا کر 6 ارب VND کر دی گئی ہے۔

گھر خریدنے کی ضرورت میں، مسٹر نگوین وان نگو ​​( نام ڈنہ سے) نے کہا کہ پچھلے 3 مہینوں سے، ان کا خاندان مسلسل نم ٹو لیم اور ہا ڈونگ اضلاع میں بہت سے اپارٹمنٹس کو دیکھ رہا ہے۔ تقریباً 3 بلین VND کے بجٹ کے ساتھ، مسٹر Ngu تقریباً 65-70 مربع میٹر کا اپارٹمنٹ خریدنے کا ارادہ رکھتے ہیں، جس کا ڈیزائن 2 بیڈرومز کے ساتھ بنایا گیا ہے۔

"میں جتنا زیادہ دیکھتا ہوں، مالک کی طرف سے پیش کردہ قیمت اتنی ہی زیادہ ہوتی جاتی ہے۔ مثال کے طور پر، مائی ڈِن (نام تو لائم، ہنوئی) میں 68 مربع میٹر کے رقبے والے گھر کا اگست میں تقریباً 3.3 بلین VND میں فروخت کے لیے اشتہار دیا گیا تھا۔ مالک اسی گھر کو 3.7 بلین VND میں فروخت کے لیے پیش کر رہا ہے،" انہوں نے کہا۔

اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کیوں مشکل ہے؟

رئیل اسٹیٹ کے ماہر Tran Quang Trung نے کہا کہ بہت سے لوگ اب بھی اپارٹمنٹ کی قیمتوں میں کمی کا انتظار کر رہے ہیں لیکن یہ انتظار ناممکن نظر آتا ہے۔ کیونکہ پراجیکٹ ڈویلپمنٹ انٹرپرائزز کے تمام ان پٹ عوامل جیسے کہ نئی قیمت کی فہرست کے مطابق زمینی ٹیکس کی لاگت، تعمیراتی لاگت، مصنوعات کے ڈیزائن میں سرمایہ کاری... سبھی نمایاں طور پر بڑھ رہے ہیں۔

تیزی سے قلیل اراضی فنڈز کے تناظر میں، ایک خوبصورت جگہ کے مالک ہونے کے لیے، خاص طور پر مرکز میں، کاروباری اداروں کو بڑی رقم خرچ کرنی پڑتی ہے۔ جب زمین کی قیمتیں زیادہ ہوں گی، تو سرمایہ کار ایک مقبول پروڈکٹ بنانے والے یقینی طور پر پیسے کھو دیں گے۔ خوبصورت مقامات کے ساتھ، پروجیکٹ ڈویلپرز کو ضروری ہے کہ وہ پروڈکٹس کو اس مقام کے لائق بنائیں، اس لیے کوئی سستی قیمت نہیں ہے۔

ہنوئی میں ایک اپارٹمنٹ پروجیکٹ (تصویر: ڈونگ ٹام)۔

محترمہ Nguyen Hoai An - CBRE ویتنام کی سینئر ڈائریکٹر - نے کہا کہ نئے شروع کیے گئے زیادہ تر منصوبے موجودہ شہری علاقوں میں ہیں جن کی قیمتیں زیادہ ہیں۔ اس کے علاوہ، زیادہ فروخت ہونے والی قیمتیں جزوی طور پر بڑی سرمایہ کاری کی طلب کی وجہ سے ہیں، اور مرکز میں رہائش کی حقیقی ضروریات کو پورا کرنے والی مصنوعات میں نقدی کا بہاؤ اب بھی بڑھ رہا ہے۔ لہذا، مارکیٹ کی لیکویڈیٹی اب بھی مثبت طور پر برقرار ہے۔

نئی مصنوعات شروع کرتے وقت، سرمایہ کار علاقے کے ساتھ فروخت کی قیمت کے ارتباط کا احتیاط سے حساب لگائیں گے، اس لیے نئی عمارتوں کی قیمتیں پچھلے مرحلے یا آس پاس کے منصوبوں سے کم ہونے کا امکان نہیں ہے۔ یہ مادی لاگت میں اضافے کے تناظر میں سرمایہ کاروں کے متوقع منافع کو یقینی بنانا ہے۔

ڈاکٹر Nguyen Van Dinh - ویتنام ایسوسی ایشن آف رئیل اسٹیٹ بروکرز (VARS) کے چیئرمین کے مطابق، حالیہ دنوں میں ہنوئی میں اپارٹمنٹس کی فراہمی میں اضافہ ہوا ہے لیکن پھر بھی لوگوں کی ضروریات پوری نہیں کر سکتے۔ اس کے علاوہ، زیادہ تر نئی سپلائی اعلیٰ معیار کے ساتھ اعلیٰ سرمایہ کاری کی لاگت اور زمین کی لاگت کے ساتھ مکمل ہوتی رہتی ہے۔

موجودہ اعلی سرمایہ کاری کے اخراجات کے ساتھ، سرمایہ کار بھی پہلے سے زیادہ منافع کی توقع رکھتے ہیں. لہذا، پرائمری اپارٹمنٹس کی قیمت کی سطح کو کم کرنا بہت مشکل ہے۔ پرائمری مارکیٹ میں اپارٹمنٹس کی اونچی قیمت کی وجہ سے سیکنڈری مارکیٹ میں قیمت میں ڈرامائی طور پر اضافہ ہوا ہے۔

وزارت تعمیرات کی ایک حالیہ پریس کانفرنس میں رئیل اسٹیٹ کی سپلائی میں اضافہ ہونے کے باوجود قیمتوں میں کمی نہ ہونے کی وجہ بتاتے ہوئے، مسٹر وونگ ڈیو ڈنگ - محکمہ ہاؤسنگ اینڈ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ مینجمنٹ (وزارت تعمیر) کے ڈپٹی ڈائریکٹر - نے کہا کہ رئیل اسٹیٹ کی سپلائی صرف ایک وجہ ہے کہ کچھ علاقوں میں ریئل اسٹیٹ کی قیمتوں میں حالیہ اضافہ اور مقامی قیمتوں میں اضافہ ہوا ہے۔

ان کے مطابق، رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں اضافہ جزوی طور پر زمین سے متعلقہ اخراجات میں حالیہ اضافے کے ساتھ ساتھ نئے حساب کتاب کے طریقوں اور زمین کی قیمتوں کی فہرستوں کو لاگو کرنے کے اثرات کی وجہ سے ہے۔ اس کے علاوہ، بہت سے سرمایہ کاروں کی نیلامی میں حصہ لینے کے لیے انجمنیں اور گروپس بنانے کا رجحان ہے۔ زمین کی قیمتوں کو ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ ادا کرنا، اور پھر ممکنہ طور پر زمین کی نیلامی جیتنے کے بعد "ذخیرہ چھوڑنا" جس کا مقصد منافع کمانے کے لیے علاقے میں قیمت کی مجازی سطح قائم کرنا ہے...

"زمین کے استعمال کے حقوق کی نیلامی جیتنے والی بولی کے ساتھ ابتدائی قیمت سے کئی گنا زیادہ ہونے کا اثر پڑوسی علاقے میں زمین کی قیمت کی سطح، رئیل اسٹیٹ کی قیمت، اور مکانات کی قیمت میں اضافے پر پڑے گا۔ ساتھ ہی، اس سے ہاؤسنگ پروجیکٹس کو لاگو کرنے کی لاگت میں بھی اضافہ ہوتا ہے، جس سے کاروباروں کے لیے مشکلات پیدا ہوتی ہیں، سپلائی میں کمی آتی ہے، اور رئیل اسٹیٹ مارکیٹ پر منفی اثر پڑتا ہے۔"

ماخذ: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm