پیسے نیچے ڈالنے کا وقت؟

بہت سے ماہرین نے پیش گوئی کی ہے کہ رئیل اسٹیٹ مارکیٹ 2023 کے آخر تک گرم ہو جائے گی اور یہ سرمایہ کاری کے لیے بھی اچھا وقت ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ایک حالیہ سروے کے مطابق، 2023 کی تیسری سہ ماہی میں، ثانوی مارکیٹ کی لیکویڈیٹی میں معمولی اضافے کے آثار نظر آئے ہیں، سرمایہ کاروں نے اعلیٰ رعایتوں، مکمل قانونی حیثیت، گنجان آباد موجودہ رہائشی علاقوں کے قریب مقامات، اور مرکزی علاقے سے منسلک آسان نقل و حمل کے منصوبوں میں سرمایہ کاری کرنا شروع کر دی ہے۔ اس کے علاوہ ملک بھر میں رئیل اسٹیٹ کی مانگ میں 6% اضافہ ہوا ہے۔

Batdongsan.com.vn کے ایک سروے کے مطابق، یہ بڑھتا ہوا رجحان ہر قسم کی ریئل اسٹیٹ میں ہوتا ہے بشمول اپارٹمنٹس، زمین، نجی مکانات، اور ٹاؤن ہاؤسز۔ خاص طور پر اپارٹمنٹس، ولاز اور زمین کی طلب میں 6-7 فیصد اضافہ ریکارڈ کیا گیا۔ طلب میں اضافے کے علاوہ، جولائی اور اگست 2023 میں رئیل اسٹیٹ کی قیمتوں میں بھی استحکام ریکارڈ کیا گیا۔ سال کے آغاز کے مقابلے خسارے میں فروخت کے لیے اشتہارات کی تعداد میں تیزی سے کمی واقع ہوئی۔

رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کی ترقی کا تجزیہ کرتے ہوئے، بہت سے ماہرین کا خیال ہے کہ، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے عمومی اصول کے مطابق، جب نیچے تک پہنچ جائے گی، جلد یا بدیر مارکیٹ بحال ہوجائے گی۔ اس وقت، مارکیٹ نیچے سے گزرنا شروع کر رہی ہے۔ تاہم، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کا نیا گروتھ سائیکل V شکل والے چارٹ کی پیروی نہیں کرے گا بلکہ U-شکل والے چارٹ کے مطابق بحال اور بڑھے گا۔

یہ پیشین گوئی کی گئی ہے کہ 2023 کی چوتھی سہ ماہی میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں اچانک ترقی نہیں ہوگی، لیکن یقینی طور پر اسی مدت کے مقابلے بہتر ترقی ہوگی۔ تیسری سہ ماہی کے اختتام سے بہت ساری معلومات اور مثبت تبدیلیوں کے ساتھ، یہ پیش گوئی کرنا مکمل طور پر معقول ہے کہ 2023 کی چوتھی سہ ماہی کے اختتام سے رئیل اسٹیٹ مارکیٹ بتدریج گرم ہو جائے گی، اور ساتھ ہی ساتھ، 2024 کی دوسری سہ ماہی سے آہستہ آہستہ مزید واضح طور پر بحال ہو جائے گی۔

مسٹر وو ہانگ تھانگ - کنسلٹنگ سروسز اور پروجیکٹ ڈویلپمنٹ ڈی کے آر اے گروپ کے ڈائریکٹر نے تبصرہ کیا کہ، 2023 کی پہلی سہ ماہی میں مارکیٹ کا مشاہدہ کرتے ہوئے، کچھ "نیچے سے مچھلی پکڑنے والے" سرمایہ کاروں کی طرف سے نقدی کا بہاؤ ظاہر ہونا شروع ہو گیا ہے۔ عام طور پر رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں 2023 کی چوتھی سہ ماہی کے اختتام تک یا 2024 کی پہلی ششماہی میں تازہ ترین میں مثبت تبدیلیاں آنے کا امکان ہے جس کی بدولت رئیل اسٹیٹ لون پر سود کی شرحیں کم ہو رہی ہیں اور مستقبل قریب میں یہ رجحان کم ہوتا رہے گا۔

اسی وقت، عوامی سرمایہ کاری کی تقسیم میں تیزی سے اضافہ ہوا، جس میں ملک بھر میں نقل و حمل کے بنیادی ڈھانچے کے بہت سے اہم منصوبوں کو بھرپور طریقے سے نافذ کیا گیا جیسے کہ Bien Hoa - Vung Tau Expressway، Ring Road 3 in Ho Chi Minh City اور جنوبی صوبوں میں.... گھریلو معاشی ترقی کافی مستحکم ہے، اگرچہ GDP کی شرح نمو 2000 سے زیادہ نہیں ہے۔ 4.14%، لیکن یہ اب بھی عالمی معیشت کے موجودہ حالات میں قابل قبول سطح پر ہے جس میں بہت سے چیلنجز کا سامنا ہے، افراط زر 4% سے نیچے برقرار ہے۔

مسٹر تھانگ کے مطابق، حالیہ دنوں میں رئیل اسٹیٹ کی قیمت کی سطح میں نمایاں ایڈجسٹمنٹ ہوئی ہے، اس لیے ایسے خریدار جن کو آباد کرنے یا اثاثے جمع کرنے میں سرمایہ کاری کرنے کی ضرورت ہے وہ اپنے مالی حالات کے مطابق گھر تلاش کرنے پر غور کر سکتے ہیں۔ موجودہ وقت سرمایہ کاری کے مقاصد کے ساتھ خریداروں کے لیے ایک "سنہری موقع" ہے جب مارکیٹ آہستہ آہستہ "آؤٹ آؤٹ" کے واضح آثار دکھاتی ہے۔ آنے والے وقت میں، رئیل اسٹیٹ مارکیٹ میں کچھ حصوں میں ایک خاص بحالی کا امکان ہے۔

مسٹر Nguyen Van Dinh کے مطابق - ویتنام رئیل اسٹیٹ بروکریج ایسوسی ایشن کے چیئرمین، قرض دینے کی شرح سود میں کمی ہو رہی ہے، جو نئے اور پرانے دونوں قرضوں پر لاگو ہوتی ہے، جس سے ان سرمایہ کاروں کے لیے مالی دباؤ کو کم کرنے میں مدد ملے گی جو اس وقت رئیل اسٹیٹ پر فائز ہیں۔ اگر شرح سود کو مزید 1.5-2% تک ایڈجسٹ کیا جاتا ہے، تو قیمتوں میں کمی اور لاپرواہی سے فروخت کی صورتحال جیسے کساد بازاری کے دور میں، خاص طور پر زمینی حصے میں، ختم ہو جائے گی۔

"حقیقت یہ ہے کہ شرح سود کو موجودہ نچلی سطح پر ایڈجسٹ کیا جانا بھی سرمایہ کاری کے نقد بہاؤ کا سبب بنتا ہے کہ وہ بینکوں کو چھوڑ کر مزید پرکشش سرمایہ کاری چینلز، بشمول رئیل اسٹیٹ کی طرف لوٹے۔ ایک بار جب رئیل اسٹیٹ کی مانگ بڑھ جائے گی، قیمت میں کمی بھی رک جائے گی۔ 2023 کے آخر میں رئیل اسٹیٹ مارکیٹ کے فوری طور پر بحال نہ ہونے کی پیشین گوئی کی گئی ہے، لیکن مسٹر تبصرے سے پہلے ہی صورتحال سے بچ جائے گی۔"

مسٹر Su Ngoc Khuong - Savills Vietnam کے سینئر ڈائریکٹر نے کہا کہ اگر زمینی قانون 2023 کو شیڈول کے مطابق لاگو کیا جاتا ہے، تو یہ اگلے سال کے دوسرے نصف میں نافذ ہو جائے گا، اس طرح نئے رہائشی علاقوں میں پروجیکٹ کی منظوری میں حائل رکاوٹیں دور ہوں گی، 2024-2025 کی مدت میں ہاؤسنگ سپلائی کی بحالی میں مدد ملے گی۔ مثبت تبدیلیاں کیونکہ نئی پالیسیاں تھوڑی دیر بعد مارکیٹ پر اثر انداز ہونا شروع ہو جائیں گی۔

اسی نقطہ نظر کا اظہار کرتے ہوئے، مسٹر Nguyen Quoc Anh - Batdongsan.com.vn کے ڈپٹی جنرل ڈائریکٹر بھی توقع کرتے ہیں کہ زمینی قانون (ترمیم شدہ)، ہاؤسنگ قانون، اور رئیل اسٹیٹ بزنس قانون جلد ہی قومی اسمبلی سے منظور کرائے جائیں گے اور نافذ العمل ہوں گے، جو ایک بنیاد بنائے گا اور آنے والے وقت میں ملک بھر میں ریئل اسٹیٹ مارکیٹ کو دوبارہ بحال اور ترقی دینے کے لیے فروغ دے گا۔

ماخذ