لا ينبغي التخلي عن طريقة الفائض في تقييم الأراضي.

استنادًا إلى ملاحظات الشركات والجمعيات، ردت غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) على الرسالة الرسمية رقم 5080/BTNMT-QHPTTNĐ من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن طلب التعليقات على مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم 44/2014/ND-CP الصادر بتاريخ 15 مايو 2014 عن الحكومة بشأن أسعار الأراضي، ومشروع التعميم المعدل والمكمل لعدد من مواد التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT الصادر بتاريخ 30 يونيو 2014 عن وزير الموارد الطبيعية والبيئة والذي يفصل طريقة تقييم الأراضي؛ وبناء وتعديل جداول أسعار الأراضي؛ والتقييم المحدد للأراضي والتشاور بشأن تحديد أسعار الأراضي (يشار إليه فيما يلي باسم "المشروع").

أساليب تقييم الأراضي

بالمقارنة مع اللوائح الحالية، عدّل مشروع المرسوم ومشروع التعميم أساليب تقييم الأراضي، ليقتصر على ثلاثة أساليب فقط: الأسلوب المقارن، وأسلوب الدخل، وأسلوب معامل تعديل سعر الأرض. وهذا يعني إلغاء أسلوب الفائض وأسلوب الخصم عند تقييم الأراضي.

تجادل بعض الشركات بأن إزالة طريقة الفائض من طرق تقييم الأراضي تحتاج إلى دراسة متأنية من عدة جوانب.

أولاً، يخلق ذلك صعوبات في عملية تقييم الأراضي.

حالياً، ووفقاً لآراء الشركات، إذا تم التخلي عن طريقة الفائض، فإن الطرق المتبقية لتقييم الأراضي ستواجه بعض القيود. فعلى سبيل المثال، تحدد طريقة الفائض أسعار الأراضي بناءً على الاستخدامات التطويرية المستقبلية المحتملة، بدلاً من الاعتماد على الاستخدامات الحالية كما هو الحال في الطريقة المقارنة أو طريقة الدخل.

هذا النوع من الأراضي ذات الإمكانات التنموية عادة ما يفتقر إلى العقارات المماثلة أو المشابهة التي تم تداولها بنجاح في السوق، مما يجعل من الصعب تطبيق الطريقة المقارنة (شريطة وجود 3 قطع أراضٍ مماثلة على الأقل تم نقلها في السوق أو تم الفوز بها من خلال مزادات حقوق استخدام الأراضي).

إن الطريقة المقارنة لها قيود من حيث البيانات المقارنة لأن معلومات المعاملات غالباً ما يصعب التوفيق بينها وبين العقار المراد تقييمه؛ فهي تتطلب الكثير من معلومات المعاملات الواضحة والدقيقة، بينما في الواقع، في كثير من الحالات، يكون سعر المعاملة على الورق وسعر المعاملة الفعلي مختلفين.

تُطبَّق طريقة معامل تعديل أسعار الأراضي بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بمعامل تعديل أسعار الأراضي. ويُصدر هذا المعامل من قِبَل اللجنة الشعبية للمحافظة بعد تحليل ومقارنة أسعار الأراضي في جدول أسعار الأراضي مع أسعار السوق السائدة. ولذلك، يعتمد تحديد معامل التعديل أيضاً على بيانات مقارنة، مما يجعله يواجه نفس القيود المتعلقة بالمعلومات والبيانات المُدخلة التي تواجهها الطريقة المقارنة.

لا تعكس قاعدة بيانات الأراضي في بلادنا حاليًا واقع السوق بدقة. لذا، فإن تطبيق ثلاث طرق تقييم فقط، كما هو وارد في المسودة، قد يُسبب صعوبات في التنفيذ نظرًا للعيوب المذكورة آنفًا.

من جهة أخرى، تستند طريقة القيمة المتبقية إلى الأساس النظري القائل بأن القيمة الحالية للأصل هي القيمة المتبقية من تقدير تطوير افتراضي مطروحًا منها جميع التكاليف المتكبدة لإنشاء هذا التطوير. وتتلخص هذه الطريقة في حساب قيمة الأرض بشكل عكسي، بدءًا من عائدات بيع المنتجات المطورة مستقبلًا بعد اكتمالها، ثم طرح تكاليف التطوير اللازمة المستثمرة في إنشاء تلك المنتجات. ويتم تقييم الأراضي ذات الإمكانات التطويرية باستخدام هذه الطريقة، التي لا تناسبها طرق التقييم الأخرى.

ثانياً، الاتساق بين اللوائح المتعلقة بتقييم العقارات.

تُعدّ طريقة القيمة المتبقية إحدى طرق تقييم العقارات التي تطبقها مؤسسات التقييم المتخصصة، وتُعتبر من الطرق المستخدمة في تقييم العقارات ذات الإمكانات التطويرية (الأراضي غير المطورة أو الأراضي التي تضمّ مباني قائمة قابلة للتجديد أو الهدم لبناء منشآت جديدة لتحقيق الاستخدام الأمثل والفعّال). وقد نُصّ على طريقة القيمة المتبقية في معيار التقييم الفيتنامي رقم 11 الصادر بموجب التعميم رقم 145/2016/TT-BTC.

أدى حذف مسودة القانون لطريقة الفائض في تقييم الأراضي إلى حدوث تناقضات في لوائح تقييم العقارات عبر الوثائق القانونية ذات الصلة.

ثالثًا، أهداف إدارة الدولة.

أحد أسباب إزالة طريقة الفائض من طرق تقييم الأراضي هو أن "هذه طريقة لتقييم العقارات يستخدمها المديرون لاتخاذ قرارات الاستثمار (من الناحية المثالية، يجب تحديد أسعار الأراضي مسبقًا)، وهي غير مناسبة لمهمة تقييم الأراضي التي تخدم إدارة أراضي الدولة".

إذا اعتُبرت هذه الطريقة حصراً لحساب كفاءة الاستثمار، فهذا يعني أن قيمة الأرض قد حُسبت لتحقيق الاستخدام الأمثل والأكثر كفاءة، وأن سعر الأرض هذا يتوافق مع مبادئ السوق. وبالتالي، تستخدم الدولة هذه الطريقة في التقييم لتحديد أنواع الأراضي ذات الإمكانات التنموية، وتحديد أسعار الأراضي بما يتوافق مع أسعار السوق، ومن ثم تحديد الالتزامات المالية التي يجب على المستثمرين الوفاء بها تجاه الدولة.

وذكرت غرفة التجارة والصناعة الفيكتورية (VCCI): "بناءً على التحليل المذكور أعلاه، تقترح الشركات أن تنظر لجنة الصياغة في عدم إزالة طريقة الفائض من طرق تقييم الأراضي".

تحديد أسعار الأراضي السائدة في السوق

وفقًا للبند 1، المادة 1 من المسودة، "سعر السوق السائد للأراضي هو السعر الذي يظهر بشكل متكرر في المعاملات التي تم نقلها بالفعل في السوق، أو في المزادات الخاصة بحقوق استخدام الأراضي لقطع الأراضي التي لها نفس الاستخدام المقصود في منطقة معينة وخلال فترة زمنية محددة".

لتحديد "نطاق الأسعار الأكثر تكرارًا"، يجب على مُقَيِّمي الأراضي جمع جميع أسعار معاملات السوق خلال فترة زمنية محددة. ولا يمكن إتمام هذه العملية إلا من خلال تجميع المعلومات من الجهات الحكومية التي تمتلك مصادر بيانات ذات صلة، مثل مكاتب تسجيل الأراضي وسلطات الضرائب.

وبحسب التعليقات، فإن المنظمات الاستشارية (باستثناء وحدات الخدمة العامة التي تؤدي وظائفها ومهامها الموكلة إليها) ستواجه صعوبة في الوصول إلى هذه المعلومات بشكل كامل.

ولتسهيل عمليات المنظمات الاستشارية، تقترح غرفة التجارة والصناعة الفيكتورية أن تضيف لجنة الصياغة بنداً يسمح لهذه المنظمات بالوصول إلى مصادر المعلومات المذكورة آنفاً.

تطبيق أساليب تقييم الأراضي

لا تُحدد اللوائح الواردة في المسودة، وكذلك المرسوم رقم 44/2014/ND-CP، بوضوح طريقة تقييم الأراضي في الحالات التالية: "قطع الأراضي غير الزراعية أو المناطق المصنفة كأراضٍ سكنية والتي تفتقر إلى الحد الأدنى من المعلومات المطلوبة لثلاث قطع أراضٍ". ووفقًا للوائح، لا تنطبق على هذه الحالة طريقة المقارنة المنصوص عليها في البند 1، المادة 5 (المعدلة)، كما أنها لا تنطبق عليها أحكام البند 8، المادة 5ج، في حالة عدم كفاية المعلومات لثلاث قطع أراضٍ لها نفس الغرض من استخدام الأرض، لأنها ليست أرضًا غير زراعية.

إن حالة "قطع الأراضي أو المناطق التي تزيد قيمتها عن 200 مليار دونغ فيتنامي وفقًا لقائمة أسعار الأراضي، والتي تندرج تحت فئة تأجير الأراضي مع دفعة واحدة لفترة الإيجار بأكملها" لا تندرج ضمن الحالات التي يتم فيها تطبيق الطريقة المقارنة وطريقة معامل تعديل سعر الأرض كما هو منصوص عليه في المادة 5 (المعدلة).

معلومات حول تطبيق أساليب تقييم الأراضي.

وفقًا للمادة 5ب من مشروع المرسوم، فإن المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي لتطبيق الطريقة المقارنة وطريقة معامل تعديل أسعار الأراضي هي معلومات يتم جمعها من مصادر مثل: أسعار الأراضي التي تم تداولها بالفعل في السوق في مكاتب تسجيل الأراضي، وسلطات الضرائب، ولجان الشعب على مستوى البلديات؛ وأسعار العطاءات الفائزة لحقوق استخدام الأراضي في المنظمات التي تجري مزادات حقوق استخدام الأراضي.
يبدو أن المعلومات التي جُمعت حتى الآن غير كافية لتحديد أسعار الأراضي بدقة. وتتسم معاملات العقارات في السوق حاليًا بنظام تسعير مزدوج؛ إذ قد لا تعكس الأسعار المسجلة في عقود نقل حقوق استخدام الأراضي (المعلومات المستقاة من مكاتب تسجيل الأراضي وسلطات الضرائب) أسعار المعاملات الفعلية.

لذلك، ولضمان دقة أكبر للمعلومات، تقترح غرفة التجارة والصناعة في فيرجينيا أن تقوم لجنة الصياغة بتوسيع مصادر المعلومات لتشمل: أسعار المعاملات في بورصات العقارات؛ والأسعار التي جمعها المقيمون من خلال المسوحات والتحقيقات.

تو مينه

مصدر