لا ينبغي التخلي عن أسلوب الفائض في تقييم الأراضي

استنادًا إلى آراء المؤسسات والجمعيات، رد اتحاد التجارة والصناعة الفيتنامي (VCCI) كتابيًا على الإرسال الرسمي رقم 5080/BTNMT-QHPTTND من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن طلب التعليقات على مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 الصادر عن الحكومة بشأن تنظيم أسعار الأراضي ومشروع التعميم المعدل والمكمل لعدد من مواد التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 الصادر عن وزير الموارد الطبيعية والبيئة والذي يوضح بالتفصيل أساليب تقييم الأراضي؛ بناء وتعديل قائمة أسعار الأراضي؛ استشارات تقييم الأراضي وتحديد أسعار الأراضي (المشار إليها فيما بعد بالمسودة).

طريقة تقييم الأراضي

وبالمقارنة مع اللوائح الحالية، فقد قام مشروع المرسوم ومشروع التعميم بتعديل أساليب تقييم الأراضي، وبناءً عليه لا توجد سوى ثلاث طرق: طريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة معامل تعديل سعر الأرض عند إجراء تقييم الأراضي. وهذا يعني أنه عند تقييم الأراضي لن يتم استخدام طريقة الفائض وطريقة الخصم بعد الآن.

وتعتقد بعض الشركات أنه ينبغي النظر في إزالة طريقة الفائض من أساليب تقييم الأراضي في مرحلة ما.

أولاً، إنه يسبب صعوبات في عملية تقييم الأراضي.

في الوقت الحاضر، وفقا لانعكاس المؤسسات، إذا تم التخلي عن طريقة الفائض، في العديد من حالات تقييم الأراضي، فإن الطرق المتبقية ستواجه بعض القيود مثل طريقة الفائض هي طريقة لتحديد سعر الأرض على أساس الغرض من الاستخدام مع إمكانية التطوير المستقبلي، وليس على أساس الغرض الحالي للاستخدام مثل طريقة المقارنة، طريقة الدخل.

هذا النوع من الأراضي ذات الإمكانات التنموية عادة لا يتوفر له أصول مماثلة أو مشابهة تم تداولها بنجاح في السوق لتطبيق طريقة المقارنة (بشرط وجود ما لا يقل عن 03 قطع أرض مماثلة تم نقلها في السوق أو فازت بالمزاد لحقوق استخدام الأراضي).

إن الطريقة المقارنة لها حدود فيما يتعلق بالبيانات المقارنة لأن معلومات المعاملات غالبا ما يكون من الصعب مطابقتها مع العقارات التي يجب تقييمها؛ يجب أن تكون هناك الكثير من المعلومات الواضحة والدقيقة حول المعاملات، بينما في الواقع، في كثير من الحالات يكون سعر المعاملة على الورق وسعر المعاملة الفعلي مختلفين.

تتم طريقة معامل تعديل سعر الأرض عن طريق ضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي بمعامل تعديل سعر الأرض. يتم إصدار معامل تعديل أسعار الأراضي من قبل اللجنة الشعبية الإقليمية من خلال تحليل ومقارنة أسعار الأراضي في قائمة أسعار الأراضي مع أسعار الأراضي الشائعة في السوق. ومن ثم فإن تحديد معامل التعديل يعتمد أيضاً على البيانات المقارنة، وبالتالي فإنه يواجه أيضاً بعض القصور من حيث المعلومات وبيانات الإدخال مثل أسلوب المقارنة.

في الوقت الحالي، لا تعكس قاعدة بيانات الأراضي في بلدنا حقيقة واقع السوق. وعليه فإن تطبيق ثلاث طرق تقييم فقط كما في المسودة قد يسبب صعوبات في التنفيذ نتيجة للنقائص المذكورة أعلاه.

من ناحية أخرى، تنطلق الطريقة المتبقية من الأساس النظري الذي ينص على أن القيمة الحالية للأصل هي القيمة المتبقية التي تم الحصول عليها من تقدير التطوير المفترض مطروحًا منه جميع التكاليف المتكبدة لإنشاء هذا التطوير. ويتمثل جوهر هذه الطريقة في حساب أسعار الأراضي بطريقة عكسية، أي البدء بعائدات مبيعات منتجات التطوير المستقبلية المكتملة وطرح تكاليف التطوير اللازمة للاستثمار في إنشاء هذا المنتج. يتم تقييم الأراضي ذات إمكانات التطوير بهذه الطريقة حيث لا تكون طرق التقييم الأخرى مؤهلة.

ثانياً، التوافق بين الأنظمة المتعلقة بتقييم العقارات.

طريقة الفائض هي طريقة تقييم عقاري تطبقها هيئات التقييم المهنية وتعتبر من طرق التقييم المطبقة عند تقييم العقارات ذات الإمكانات التطويرية (الأراضي الشاغرة غير المطورة أو الأراضي التي يوجد عليها إنشاءات يمكن تجديدها أو هدمها لبناء إنشاءات جديدة عليها بأفضل استخدام وأكثر فعالية). وقد تم تحديد طريقة الفائض في معيار التقييم الفيتنامي رقم 11 الصادر بالتعميم 145/2016/TT-BTC.

إن حالة مشروع القانون الذي ألغى أسلوب الفائض في تقييم الأراضي تجعل اللوائح الخاصة بتقييم العقارات غير متناسقة مع الوثائق القانونية ذات الصلة.

ثالثا، أهداف إدارة الدولة.

ومن أسباب إزالة أسلوب الفائض من أسلوب تقييم الأراضي أن "هذه طريقة تقييم عقاري تخدم المديرين في الحساب لاتخاذ القرار بشأن الاستثمار (يجب أن يكون سعر الأرض متاحًا مسبقًا)، وهي غير مناسبة لمهمة تقييم الأراضي لخدمة إدارة الدولة للأراضي".

إذا اعتبرنا هذه الطريقة تستخدم فقط لحساب كفاءة الاستثمار، فهذا يعني أن قيمة الأرض تم حسابها لتحقيق أفضل استخدام وأكثر فعالية، وهذا السعر للأرض يتوافق مع مبادئ السوق. ومن ثم تستخدم الدولة أسلوب التقييم هذا لتحديد أنواع الأراضي ذات الإمكانات التنموية لتحديد أسعار الأراضي بما يتفق مع أسعار السوق، وبالتالي تحديد الالتزامات المالية التي يجب على المستثمرين الوفاء بها تجاه الدولة.

"ومن خلال التحليل أعلاه، تقترح الشركات أن تنظر لجنة الصياغة في عدم إزالة طريقة الفائض في أساليب تقييم الأراضي"، حسبما قالت غرفة تجارة وصناعة فيينا.

تحديد أسعار الأراضي المشتركة في السوق

وفقاً لأحكام الفقرة 1 من المادة 1 من المشروع، فإن "سعر الأرض المشتركة في السوق هو السعر الذي يظهر في أغلب الأحيان في المعاملات التي تتم في السوق، والفوز بالمزادات لحقوق استخدام الأراضي لقطع الأراضي التي لها نفس غرض الاستخدام في منطقة وخلال فترة زمنية معينة".

لتحديد "السعر الأكثر تكرارًا"، يجب على مقيم الأرض جمع جميع أسعار المعاملات في السوق خلال فترة زمنية معينة. لا يمكن تنفيذ هذا النشاط إلا من خلال تجميع المعلومات من الهيئات الحكومية مثل مكاتب تسجيل الأراضي والسلطات الضريبية.

وبحسب التعليقات الواردة، فإن المنظمات الاستشارية (باستثناء وحدات الخدمة العامة التي تؤدي وظائف ومهام محددة) ستجد صعوبة في الوصول بشكل كامل إلى هذا المصدر من المعلومات.

لتسهيل عمليات المنظمات الاستشارية، توصي غرفة تجارة وصناعة فيينا بأن تقوم لجنة الصياغة بإضافة لوائح تسمح لهذه المنظمات بالوصول إلى مصادر المعلومات المذكورة أعلاه.

تطبيق أساليب تقييم الأراضي

لا تحدد الأحكام الواردة في مشروع المرسوم 44/2014/ND-CP بشكل واضح طريقة تقييم الأراضي في الحالات التالية: "قطع الأراضي، ومناطق الأراضي غير الزراعية هي الأراضي السكنية دون معلومات كافية عن الحد الأدنى لثلاث قطع أرض". لا يجوز تطبيق أسلوب المقارنة في هذه الحالة كما هو منصوص عليه في الفقرة 1، المادة 5 (المعدلة)، ولا يجوز تطبيق أحكام الفقرة 8، المادة 5ج عندما لا تتوفر معلومات كافية عن 03 قطع أرض لها نفس غرض استخدام الأرض لأن الأرض ليست غير زراعية.

في حالة "خضوع قطعة أرض أو مساحة أرض بقيمة محسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي لأكثر من 200 مليار دونج لإيجار أرض بدفعة واحدة طوال مدة الإيجار". ولا تدخل هذه الحالة ضمن حالات تطبيق أسلوب المقارنة وأسلوب معامل تعديل سعر الأرض المنصوص عليهما في المادة 5 (المعدلة).

معلومات حول تطبيق أساليب تقييم الأراضي

وفقاً لأحكام المادة 5ب من مشروع المرسوم، فإن المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي لتطبيق أسلوب المقارنة وأسلوب معامل تعديل أسعار الأراضي هي المعلومات التي يتم جمعها خلال فترة لا تتجاوز 24 شهراً من تاريخ تقييم الأراضي وما قبلها، من مصادر مثل: أسعار الأراضي المحولة في السوق لدى مكاتب تسجيل الأراضي، والسلطات الضريبية، واللجان الشعبية على مستوى البلدية؛ سعر الفوز في مزاد حقوق استخدام الأراضي لدى المنظمة التي تجري مزاد حقوق استخدام الأراضي
ويبدو أن مصادر المعلومات التي تم جمعها أعلاه غير كافية لتحديد معلومات أسعار الأراضي بشكل دقيق. في الوقت الحالي، تكون معاملات العقارات في السوق في حالة سعرين، وقد لا تكون الأسعار المذكورة في عقد نقل حقوق استخدام الأرض (المعلومات التي يتم الحصول عليها من مكتب تسجيل الأراضي وسلطة الضرائب) هي سعر المعاملة الفعلي.

لذلك، ولضمان معلومات أكثر دقة، توصي غرفة تجارة وصناعة دبي لجنة الصياغة بتوسيع مصادر المعلومات مثل: أسعار المعاملات في قاعات تداول العقارات؛ السعر الذي يجمعه المقيم من خلال التحقيق والمسح.

حكمة

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html