لا ينبغي التخلي عن أسلوب الفائض في تقييم الأراضي

استنادًا إلى آراء المؤسسات والجمعيات، ردت غرفة التجارة والصناعة الفيتنامية (VCCI) كتابيًا على الإرسال الرسمي رقم 5080/BTNMT-QHPTTND من وزارة الموارد الطبيعية والبيئة بشأن طلب التعليقات على مشروع المرسوم المعدل والمكمل للمرسوم 44/2014/ND-CP المؤرخ 15 مايو 2014 الصادر عن الحكومة بشأن تنظيم أسعار الأراضي ومشروع التعميم المعدل والمكمل لعدد من مواد التعميم رقم 36/2014/TT-BTNMT المؤرخ 30 يونيو 2014 الصادر عن وزير الموارد الطبيعية والبيئة والذي يوضح بالتفصيل أساليب تقييم الأراضي؛ وتطوير قوائم أسعار الأراضي وتعديلها؛ وتقييم الأراضي المحددة والتشاور بشأن تقييم الأراضي (المشار إليها فيما يلي باسم المشروع).

طريقة تقييم الأراضي

مقارنةً باللوائح الحالية، عدّل مشروع المرسوم ومشروع التعميم أساليب تقييم الأراضي، بحيث أصبحت ثلاث طرق فقط هي: طريقة المقارنة، وطريقة الدخل، وطريقة معامل تعديل سعر الأرض عند تقييم الأراضي. هذا يعني أنه لن يتم استخدام أسلوبي الفائض والخصم عند تقييم الأراضي.

وتعتقد بعض الشركات أنه ينبغي النظر في إزالة أسلوب الفائض من أساليب تقييم الأراضي في مرحلة ما.

أولاً، إنه يسبب صعوبات في عملية تقييم الأراضي.

في الوقت الحاضر، وفقًا لانعكاس المؤسسات، إذا تم التخلي عن طريقة الفائض، في العديد من حالات تقييم الأراضي، فإن الطرق المتبقية ستواجه بعض القيود مثل طريقة الفائض هي طريقة لتحديد سعر الأرض بناءً على غرض الاستخدام مع إمكانية التطوير المستقبلي، وليس بناءً على الغرض الحالي للاستخدام مثل طريقة المقارنة وطريقة الدخل.

هذا النوع من الأراضي ذات الإمكانات التنموية عادة لا يتوفر له أصول مماثلة أو قابلة للمقارنة تم تداولها بنجاح في السوق لتطبيق طريقة المقارنة (بشرط وجود ما لا يقل عن 03 قطع أرض مماثلة تم نقلها في السوق أو فازت بالمزاد لحقوق استخدام الأراضي).

إن أسلوب المقارنة له حدود فيما يتعلق بالبيانات المقارنة لأن معلومات المعاملة غالبا ما يكون من الصعب مطابقتها مع العقارات التي يجب تقييمها؛ ومن الضروري أن يكون هناك الكثير من المعلومات الواضحة والدقيقة عن المعاملة بينما في الواقع، في كثير من الحالات، يكون سعر المعاملة على الورق وسعر المعاملة الفعلي مختلفين.

تُطبّق طريقة مُعامل تعديل أسعار الأراضي بضرب سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي في مُعامل تعديل أسعار الأراضي. تُصدر اللجنة الشعبية للمقاطعة مُعامل تعديل أسعار الأراضي من خلال تحليل ومقارنة سعر الأرض في جدول أسعار الأراضي مع سعر الأرض السائد في السوق. وبالتالي، يعتمد تحديد مُعامل التعديل أيضًا على بيانات مُقارنة، لذا يواجه أيضًا بعض القصور في المعلومات وبيانات الإدخال، مثل طريقة المقارنة.

حاليًا، لا تعكس قاعدة بيانات الأراضي في بلدنا واقع السوق بدقة. لذا، فإن الاقتصار على ثلاث طرق تقييم، كما هو موضح في المسودة، قد يُسبب صعوبات في عملية التنفيذ نظرًا للعيوب المذكورة.

من ناحية أخرى، تعتمد طريقة القيمة المتبقية على أساس نظري مفاده أن القيمة الحالية للعقار هي القيمة المتبقية الناتجة عن تقدير قيمة التطوير المفترض مطروحًا منها جميع التكاليف المتكبدة لإنشاء هذا التطوير. يتمثل جوهر هذه الطريقة في حساب سعر الأرض بطريقة عكسية، أي بدءًا من قيمة مبيعات منتجات التطوير المكتملة في المستقبل مطروحًا منها تكاليف التطوير اللازمة للاستثمار في إنشاء هذا المنتج. تُقيّم الأراضي ذات الإمكانات التطويرية بهذه الطريقة، وهي طريقة لا تنطبق على طرق التقييم الأخرى.

ثانياً، التوافق بين الأنظمة المتعلقة بتقييم العقارات.

طريقة الفائض هي طريقة تقييم عقاري تُطبّقها هيئات التقييم المهنية، وتُعدّ من طرق التقييم المُستخدمة في تقييم العقارات القابلة للتطوير (الأراضي الشاغرة غير المُطوّرة أو الأراضي التي عليها إنشاءات قابلة للتجديد أو الهدم لبناء مبانٍ جديدة عليها لتحقيق أفضل استخدام وأكثره فعالية). وقد نصّ معيار التقييم الفيتنامي رقم 11، الصادر بالتعميم 145/2016/TT-BTC، على طريقة الفائض.

إن حالة مشروع القانون الذي ألغى أسلوب الفائض في تقييم الأراضي تجعل اللوائح الخاصة بتقييم العقارات غير متناسقة مع الوثائق القانونية ذات الصلة.

ثالثا، أهداف إدارة الدولة.

أحد أسباب إزالة طريقة الفائض من طريقة تقييم الأراضي هو أن "هذه طريقة تقييم عقارية تخدم المديرين في الحساب لاتخاذ القرار بشأن الاستثمار (يجب أن يكون سعر الأرض متاحًا أولاً)، وهي غير مناسبة لمهمة تقييم الأراضي لخدمة إدارة الدولة للأراضي".

إذا اعتُبرت هذه الطريقة مُستخدمة فقط لحساب كفاءة الاستثمار، فهذا يعني أن قيمة الأرض قد حُسبت لتحقيق الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية، وأن سعرها يتوافق مع مبادئ السوق. لذا، تستخدم الدولة هذه الطريقة في التقييم لتحديد أنواع الأراضي ذات الإمكانات التنموية، وتحديد سعرها بما يتوافق مع سعر السوق، وبالتالي تحديد الالتزامات المالية التي يجب على المستثمرين الوفاء بها تجاه الدولة.

"ومن خلال التحليل أعلاه، تقترح الشركات أن تنظر لجنة الصياغة في عدم إزالة طريقة الفائض في أساليب تقييم الأراضي"، حسبما قالت غرفة تجارة وصناعة فيينا.

تحديد أسعار الأراضي المشتركة في السوق

وفقاً لأحكام الفقرة 1 من المادة 1 من المشروع، فإن "سعر الأرض المشترك في السوق هو السعر الذي يظهر في أغلب الأحيان في المعاملات التي تتم في السوق، والفوز بالمزادات لحقوق استخدام الأراضي لقطع الأراضي التي لها نفس غرض الاستخدام في منطقة وخلال فترة زمنية معينة".

لتحديد "السعر الأكثر شيوعًا"، يجب على مُقيّم الأراضي جمع جميع أسعار المعاملات في السوق خلال فترة زمنية محددة. لا يمكن تجميع هذه البيانات إلا من خلال الجهات الحكومية ومصادر المعلومات، مثل مكاتب تسجيل الأراضي والهيئات الضريبية.

وبحسب التعليقات الواردة، فإن المنظمات الاستشارية (باستثناء وحدات الخدمة العامة التي تؤدي الوظائف والمهام الموكلة إليها) ستواجه صعوبة في الوصول الكامل إلى هذا المصدر من المعلومات.

لتسهيل عمليات المنظمات الاستشارية، توصي غرفة تجارة وصناعة فيينا بأن تقوم لجنة الصياغة بإضافة لوائح تسمح لهذه المنظمات بالوصول إلى مصادر المعلومات المذكورة أعلاه.

تطبيق أساليب تقييم الأراضي

لم تُحدد أحكام مشروع القانون والمرسوم 44/2014/ND-CP بوضوح طريقة تقييم الأراضي في الحالات التالية: "قطع الأراضي غير الزراعية هي الأراضي السكنية دون معلومات كافية عن ثلاث قطع أرض على الأقل". ووفقًا للوائح، لا تُلبي هذه الحالة شروط تطبيق طريقة المقارنة المنصوص عليها في البند 1 من المادة 5 (المُعدّلة)، كما لا تُطبق أحكام البند 8 من المادة 5ج عند عدم توافر معلومات كافية عن ثلاث قطع أرض على الأقل لنفس الغرض من الاستخدام، لأن الأرض ليست غير زراعية.

في حالة "قطعة أرض أو مساحة أرض تزيد قيمتها المحسوبة وفقًا لقائمة أسعار الأراضي عن 200 مليار دونج فيتنامي، يجب سداد إيجار الأرض دفعة واحدة لكامل مدة الإيجار". لا تندرج هذه الحالة ضمن حالات تطبيق أسلوب المقارنة وأسلوب معامل تعديل سعر الأرض المنصوص عليهما في المادة 5 (المعدلة).

معلومات حول تطبيق أساليب تقييم الأراضي

وفقًا لأحكام المادة 5 ب من مشروع المرسوم، فإن المعلومات المتعلقة بأسعار الأراضي لتطبيق طريقة المقارنة وطريقة معامل تعديل أسعار الأراضي هي المعلومات التي يتم جمعها خلال فترة لا تزيد عن 24 شهرًا من وقت تقييم الأراضي وما قبلها، من مصادر مثل: أسعار الأراضي المنقولة في السوق في مكاتب تسجيل الأراضي، والسلطات الضريبية، واللجان الشعبية على مستوى البلدية؛ أسعار الفوز بمزادات حقوق استخدام الأراضي في المنظمات التي تجري مزادات حقوق استخدام الأراضي
يبدو أن مصادر المعلومات المُجمعة أعلاه غير كافية لتحديد أسعار الأراضي بدقة. حاليًا، تشهد معاملات العقارات في السوق حالة من التفاوت في السعر، وقد لا تكون الأسعار المُسجلة في عقد نقل حقوق استخدام الأراضي (المعلومات التي تحصل عليها دائرة تسجيل الأراضي وهيئة الضرائب) هي السعر الفعلي للمعاملة.

ولذلك، ولضمان معلومات أكثر دقة، توصي غرفة تجارة وصناعة فيينا لجنة الصياغة بتوسيع مصادر المعلومات مثل: أسعار المعاملات في قاعات تداول العقارات؛ والأسعار التي يجمعها المقيمون من خلال التحقيق والمسح.

حكمة

مصدر: https://www.nguoiduatin.vn/vcci-can-nhac-khong-bo-phuong-phap-thang-du-trong-dinh-gia-dat-a617881.html