هل ستنخفض أسعار العقارات عند تطبيق القوانين الجديدة؟

مع تطبيق جدول أسعار الأراضي في قانون الأراضي لعام ٢٠٢٤، قد تستمر أسعار العقارات في الارتفاع نتيجةً لارتفاع تكاليف الإنتاج. مع ذلك، لا يزال من الممكن الحد من هذه الزيادة.

أسعار المساكن سوف تستمر في الارتفاع

قد ترتفع أسعار العقارات بعد 1 أغسطس 2024، لأن قانون الأراضي الجديد سيُطبّق قائمة أسعار للأراضي، مما سيزيد من تكاليف التعويضات والتخليص، بالإضافة إلى رسوم استخدام الأراضي. ستساهم هذه العوامل في زيادة أسعار مدخلات المشروع، وفقًا للسيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، متحدثًا في ندوة "إيجاد فرص الاستثمار في النصف الثاني من العام" التي نظمتها صحيفة داو تو.

وبتحليل أعمق، قال السيد ثانغ إنه عند دراسة هيكل رأس مال أي مشروع استثماري، تكون النسبة المعتادة 2:4:4. وبناءً على ذلك، يُشكل رأس المال السهمي حوالي 20%، بينما تُشكل الرافعة المالية 40% من البنوك وصناديق الاستثمار، بينما تُجمع نسبة الـ 40% المتبقية من العملاء الذين يُسددون مبكرًا.

يعتقد السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، أن فرص الاستثمار متاحة دائمًا في السوق. الصورة: تشي كونغ

مع ذلك، ووفقًا لقانون العقارات الجديد، لن يتجاوز عربون شراء منزل 5% من قيمة العقار، بدلًا من 30% كما هو الحال في القانون الحالي. وقبل تسليم المنزل، لا يحتاج المشتري إلا إلى دفع ما يصل إلى 50%، أي بتخفيض قدره 20% مقارنةً بالسابق.

مع انخفاض رأس المال المُجنّد من العملاء، سيزداد رأس مال المُلّاك ورأس المال المُقترض من المؤسسات المالية. في هذه الأثناء، ستكون "السلطة" بيد هيئات إدارة الدولة، لأن التكاليف المالية ستتأثر بشكل كبير بموعد ترخيص المشروع، كما صرّح مدير الاستثمار في مجموعة DKRA.

وفقًا لشرح السيد ثانغ، إذا سرّعت القوانين الجديدة إزالة العوائق القانونية، ستنخفض التكاليف المالية، مما يُخفّض تكاليف مدخلات المشروع. وعندما تُزال المشاريع في آنٍ واحد، سيهدأ نفسية المستثمرين، وستتدفق المزيد من الأموال حتمًا إلى سوق العقارات.

صرّح رئيس مجموعة DKRA بأنه من الآن وحتى نهاية العام، لن يكون لقوانين العقارات الثلاثة الجديدة تأثيرٌ عميق على القطاعات، خاصةً في ظلّ الوضع الاقتصادي العام المُعقّد. بل ستحتاج هذه القوانين إلى ما لا يقل عن 6-12 شهرًا لتترسخ في السوق بشكلٍ كامل.

هل حان الوقت للاستثمار في العقارات؟

اتفق جميع الخبراء في ندوة صحيفة داو تو على أن السوق يزخر دائمًا بفرص استثمارية مهما كانت الظروف. على سبيل المثال، شهد قطاع الشقق القديمة في هانوي إقبالًا كبيرًا خلال الفترة الماضية. وتمكن العديد من المستثمرين من اغتنام الفرصة و"التصفح" في ذلك الوقت، وحققوا معدلات ربح جذابة للغاية.

يشهد السوق تذبذبًا حادًا منذ أكثر من عامين. حاليًا، أسعار الفائدة منخفضة جدًا، لذا يُنصح المستثمرون الذين يتمتعون بمزايا نقدية ودراية بالقطاع بالاستثمار في منتجات بأسعار معقولة. ومع ذلك، في ظل المتغيرات العديدة التي يشهدها الاقتصاد الكلي، يجب على من يستخدمون الرافعة المالية توخي الحذر الشديد، كما أشار السيد ثانغ.

وفقًا لتقرير DKRA، أظهر السوق منذ نهاية عام 2023 بوادر انتعاش، لكنه ركز فقط على شقق الفئتين B وC في المدن الكبرى. ومن المتوقع أن يواصل هذا القطاع ريادة السوق في النصف الثاني من هذا العام.

مع ذلك، أقرّ السيد ثانغ صراحةً بأنّ الانتعاش الحالي لا يزال ضعيفًا. ووفقًا لبيانات المسح في الأشهر الستة الأولى من هذا العام في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها، بلغ العرض الأولي من الشقق 15,000 وحدة. ومع ذلك، لم يتوقف الاستهلاك إلا عند حوالي 3,300 وحدة، بزيادة قدرها 8% عن الفترة نفسها.

على الرغم من ارتفاع إجمالي العرض والطلب، إلا أن النسبة لا تزال ضئيلة، إذ لا تتجاوز 15-20% من الفترة نفسها من عام 2019. علاوة على ذلك، ينبغي على المستثمرين الانتباه إلى أن بعض القطاعات الأخرى، مثل عقارات المنتجعات، لم تسجل بعدُ أي علامات انتعاش.

حاليًا، تنقسم معنويات السوق إلى طرفين متطرفين. الأول هو أن المستثمرين الذين يستخدمون الرافعة المالية من الدورة السابقة ما زالوا يميلون إلى الاحتفاظ بالأرباح وانتظار الفرص. والثاني هو أن بعض المستثمرين الذين يحتفظون بمبالغ نقدية كبيرة يميلون إلى الاستمرار في مراقبة التطورات القادمة في السوق.

تُظهر الأرقام الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام أن إجمالي الودائع تجاوز 13.6 تريليون دونج، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة بشكل كبير. وقد أدى هذا التوجه الدفاعي إلى زيادة سيولة سوق العقارات، وإن كانت لا تزال محدودة، كما أشار السيد ثانغ.

المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html