مع إدخال جداول أسعار الأراضي في قانون الأراضي لعام 2024، قد تستمر أسعار العقارات في الارتفاع نتيجة لزيادة تكاليف الإنتاج. ومع ذلك، توجد طرق للحد من هذا الاتجاه التصاعدي.
ستستمر أسعار المنازل في الارتفاع.
قال السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، خلال ندوة "إيجاد فرص استثمارية في النصف الثاني من العام" التي نظمتها صحيفة "إنفستمنت نيوزبيبر": "قد ترتفع أسعار العقارات بعد الأول من أغسطس 2024. ويعود ذلك إلى تطبيق قانون الأراضي الجديد الذي سيحدد قائمة أسعار الأراضي، مما سيؤدي إلى ارتفاع تكاليف التعويضات ورسوم استخدام الأراضي. وستساهم هذه العوامل في زيادة تكاليف المشاريع".
وفي تحليل إضافي، ذكر السيد ثانغ أنه عند النظر في هيكل رأس مال مشروع استثماري، فإن النسبة النموذجية هي 2:4:4. وبناءً على ذلك، يمثل رأس المال السهمي حوالي 20%؛ والرافعة المالية 40%، من البنوك وصناديق الاستثمار؛ ويتم جمع النسبة المتبقية البالغة 40% من الدفعات المبكرة من العملاء.
 |
| يعتقد السيد فو هونغ ثانغ، مدير الاستثمار في مجموعة DKRA، أن فرص الاستثمار تظهر دائمًا في السوق في أي وقت. الصورة: تشي كوونغ |
مع ذلك، وبحسب قانون تجارة العقارات الجديد، لن تتجاوز الدفعة المقدمة لشراء منزل 5% من قيمة العقار، بدلاً من 30% كما هو منصوص عليه في القانون الحالي. علاوة على ذلك، قبل التسليم، لا يُطلب من المشترين سوى دفع 50% كحد أقصى، أي بانخفاض قدره 20% مقارنةً بالسابق.
"عندما ينخفض رأس المال المُجمع من العملاء، سيزداد رأس المال من الملاك والقروض من المؤسسات المالية. وعند هذه النقطة، ستكون "السلطة" في أيدي هيئات إدارة الدولة، لأن التكاليف المالية ستتأثر بشكل كبير بمدة ترخيص المشروع"، هكذا علّق مدير الاستثمار في مجموعة DKRA.
بحسب شرح السيد ثانغ، إذا ساهمت القوانين الجديدة في تسريع إزالة العقبات القانونية، فإن التكاليف المالية ستنخفض، مما سيؤدي إلى تهدئة تكاليف المشاريع. وعندما تُحل المشاريع في آن واحد، ستتحسن ثقة المستثمرين، وسيتدفق المزيد من الأموال إلى سوق العقارات.
بحسب رئيس مجموعة DKRA، لن يكون لقوانين العقارات الثلاثة الجديدة تأثيرٌ كبير على جميع القطاعات من الآن وحتى نهاية العام، لا سيما في ظل الوضع الاقتصادي الكلي المعقد. بل ستحتاج هذه القوانين إلى ما لا يقل عن ستة إلى اثني عشر شهرًا لتنتشر آثارها في السوق بشكلٍ كامل.
هل حان الوقت للاستثمار في العقارات؟
أجمع الخبراء في ندوة صحيفة الاستثمار على أن فرص الاستثمار تظهر دائمًا في السوق، بغض النظر عن الظروف. فعلى سبيل المثال، شهد سوق الشقق القديمة في هانوي ازدهارًا ملحوظًا مؤخرًا، حيث حقق العديد من المستثمرين الذين انتهزوا الفرصة و"استثمروا" في ذلك الوقت عوائد مجزية للغاية.
"ظل السوق راكداً لأكثر من عامين. أسعار الفائدة منخفضة للغاية حالياً، لذا ينبغي على المستثمرين الذين يملكون احتياطيات نقدية ومعرفة بالسوق التفكير في الاستثمار في منتجات ذات أسعار معقولة. مع ذلك، ونظراً للعديد من الشكوك في بيئة الاقتصاد الكلي ، يجب على من يستخدمون الرافعة المالية توخي الحذر الشديد"، هذا ما أشار إليه السيد ثانغ.
بحسب تقرير صادر عن وكالة DKRA، أظهر السوق منذ نهاية عام 2023 وحتى الآن بوادر تعافٍ، ولكن فقط في قطاعي الشقق من الفئتين B وC في المدن الكبرى. ومن المتوقع أن يستمر هذا القطاع في ريادة السوق خلال النصف الثاني من هذا العام.
مع ذلك، أقرّ السيد ثانغ صراحةً بأنّ الانتعاش الحالي لم يبلغ بعدُ مستوىً قوياً. ووفقاً لبيانات مسحٍ أُجريت خلال الأشهر الستة الأولى من هذا العام في مدينة هو تشي منه والمناطق المحيطة بها، بلغ المعروض الأساسي من الوحدات السكنية 15 ألف وحدة. إلا أن المبيعات لم تتجاوز 3300 وحدة تقريباً، أي بزيادة قدرها 8% مقارنةً بالفترة نفسها من العام الماضي.
وأضاف السيد ثانغ: "على الرغم من زيادة العرض والطلب بشكل عام، إلا أن هذه الزيادة لا تزال ضئيلة، إذ لا تتجاوز 15-20% من مستوى عام 2019. علاوة على ذلك، ينبغي على المستثمرين ملاحظة أن بعض القطاعات الأخرى لم تُظهر بعد علامات على التعافي، مثل العقارات السياحية".
ينقسم توجه السوق حاليًا إلى طرفين متناقضين. أولًا، يواصل المستثمرون الذين استخدموا الرافعة المالية في الدورة السابقة الاحتفاظ بأرباحهم، منتظرين الفرص. ثانيًا، يميل بعض المستثمرين الذين يحتفظون بمبالغ نقدية كبيرة إلى التريث ومراقبة تطورات السوق.
أوضح السيد ثانغ قائلاً: "تشير البيانات الصادرة عن بنك الدولة الفيتنامي للأشهر الستة الأولى من هذا العام إلى أن إجمالي الودائع بلغ أكثر من 13.6 مليون مليار دونغ فيتنامي، على الرغم من انخفاض أسعار الفائدة بشكل كبير. وقد أدى هذا التوجه الدفاعي إلى محدودية السيولة في سوق العقارات، على الرغم من ارتفاعها".
المصدر: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-bat-dong-san-co-giam-khi-cac-luat-moi-duoc-thuc-thi-d220855.html
تعليق (0)