تشكل المشاكل القانونية والتنظيمية أكبر العوائق في سوق العقارات.
وبحسب خبراء العقارات فإن العديد من القوانين والمراسيم والتعميمات تحكم سوق العقارات، إلا أن القوانين الثلاثة التي لها التأثير الأقوى على السوق هي قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية وقانون الأراضي.
في عام 2023، أقر المجلس الوطني قانون الإسكان (المعدل) وقانون الأعمال العقارية (المعدل)، واللذان سيدخلان حيز التنفيذ اعتبارًا من 1 يناير 2025، مما يعني أنه لا يزال هناك عام واحد متبقي قبل دخولهما حيز التنفيذ.
تم حل أكبر مشكلتين قانونيتين في سوق العقارات، بانتظار قانون الأراضي. (صورة: ZN)
تعليقًا على القانونين الجديدين، قال السيد لي هوانغ تشاو، رئيس جمعية العقارات في مدينة هو تشي منه (HoREA)، إن قانون الإسكان الجديد مناسبٌ جدًا للممارسة العملية، إذ يضمن اتساق وتوحيد اللوائح القانونية. وعلّق السيد لي هوانغ تشاو قائلاً إن قانون الإسكان الجديد يتمتع بأفضل جودة منذ أكثر من 30 عامًا.
وبالمثل، يتضمن قانون العقارات الجديد العديد من اللوائح التنظيمية الرائدة، مثل تقنين اللوائح المتعلقة بالعقارات السياحية والمنتجعات، أو لوائح جديدة تتعلق بوجوب استيفاء المستثمرين لالتزاماتهم المالية المتعلقة بالأراضي قبل طرح منتجاتهم العقارية المستقبلية في السوق.
في الوقت الحاضر، لا يزال قانون الأراضي فقط في طور المراجعة والتعديل واستكمال اللوائح الجديدة لاستكمالها.
كان من المقرر أن تصوت الجمعية الوطنية على قانون الأراضي المعدل في 29 نوفمبر/تشرين الثاني. إلا أن الجمعية الوطنية أعلنت، خلال دورتها السادسة من الدورة الخامسة عشرة للجمعية الوطنية المنعقدة في نهاية نوفمبر/تشرين الثاني، أن مشروع القانون لم يُقرّ في هذه الدورة، وسيتم نقله إلى الدورة التالية.
وفي حديثه لمراسلي صحيفة الصحفيين والرأي العام، قال الخبير العقاري السيد نجوين ثانه توان: بالمقارنة مع قانون الإسكان وقانون الأعمال العقارية اللذين تم إقرارهما للتو، فإن تعديل وتعديل قانون الأراضي أكثر صعوبة بكثير.
يتداخل قانون الأراضي مع العديد من القوانين والتعميمات في مجالات مختلفة. في الواقع، شاب قانون الأراضي (القديم) الصادر عام ٢٠١٣ العديد من القيود والنواقص. لذلك، قدمت الحكومة إلى مجلس الأمة عام ٢٠١٩ مشروع قانون لتعديل وتكملة عدد من مواد قانون الأراضي لعام ٢٠١٣.
لكن الحكومة طلبت مرارا وتكرارا تأجيل النظر في مشروع القانون أربع مرات، قبل أن تقرر الجمعية الوطنية إدراجه في برنامج إعداد القوانين والأنظمة لعام 2022.
وبالإضافة إلى ذلك، لم يتم توحيد بعض الأحكام في قانون الأراضي بين الجهات المشاركة في التعليق، مثل طريقة حساب أسعار الأراضي، أو اللوائح المتعلقة باستحواذ الدولة على الأراضي.
لذلك، من الضروري توفير المزيد من الوقت لدراسة وتعديل قانون معقد كقانون الأراضي. لتجنب الوضع الذي نضطر فيه لمناقشة تعديلات إضافية بعد إقراره مباشرةً، قال السيد توان.
في غضون ذلك، صرّح السيد لي هوانغ تشاو، رئيس مجلس إدارة هيئة الأراضي والموارد الطبيعية (HoREA)، بوجود بندين غير مناسبين في أحدث مسودة لقانون الأراضي. وهما البند (ب)، البند 1، والبند (أ)، البند 4، والبند 6 من المادة 128، والمتعلقان باقتراح "السماح بتحويل غرض استخدام الأرض لتنفيذ مشاريع سكنية تجارية، شريطة أن يكون للشخص المصرح له من الدولة بتحويل غرض استخدام الأرض الحق في استخدام الأراضي السكنية أو الأراضي السكنية وغيرها من الأراضي...".
لذلك توصي الجمعية بضرورة تعديل واستكمال الفقرة (ب) البند 1 والفقرة (6) من المادة 128 من مشروع قانون الأراضي (المعدل) في اتجاه السماح للمستثمرين بالتفاوض بشأن الحصول على حق استخدام "الأراضي السكنية" أو "الأراضي السكنية والأراضي الأخرى" أو "الأراضي غير السكنية" وفقًا لتخطيط استخدام الأراضي والبرامج الحضرية والبناء والتطوير السكني لتنفيذ مشاريع الإسكان التجاري والإسكان المختلط والمشاريع التجارية والخدمية.
وهذا يوفر الظروف للمستثمرين، وخاصة الشركات والمؤسسات العقارية الكبرى، للحصول على القدرة على الاستثمار في تطوير مشاريع الإسكان والمناطق الحضرية بمساحات كبيرة تصل إلى عشرات، وعشرات، ومئات، وآلاف الهكتارات، للحصول على البنية التحتية للمرور المتزامنة، والبنية التحتية التقنية، والبنية التحتية الاجتماعية، والعديد من المرافق والخدمات الحضرية.
[إعلان 2]
مصدر
تعليق (0)