ضريبة نقل الملكية العقارية: تأثير مزدوج وتوقعات طويلة الأجل

يجذب مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (الاستبدال) الانتباه عندما يقترح حساب ضريبة نقل العقارات على أساس فترة الحيازة، بأعلى معدل يصل إلى 10٪، وهو أعلى بخمس مرات من معدل الضريبة الثابتة الحالية البالغة 2٪.

صورة توضيحية: توان آنه/VNA

الهدف هو الحد من المضاربة، وتشجيع الاستثمارات طويلة الأجل، وزيادة إيرادات الميزانية. مع ذلك، تشير آراء كثيرة إلى أن سوق العقارات المزدهر لا يعتمد على الضرائب الباهظة، بل على السيولة الجيدة، وشفافية العمليات، والعدالة لكل من المستثمرين وأصحاب الاحتياجات الحقيقية. يُقال إن ضريبة نقل الملكية العقارية لها آثار جانبية، ولكن إذا كانت السياسة معقولة، فسيكون لها آثار طويلة المدى.

خنق المضاربة أم خنق السوق الثانوية؟

في مشروع قانون ضريبة الدخل الشخصي (المُعدَّل) المُقدَّم مؤخرًا، اقترحت وزارة المالية آليةً لحساب ضريبة الدخل الشخصي على تحويلات العقارات، بناءً على صافي الربح - سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء والتكاليف ذات الصلة. وبناءً على ذلك، يُقترَح معدل الضريبة بنسبة 20% على الدخل الخاضع للضريبة، ويُحتسب لكل تحويل. في حال تعذر تحديد سعر الشراء والتكاليف، تُحتسب الضريبة مباشرةً على سعر البيع بمعدل ضريبي تصاعدي وفقًا لفترة الحيازة: 10% إذا كانت المدة أقل من سنتين، و6% من سنتين إلى خمس سنوات؛ و4% من خمس إلى عشر سنوات؛ و2% إذا كانت المدة أكثر من عشر سنوات أو على الأصول الموروثة.

ويقول الخبراء إن هذا الاقتراح يعد جهدا كبيرا لتشديد المضاربة قصيرة الأجل وزيادة الشفافية في أسعار التحويل، مما يجبر البائعين على الإعلان الكامل عن أسعار التكلفة بالإضافة إلى التكاليف الفعلية، مما يساعد نظام البيانات على عكس القيم الحقيقية.

ومع ذلك، يعتقد العديد من الخبراء أن عدم تصميم السياسة الضريبية بشكل صحيح سيؤدي إلى ركود السوق الثانوية، التي تلعب حاليًا دورًا مهمًا في السيولة. وسيُدفع صغار المستثمرين إلى الخروج من السوق، وستتأثر أيضًا شركات العقارات والبنوك والسوق المالية.

أكد الدكتور نجوين فان دينه، رئيس جمعية الوسطاء العقاريين في فيتنام (VARS)، على ضرورة تحديد أهداف السياسة بوضوح. ورغم احتمالية وجود ردود فعل سلبية في البداية، إلا أن ذلك ضروري لضمان نمو السوق بشكل مستدام وصحي، وتلبية احتياجات حقيقية، وتجنب استمرار تشجيع أنشطة المضاربة والربحية. سيجبر هذا المعدل الضريبي العديد من المستثمرين، وخاصةً أولئك الذين يسعون إلى "التصفح"، على إعادة النظر في استراتيجياتهم الاستثمارية.

في الواقع، ستؤدي السياسة الضريبية الجديدة حتمًا إلى انخفاض في حجم التعاملات في سوق العقارات، مما يؤثر على منظومة السوق بأكملها، بدءًا من أنشطة الشركات ووصولًا إلى المستثمرين. على المدى القصير، سيزداد صعوبة تنفيذ المشاريع ذات أسعار البيع المرتفعة بسبب انخفاض الطلب.

ستكون هذه إحدى العواقب الحتمية التي سيواجهها السوق في حال إصدار السياسة الضريبية في الوقت الحالي. ومع ذلك، يرى السيد دينه أن إصدار السياسة الضريبية ضروري لتنظيم السوق بما يحقق أهدافه. على سبيل المثال، يُجبر هذا المستثمرين على إعادة النظر في استراتيجياتهم التسعيرية. ومن هنا، قد تظهر فرص لتعديل مستوى الأسعار في السوق.

نحن بحاجة إلى خريطة طريق واضحة وعلنية وشفافة

أظهر استطلاع حديث أجرته Batdongsan.com.vn وشمل 1000 شخص يبحثون عن عقارات أن ما يصل إلى 95% من المشاركين اشتروا عقارات لأغراض الاستثمار بشكل رئيسي وليس للسكن. ويشكل من يملكون عقارات ويعتزمون بيعها خلال عام واحد نسبة كبيرة منهم. ويُظهر هذا أن الفيتناميين مهتمون حاليًا بالاستثمار في العقارات، إلا أن فترة الاحتفاظ قصيرة، ويميلون إلى البيع عند السعر المناسب، مما يُمكّنهم من تحويل تدفقات رأس المال بمرونة إلى أصول أخرى أكثر ربحية في كل مرة.

علق السيد دينه مينه توان، المدير الإقليمي الجنوبي لموقع Batdongsan.com.vn، قائلاً إن حساب الضريبة بناءً على الربح سيكون أكثر منطقية من حيث المبدأ، ولكن من الصعب تحديد الربح الحقيقي بدقة نظرًا لوجود العديد من التكاليف ذات الصلة، مثل عمولات الوساطة، وتجديد الديكورات الداخلية، والقروض... دون وجود فواتير أو وثائق سارية تُخصم من الضريبة. وفي ظل هذا الوضع، يخشى السيد توان من أنه في حال عدم وجود تنظيم واضح، سيضطر دافعو الضرائب إلى دفع معدلات ضرائب أعلى من الواقع.

لا يزال تعديل ضريبة نقل الملكية العقارية ضروريًا لضمان التوازن وزيادة إيرادات الميزانية. ومع ذلك، مع النسبة المقترحة التي تتراوح بين 10% و20% على الأرباح، من الضروري وضع آلية عامة وشفافة ومعقولة، بالإضافة إلى خارطة طريق مناسبة لتجنب إحداث صدمة في السوق وإثقال كاهل المواطنين، وفقًا لتحليل خبراء موقع Batdongsan.com.vn.

علّق المحامي لي كاو، المحامي العام لشركة FDVN للمحاماة، قائلاً إن أي لائحة قانونية لا تكون أكثر فعالية إلا إذا كانت متوافقة مع الواقع. لذلك، قبل إصدارها، يجب دراسة السياسات الضريبية بعناية وتقييمها بشكل شامل لاستباق أي ظرف طارئ وحلّه.

بالإضافة إلى تحديد معدلات ضريبية معقولة، هناك حاجة إلى لوائح محددة لتجنب النزاعات في عملية تحديد عوامل مثل التكاليف المعقولة، وسعر الشراء - سعر البيع، وفترة الاحتفاظ، وما إلى ذلك. وفي الوقت نفسه، ينبغي أن يتضمن القانون أيضًا أحكامًا استثنائية لضمان العدالة في الحالات الخاصة.

قال المحامي لي كاو: "إن جوهر إدارة سوق العقارات، بما في ذلك السياسة الضريبية، هو بناء نظام بيانات عقارية شفاف وموحد على مستوى البلاد. حاليًا، لا تزال هناك العديد من أوجه القصور، مثل تسجيل العقارات بأسماء أشخاص آخرين، وتدفقات مالية غير شفافة إلى سوق العقارات، أو تلاعب جماعات المصالح بالسوق، مما يتسبب في تشويه خطير لقيم العقارات".

لذلك، ووفقًا لهذا المحامي، تُعدّ شفافية البيانات أحد الشروط الأساسية. فعند إنشاء منصة إدارة واضحة قائمة على البيانات، سيتسنى تتبع المعاملات بسهولة، وستقترب قيم العقارات من قيمتها الحقيقية. عندها، سيعمل السوق بشكل أكثر استدامة، وسيتمكن الناس من الوصول بسهولة إلى العقارات التي تلبي احتياجاتهم الحقيقية، وستُحدّ الظواهر المضاربية التي تُزعزع السوق. إن نظام إدارة مُفصّل وشفاف لا يُساعد فقط على ضبط المعاملات، بل يُشكّل أيضًا "درعًا" للحد من النزاعات والمخاطر التي قد تنشأ في المستقبل.

وفقا لوكالة الأنباء الفيتنامية

المصدر: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-tac-dong-hai-mat-va-ky-vong-dai-han/20250728054844445