„Žít bídně, umírat bídně“ kvůli koupi projektu, který nesplňuje podmínky prodeje

Trh s nemovitostmi na jihu se zotavuje a jeden za druhým se spouští nové projekty. Je to však také doba, kdy mnoho developerů obchází zákon a prodává projekty, které postrádají potřebné právní postupy, což zákazníky staví do obtížné situace.

„Žít bídně, umírat bídně“ kvůli koupi projektu, který nesplňuje podmínky prodeje

Trh s nemovitostmi na jihu se zotavuje a jeden za druhým se spouští nové projekty. Je to však také doba, kdy mnoho developerů obchází zákon a prodává projekty, které postrádají potřebné právní postupy, což zákazníky staví do obtížné situace.

Projekt Charm Diamond je v prodeji od roku 2019, ale stavba dosud nezačala.

Identifikace projektů, které jsou prodávány nelegálně.

Podle zákona o podnikání v oblasti nemovitostí z roku 2023 musí mít realitní projekt způsobilý k prodeji splněné všechny nezbytné právní postupy, jako je schválení investiční politiky, plánování v měřítku 1/500, splnění povinností týkajících se daně z užívání pozemků, získání stavebního povolení, dokončení základů a následné schválení příslušným orgánem k prodeji budoucích realitních produktů.

V současné době je však běžné, že projekty jsou nabízeny k prodeji, přestože nesplňují všechny nezbytné zákonné požadavky. Zejména většina projektů, které mají plán pouze v měřítku 1/500, vyzývá zákazníky k vkladu zálohy na rezervaci jednotek, aniž by použila termín „otevřeno k prodeji“.

Například začátkem září 2024 investor uvedl na trh projekt bytů Binh Thang (obchodní název Avenue Binh Thang), který od zákazníků také vybíral „rezervační“ poplatky. Podle inzerátů je projekt postaven na ploše 3 351 m2, se 2 suterénními podlažími, 35 nadzemními podlažími, zahrnuje 536 bytů a ceny se pohybují v rozmezí 33–40 milionů VND/m2. Po prošetření jsme zjistili, že projekt získal investiční schválení, Rozhodnutí 1/500 a stavební povolení od stavebního úřadu Binh Duong, ale dosud nesplnil své finanční závazky a nezahájil stavbu.

Stavební úřad provincie Binh Duong vyžaduje, aby se investoři zavázali, že neprodají nemovitosti ani nepřijmou platby od zákazníků, dokud projekt nesplní všechny zákonné požadavky. Kromě toho vydal úřad řadu dokumentů, které místním úřadům radí a nařizují, aby přísně řídily projekty ve svých oblastech a aby předem zveřejňovaly oznámení o realitních projektech, které dosud nesplňují podmínky pro mobilizaci kapitálu.

V novém městě Binh Duong nabízí developer k prodeji také projekt s názvem KH. Zaměstnanec jménem Chau, který se vydával za potenciálního kupce domu, mě s tímto projektem, který zahrnuje jak komerční, tak sociální bydlení, seznámil. Developer v současné době přijímá zálohy na rezervace, oficiální smlouvy o zálohách budou podepsány 15. října a oficiální prodej začne 15. listopadu. Když jsem se však zeptal na právní aspekty, Chau uvedl, že projekt v současné době žádá o stavební povolení.

Podobně byl v červenci 2024 uveden do prodeje projekt s názvem The Felix (Thuan An City), investovaný společností C-Holding Joint Stock Company. Projekt je postaven na ploše přes 9 000 m2, se 2 bytovými domy o 40 podlažích, které zahrnují 1 206 bytů, s nejnižší cenou 1,5 miliardy VND za jednotku. Stavební úřad Binh Duong však uvedl, že tento projekt zatím nesplňuje podmínky pro získání kapitálu ve formě budoucího bydlení z důvodu nedostatečné právní dokumentace.

Také v Thuan An City uvádí na trh projekt Emerald Golf View od Le Phong Group. Projekt zahrnuje 770 bytových jednotek s prodejními cenami od 45 do více než 50 milionů VND/m2. Tento projekt je také na seznamu projektů, které dosud nesplňují podmínky pro prodej.

Tato situace panuje nejen v příměstských provinciích, ale i v Ho Či Minově Městě. Projekt Fitato ve městě Thu Duc, developerem kterého je Hung Phu Invest, má 383 bytů v cenové relaci 46–60 milionů VND/m2. Ho Či Minův městský úřad oznámil, že tento projekt zatím nesplňuje podmínky pro prodej a mobilizaci kapitálu.

Koupil jsem si dům před pěti lety a stále jsem neviděl žádnou stavbu.

Důsledky nákupu domů v projektech, které nesplňují podmínky pro prodej a získávání finančních prostředků, způsobily, že mnoho zákazníků trpí a podávají stížnosti všude.

Paní Thuy Anh, zákaznice, která si zakoupila byt v čtvrti Charm Diamond v rámci projektu Charm City (město Di An, provincie Binh Duong), uvedla, že v roce 2019 zahájila společnost Charm Group prodej bytů v čtvrti Charm Diamond a ona si tam byt koupila za téměř 2 miliardy VND. Do konce roku 2024 však výstavba projektu stále nebyla zahájena, a to i přes to, že zaplatila značnou částku peněz.

„V tomto projektu si domy koupily stovky zákazníků, jako jsem já. V letech 2021 a 2022 jsme s developerem opakovaně spolupracovali, dokonce jsme podávali stížnosti a požadovali vrácení peněz, ale developer otálel a odmítal platit,“ řekla rozzlobeně paní Thuy Anh.

V roce 2019 byl rovněž spuštěn projekt LDG Sky (Di An City), který developerem je akciová společnost LDG Investment Joint Stock Company. Projekt zahrnuje 1 670 bytových jednotek s tehdejší prodejní cenou 30 milionů VND/m2. Po 5 letech však projekt stále nebyl postaven kvůli nedostatku potřebných právních povolení.

Podle pana Huynh Phama Tuan Anha, zástupce ředitele stavebního odboru Binh Duong, je běžné, že investoři, developeři projektů a makléřské společnosti „obcházejí zákon“ získáváním kapitálu prostřednictvím formulářů, jako jsou formuláře pro prioritní žádosti, formuláře pro vklady a registrační formuláře.

Některé projekty, které měly pouze základní právní dokumentaci, získávaly kapitál ještě před splněním nezbytných podmínek a získáním schválení od úřadů. Tyto transakce s sebou nesou značná rizika.

Podle právníka Tran Duc Phuonga (advokátní komora Ho Či Minova města) mnoha developerům chybí finanční kapacita, a proto úmyslně obcházejí zákon, aby získali kapitál bez ohledu na právní předpisy. To je důvod, proč řada projektů v poslední době, i přes to, že vybrala až 95 % hodnoty bytů, nedodala domy zákazníkům. Mnoho developerů navíc dokonce zastavilo projekty, které již byly zákazníkům prodané, bankám, čímž kupující domů dostali do situace podobné rukojmím.

„Od roku 2020 do současnosti jsem od zákazníků obdržel poměrně dost žalob na developery, protože omylem koupili projekty, kterým chyběly potřebné právní dokumenty, ale developeři nemovitosti prodali, vybrali peníze od zákazníků a poté nestačili,“ řekl pan Phuong.

Podle právníka Phuonga skutečnost, že mnoho developerů „náhodou nebo úmyslně“ porušuje zákonné předpisy týkající se nákupu a prodeje nemovitostí bez získání povolení od úřadů, negativně ovlivňuje trh a přesouvá rizika na zákazníky.

Vývojáři často ospravedlňují své jednání tím, že kupující včas získají lepší ceny a lepší produkt a zároveň mají společnost finanční prostředky na rozvoj projektu. To je však pouze tehdy, když se společnosti daří hladce. Pokud narazí na procedurální, právní nebo finanční překážky, projekt se rok co rok pozastavuje. Nakonec trpí kupující.

„Kupující domů by měli pečlivě zvážit své možnosti a absolutně se vyhnout nákupu projektů nebo domů ve výstavbě, pokud developer nemá potřebná zákonná povolení. Před podpisem jakýchkoli dokumentů nebo převodem peněz realitní kanceláři nebo developerovi projektu by se měli informovat u místních úřadů, aby se vyhnuli rizikům,“ doporučil právník Phuong.

Zdroj: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html