17 neue Punkte der Entschließung zur Beseitigung von Hindernissen bei der Organisation und Umsetzung des Landgesetzes.

(Abbildung zur Veranschaulichung)

Rechtsanwalt Nguyen Van Dinh (Anwaltskammer Hanoi ) – ein Experte für Immobilienrecht – hat eine Liste mit 17 herausragenden neuen Punkten der Resolution (gültig ab dem 1. Januar 2026) im Vergleich zum aktuellen Landgesetz (Landgesetz von 2024) zusammengestellt, die wie folgt lauten:

1. Drei weitere Gruppen von Landrückgabefällen werden hinzugefügt: (1) Projektumsetzung in Freihandelszonen und Projekte in internationalen Finanzzentren; (2) In Fällen, in denen ein Projekt auf Grundlage einer abgelaufenen Vereinbarung über Landnutzungsrechte umgesetzt wird und mehr als 75 % der Landfläche sowie mehr als 75 % der Landeigentümer einbezogen wurden, prüft und genehmigt der Provinzvolksrat die Rückgewinnung der verbleibenden Landfläche, die dem Investor zuzuweisen ist; (3) Einrichtung eines Landfonds zur Finanzierung von BT-Verträgen; Verpachtung von Land für die fortgesetzte Produktion und Geschäftstätigkeit in Fällen, in denen Organisationen vom Staat zurückgewonnenes Land nutzen. (Festgelegt in Artikel 3.2 der Entschließung)

2. Die Anwendung der Bodenpreistabellen soll auf alle Zwecke (sowohl „Inputs“ – bei der staatlichen Landenteignung – als auch „Outputs“ – bei der staatlichen Landzuteilung/Verpachtung) ausgeweitet und „spezifische Bodenpreise“ für ungültig erklärt werden. Bodenpreistabellen und Bodenpreisanpassungskoeffizienten dienen als Grundlage für die Berechnung von Landnutzungsgebühren, Landpachtgebühren und Entschädigungen für Personen bei der staatlichen Landenteignung (Artikel 5 der Entschließung).

3. Regelungen zur Reduzierung der Grundsteuer bei Nutzungsänderung: Wird Gartenland, Teichland oder landwirtschaftliche Nutzfläche innerhalb desselben Grundstücks wie Wohnbauland in Wohnbauland umgewandelt (sowie in einigen anderen Fällen), beträgt die Gebühr: 30 % der Differenz zwischen der Grundsteuer, berechnet nach dem Preis für Wohnbauland, und der Grundsteuer, berechnet nach dem Preis für landwirtschaftliche Nutzfläche zum Zeitpunkt der Genehmigung der Nutzungsänderung, für die umgewandelte Fläche innerhalb der örtlichen Wohnbaulandgrenze; 50 % der Differenz für die Fläche, die die Wohnbaulandgrenze überschreitet, jedoch nicht mehr als das Einfache; 100 % der Differenz für die Fläche, die das Doppelte der Wohnbaulandgrenze überschreitet.

Die Vorzugsbehandlung gilt nur einmal pro Haushalt oder Einzelperson (pro Grundstück). Hat sich der Nutzungszweck eines Grundstücks zwischen dem Inkrafttreten des Bodengesetzes 2024 (1. August 2024) und dem Inkrafttreten der neuen Bestimmungen (1. Januar 2026) geändert, wird die Behandlung rückwirkend angewendet: Wurde die Grundstücksnutzungsgebühr noch nicht entrichtet, wird sie neu berechnet (um 30 % oder 50 % der Differenz). Wurde die Grundstücksnutzungsgebühr bereits entrichtet (um 100 % der Differenz gemäß Bodengesetz 2024), wird sie neu berechnet und vom Staat erstattet… (Artikel 10.2, Artikel 4.10 der Verordnung)

4. Die Landenteignung kann in folgenden Fällen vor Genehmigung des Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsplans und Durchführung der Umsiedlung erfolgen: (1) Durchführung eines national wichtigen Projekts, eines dringenden öffentlichen Investitionsprojekts ohne Umsiedlungsmaßnahmen (der Räumungsplan muss jedoch öffentlich bekannt gegeben werden); sonstige Projekte (ohne Umsiedlungsmaßnahmen), bei denen mehr als 75 % der Landnutzer der Landenteignung vor Genehmigung des Räumungsplans zustimmen; (3) dringende öffentliche Investitionsprojekte, Umsiedlungsprojekte vor Ort und Umsiedlungsprojekte entlang der Hauptbauroute. Das Provinzvolkskomitee regelt die Unterbringung, die Dauer und die Kosten der vorübergehenden Unterbringung. (Artikel 3.3 und 3.4 der Verordnung)

5. Ermöglicht es der zuständigen Behörde, über den Landerwerb je nach Projektfortschritt oder Fortschritt der Landräumung zu entscheiden. (Artikel 3.5 der Entschließung)

6. Die zuständige Behörde soll entsprechend dem Projektfortschritt oder dem Fortschritt der Landräumung über die Zuteilung und Verpachtung von Grundstücken entscheiden können. (Artikel 4.1 der Entschließung)

7. Den Landnutzern soll die Wahl zwischen der Zahlung eines einmaligen Betrags oder einer jährlichen Zahlung für die Landpacht ermöglicht werden. (Artikel 4.2 der Entschließung)

8. Ermöglicht die Zuteilung und Verpachtung von Land sowie die Umwandlung der Landnutzung von Reisanbauflächen und Waldflächen in andere Zwecke ohne Zustimmung des Provinzvolksrats. (Artikel 4.3 der Entschließung)

9. Weitere Fälle der Landzuweisung und Landverpachtung ohne Auktion oder Ausschreibung: (1) Land gegen Entgelt im Rahmen von BT-Verträgen; (2) Zur Durchführung von Projekten, in denen der Staat Land zurückerhält, kein Staatskapital einsetzt und über einen Beschluss zur Genehmigung der Investitionspolitik sowie zur Genehmigung/Auswahl des Investors verfügt; (3) Energieprojekte, Tourismusprojekte im Zusammenhang mit Handel und Dienstleistungen in Gebieten mit besonders schwierigen sozioökonomischen Bedingungen. (Artikel 4.4 der Entschließung)

10. Die Anforderungen an die Versteigerung von Nutzungsrechten für Wohnbauprojekte sowie die Anforderungen an die Auswahl von Investoren für städtische und ländliche Wohnbauprojekte werden reduziert: Es genügt ein Bebauungsplan (bzw. ein Flächennutzungsplan, falls kein Bebauungsplan erforderlich ist). (Artikel 4.5 und 4.6 der Entschließung)

11. Ermöglicht die Anpassung der Nutzungsdauer von Grundstücken für neue Investoren, die aufgelöste oder insolvente Investoren ersetzen, sowie für Investoren, denen Projektanteile übertragen werden. Neue Investoren und Investoren, denen Projektanteile übertragen werden, müssen zusätzliche Nutzungs- und Pachtgebühren entrichten. (Artikel 4.7 der Entschließung)

12. Die Frist für die Benachrichtigung über Landenteignungen soll für landwirtschaftliche Flächen auf 60 Tage und für nichtlandwirtschaftliche Flächen auf 120 Tage verkürzt werden (das Landgesetz von 2024 sieht 90 bzw. 180 Tage vor); die Frist für die öffentliche Bekanntmachung von Entschädigungs-, Unterstützungs- und Umsiedlungsplänen soll verkürzt werden; und die Frist für Dialoge bei Meinungsverschiedenheiten über den Räumungsplan soll verkürzt werden. (Artikel 3.9 der Entschließung)

13. Klarstellung der Fälle von Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Grundmiete: Eine Grundstücksbewertung und die Berechnung von Grundnutzungsgebühren und Grundmiete sind nicht erforderlich, und es bedarf keiner Antragsstellung für eine Befreiung, außer in Fällen, in denen die Grundmiete nur für eine bestimmte Anzahl von Jahren befreit ist. Im Vergleich zum Bodengesetz von 2024 stellt die Entschließung klar, dass in Fällen, in denen die Grundmiete nur für eine bestimmte Anzahl von Jahren befreit ist, eine Grundstücksbewertung und die Berechnung der Grundmiete weiterhin erforderlich sind. (Artikel 10.1 der Entschließung)

14. Erleichterungen beim Verkauf von Vermögenswerten auf verpachteten Grundstücken mit jährlichen Zahlungen: Vermögenswerte mit Baugenehmigung (sofern erforderlich); Vermögenswerte, die gemäß Bebauungsplan und Projekt fertiggestellt wurden, außer in Fällen, in denen die Fertigstellung durch ein Gerichtsurteil oder eine gerichtliche Entscheidung vorgeschrieben ist… Im Vergleich zu Artikel 46 des Bodengesetzes 2024 wird durch die Verordnung die Voraussetzung der Eintragung des Vermögenswerts gelockert, sodass auch Vermögenswerte, für die kein Eigentumsnachweis erforderlich ist, verkauft werden können. (Artikel 11.1 der Verordnung)

15. Wenn Grundstücksnutzer einen Teil eines Wohngrundstücks oder eines Grundstücks mit Wohn- und anderer Nutzung als Durchgangsfläche ausweisen, ist bei einer Grundstücksteilung oder -zusammenlegung eine Änderung der Nutzungsart für den Durchgangsbereich nicht zwingend erforderlich. Die Änderung der Nutzungsart für einen Teil des Grundstücks erfordert keine Teilung. Die Zusammenlegung von Grundstücken mit unterschiedlichen Nutzungsarten, Nutzungsformen und Nutzungsdauern ist zulässig. (Artikel 11.3 der Entschließung)

16. Vereinfachung des Flächennutzungsplanungssystems: Kein Fünfjahres-Flächennutzungsplan (2026–2030) für zentralverwaltete Städte, kein Flächennutzungsplan auf Bezirksebene, kein jährlicher Flächennutzungsplan auf Bezirksebene und kein Flächennutzungsplan auf Gemeindeebene. (Artikel 12.3 der Entschließung)

17. Die Genehmigungspflicht für Landgewinnungsmaßnahmen durch die Nationalversammlung und den Premierminister sowie die Notwendigkeit von Investitionsentscheidungen entfällt, wenn diese in den in Artikel 190.3 des Landgesetzes genannten Gebieten durchgeführt werden (Gebiete zum Schutz historischer und kultureller Denkmäler, landschaftlich reizvoller Orte…; Naturerbe…; Nationalparks, Naturschutzgebiete, Artenschutzgebiete…; Hafengebiete, Gewässer vor Kais…; Flussmündungen und Gebiete, die für Zwecke der Landesverteidigung und -sicherheit geplant und genutzt werden). (Artikel 11.6 der Entschließung)

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