Notwendigkeit der Klärung der Illegalisierung von Immobilienverstößen

Am 28. Oktober diskutierte die Nationalversammlung im Rahmen der Fortsetzung des 8. Sitzungsprogramms unter dem Vorsitz des Vorsitzenden der Nationalversammlung, Tran Thanh Man , im Saal den Bericht der Aufsichtsdelegation und den Resolutionsentwurf der Nationalversammlung zu den Ergebnissen der thematischen Aufsicht über die „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Verwaltung des Immobilienmarkts und zur Entwicklung des sozialen Wohnungsbaus von 2015 bis Ende 2023“.

In seinen Ausführungen würdigte der Abgeordnete der Nationalversammlung, Le Thanh Hoan, den Bericht der Aufsichtsdelegation grundsätzlich. Der Bericht fasste die Entwicklung des Immobilien- und Sozialwohnungsmarktes der letzten Zeit zusammen und gab einen Gesamtüberblick.

Zur weiteren Erläuterung äußert der Delegierte Le Thanh Hoan einige Ansichten: Im Resolutionsentwurf zur Aufsicht wird der Regierung die Aufgabe übertragen, über einen geeigneten Lösungsmechanismus zu verfügen, um Immobilienprojekte, die mit Schwierigkeiten und rechtlichen Problemen konfrontiert sind, gründlich zu behandeln. Dabei müssen objektive praktische Faktoren und besondere historische Umstände umfassend berücksichtigt und die Vorteile, Kosten und Durchführbarkeit des Lösungsplans vollständig bewertet werden, damit der Immobilienmarkt die legitimen Rechte von Menschen und Unternehmen zum Wohle der Allgemeinheit sichert, Ressourcen für den Immobilienmarkt freisetzt und Impulse für die sozioökonomische Entwicklung gesetzt werden. Der Inhalt muss klar vorgegeben sein, „Verstöße nicht zu legalisieren“, um die Wirksamkeit der Gesetzgebung und -durchsetzung zu verbessern.

Delegierter Le Thanh Hoan stimmte zu und sah die Notwendigkeit, den Standpunkt der „Nichtlegalisierung von Verstößen“ weiter zu klären, um eine Grundlage für die vollständige Lösung der Schwierigkeiten und Rückstände bei Immobilienprojekten zu schaffen. Dies ist auch die Schwierigkeit, mit der die durch Beschluss Nr. 153 des Premierministers vom Januar 2022 eingerichtete Arbeitsgruppe ohne wirksame Lösung konfrontiert ist.

Weltweit ist die Idee der „Formalisierung des Informellen“ oder, schlimmer noch, der „Legalisierung des Illegalen“ oft ein politisch schwieriges Argument, da die Regierung scheinbar diejenigen bevorzugt, die das Gesetz missachten. Infolgedessen ist der Widerstand oft stark, ohne jedoch den Gesamtnutzen der Formalisierung oder die Kosten des Nichtstuns zu berücksichtigen. Beispielsweise werden Grundsteuern und Übertragungssteuern erhoben, wenn illegale Bauten fertiggestellt, registriert und in Betrieb genommen werden. Die Formalisierung informeller Bauten bringt diese zurück in die Wirtschaft, wodurch Immobilientransaktionen wie Leasing, Kauf, Verkauf, Erbschaft, Nutzung und Hypotheken rechtlich, technisch und finanziell unterstützt werden.

Bei gesetzeswidrigen Projekten und Bauvorhaben gibt es nur zwei Möglichkeiten: die Aufhebung des Projekts, den Abriss der gesetzeswidrigen Bauvorhaben oder die Formalisierung. Untätigkeit oder eine „zeitlich begrenzte Rettung“ sind nicht sinnvoll, es sei denn, die Probleme solcher Projekte haben nur unerhebliche Auswirkungen auf den Immobilien- und Wohnungsmarkt.

Der Abriss illegaler Bauten ist oft eine Verschwendung sozialer Ressourcen und verursacht erhebliche wirtschaftliche, rechtliche, administrative, gerichtliche, soziale, CO2- und Umweltkosten. Diese Kosten decken sich selten mit dem Nutzen des Abrisses. Darüber hinaus müssen in manchen Fällen Umsiedlungen organisiert werden, wenn die Bewohner keine andere Bleibe finden.

Eine weitere Variante besteht darin, Verstöße zeitlich begrenzt zu legalisieren und bei Nichteinhaltung Sanktionen zu verhängen, eine sogenannte „zeitlich begrenzte Rettung“. Dies bedeutet, dass der Staat informelle Bauvorhaben zeitlich begrenzt retten kann. Zukünftig wird der Staat einen strengeren Rechtsrahmen schaffen, um die Bauordnung zu gewährleisten. Dieser Ansatz wird weltweit abgelehnt, da er die Einhaltung der Vorschriften beeinträchtigt, soziale Kosten verursacht und ein hohes Risiko birgt, dass Verstöße nicht toleriert werden.

Gemäß den Bestimmungen des vietnamesischen Baurechts gibt es in Fällen von Verstößen gegen Verbote, wie z. B. das Ausführen von Arbeiten, die nicht der Planung entsprechen, das Verletzen von Baugrenzen, Bauebenen oder das Ausführen von Arbeiten, die nicht der erteilten Baugenehmigung entsprechen, auch Bestimmungen über eine vorübergehende Aussetzung und die Möglichkeit für Verstöße, innerhalb einer bestimmten Frist eine Baugenehmigung zu beantragen oder die Baugenehmigung anzupassen. Gemäß Artikel 81 des Dekrets 16 von 2022 wird im Falle eines Verstoßes gegen das Baurecht Folgendes gehandhabt, wenn die Bedingungen für die Erteilung einer Baugenehmigung oder die Anpassung der Baugenehmigung oder die Anpassung des Bauentwurfs während der Bauarbeiten erfüllt sind: Die zuständige Person ist dafür verantwortlich, ein Verzeichnis der Verwaltungsverstöße zu erstellen und die Organisation oder Person, die den Verstoß begeht, aufzufordern, den Bau einzustellen. Innerhalb von 90 Tagen für Bauinvestitionsprojekte und 30 Tagen für Einfamilienhäuser ab dem Datum der Ausstellung der Entscheidung über die Verwaltungssanktionen muss die Organisation oder Person, die den Verstoß begeht, die Antragsunterlagen bei der zuständigen Behörde einreichen, um eine Baugenehmigung zu erteilen oder die Baugenehmigung anzupassen. Handelt es sich bei diesem Fall um eine Variante der Legalisierung tatsächlich aufgetretener Baurechtsverstöße?

Oder gemäß dem Bodengesetz von 2024, Punkt d, Klausel 2, Artikel 152, ist festgelegt, dass der Staat die ausgestellte Urkunde in Fällen widerruft, in denen sie ohne ordnungsgemäße Befugnis, an den falschen Landnutzer, mit der falschen Landfläche, ohne ausreichende Ausstellungsbedingungen oder ohne ordnungsgemäßen Landnutzungszweck ausgestellt wurde. Klausel 4 dieses Artikels sieht jedoch eine Ausnahme vor, und dementsprechend darf der Staat die ausgestellte Urkunde über das Landnutzungsrecht nicht widerrufen, auch wenn sie ohne ordnungsgemäße Befugnis, an den falschen Landnutzer, mit der falschen Landfläche, ohne ausreichende Ausstellungsbedingungen oder ohne ordnungsgemäßen Landnutzungszweck ausgestellt wurde. In Fällen, in denen das Landnutzungsrecht gemäß den gesetzlichen Bestimmungen umgewandelt, übertragen, vererbt, gespendet oder als Kapital in Form von Landnutzungsrechten oder Eigentumsrechten an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten eingebracht wurde. Um gutgläubige Dritte zu schützen, hat das Bodengesetz somit auch die Legalisierung von Landnutzungsrechten akzeptiert, selbst wenn das Land ursprünglich aus einer illegalen Handlung entstand.

Durch die Beobachtung haben wir die aktuelle Situation der Schwierigkeiten und Hindernisse bei Immobilienprojekten und Sozialwohnungsprojekten aufgezeigt. Wenn wir jedoch nicht entschlossen sind, jedes Projekt zu überprüfen und Lösungen zu finden, welche Inhalte durch gesetzliche Regelungen geändert und ergänzt werden müssen, welche Inhalte durch Urteile und Entscheidungen der zuständigen Behörden geregelt werden müssen usw., dann tun wir im Grunde nichts. Projekte verkümmern, unvollendete Arbeiten liegen im Dunkeln, und soziale Ressourcen bleiben weiterhin „verdeckt“. Daher muss der Inhalt der „Nichtlegalisierung von Verstößen“ geklärt werden. Dies ist ein sehr komplexes Thema, da es schwierig ist, eine allgemeingültige Regelung zu finden, die für alle Fälle gilt. Im Sinne der „Nichtlegalisierung von Verstößen“ müssen Mechanismen und Strategien zur Lösung dieses Problems entwickelt werden, um Ressourcen freizusetzen. Gleichzeitig muss die strikte Umsetzung der Verordnung 178 des Politbüros zur Machtkontrolle, Korruptionsprävention und -bekämpfung sichergestellt werden. Negativität in der Gesetzgebungsarbeit ist ein schwieriges Problem, das konkretisiert werden muss und bald von den zuständigen Behörden umgesetzt werden muss. Es muss festgestellt werden, dass bei schwerwiegenden Gesetzesverstößen, die durch Prüfung und Zusammenfassung der Strafverfolgung als unproblematisch und praxistauglich eingestuft werden, eine konsequente Durchsetzung und Beseitigung der Verstöße sowie strenge Sanktionen wie Beschlagnahme, Enteignung oder Abriss notwendig sind. Liegt der Grund tatsächlich in der Unangemessenheit des Gesetzes, das einer Überarbeitung, Ergänzung und Genehmigung durch die zuständigen Behörden bedarf, sollte eine rückwirkende Haftungsbefreiung erfolgen. Es muss jedoch eine Lösung zur Interessenharmonisierung gefunden werden, insbesondere unter Berücksichtigung der Interessen der Bevölkerung, der Gemeinschaft und des Staates.

Daher wird empfohlen, dass die Regierung und die lokalen Behörden auf allen Ebenen entschlossen handeln, jedes Projekt überprüfen und für jedes Projekt eine Lösung vorschlagen, um dieser Situation ein Ende zu setzen, im Geiste, keine Angst vor Schwierigkeiten zu haben, zum Wohle des Staates, zum Wohle der Menschen und zum Wohle der Unternehmen zu denken, zu handeln und Verantwortung zu übernehmen und die Anweisung von Generalsekretär To Lam umzusetzen: „Wie schwierig es auch sein mag, lösen Sie es, schauen Sie sich jede Sache an, um es zu lösen, lassen Sie es nicht zu, dass dies der Fall ist. Vorschriften, die nicht einmal der Staat umsetzen kann, wie können die Unternehmen das tun.“

Quoc Huong

Quelle: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm