Die Illegalität von Immobilienverstößen muss geklärt werden.

Am 28. Oktober fand im Gebäude der Nationalversammlung, im Rahmen des Programms der 8. Sitzung, unter dem Vorsitz des Präsidenten der Nationalversammlung , Tran Thanh Man , eine Plenardebatte über den Bericht der Aufsichtsdelegation und den Entschließungsentwurf der Nationalversammlung über die Ergebnisse der thematischen Überwachung der „Umsetzung von Richtlinien und Gesetzen zur Immobilienmarktverwaltung und zum sozialen Wohnungsbau von 2015 bis Ende 2023“ statt.

Der Abgeordnete der Nationalversammlung, Le Thanh Hoan, begrüßte in seinen Kommentaren grundsätzlich den Bericht der Aufsichtsdelegation. Der Bericht fasste die Entwicklung des Immobilien- und Sozialwohnungsmarktes der jüngeren Vergangenheit zusammen und gab einen umfassenden Überblick darüber.

Zur weiteren Verdeutlichung führte der Delegierte Le Thanh Hoan folgende Punkte an: Der Entschließungsentwurf zur Aufsicht verpflichtet die Regierung, geeignete Mechanismen zur Lösung und endgültigen Beseitigung von Immobilienprojekten mit rechtlichen Schwierigkeiten und Hindernissen einzurichten. Dies sollte auf einer umfassenden Abwägung objektiver praktischer Faktoren, spezifischer historischer Gegebenheiten sowie einer vollständigen Bewertung von Nutzen, Kosten und Machbarkeit der vorgeschlagenen Lösungen beruhen. Dadurch werden die legitimen Rechte von Bürgern und Unternehmen auf dem Immobilienmarkt zum Wohle der Allgemeinheit gewahrt, Ressourcen für den Immobilienmarkt freigesetzt und die sozioökonomische Entwicklung angekurbelt. Zudem sollte der Begriff „Verstöße nicht legitimieren“ klar definiert werden, um die Effektivität der Gesetzgebung und ihrer Durchsetzung zu verbessern.

Der Abgeordnete Le Thanh Hoan stimmte dem zu und betonte die Notwendigkeit einer weiteren Klarstellung des Standpunkts, Verstöße nicht zu legitimieren, um die Hindernisse und offenen Fragen im Zusammenhang mit Immobilienprojekten endgültig zu lösen. Dies ist auch ein Problem, mit dem die vom Premierminister gemäß Beschluss Nr. 153 vom Januar 2022 eingesetzte Task Force konfrontiert ist und für das bisher keine wirksame Lösung gefunden wurde.

Weltweit ist die Frage der „Formalisierung des Informellen“ oder, schlimmer noch, der „Legalisierung des Illegalen“ politisch oft heikel, da der Eindruck entsteht, die Regierung sei voreingenommen oder bevormunde diejenigen, die das Gesetz missachten. Daher ist der Widerstand häufig stark, berücksichtigt aber meist nicht die Vorteile einer Formalisierung oder die Kosten des Nichtstuns. Beispielsweise würden Grundsteuern und Übertragungssteuern erhoben, wenn illegale Bauten fertiggestellt, registriert und in Betrieb genommen würden. Die Formalisierung informeller Bauten würde diese wieder in den Wirtschaftskreislauf integrieren und somit rechtliche, technische und finanzielle Unterstützung für Immobilientransaktionen wie Leasing, Kauf, Erbschaft, Nutzung und Hypothekenbesicherung bieten.

Bei Projekten und Bauvorhaben, die gegen Vorschriften verstoßen, gibt es nur zwei praktikable Optionen: das Projekt zu widerrufen und die illegalen Bauten abzureißen oder das Verfahren zu formalisieren. Untätigkeit oder eine zeitlich befristete Rettungsmaßnahme sind nur dann angemessen, wenn die Probleme dieser Projekte lediglich geringfügige Auswirkungen auf den Immobilien- und Wohnungsmarkt haben.

Der Abriss illegaler Bauten verschwendet oft gesellschaftliche Ressourcen und verursacht erhebliche wirtschaftliche, rechtliche, administrative, gerichtliche und soziale Kosten sowie CO₂-Emissionen und Umweltbelastungen. Diese Kosten überwiegen selten den Nutzen des Abrisses. Darüber hinaus ist in manchen Fällen eine Umsiedlung notwendig, wenn die Bewohner keine andere Unterkunft haben.

Eine weitere Variante besteht darin, Verstöße für eine begrenzte Zeit zu legalisieren und bei Nichteinhaltung Strafen zu verhängen, auch bekannt als „zeitlich befristete Rettungsmaßnahmen“. Dies bedeutet, dass der Staat inoffizielle Bauten für einen begrenzten Zeitraum retten kann. Zukünftig würde der Staat einen strengeren Rechtsrahmen schaffen, um die Einhaltung der Bauvorschriften zu gewährleisten. Dieser Ansatz wird weltweit nicht befürwortet, da er die Einhaltung von Gesetzen beeinträchtigt, soziale Kosten verursacht und ein hohes Risiko birgt, dass Verstöße nicht länger toleriert werden.

Nach vietnamesischem Baurecht gibt es Regelungen zur vorübergehenden Aussetzung von Baumaßnahmen, beispielsweise bei Verstößen gegen die Bauordnung, die Überschreitung von Gebäudegrenzen oder Höhenbegrenzungen oder bei Bauvorhaben, die nicht der erteilten Baugenehmigung entsprechen. Dem Verursacher wird die Möglichkeit eingeräumt, innerhalb einer bestimmten Frist eine neue Baugenehmigung zu beantragen oder die bestehende zu ändern. Gemäß Dekret 16 von 2022, Artikel 81, gelten bei Baurechtsverstößen, die die Voraussetzungen für die Erteilung oder Änderung einer Baugenehmigung oder die Änderung des Bauplans während der Bauphase erfüllen, folgende Verfahren: Die zuständige Behörde erstellt einen Bußgeldbescheid und fordert die betreffende Organisation oder Person auf, die Bauarbeiten einzustellen. Innerhalb von 90 Tagen bei Bauvorhaben und 30 Tagen bei Einfamilienhäusern ab Zustellung des Bußgeldbescheids muss die betreffende Organisation oder Person die Antragsunterlagen vervollständigen, um bei der zuständigen Behörde die Erteilung oder Änderung der Baugenehmigung zu beantragen. Handelt es sich hierbei um eine Legalisierung von Baurechtsverstößen, die in der Praxis bereits vorkommen?

Beispielsweise sieht Artikel 152 Absatz 2 Nummer d des Landgesetzes von 2024 vor, dass der Staat erteilte Landnutzungsrechte widerrufen kann, wenn diese ohne entsprechende Befugnis, an den falschen Landnutzer, für die falsche Fläche, ohne Erfüllung der Voraussetzungen oder für den falschen Nutzungszweck ausgestellt wurden. Absatz 4 dieses Artikels bildet jedoch eine Ausnahme: Der Staat widerruft erteilte Landnutzungsrechte nicht, selbst wenn diese ohne entsprechende Befugnis, an den falschen Landnutzer, für die falsche Fläche, ohne Erfüllung der Voraussetzungen oder für den falschen Nutzungszweck ausgestellt wurden, sofern die Landnutzungsrechte oder das Eigentum an mit dem Land verbundenen Vermögenswerten rechtmäßig umgewandelt, übertragen, vererbt, verschenkt oder als Kapital eingebracht wurden. Um gutgläubige Dritte zu schützen, erlaubt das Landgesetz somit auch die Legalisierung von Landnutzungsrechten, selbst wenn das Land ursprünglich aus illegalen Aktivitäten stammt.

Die Überwachung hat die Hindernisse und Schwierigkeiten aufgezeigt, mit denen Immobilien- und Sozialwohnungsbauprojekte konfrontiert sind. Wenn wir jedoch nicht jedes Projekt konsequent überprüfen und Lösungen für jedes Problem finden, basierend darauf, welche Aspekte eine Änderung oder Ergänzung der Rechtsvorschriften erfordern und welche durch Gerichtsurteile oder Entscheidungen zuständiger Behörden geregelt werden müssen, dann tun wir im Grunde nichts. Letztendlich werden diese Projekte weiterhin vernachlässigt, unfertige Bauten den Witterungseinflüssen ausgesetzt und soziale Ressourcen ungenutzt bleiben. Daher muss die Bedeutung von „Verstößen nicht legitimieren“ geklärt werden. Dies ist ein sehr komplexes Thema, da es schwierig ist, eine einzige Regelung zu finden, die für alle Fälle zutrifft. Im Sinne der „Nichtlegitimierung von Fehlverhalten“ und der Notwendigkeit, Mechanismen und Strategien zu finden, um dieses Problem anzugehen und Ressourcen freizusetzen, während gleichzeitig die strikte Umsetzung der Politbüro-Regel 178 zur Machtkontrolle und zur Verhinderung und Bekämpfung von Korruption und unlauteren Praktiken in der Gesetzgebung gewährleistet wird, ist dies ein schwieriges Thema, das von den zuständigen Behörden konkretisiert und umgehend angegangen werden muss. Es muss festgestellt werden, dass bei schwerwiegenden Gesetzesverstößen, nach Prüfung und Zusammenfassung der Gesetzesumsetzung, und wenn keine Hindernisse festgestellt werden und die Umsetzung der Gesetze der Realität entspricht, eine konsequente Durchsetzung und Behebung des Verstoßes mit strengen Sanktionen wie Beschlagnahme, Einziehung oder vollständigem Abriss erfolgen muss. Ist das Gesetz jedoch tatsächlich ungeeignet und bedarf einer von den zuständigen Behörden genehmigten Änderung oder Ergänzung, sollte eine rückwirkende Anwendung zur Haftungsbefreiung in Betracht gezogen werden. Gleichzeitig sind Lösungen erforderlich, die die Interessen, insbesondere die der Bevölkerung, der Gemeinschaft und des Staates, in Einklang bringen.

Deshalb schlagen wir, im Geiste der Furchtlosigkeit gegenüber Schwierigkeiten, des Mutes zum Denken, des Mutes zum Handeln und des Mutes zur Übernahme von Verantwortung, zum Wohle des Staates, der Bevölkerung und der Unternehmen und in Übereinstimmung mit der Anweisung von Generalsekretär To Lam, „Schwierigkeiten überall dort angehen, wo sie auftreten, jedes Problem untersuchen, um es zu lösen, und nicht zulassen, dass eine Situation entsteht, in der Vorschriften so unwirksam sind, dass selbst der Staat sie nicht umsetzen kann, wie sollen es dann die Unternehmen tun?“, vor, dass die Regierung und die lokalen Behörden auf allen Ebenen entschieden eingreifen, jedes Projekt überprüfen und Lösungen vorschlagen, um dieser Situation ein Ende zu setzen.

Quoc Huong

Quelle: https://baothanhhoa.vn/dbqh-le-thanh-hoan-doan-dbqh-thanh-hoa-can-lam-ro-viec-khong-hop-thuc-hoa-cac-vi-pham-ve-bat-dong-san-nbsp-nbsp-228862.htm